郭兰芳与北京戴德梁行物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：郭兰芳，女，1971年11月25日出生。

被上诉人（原审原告）：北京戴德梁行物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**（商业写字楼）14层1408-1414及1423-1428。

法定代表人：叶世源，董事。

委托诉讼代理人：王迪克，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：樊宝，北京市逢时律师事务所律师。

上诉人郭兰芳因与被上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郭勇独任审理，于2021年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人郭兰芳、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人樊宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郭兰芳上诉请求：1．判令物业公司赔偿郭兰芳提供非水箱厂家的人骗取未更换零件的980元损失；2．判令物业公司为郭兰芳在2018年10月30日维修期内未更换和维修的房间物件：维修或更换次卧卫生间浴房不锈钢门框的严重划痕、更换次卧破损的门框、更换主卧卫生间洗脸台下的柜子贴墙的面板、更换厨房台面和墙面的封胶、更换次卧有凹坑的木地板、维修玄关破损的壁布、维修主卧卫生间的浴房门关严，以及浴房的横杆为不锈钢器件、维修客厅更换的大理石有严重的色差；3．物业公司拒绝提供郭兰芳报修单，请求法院要求物业公司提供郭兰芳在为期两年保修期内郭兰芳报修的维修单；4．诉讼费由物业公司承担。经本院释明，郭兰芳明确上诉请求为撤销一审判决，改判郭兰芳向物业公司支付70%的物业费；诉讼费由物业公司承担。事实与理由：郭兰芳与物业公司合同纠纷一案，依据双方签订的《昆玉嘉园前期物业服务协议》约定，物业公司有责任和义务提供郭兰芳水箱售后原厂家电话，并确认所提供电话是否是厂家的电话，因此物业公司提供郭兰芳假冒厂家的人并未更换水箱零件的980元在物业费中抵减。请求法院要求物业公司提供郭兰芳在为期两年保修期内郭兰芳报修的维修单，按照报修单的记录完成更换和维修：维修或更换次卧卫生间浴房不锈钢门框的严重划痕、更换次卧破损的门框、更换主卧卫生间洗脸台下的柜子贴墙的面板、更换厨房台面和墙面的封胶、更换次卧有凹坑的木地板、维修玄关破损的壁布、维修主卧卫生间的浴房门关严，以及浴房的横杆为不锈钢器件、维修客厅更换的大理石有严重的色差。综上所述，请求法院支持郭兰芳的上诉请求。

被上诉人物业公司答辩称，同意一审判决的第一项，不同意第二项，郭兰芳属于恶性拖欠物业费，法院应支持违约金。不同意郭兰芳的上诉请求和理由，郭兰芳提出的问题属于其与开发商之间的纠纷，请求驳回郭兰芳的上诉请求。

物业公司向一审法院起诉请求：1．郭兰芳支付物业服务费17448．20元（2017年10月27日-2019年10月26日）；2．郭兰芳支付违约金17448．20元（2017年10月27日-2019年10月26日）；3．诉讼费由郭兰芳承担。

一审法院认定事实：郭兰芳为北京市海淀区玲珑路9号院西区昆玉嘉园X号楼X单元XXX室的业主，该房屋建筑面积为151．46平方米。2016年10月26日，郭兰芳与物业公司就其房屋签订了前期物业服务协议，主要约定物业公司为该房屋提供物业管理服务，其中，1至6号楼物业费4．8元/平方米/月，甲方未按约交纳物业费的，乙方收取自应付之日至实际支付日的逾期滞纳金，按每日3‰计算。诉讼过程中，郭兰芳认可未交纳2017年10月27日至2019年10月26日期间的物业费，但主张因房屋内门框、壁纸、厨房面板、厨房砖角、卫生间不锈钢器件、木地板、大理石面板均有不同程度损坏，物业公司维修不及时，其拒绝交纳物业费，为此提交相应房屋内设施照片。物业公司对此不予认可。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。物业公司与郭兰芳就其房屋签订物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家强制性法律法规规定，应属有效，双方均应按约履行各自义务。物业公司为郭兰芳提供了物业服务，郭兰芳作为业主应履行支付物业费及其他费用的义务。现物业公司要求郭兰芳支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。郭兰芳虽辩称物业服务存在一定的问题，但物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。本案中，郭兰芳主张存在房屋室内装修问题，但其提交的证据尚不足以证实物业公司提供的物业服务已达到应减免物业费的程度，故对郭兰芳的相关抗辩意见，法院不予采纳。鉴于郭兰芳拖欠相应费用并非出于恶意，故法院对物业公司要求郭兰芳支付违约金的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、郭兰芳于判决生效后七日内向物业公司支付2017年10月27日至2019年10月26日期间的物业费17448．2元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，郭兰芳向本院提交如下证据，用以证明物业服务不到位：1．2年保修期内物业未配合开发商完成的工作内容的微信聊天截屏；2．物业公司提供假冒厂家电话，骗取业主未更换配件的损失的微信、短信聊天记录及转账记录等截屏。物业公司的质证意见如下：不认可上述证据的真实性和证明目的，郭兰芳反映的上述问题都不是物业公司的服务范围，是开发商的服务范围。物业公司未提交新的证据。本院认为郭兰芳提交的证据与本案的争议焦点之间无关联性，本院不予采信。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本案事实尚有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于郭兰芳是否应依约交纳物业费。就该争议问题，物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，郭兰芳就反驳物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。物业公司提供的证据能够证明其为涉案小区提供了物业服务，郭兰芳接受了物业服务，应当支付对应的物业费。本案中，郭兰芳上诉主张物业公司提供的物业服务不到位，但其所提交的证据尚不足以证明物业公司提供的物业服务已达到应减免物业费的程度。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。

综上所述，郭兰芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费672元，由郭兰芳负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　郭　勇

二〇二一年二月二十三日

法官助理　　田晓宇

书 记 员　　焦　淼