林科全与北京万佳鑫物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：林科全，男，1976年3月5日出生，汉族，住北京市海淀区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路**院**楼****。

法定代表人：马东海，董事长。

委托诉讼代理人：张为华，北京市六合金证律师事务所律师。

上诉人林科全因与被上诉人北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

林科全上诉请求：撤销一审判决，改判支持林科全一审全部反诉请求；诉讼费用由万佳鑫物业公司承担。事实和理由：一、按照《北京市商品房预售合同》收费标准，林科全并未欠缴物业费；二、每缴纳一笔物业费就应该按照相应金额开具发票，不存在尚未足额交纳物业费，尚不具备开具发票条件的情况；三、自从万佳鑫物业公司管理物业以来，从未开具一张物业费发票给林科全，请求法院判令万佳鑫物业公司按照林科全的要求开具所欠发票。四、万佳鑫物业公司没有在日常工作中公示物业管理收支情况，也没有任何证据表明其在日常工作中公示物业管理收支情况。林科全多次要求查阅万佳鑫物业公司的收支情况，均未同意。五、万佳鑫物业公司应当依法公布2018年、2019年的物业管理费的收支情况，公布2019年度、2020年度预决算。

万佳鑫物业公司辩称，不同意林科全的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。

万佳鑫物业公司一审法院起诉请求：1、请求法院判令林科全支付自2019年1月1日起至2019年11月30日期间的物业管理费差额584.40元及自2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费差额15686.58元；2、判令林科全支付逾期付款违约金16342.31元（按照每日千分之一的标准，暂计算至2019年10月16日）及自2019年10月17日起以16270.98元为基数，按照每日千分之一的标准计算到实际付清之日止的违约金；3、林科全承担本案诉讼费。

林科全一审反诉请求：1、判令万佳鑫物业公司公布2018、2019年的物业管理费收支情况，公布2019年度、2020年度的预决算；2、判令万佳鑫物业公司提供所有账册及原始凭证的复印件供林科全查账；3、判令万佳鑫物业公司开具发票。

一审法院认定事实：林科全系北京市海淀区硅谷亮城2号B楼509号房屋业主，房屋实测建筑面积为307.58平方米。

2016年9月，因林科全未支付前述房屋的物业费，万佳鑫物业公司以物业服务合同纠纷为由将林科全诉至一审法院，要求林科全按照每月每建筑平米18.5元的标准支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业管理费165016.67元及按照每日千分之一的标准支付逾期违约金74684.27元。一审法院经审理后，于2016年12月31日作出（2016）京0108民初32385号民事判决书，判决林科全向万佳鑫物业公司支付2014年2月1日至2016年6月30日的物业管理费165016.67元、滞纳金74684.27元。林科全不服一审法院判决，上诉于北京市第一中级人民法院，二审法院经审理后于2017年5月10日作出（2017）京01民终3502号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

2016年12月15日，北京万景房地产开发有限责任公司继续与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，合同期限2017年2月1日至2022年1月31日，2号B楼物业管理费每月每建筑平米18.5元。

林科全以北京亿达网通科技发展有限责任公司账户分别于2018年4月20日向万佳鑫物业公司支付物业费31004.06元、62008.13元、15502.03元，于2018年12月5日支付物业费46506.1元，于2019年12月10日支付物业费62008.13元。经核算，扣除前述林科全已支付部分，林科全尚有2019年1月1日至2019年11月30日期间物业费差额584.4元及2016年7月1日至2018年12月31日期间物业费差额15686.58元未支付。

本案诉讼过程中，经询，涉案小区尚未成立业主委员会。

一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，委托万佳鑫物业公司对硅谷亮城小区进行物业服务，并约定收费方式采取包干制形式、涉案楼座物业费按照每月18.5元/平米的标准收取，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，林科全作为小区业主，应履行建设单位与物业公司签订的物业服务合同，按照合同中约定的物业收费方式和收费标准交纳物业费用。林科全虽抗辩称每月18.5元/平米的物业费标准对其不发生效力，但就同一问题，其与万佳鑫物业公司已进行过诉讼，法院作出的生效裁判文书已就物业服务费标准问题进行过认定，现万佳鑫物业公司与建设单位再次签订物业委托管理合同，合同内容与此前基本一致，在此情况下，林科全的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。同时，在已有生效裁判文书的情况下，林科全对应当交纳的物业费标准予以明知并应有所预见，但其仍未足额交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任，现万佳鑫物业公司主张的违约金计算标准有合同依据，但一审法院考虑林科全有主动交纳部分物业费的行为，故就违约金数额一审法院酌情判定。

就林科全所提反诉请求，一审法院认为，现林科全尚未足额交纳物业费，尚不具备开具发票的条件，本案中，万佳鑫物业公司同意待林科全完成交纳物业费后开具发票，一审法院对此不持异议，同时，万佳鑫物业公司主张已在日常工作中公示物业管理收支情况并同意林科全查阅，故万佳鑫物业公司未对林科全行使业主权利造成障碍。就林科全主张由其查阅万佳鑫物业公司财务账册及会计原始凭证的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、林科全于判决生效后七日内向万佳鑫物业公司支付2019年1月1日至2019年11月30日的物业费差额584.4元及2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费差额15686.58元；二、林科全于判决生效后七日内向万佳鑫物业公司支付物业费逾期违约金，以16270.98元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年12月11日起计算至实际付清之日止；三、驳回万佳鑫物业公司的其他诉讼请求；四、驳回林科全的全部反诉请求。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院补充查明，一审庭审中，万佳鑫物业公司提交了硅谷亮城调整物业服务费决议结果通告及公示照片、备案截图等证据，林科全进行了质证。

本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，涉案小区的建设单位北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，委托万佳鑫物业公司对硅谷亮城小区进行物业服务，并约定物业费按照每月18.5元/平米的标准收取，该合同合法有效，对小区业主具有约束力。而且，此前本院作出的生效裁判文书已就物业服务费标准问题进行过认定，本案涉案物业委托管理合同的内容与此前基本一致。因此，林科全作为小区业主，应履行建设单位与物业公司签订的物业服务合同，按照合同中约定的物业收费方式和收费标准交纳物业费用，否则应承担违约责任。

由于林科全尚未足额交纳本案所涉物业费，尚不具备开具本案所涉物业费发票的条件，而且万佳鑫物业公司一审中亦同意待林科全完成交纳物业费后开具发票，因此林科全的相关上诉理由缺乏依据，本院不予支持。另外，林科全上诉主张万佳鑫物业公司未在日常工作中公示物业管理收支情况并同意林科全查阅，但其该主张缺乏证据支持，一审法院对此不予支持并无不当，本院对林科全的相关上诉理由不予支持。

综上，林科全的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费241元，由林科全负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　董　伟

二〇二一年二月二十日

法官助理　　胡保峰

书 记 员　　张　雪