冯德健与任允正房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：冯德健，男，1961年9月21日出生。

委托诉讼代理人：王萍，北京广衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：任允正，男，1949年4月2日出生。

上诉人冯德健因与被上诉人任允正房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

冯德健上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回任允正要求返还100万元定金的诉讼请求；2.同意解除合同，不再坚持一审的反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，有遗漏。1.一审法院认为根据2017年4月8日冯德健与高某签署的解约协议，认定双方约定要退还20万元的事实错误。定金100万元并非全部由任允正支付，包含任允正之前支付的20万元定金，剩下80万元由任允正和高某分三笔支付。2.一审法院认定双方在合同履行过程中，就房屋非“满五唯一”过户增加的税费没有达成一致。对房屋交易的税费问题双方没有任何争议，也从来没有就税费问题进行过任何协商。税费的协商并不是针对房屋出售给任允正这份协议的税费，而是指冯德健为了将房屋过户给其子，因为赠与要支出一部分赠与税费。3.冯德健在2017年4月5日将房屋交付任允正、高某。对于过户手续的办理，冯德健虽然没能立即与任允正协商，但办理过户并没有达到如此紧急的程度，冯德健并没有违约行为，不存在迟延履行。一审法院认定任允正具有法定解除权是错误的。签署房屋买卖协议时，任允正知道房屋“满五非唯一”的状态，冯德健没有欺诈和隐瞒相关事实，冯德健在诉讼中表明愿意承担房屋“满五非唯一”的过户税费差额，合同可以履行。同意解除合同，但任允正根本违约导致合同解除，应承担违约责任。

任允正辩称，不同意冯德健的上诉请求和理由。1.生效判决认定冯德健有违约、阻碍行为。2.冯德健交付钥匙只是转移占有，并不是完成房屋交付，这不是一个概念。3.冯德健借口房屋属性未能实现“满五唯一”，拖延房源核验的办理。房源核验后证明房屋不符合“满五唯一”，冯德健一直不愿继续履行合同。4.不管谁资助任允正支付的100万元，都应视为是任允正的付款。

任允正向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年4月9日签署的房屋买卖协议；2.裁定冯德健退还我所付购房定金100万元；3.裁定诉讼费用的承担比例。

冯德健向一审法院反诉请求：1.判令任允正履行2017年4月9日签署的房屋买卖协议，向我支付合同尾款11300000元；2.判令任允正支付对我造成的直接经济损失800000元；3.判令任允正支付我直至合同尾款实际给付之日止的违约金3039700.25元（自2017年6月16日至2018年12月5日，之后按照日万分之五计算日违约金）；4.判令任允正支付我支付的律师费300000元；5.任允正承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年4月5日，出卖人冯德健与买受人高某就买卖冯德健名下位于北京市海淀区904号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积158.42平方米，房屋成交价格为425万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价805万元；自合同签订之日起180日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日甲方冯德健与乙方高某、丙方北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》约定，成交房屋总价为1230万元，乙方于2017年4月6日之前以自行划转方式支付第一笔定金20万元，于2017年4月20日之前以理房通支付第二笔定金80万元；乙方于2017年6月15日之前支付第一笔购房款300万元，以第三方担保支付方式支付，于2017年7月10日之前以第三方担保支付方式支付第二笔购房款400万元，于2017年9月30日之前以建委监管支付第三笔购房款425万元；在2017年10月10日前办理房屋所有权转移登记手续；物业交割保证金为5万元；甲方确认房屋所有权证满五年，是甲方家庭名下唯一住房，税费由乙方承担，如交易房屋情况不符合合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，则税费全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。同日，冯德健、高某、北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定乙方承担代理费27.06万元。

2017年4月8日，甲方冯德健与乙方高某签订《解约协议》，内容为就买卖冯德健名下北京市海淀区904室房屋事宜，由于当时签约时北京链家地产没有明确解释签署合同文本的签约条款以及补充协议各部分款项的支付时间及方式，整体作业中存在瑕疵，后期服务不完善，现双方达成如下协议：一、经乙方提出解除该合同申请，甲方同意解除合同及相关附件。二、乙方已向甲方支付的订金20万元，由甲方退还乙方，乙方无需再向甲方支付违约金。三、乙方已向甲方支付除定金以外的购房款0元。四、上述约定履行完毕后，甲、乙双方对合同在签订本协议前的履行及解除过程中的争议一次性解决完毕，双方无其他争议，双方均不再对其他一方提出其他主张。

2017年4月9日，甲方冯德健与乙方任允正签订《房屋买卖协议》，约定甲方将海淀区904号住宅（房产证：京房权证海字第XXXX号）售予乙方，出售总价为1230万元（房屋价格：430万元，室内家具家电、装饰装修与其他配套设备合计800万元）。具体协议如下：甲、付款时间安排一、2017年4月21日9点30分之前乙方向甲方支付购房定金100万元；二、2017年6月16日9点30分之前乙方向甲方支付第二期购房款300万元；三、2017年7月10日之前，乙方向甲方支付第三期购房款400万元；四、2017年9月30日之前，乙方向甲方支付第四期房款300万元；五、第五期房款130万元原则上应于9月30日前交付，如因第三方贷款发放缓慢，可以适当延期，原则上不得超过11月30日。乙、房屋过户办理六、乙方负责办理房屋过户手续，甲方应全程配合；七、办理房屋过户手续所需缴纳的全部税费由乙方承担；八、完成房屋过户手续的时限，由甲乙双方根据具体情况另行协商确定。丙、违约责任九、任何一方未能遵守上述协议条款均属违约，乙方付款违约，按日息万分之五，向甲方支付赔偿。十、甲方违约，导致乙方购房失败，除退还已收到的购房款外，还需双倍返还乙方的定金。在乙方书面通知甲方违约后，甲方应在一个月内退还乙方的全部款项，逾期甲方按年息6%的利率向乙方支付占款利息。乙方违约，导致购房协议失败，甲方无需退还乙方所缴纳的定金，六个月内退还其余已收房款。

另查任允正与高某原系夫妻，二人分别与冯德健签约之时系离婚状态，高某后另行购房。

上述协议签订后，任允正交纳定金100万元。

就合同后续履行情况，双方主张不一，任允正主张双方签订的《房屋买卖协议》约定了双方根据具体情况另行协商确定房屋过户手续的时限，其自5月2日开始催促双方签订补充协议，后其草拟了《房屋买卖协议（五月协议）》，内容为：一、甲方将海淀区904号住宅售予乙方，出售总价为1230万元；二、甲乙双方自行办理房屋过户手续，过户税费原则上由乙方承担，但如甲方出售房屋不能满足“满五唯一”之条件，由此而产生的额外税费由甲方承担；三、乙方已向甲方支付了定金100万元；四、乙方承诺2017年6月16日前支付第一笔购房款300万元，甲方承诺在此之前办理房屋出售的审验手续和网签；五、乙方承诺2017年7月10日前支付第二笔购房款460万元；六、乙方承诺2017年7月27日支付第三笔购房款240万元，甲方承诺在此之前办理房屋过户手续，房屋过户后，新房本由甲方保管；七、乙方承诺最迟于2017年11月30日前，付清购房尾款1258000元，届时甲方将新房本移交乙方，乙方迁入新居；八、此协议若与甲乙双方前期所签订协议的内容有出入，应以本协议的规定为准。任允正主张冯德健拒绝签字认可上述五月协议，后其于2017年6月2日通过微信向冯德健发出了《书面声明与告知》，内容为：一、根据冯德健和任允正2017年4月9日所签署的《房屋买卖协议》第八条之规定“完成房屋过户手续的时限，由甲乙双方根据具体情况另行协商确定”，但截至2017年6月2日为止，双方一直未能就房屋过户手续的办理达成协议，导致2017年4月9日协议成为“只有乙方付款义务，而无甲方房屋过户具体约定的不完整的协议”，无法继续执行，乙方只能暂停执行己方的付款义务，请求法庭裁定协议的有效性。二、由于甲乙双方对于房屋属性，和过户税费缴纳问题无法达成一致意见，无法自行办理网签手续和纳税手续，相关约定暂停；三、2017年5月17日乙方已就甲方诚信问题和疑似诈骗的行径，向海淀区人民法院提起诉讼，法庭已立案受理。任允正主张冯德健就其声明未做回复。

任允正另主张2017年5月11日，其要求冯德健签订补充协议时，冯德健称房屋“满五唯一”属性尚未落实，正与家人协商，至2017年5月12日冯德健方告知其买卖的房屋不是“满五唯一”，后双方商谈，冯德健称与妻子商议离婚未果，提出将房屋赠与其孩子的方式，然后费用双方各负担二分之一，双方就此未达成一致意见。对此冯德健则主张先前在与高某签订买卖合同之时，高某与任允正共同办理购房事宜，二人对涉案房屋非“满五唯一”均知情，其当时作为卖方对此未特别留意，即使在与高某签订合同时存在“满五唯一”不明确的瑕疵，因与高某买卖合同已解除，故其不应承担违约责任，对此任允正则主张因冯德健与高某签订的合同中注明了“满五唯一”，故其在与冯德健签约时，未就此情况作明确约定。任允正另主张冯德健在与其签约之后，仍将涉案房屋挂牌交易，标明的状态依然是“满五唯一”，冯德健对此不予认可。

2017年，任允正将冯德健起诉至法院，任允正要求判决其与冯德健签订的《房屋买卖协议》无效，要求冯德健退还其定金100万元并赔偿损失，理由为协议存在瑕疵，冯德健与中介机构恶意串通，损害了国家利益，损害了其方利益；冯德健主张双方《房屋买卖协议》有效，要求继续履行合同，但对此不作为反诉提出，对履行方案，其提出在任允正付清全部购房款当日双方办理过户手续，过户当日交付房屋，所有税费由任允正支付，后提出双方继续履行合同，因房屋非“满五唯一”增加的税费由其自行承担，并提出反诉要求任允正赔偿其实际损失1101320元。法院经审理作出（2017）京0108民初28509号民事判决书，判决：驳回任允正的全部诉讼请求；驳回冯德健的全部反诉请求。双方当事人对该判决均未上诉，该判决已生效。

本案中，任允正主张要求解除合同，称冯德健在签订合同时向其隐瞒该房屋不是“满五唯一”的情况，签订合同后，冯德健存在违约行为，且对合同的履行存在阻碍行为。冯德健就任允正的上述主张不予认可，称任允正对诉争房屋的情况时清楚的。且其在合同履行中一直积极进行处理，虽然其在任允正要求重新签署合同并发送新的合同文本之后，存在一段时间没有和任允正联系，但事出有因，是家人得了重病其需要去医院看护。并且对新的合同文本，其也有权利进行考虑。

冯德健另提出反诉要求任允正承担违约责任，主张其出售涉案房屋系为了支付另行购房的购房款，因任允正未按时支付房款，致使其对他人需承担违约责任，其已交纳定金80万元，支付中介费301320元（冯德健称中介机构现已退还该中介费），2017年10月9日，出售方龙某向其发送《合同解除通知书》，通知其解约，没收定金，并要求其承担其他违约责任，其与龙某就此尚未经诉讼解决，冯德健就其主张提交其与龙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》等证据，任允正认可上述证据真实性，但主张与本案无关，且冯德健系违约方，其损失应自行承担。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，冯德健称任允正参与了冯德健与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，任允正有理由认为房屋并非“满五唯一”；另外，任允正与冯德健签订的《房屋买卖协议》仅约定付款时间，未约定过户时间，该约定有悖交易惯例。故任允正称其不知晓签订《房屋买卖协议》诉争房屋并非“满五唯一”，法院不予采信；冯德健称其与任允正约定在过户前将诉争房屋变更为“满五唯一”的状态，该主张应属实情，法院予以采信。后在双方协商合同后续履行事宜时，对房屋因非“满五唯一”增加费用的负担，双方未达成一致意见。2017年4月5日冯德健与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋总价1230万元，并约定诉争房屋所有权证满5年，是出卖人家庭名下唯一住房。后冯德健与任允正签订的《房屋买卖协议》虽未约定诉争房屋由冯德健负责变更为“满五唯一”的状态，但成交价格仍然约定为1230万元。根据交易惯例，房屋是否“满五唯一”将直接影响该房屋的成交价格，《北京市存量房屋买卖合同》与《房屋买卖协议》约定的房屋成交价格一致，冯德健自述其与任允正约定冯德健在过户前将该房屋变更为“满五唯一”的状态，参考《北京市存量房屋买卖合同》的约定，冯德健应负担将房屋变更为“满五唯一”的相关费用。《房屋买卖协议》签订后，任允正多次要求冯德健就房屋交付及过户手续的办理签订补充协议，但冯德健一直未作回复，对合同的履行构成了一定的障碍，冯德健的行为构成违约，后冯德健虽然在庭审中同意承担将诉争房屋变更为“满五唯一”的费用，但并不影响冯德健违约行为的成立，故任允正要求解除《房屋买卖协议》并要求冯德健退还定金，具备事实及法律依据，法院予以支持。因冯德健违约在先，就冯德健的反诉请求，法院均不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除任允正与冯德健于2017年4月9日签署的《房屋买卖协议》；二、冯德健于本判决生效后7日内返还任允正购房定金100万元；三、驳回冯德健全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明：2021年2月3日二审审理中，任允正表示其起诉要求解除与冯德健签订的《房屋买卖协议》，如果约定解除权或者法定解除权不成立，同意协商一致解除合同。冯德健在该次审理中表示不再坚持一审要求继续履行合同的反诉请求，同意解除合同。本院另查明，任允正向冯德健支付的100万元定金包括签订《房屋买卖协议》之前交付的20万元和签订《房屋买卖协议》之后交付的80万元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。冯德健与任允正签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。从任允正参与高某与冯德健签订《北京市存量房屋买卖合同》的事实以及任允正与冯德健签订《房屋买卖协议》的具体内容，足以判断任允正知晓涉案房屋不符合“满五唯一”的情形，双方因对于不符合“满五唯一”产生的税费如何负担以及房屋过户时间未能达成补充协议，并导致《房屋买卖协议》履行出现障碍，不属于任何一方的违约行为所致，一审法院判决认定冯德健违约错误，本院予以纠正。

当事人协商一致，可以解除合同。任允正起诉解除与冯德健于2017年4月9日签订的《房屋买卖协议》，虽然任允正并不具备约定解除权和法定解除权，但任允正同意协商一致解除《房屋买卖协议》，冯德健于2021年2月3日表示同意解除《房屋买卖协议》，不再主张继续履行，表明双方于该日对于解除《房屋买卖协议》已经达成一致，故本院确认冯德健与任允正签订的《房屋买卖协议》于2021年2月3日解除。一审法院虽然判决解除《房屋买卖协议》，但未明确解除时间不当，本院予以纠正。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方均不存在违约行为，任允正要求冯德健返还已付定金100万元，于法有据，一审法院判决支持任允正的该项诉讼请求正确，本院予以确认。

综上所述，冯德健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10172号民事判决第二项、第三项；

二、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10172号民事判决第一项为：冯德健与任允正于2017年4月9日签署的《房屋买卖协议》于2021年2月3日解除。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费95600元，由冯德健负担66920元（本判决生效后七日内交纳），由任允正负担28680元（已交纳）；反诉案件受理费57219元，由冯德健负担（已交纳）。二审案件受理费95600元，由冯德健负担66920元（已交纳），由任允正负担28680元（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月十七日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸