季学奎与北京绿叶吉隆园林绿化有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：季学奎，男，1981年8月11日出生，户籍地安徽省芜湖市。

委托诉讼代理人：韩文涛，北京京宁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王爱玲，女，1970年10月27日出生，住北京市海淀区。

被上诉人（原审第三人）：北京绿叶吉隆园林绿化有限公司，住所地北京市海淀区东北旺中路**平房。

法定代表人：王瑞利，经理。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱玉福，北京德和衡律师事务所律师。

上诉人季学奎因与被上诉人王爱玲、被上诉人北京绿叶吉隆园林绿化有限公司（以下简称绿叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初56099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

季学奎上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持季学奎的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.《房屋租赁合同》中王爱玲自认涉案房屋为其自有房屋，王爱玲现在对此不予认可，应当承担举证责任。2.《土地租用协议》不能证明涉案房屋位于绿叶公司承租的土地范围内，季学奎认可承租的房屋属于马连洼村委会，但不能据此推断出涉案房屋属于绿叶公司。3.一审法院认定王爱玲是代绿叶公司签订合同，存在逻辑错误。季学奎签订合同时，王爱玲未告知季学奎其是代绿叶公司签订合同，也未出具任何书面的授权委托，当时与季学奎签订合同的就是王爱玲本人，并非绿叶公司。季学奎在签订合同时不知道王爱玲是绿叶公司股东。本案系房屋租赁合同纠纷，季学奎签订合同时是以自然人名义签订，没有义务调查王爱玲是哪家公司的股东。因公司法人人格独立，股东不能代表公司，不能就此认定王爱玲是代绿叶公司签订合同。4.一审法院认定季学奎知晓王爱玲代绿叶公司收取租金一事，与事实严重不符。5.现没有证据证明绿叶公司协助季学奎办理了工商登记，仅是徐建栋以自然人身份从北京晋风元和餐饮有限责任公司退股。6.徐建栋属于利害关系人，其证人证言不能单独作为本案的定案依据。7.录音、《回复函》的形成时间是2018年9月以后，不能证明2016年合同签订时季学奎知晓王爱玲为绿叶公司的受托人。8.在本案《房屋租赁合同》签订时，王爱玲与其夫徐建栋二人是绿叶公司的股东，二人持股比例相加为100%，即使法院认定《房屋租赁合同》的主体一方是绿叶公司，根据法律规定王爱玲与徐建栋夫妻二人如果不能证明其二人个人财产独立于绿叶公司的财产，二人应对绿叶公司应赔偿季学奎的损失承担连带责任。

王爱玲和绿叶公司辩称，同意一审判决，不同意季学奎的上诉请求和理由。王爱玲是代绿叶公司与季学奎签订《房屋租赁合同》，故本案被告不应当是王爱玲，而应是绿叶公司。季学奎在本案中选择的被告是王爱玲，季学奎并未选择绿叶公司作为被告承担赔偿责任，因此本案也就不存在王爱玲和徐建栋承担连带责任的问题。

季学奎向一审法院起诉请求：1.确认季学奎与王爱玲签订的房屋租赁合同无效；2.判令王爱玲向季学奎返还2018年9月8日至2018年10月6日之间的房屋租金26550.36元；3.判令王爱玲赔偿季学奎装修损失费1817503元；4.判令王爱玲赔偿季学奎停产停业损失费1215000元；5.判令王爱玲赔偿季学奎搬迁补助费40500元。

一审法院认定事实：2005年11月10日，北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会（甲方）与绿叶公司（乙方）签订《土地租用协议》，约定：甲方将位于海淀区菊园小区北侧土地16亩出租给乙方使用，合同期限二十年，自2005年8月18日至2025年8月17日。

2016年3月13日，王爱玲（甲方）与季学奎（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在北京市海淀区西北旺镇马连洼北侧西（1-2）两间及后院房屋出租给乙方使用，租赁面积约680平方米，租期自2016年3月12日至2019年3月11日。签订合同后，季学奎对房屋进行了装修。北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会出具集体经营场所证明，以供季学奎办理工商执照、税务登记使用。2017年2月9日，季学奎对承租房屋上原有登记企业信息（包括法定代表人、自然人股东等）进行变更，并以北京晋风元和餐饮有限责任公司名义对外经营。

2018年8月31日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社一分社给包括季学奎在内的各位租户发布了《清退告知书》，告知书称：“根据北京市及海淀区政府关于积极化解安全隐患的要求，该地区集体土地上的房屋被认定为违法建设。为消除各种风险隐患，从根本上改变本地区环境面貌，即日起，本地区将依法进行全面清理整治，并对地上房屋进行拆除。为确保清理整治工作顺利进行，请广大租户于2018年9月5日前搬离此房屋并腾空屋内所有物品，逾期未搬离、腾空屋内物品者视为自我放弃，造成损失后果自负。2018年9月8日9时，该地区将断水断电。特此告知。”

2018年10月18日，季学奎向绿叶公司、王爱玲发出《关于对绿叶公司、王爱玲<腾退通知>的回复函》，主要内容包括：“绿叶公司、王爱玲：贵方于2018年10月16日向本人发出的《腾退通知》已收悉……一、根据双方于2016年3月13日签订《房屋租赁合同》约定：本人承租贵方位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北侧西（1-2）两间及后院房屋约680平米（以下简称‘出租房’）……我方不存在逾期未付租金情形，贵方要求单方解除房屋租赁合同无事实和法律依据。二、2018年8月31日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社一分社发布了《清退告知书》的腾退公告，本人才知出租房属于违法建筑。根据相关法律规定，该出租房被认定为违法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应被认定为无效合同。三、鉴于贵方在签订合同时未如实告知我方真实情况，导致本人受欺诈作出错误决定并造成巨大经济损失……四、鉴于贵方签订合同时即隐瞒事实、涉嫌欺诈，我方已采取法律途径解决该拆迁事宜……”

另查，绿叶公司工商登记信息显示：绿叶公司原股东为徐建栋（持股金额30万元）、王爱玲（持股金额20万元），原法定代表人为徐建栋；2016年4月，股东变更登记为徐一超（持股金额20万元）、王爱玲（持股金额30万元），法定代表人变更为徐一超；2017年5月17日，股东变更登记为王瑞利（持股金额30万元）、徐宜平（持股金额10万元）、陈万祥（持股金额10万元），法定代表人变更为王瑞利。北京晋风元和餐饮有限责任公司2017年2月9日变更登记前，自然人股东包括徐建栋等人。

庭审中，就房屋租赁合同出租方及责任承担主体，双方提出以下主张和证据：

季学奎主张涉案房屋租赁合同系以王爱玲名义签订，房屋租金系直接转账至王爱玲名下账户，坚持王爱玲作为合同相对方承担法律责任。季学奎提交《房屋租赁合同》、银行流水佐证主张。经质证，王爱玲、绿叶公司对证据真实性无异议，对证明目的不予认可。

王爱玲主张其作为绿叶公司原法定代表人徐建栋之妻、绿叶公司股东，代表绿叶公司签订涉案房屋租赁合同、收取租金并转交北京市海淀区西北旺镇马连洼村村民委员会，绿叶公司对上述情况认可，季学奎对上述情况亦知情。就其主张，王爱玲提交《土地租用协议》、回复函、季学奎与王瑞利等人录音，并申请徐建栋作为证人出庭证明房屋租赁合同签订情况。经核，2018年9月录音中季学奎与王瑞利等就房屋腾退补偿等进行商谈，双方谈及相识已久，季学奎另问及与马连洼大队租地合同年限；经询，徐建栋证明因其出差等原因而由王爱玲与季学奎签署涉案房屋租赁合同，其曾为季学奎办理变更工商登记提供协助等。经质证，对《土地租用协议》，季学奎不认可，主张王爱玲系以自有房屋向其出租；对回复函及录音真实性，季学奎未在规定时间内明确意见，根据证据内容及争议背景，法院对证据真实性予以采信；对回复函及录音证明目的，季学奎不予认可；对证人证言，季学奎以有利害关系等为由不予认可。绿叶公司对王爱玲的证据无异议，并认可王爱玲系代表其公司与季学奎签订涉案房屋租赁合同，同意以公司作为合同相对方承担法律责任。

一审法院认为，本案中，季学奎以王爱玲系与其签订合同的相对人，支付租金相对人为由，主张与王爱玲之间存在房屋租赁合同关系，坚持以王爱玲为被告提起本案诉讼。但是，第一，季学奎虽主张承租王爱玲自有房屋，但未提交证据，同时其亦认可所涉土地为马连洼村集体土地。绿叶公司作为承租主体的《土地租用协议》虽未注明具体房屋情况，但其显示的土地位置与涉案房屋租赁合同在方位上重合，故对王爱玲、绿叶公司关于涉案房屋所在土地系由绿叶公司自案外人处承租一节，法院予以采信。第二，一方面，签订本房屋租赁合同时，王爱玲系绿叶公司股东。根据徐建栋出庭陈述及绿叶公司当庭意见，绿叶公司对王爱玲代其公司签订合同，收取租金一节知情并认可。另一方面，根据回复函、录音以及涉案房屋原工商登记情况，季学奎不但通过绿叶公司协助变更工商登记，而且直接与绿叶公司对接协商拆迁补偿问题，且从未就绿叶公司的出租合同相对人身份提出过异议。故季学奎对王爱玲代理绿叶公司签订合同、收取租金的身份亦知情并认可。故法院认为，可以认定王爱玲签订该合同系职务行为，该合同的出租方应为绿叶公司而非王爱玲，本案应为季学奎与绿叶公司之间的房屋租赁合同关系。根据合同相对性原则，季学奎现因该合同履行产生纠纷，应将绿叶公司作为被告起诉。经法院释明，季学奎坚持将王爱玲作为本案被告起诉主张权利，不同意将绿叶公司作为本案被告起诉，在此情况下本案中季学奎的全部诉讼请求因被告主体不适格而不应得到支持。故，季学奎在本案中的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告季学奎的全部诉讼请求。

二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查，王爱玲在签订《房屋租赁合同》时系绿叶公司的股东兼监事。《集体经营场所证明》载明：“现有马连洼村集体房屋建筑面积100平方米，占地面积100平方米。坐落在村西北旺镇马连洼北侧西街，**，**，西至马连洼办公室，南至马连洼北路，北至排水沟。本场所属于马连洼村委会（单位）所有，今将100平方米，以租赁方式提供给北京晋风元和餐饭（饮）有限责任公司企业使用，期限3年。该房屋属于‘非住宅’用途，不影响村庄规划。”北京晋风元和餐饮有限责任公司的注册地址位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北侧西1-2号。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会出具的《集体经营场所证明》上显示，坐落在，坐落在村西北旺镇马连洼北侧西街**属马连洼村集体房屋，季学奎经营的北京晋风元和餐饮有限责任公司的注册地址位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北侧**房屋租赁合同》中约定的出租房屋的坐落地点，因此季学奎在签订《房屋租赁合同》时对于该房屋并非王爱玲个人自有房屋应属明知。王爱玲在签订《房屋租赁合同》时系绿叶公司股东兼监事，且季学奎知晓王爱玲当时与绿叶公司的股东兼法定代表人徐建栋系夫妻关系，一审法院结合前述身份关系、房屋坐落、房屋归属、回复函、录音以及工商登记等情况，在绿叶公司和王爱玲都主张王爱玲系代表绿叶公司与季学奎签订《房屋租赁合同》的情形下，认定合同的出租方为绿叶公司而非王爱玲，并无不当，季学奎上诉坚持认为合同的出租方系王爱玲，于法无据，本院对此不予支持。本案中，季学奎坚持仅将王爱玲作为本案被告起诉主张权利，不同意将绿叶公司作为本案被告起诉，一审法院未予支持季学奎的诉讼请求，并无不当。季学奎上诉所称即使绿叶公司是《房屋租赁合同》的相对方，王爱玲和徐建栋亦应当承担连带责任的上诉理由，因绿叶公司并非本案被告，该主张超出季学奎在本案中的一审诉讼请求，本院在本案中对此不予处理。

综上所述，季学奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31596元，由季学奎负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　刘国俊

审 判 员　辛　荣

二〇二一年二月二十日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪