北京百思特世纪物业管理有限公司与沙燕物业服务合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：北京百思特世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路****楼****。

法定代表人：郭志伟，总经理。

委托诉讼代理人：常好静，女，该公司职员。

委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沙燕，女，1959年12月31日出生，汉族，住北京市石景山区。

上诉人北京百思特世纪物业管理有限公司（以下简称百思特世纪公司）因与被上诉人沙燕物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初23684号驳回起诉之民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁志雄独任审理。本案现已审理终结。

百思特世纪公司上诉请求：撤销一审驳回起诉之民事裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。事实与理由：一、百思特世纪公司与沙燕之间是平等主体间的物业服务合同法律关系。依据百思特世纪公司与中国人民解放军军事科学院管理保障部设施设备处（以下简称军科院设备处）于2016年9月1日签订的《物业管理服务合同》（以下简称物业合同）第十七条第三项、第十八条第二款以及《军事科学院西黄村住宅小区业主管理规约》（以下简称《业主管理规约》）第十三条之约定，上述物业合同对沙燕具有拘束力，因此，百思特世纪公司与沙燕是平等主体之间的物业服务合同关系。二、一审裁定得出军队离退休安置住房的“物业管理均与一般商品房不同”的错误结论系源于严重混淆了民事合同之债法律关系与物权法律关系以及平等主体间的合同关系与不对等主体之间的军事行政管理关系。三、调整不对等主体之间的军事行政管理关系的司法解释不适用于本案民事合同关系。《最高人民法院关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》答复：“经研究认为，因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥。故我们同意你院审判委员会的倾向性意见，即此类纠纷人民法院不宜受理。”该复函所依据的基础法律关系是军队对于军队住房与军队离退休干部的行政管理关系，而不是平等民事主体之间的合同关系。本案中，沙燕已经移交北京市第七干休所安置，故双方所涉物业服务合同纠纷不属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，且该复函指向的是物权关系，而不是此类物业服务合同之债的关系。一审裁定扩大上述司法解释适用范围，系法律性质的认识错误。四、《最高人民法院关于中国人民解放军北京军区空军司令部诉吕全修等人腾退军产房是否受理的答复意见》（[2002]民立他字第7号）答复：“同意你院审委会的第二种意见。本案中吕全修与中国人民解放军北京军区空军司令部（简称司令部）在签订腾房协议时，已经退休并转入地方，此时吕全修与司令部之间已经不存在行政隶属关系，是平等民事主体之间的合同关系。因此，司令部要求吕全修及其子女腾房符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，人民法院应予以受理。”根据该司法解释的精神，因沙燕已移交地方干休所安置，其与军队之间已经不存在行政隶属关系，故双方之间因物业服务合同产生的纠纷属于平等主体之间的民事纠纷，法院应当受理。五、一审裁定判理与2016年7月3日中央军委办公厅颁布的《军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见》（军办发〔2016〕34号）第十二条的规定相冲突，第十二条之规定表明军队不再管理、介入军队经济适用住房小区的物业管理服务工作。一审裁定得出军队离退休安置住房物业服务合同纠纷“应由军队有关部门进行解决”的结论与中央军委的上述文件精神不符。六、相关案例表明军队离退休安置住房物业服务合同纠纷法院应当受理，如北京市第一中级人民法院“（2020）京01民终4458号”《民事判决书》、北京市第二中级人民法院“（2019）京02民终1550号”《民事判决书》，均判决军队离退休干部向物业公司支付物业费。七、依据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》（法释〔2012〕11号）第一条之规定，军退离退休安置住房物业服务合同纠纷不属于军事法院管辖。八、给有纠纷者以法律救济途径是法治的基本精神和法院受理纠纷、裁判案件的基本原则。一审裁定背离了该基本原则和上述司法解释的相关规定，应予纠正。综上，判为所请。

百思特世纪公司向一审法院提出诉讼请求：一、沙燕支付物业管理费9367.71元（建筑面积168.97平方米，计算方式：168.97*1.54*12=每年3122.57元，自2016年8月1日至2019年7月31日，共计三年）、利息损失（以9367.71元为基数，自2016年8月1日至2019年7月31日止，按照年息4.35%计算）。二、本案诉讼费用由沙燕承担。事实与理由：2010年5月21日，百思特世纪公司与军科院设备处签订军事科学院西黄新村住宅小区物业管理服务合同，约定由百思特世纪公司向北京市石景山区西黄新村南里军科院小区提供物业服务，由全体业主和物业使用人向百思特世纪公司支付物业费用。依据沙燕填写的业主联络登记表和业主管理规约、承诺书的约定，自2010年4月21日起沙燕作为军科院小区16号楼3单元802室业主。根据物业管理条例的相关规定，物业服务合同对全体业主有约束力。沙燕在享受百思特世纪公司的物业服务的同时，亦要承担要向百思特世纪公司交纳相应物业费的义务。沙燕自2016年8月1日至2019年7月31日未曾向百思特世纪公司交纳物业费，期间百思特世纪公司多次发出催缴函未果，故百思特世纪公司诉至法院。

一审法院经审查认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，沙燕系军队离退休干部，其居住的房屋为军队离退休安置住房，该涉案房屋尚未办理产权证明，亦未向地方移交，房屋所有权仍属于军队产权，涉案房屋性质及物业管理等均与一般商品房不同，应由军队有关部门进行解决。故百思特世纪公司对于涉案房屋物业费的起诉，不属于法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下：驳回百思特世纪公司的起诉。

本院经审查认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。何谓业主？根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第六条第一款及相关司法解释的规定，依法享有建筑物区分所有权的权利主体是业主。本案中，沙燕系军队离退休干部，涉案房屋为军队离退休安置住房，现尚无证据足以证明沙燕对涉案房屋享有所有权，因此，沙燕的业主身份不能确定，其不构成物业服务合同的一方主体。百思特世纪公司全部上诉理由均应当以沙燕具备业主身份为前提，没有这个前提，其上诉理由因无证据支持而不被本院所采信。据此，一审法院裁定驳回百思特世纪公司的起诉并无不当。

综上，百思特世纪公司的上诉请求，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回上诉，维持裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 员　梁志雄

二〇二一年二月二十二日

法官助理　张晓伟

书 记 员　张雪冬