杨某与北京宝某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告反诉原告）：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：王宏彬，北京市同创律师事务所律师。

被上诉人（原审原告反诉被告）：北京宝某物业管理有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：金锐，总经理。

委托诉讼代理人：李维丽，北京市元甲律师事务所律师。

上诉人杨某因与被上诉人北京宝某物业管理有限公司（以下简称宝某公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁志雄独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人杨某之委托诉讼代理人王宏彬，被上诉人宝某公司之委托诉讼代理人李维丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨某上诉请求：一、撤销一审判决第一、第三判项，改判驳回宝某公司的一审全部诉讼请求，支持杨某的一审反诉请求，或者发回一审法院重审。二、一、二案件受理费由宝某公司承担。事实与理由：一、一审法院关于涉案房屋漏水原因的事实认定不清。宝某公司自认涉案房屋漏水系北京住宅三公司（以下简称住宅三公司）施工质量问题所致，2001年，由于涉案房屋尚处于质保期内，就房屋漏水问题，杨某和住宅三公司及当时的物业公司北京万佳物业管理有限公司物业管理三处（以下简称万佳公司管理三处）达成协议，经修缮后，房屋漏水问题得到暂时解决。但自2006年起，房屋又多次雨后漏水，彼时涉案房屋已过质保期，杨某遂多次向宝某公司报修，但宝某公司均置之不理，至今漏水问题未得到解决，杨某无法正常居住，于2008年搬离涉案房屋，至今未回，由此给杨某造成巨大经济损失。一审程序中，为查明涉案房屋漏水的原因及损失的具体数额，杨某申请鉴定，但一审法院在未查明漏水原因的情况下予以直接拒绝，这不仅侵犯了杨某申请鉴定的权利，而且导致漏水原因无法查明。在此情形下，一审法院以杨某无法证明漏水原因系宝某公司物业服务不达标为由未支持杨某的反诉请求，属于基本事实认定不清。依据涉案的《北京市物业服务合同》第六条第二款的约定，宝某公司负有共有部分日常维修、养护和管理的义务，屋顶防水属于共有部分日常维修、养护的范围，杨某作为顶层住户，屋顶漏水只能是屋顶防水失修所致，一审法院认定房屋漏水原因无法查明系事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。宝某公司怠于履行物业维修义务，既未制定维修计划，也未申请专项维修基金，导致涉案房屋漏水问题至今未得到解决，这与杨某所受经济损失有直接的因果关系。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，宝某公司应予以赔偿，并酌减物业费。综上，判为所请。

宝某公司二审辩称：涉案房屋漏水问题早已解决，即便没有解决，与宝某公司提供的物业服务也无关系。此外，杨某于2012年在涉案房屋楼顶私自加盖违章建筑物，宝某公司曾要求其拆除，杨某予以拒绝，至今未予拆除。综上，请求驳回上诉，维持原判。

宝某公司向一审法院提出诉讼请求：一、杨某支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费23800元、违约金7913.5元，合计31713.50元。二、诉讼费用由杨某承担。

杨某向一审法院提出反诉请求：一、宝某公司对杨某的房顶做好防水，保证全屋不再漏水。二、宝某公司赔偿杨某因漏水导致的家具和装修损失8万元。三、宝某公司支付杨某因漏水导致房屋无法居住使用的损失30万元。四、诉讼费用由宝某公司承担。

一审法院认定事实：杨某系北京市海淀区吴家场路莲花小区×号楼×单元××××室业主，房屋建筑面积150.04平方米。

2012年12月25日，莲花小区业委会与宝某公司签订《北京市物业服务合同》，约定由宝某公司为莲花小区1号楼、2号楼、3号楼提供物业服务，服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅每月每平方米1.92元。2015年11月4日，莲花小区业委会与宝某公司签订《补充协议》，主要约定原物业服务合同期限延长，直至双方再次签订物业合同，在此期间宝某公司继续为莲花小区提供物业服务。2018年7月10日，宝某公司发布《物业服务合同说明》，主要内容为因2018年1月6日莲花小区业委会备案到期，新业委会尚未成立，宝某公司为莲花小区提供事实物业服务。宝某公司另提交该院“2015海民初字第08504号”《民事判决书》，证明宝某公司于2002年9月1日至2005年8月31日期间已依据与莲花小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》为莲花小区提供物业服务，后该合同由莲花小区物业管理委员会出具证明于2005年9月1日继续履行，直至签署前述《北京市物业服务合同》。经查，该判决书已生效。

诉讼中，杨某提交涉案房屋内漏水照片，主张因房屋卧室、卫生间、客厅房顶漏水，未交纳物业费，同时申请对房屋受损位置漏水原因、修复方案及修复价值进行鉴定。宝某公司对此不予认可，主张房屋漏水问题已解决，并提交2001年12月17日杨某与万佳公司管理三处的《协议书》，证明因住宅三公司施工质量原因房屋防水层渗漏，住宅三公司已进行赔付。宝某公司另提交整改通知书及楼顶照片，证明杨某在楼顶搭建违章建筑。

诉讼中，宝某公司与杨某均认可物业费收费标准为每年3400元。

一审法院认为，已为法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据已查明的事实，宝某公司自2002年起即对莲花小区提供物业服务，杨某作为小区业主，应履行业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，按照合同中约定的物业收费方式和收费标准交纳物业费用。杨某虽提出房屋漏水等问题，但由于其并未证明漏水是因物业服务不达标造成的，故该抗辩意见不能成为其未交纳物业费的正当理由。同时，房屋漏水问题成因复杂，如因房屋质量问题，应和房屋开发商解决，本案中，杨某径行提起反诉仅要求宝某公司承担赔偿责任，依据不足，故其相应鉴定申请及反诉请求，该院均不予支持。双方如就房屋漏水问题存在争议，可另行解决。因杨某拖欠物业费系基于对房屋漏水问题的处理方式不满，并非恶意拖欠，故对宝某公司主张的违约金，该院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杨某于本判决生效后七日内向宝某公司交纳2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费23800元；二、驳回宝某公司的其他诉讼请求；三、驳回杨某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，杨某应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费296元（宝某公司已预交），由宝某公司自行负担74元，已交纳；由杨某负担222元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3500元，由杨某自行负担，已交纳。

本院二审期间，杨筠提交以下新的证据材料：

证据一、北京市海淀区法院“（2005）海民初字第21859号”《民事判决书》。证明目的：一、杨某搭的阳光房与涉案房屋漏水没有关系，因为阳光房的正下方并非涉案房屋；二、阳光房是否系违章建筑应该由有关的部门做出认定，宝某公司无权进行认定。

证据二、北京第一中级人民法院“（2006）一中民终字第314号”《民事判决书》。证明目的同上。

证据三、北京市海淀区法院“（2006）海行执字第11237号”《行政裁定书》。证明目的：北京市海淀区城市管理监察大队曾经对杨某搭建的阳光房做出限期拆除的决定，但是该决定被上述《行政裁定书》以违反行政程序为由裁定不予强制执行，所以，阳光房不是违章建筑。

宝某公司质证意见：认可上述证据的真实性，不认可证明目的。由于杨某私自加盖的阳光房位于公共区域，所以，该房不仅会影响阳光房正下方住户的屋顶，而且对涉案房屋的屋顶有影响。另，不予执行的《行政裁定书》，依据判理部分，恰能证明涉案阳光房是违章建筑。

宝某公司二审提交以下新的证据材料：

证据一、杨某与宝某公司于2009年5月25日签订的《协议书》复印件。证明目的：杨某承诺自2007年6月份开始正常缴纳物业管理费。

证据二、宝某公司负责人董银凤于2020年8月12日16时20分通过号码为138xxxx****的手机向杨某发送短信的手机截屏打印件。证明目的：宝某公司找杨某维修漏点，但一直找不到，宝某公司没有怠于履行物业服务义务。

证据三、杨某违章改建烟道的照片。证明目的：杨某违章改建烟道。

证据四、编号为0094375的《工作通知单》原件照片打印件和编号为0094376《工作通知单》原件照片打印件。证明目的：807号业主投诉杨某违章改建烟道。

证据五、宝某公司办公电脑截图照片打印件。证明目的：小区业主反应的物业管理问题，宝某公司均予以解决。

杨某质证意见：对证据一的真实性认可，证明目的不认可。即便杨某承诺自2007年6月25日起交纳物业费，如果客观情况发生变化，杨某可以要求物业公司继续履行服务义务。该协议签订后，自2007年至2011年，杨某正常交纳了物业费，后因漏水问题长期得不到解决，才自2012年开始欠交物业费。此外，上述协议的签订还与宝某公司原负责人带人擅闯杨某家有关。对证据二的真实性不予认可。对证据三的真实性认可，不认可关联性和证明目的，杨某并未改造烟道。对证据四的形式真实性认可，内容真实性和关联性均不予认可。对证据五的真实性和关联性均不予认可。

本院认定：对杨某提交的上述证据的真实性予以确认，关联性、证明力问题，本院将在判理部分一并论述。

对宝某公司提交的证据一的真实性予以确认，作为新证据收入本案。证据二因无原始载体核对，真实性本院不予确认。证据三、四、五与本案争议焦点无关，不作为新证据收入本案。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：杨某系以宝某公司怠于履行维修义务作为其拒交2012年1月1日至2018年12月31日物业费的抗辩理由和提起反诉的依据，但是，宝某公司是否怠于履行维修义务，应以杨某提出维修请求为前提，对此，杨某负有证明责任。现杨某并未举证证明于上述期间就涉案房屋漏水问题要求宝某公司履行维修义务，且依据杨某与宝某公司2009年5月25日签订的《协议书》，杨某并未向宝某公司表示自2006年起，涉案房屋又存在漏水问题，还保证自2007年6月25日起正常交纳物业费。因此，杨某关于拒交物业费的上诉理由，本院不予采信。其所提反诉，应另案解决。其于二审程序提交的诉讼材料，因不能支持上诉请求，不作为新证据收入本案。

综上，杨某的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3895元，由杨某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　梁志雄

二〇二一年二月二十八日

法官助理　张晓伟

书 记 员　张雪冬