孙某等共有纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：高某，男，1985年3月9日出生。

上诉人（原审被告）：孙某，女，1987年6月19日出生。

委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。

上诉人高某与上诉人孙某因共有纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

高某上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，同意一审判决第二项；改判孙某返还高某为其垫付的购房款10万元，并判令孙某向高某支付垫付购房款之利息（以10万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年9月27日计算至实际支付之日止）；判令孙某向高某支付其代收的涉案房屋在共有期间产生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；本案诉讼费用全部由孙某承担。事实和理由：1.高某提供的《个人纠纷合同》中涉及的金额与垫付的10万元首付款没有关系，一审判决对该材料解读有误。该10万元并非高某对孙某的赠与，而是基于约定的出资金额，由高某代为垫付。2.双方默认由于孙某约定的40万元首付款并未到账，双方商量由孙某垫付一定比例的按揭金额，直到孙某达到双方约定的40万元首付款为止。3.关于物业费。孙某此前拒绝配合评估公司对涉案房屋进行评估，高某不得不同意对房屋内部装修标准折价评估，给高某造成损失，法院对此未予处理。

孙某辩称，不同意高某的上诉请求和理由。首付款中高某实际付款金额比《房屋购买首付出资证明》确认的首付款出资多出的10万元，应为高某对孙某的赠予及补偿，而非垫资款或借款。在高某实际出资180万元左右、孙某出资30万元左右的情况下，高某在出资证明中将自己的出资金额定为170万元，剩余金额视为孙某出资。

孙某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回高某的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由高某承担。事实和理由：1.一审判决认定10万元是高某对孙某的赠与，不需要孙某返还，孙某对此同意。2.高某应承担共有期间的银行贷款利息，利息共计56000余元，按照所有权比例，高某应承担45620元。孙某向高某支付了租金4万余元，因此高某欠付孙某2000余元，孙某对此2000余元可以放弃。3.双方一开始约定首付款210万元，其中包含首付款197万元，税金56105元。首付款中的1万元为物业交割保证金，前期并不需要支付。因此双方前期一共支出2107675元。首付出资证明中的210万元不包括后期需支付的物业交割保证金1万元，退回的1万元是中介费。

高某向一审法院起诉请求：1.判令孙某向高某返还高某为其垫付的购房款100000元，并判令孙某向高某支付垫付购房款之利息（以100000元为基数，自2017年9月27日计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2.判令孙某向高某支付其代收的涉案房屋在共有期间产生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；3.判令孙某向高某返还其代收的退回中介费10000元；4.请求判令本案诉讼费用由孙某负担。

一审法院认定事实：2017年8月11日，聂某（出卖人）与孙某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区401；出卖人与买受人通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍成交；该房屋成交价格为374万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价65万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为243万元。双方在该合同中还约定了其他内容。

2017年8月11日，聂某（出卖方）、孙某（买受方）及链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计439万元；乙方于2017年8月10日将第一笔定金10万元自行划转给甲方；乙方于批贷函下发后三个工作日内或2017年9月22日前将第二笔定金40万元以理房通支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第一笔首付款131万元以建委监管支付方式支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第二笔首付款14万元以理房通支付方式支付给甲方。三方在该合同中还约定了其他内容。

2017年8月11日，聂某（出卖方）、孙某（买受方）及链家公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定向丙方支付居间代理费87800元，乙方承担87800元，并应于本合同签订当日向丙方支付。

2017年9月5日，孙某（借款人）与交通银行北京芳群园支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为242万元，贷款期限300个月，借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为14006.44元。自2017年11月24日起，孙某每月偿还贷款14006.44元。

2017年9月27日，孙某（甲方）与高某（乙方）签订《房屋购买首付出资证明》，约定：甲方与乙方以合资出首付和按揭贷款的方式购买昌平区401室商品房，使用甲方在北京的首套房购房资格并以甲方名义向银行贷款，而乙方作为该商品房购房首付款的主要出资人；房屋购买总价439万元，首付款（含中介费）210万元，银行按揭贷款242万元；首付款中，甲方出资40万元，乙方出资170万元；如甲乙双方在购房后结婚，则上述各自首付款金额为双方各自的婚前财产。双方在该协议中还约定了其他内容。

2017年9月29日，该房屋登记至孙某名下，共有情况为单独所有。

2018年1月21日，孙某将前述房屋出租，租期自2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元。2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元。庭审中，高某称孙某一直在对外出租房屋，租金标准至少与之前持平，计算至2019年12月应至少为33000元。孙某对此不予认可，表示房屋共三次出租，第三次出租为2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元，之后房屋处于空置状态，并表示为出租房屋购置了家具、进行了维修，要求将购置费、维修费及物业费在房租收益中予以折抵。

2018年8月15日，高某以共有纠纷将孙某诉至我院，我院经审理作出（2018）京0114民初15933号判决书，确定房屋归孙某所有，由孙某给付高某相应折价补偿款，并参照首付款出资17:4的比例认定本案判决之前双方各自负担贷款的比例及双方就涉案房屋所占份额，判决孙某给付高某房屋折价补偿款1290115元。高某不服该判决并上诉至北京市第一中级人民法院，2020年5月14日北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终3037号判决书，判决驳回上诉，维持原判。

庭审中，孙某认可虽双方出资证明载明其出资40万元，但其实际支出首付款30万元，并表示因占用了孙某的购房资格和贷款资格，差价款10万元应为高某对孙某附条件的赠与；高某对此不予认可，称双方约定办完贷款后孙某提取公积金偿还该10万元，并提交电子邮件截图及个人纠纷合同，证明自己未表示过10万元系赠与。高某称其以电子邮件的方式向孙某发送文件《离场账目》，要求孙某在一定期间内以替乙方（高某）支付月供比例金额的形式，等效累计、已达到约定比例的40万元首付款，孙某对《离场账目》内容进行了修改，增加了2018年2月至2018年6月期间的月供，使甲方（孙某）累计数额达到39万余元，说明孙某认可“以替高某支付月供比例金额的形式完成首付款约定金额”，不存在赠与；孙某对此不予认可，表示没有跟高某通过邮件沟通过，即使沟通也只是协商的过程，并没有达成一致意见。高某提供的《个人纠纷合同》显示，2017年9月17日，孙某（甲方、借款人）与高某（乙方，贷款人）约定：甲方自愿放弃对在与乙方合资购买北京市昌平区401室房屋过程中所缴纳的全部定金和部分中介服务费合计人民币拾壹万元整；甲方必须无条件配合乙方和中介机构，完成对上述合资购买的房屋执行房屋变更流程，即变更上述房屋所有权到乙方名下，乙方负责完成其余房屋购买流程，并承担变更后房屋交易过程中的一切风险等。孙某承认该协议真实性，但表示该协议并未实际执行，房子仍然办理至孙某名下，协议已自动失效，并表示分手前高某从未主张该10万元，分手后高某才主张要回10万元。

经询问，孙某称中介公司退回的1万元中介费，已经用于支付物业交割保证金。

在本案审理过程中，法院对双方当事人进行了多次调解，但未能达成一致意见。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

本案中，高某和孙某就首付款中孙某出资的10万元差额性质不能达成一致意见，但从双方于2017年9月27日签署《房屋购买首付出资证明》来看，该出资证明系双方在签订房屋买卖合同并支付了首付款之后所出具，系双方对房屋首付款各自出资情况的确认，在孙某实际出资30万元现金的情况下，高某仍同意签署载明“孙某出资40万”的出资证明，证明其认可孙某实际出资为40万元，结合实际使用孙某购房资格及贷款资格办理房屋买卖事宜的事实，将该10万元差额认定为高某基于使用孙某的购房及贷款资格而对孙某的赠与更为合理。虽然高某提出曾以电子邮件的方式与孙某进行沟通，但孙某并不认可，也无证据证明双方就该10万款项的性质已经达成一致意见。至于《个人纠纷合同》，其约定孙某放弃定金和中介费以及变更房屋所有权至高某名下等内容，与之后签订的《房屋购买首付出资证明》和房屋所有权人登记为孙某的实际情况明显不一致，应视为双方以实际行动对合同内容进行了变更。而且该《个人纠纷合同》要求孙某放弃已经支付款项及房屋的权利，明显不符合常理，亦不能证明该笔款项系借款。故高某称该10万元系其为孙某垫付的购房款的主张，法院不予采信。对其要求孙某返还该10万元并支付利息的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

关于共有期间租金一节，经生效判决认定，高某、孙某合资购买涉案房屋，就涉案房屋存在共有关系，且属于按份共有，并参照首付款出资比例确定双方就涉案房屋所占份额。高某作为按份共有人有权依其份额获得对共有物的使用、收益，即有权按照17:4的比例享有涉案房屋的租金收益。由于(2018)京0114民初15933号判决书中高某承担的贷款利息计算至2019年11月，故高某对房屋的收益也应计算至2019年11月。孙某自认房屋共出租三次，即2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元；2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元；2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元；对此，法院不持异议。至于高某主张房屋一直处于出租状态，由于其未提交证据予以证明，法院不予采信。综上，法院酌情认定高某享有房租收益78706元。

关于孙某主张为出租涉案房屋之目的添置物品的费用、维修油烟机费用、修锁费用应在收益中予以折抵一节，由于没有证据证明上述支出系用于涉案房屋出租使用，法院不予支持。

关于孙某主张2018年、2019年物业费应在收益中予以折抵一节，由于物业费系对涉案房屋管理的正常支出，应由共有人按照各自份额负担，故法院酌情认定高某承担1292元，并在房屋收益中予以折抵。

关于孙某主张应扣除已支付租金4万元一节，该4万元已在(2018)京0114民初15933号判决书中确认为房屋的房租收益，对此法院不持异议，在高某的房租收益中予以扣除。

关于退回中介费10000元一节，孙某认可该中介费系高某所交纳并由中介退给自己，但该笔款项已用于交纳物业交割保证金。但根据购房相关合同以及付款过程可知，物业交割保证金为购房款的一部分，在出资时已将其计算在内，最初购房首付款应为211.76万元，而高某、孙某签订的出资证明确定首付款为210万元，故对高某提出的退还的1万元中介费非首付款且应予返还的主张，法院予以支持。孙某应将该笔款项返还给高某。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孙某于本判决生效后十日内给付高某涉案房屋共有期间的租金37414元；二、孙某于本判决生效后十日内给付高某中介费10000元；三、驳回高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高某主张其替孙某垫付了10万元购房首付款，孙某不予认可，高某对此应承担举证责任。基于以下理由，本院对高某的上述主张不予采信：1.高某与孙某在完成首付款出资后签署《房屋购买首付出资证明》，结合该证据的名称和内容，应认定此系双方对购房首付款各自出资金额的确认。2.高某在签署该证明时明知孙某仅出资30万元，但仍在证明中认可孙某出资40万元，对其中的10万元差额亦未作出合理解释。3.孙某称购买涉案房屋使用了其购房资格以及贷款资格，该10万元差额系高某基于此而对孙某的赠与及补偿。结合双方的购房资格及往来沟通情况，孙某的解释更具合理性。因此，高某未提供充分的证据证明其替孙某垫付了10万元购房首付款，对其要求孙某返还10万元购房款及利息的上诉请求应不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以确认。

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。生效判决认定高某和孙某就购买涉案房屋成立共有关系，双方按份共有，高某和孙某按照17:4的比例享有涉案房屋的所有权。1.双方就涉案房屋已经解除共有关系，且生效判决认定高某承担的贷款利息计算至2019年11月，故高某有权取得截至该时间的房租收益。一审法院根据此时间段查明的房租收益和双方的所有权份额，酌定高某享有房租收益78706元，认定正确，本院予以确认。2.孙某主张已支付高某租金4万元，生效判决亦确此系双方共有期间的房租收益，孙某要求在高某主张的租金收益中予以扣除，理由正当。孙某另主张2018年和2019年的物业费应在租金收益中予以折抵，由于物业费系对涉案房屋管理的必要支出，双方应按照各自共有的份额负担，一审法院酌定高某承担1292元并折抵房租收益，处理正确，本院予以确认。孙某上诉主张高某应承担的贷款利息超出了生效判决认定的期间，本院不予支持。双方就高某应享有的房租收益所提的上诉请求和理由，无事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院判决孙某给付高某涉案房屋共有期间的租金37414元，数额正确，本院予以确认。

关于退回的中介费10000元。孙某主张中介费并未包括在首付款之中，其将退回的10000元支付了房屋交割保证金，故不应向高某返还。1.双方签署的出资证明明确首付款包含中介费，且该中介费系高某交纳。2.根据房屋买卖合同的约定，物业交割保证金系购房款的一部分，在出资时已经计算在内。3.最初购房首付款应为211.76万元，而双方签署的出资证明确定首付款为210万元。因此，中介退还的1万元中介费并非首付款，孙某应将该笔款项返还给高某。一审法院认定正确，本院予以确认。

综上所述，高某和孙某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费3311元，由高某负担2326元（已交纳），由孙某负担985元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月二十九日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸