石雯雨等与印卫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：石雯雨，女，1983年12月19日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：刘昌硕，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：印卫（曾用名印），男，1956年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。

原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。

法定代表人：彭永东，总经理。

委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。

上诉人石雯雨因与被上诉人印卫、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初14663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

石雯雨上诉请求：撤销一审判决第二项及第三项。本案一审及二审诉讼费由印卫承担。事实和理由：1．本案房屋租赁合同解除是双方协商解除，房屋租赁合同不再履行是双方协商一致的结果，并非因石雯雨原因而解除房屋租赁合同。2．石雯雨并不欠付租金，在双方就租赁期限到期达成一致意见后，双方将押金当作最后一个月的房租。之后石雯雨便不再使用承租房屋。本案中石雯雨不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。3．双方协商一致租赁期限到期后，印卫违反之前达成的共识，协同物业公司阻止石雯雨腾退房屋，阻拦石雯雨将涉案房屋中的物品搬离。同时，印卫没有任何事实依据却指责石雯雨欠缴房租，让石雯雨承担由此产生的违约责任。

印卫辩称，同意一审判决，不同意石雯雨的上诉请求和理由。涉案合同解除并不是双方协商一致的结果，是石雯雨存在严重的违约行为，印卫依据租赁合同行使了单方解除权。石雯雨故意隐瞒将房屋改造成了群租，严重违反了北京市的相关规定，经现场勘察，在租赁房屋的厨房、阳台等都安排了人员居住。且石雯雨应当按季度支付租金，但其没有依合同缴纳租赁费用。石雯雨还拒绝协助印卫办理房屋交接事宜且没有把房屋恢复原状，房屋里面都是大件的家具，严重影响了实际使用。

链家公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

印卫向一审法院起诉请求：1．要求确认双方与链家公司签订的租赁合同于2019年12月10日解除；2．判令石雯雨支付我租金5000元；3．判令石雯雨支付我2019年12月11日起至腾空房屋将房屋交付给我时止的房屋占用费，每月7500元；4．判令石雯雨向我支付违约金7500元；5．要求石雯雨赔偿其破坏房屋的损失3万元。

一审法院认定事实：印卫曾用名为印，北京市海淀区房屋登记的所有权人系印。2018年8月5日，印（甲方、出租方）与石雯雨（乙方、承租方）、链家公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：印将其位于北京市海淀区房屋（以下简称诉争房屋）租赁给石雯雨，房屋租赁期自2018年8月20日至2020年8月19日止，共计2年，甲方应于2018年8月5日前将房屋按约定条件交付给乙方……租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式：租金每月7500元，租金按照季付方式，租金总计180000元。各期租金支付日期为2018年8月6日、2018年11月20日、2019年2月20日、2019年5月20日、2019年8月20日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日，押金7500元。第十条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达十日的；2．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的……。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。合同中附件房屋交割清单部分未列明屋内设备设施情况，显示“自行交割”。落款处有出租人印、承租人石雯雨的签字，有链家公司的签章及经纪执业人员的签字。2018年8月5日，印卫将房屋交付给石雯雨使用。

印卫表示，合同签订后，石雯雨向其支付了押金7500元，其给了石雯雨半个月免租期，石雯雨支付租金至2019年11月19日。印卫主张，其于2019年11月发现诉争房屋被石雯雨擅自改造等问题，于2019年12月7日在诉争房屋门口张贴了一则通知，要求解除合同，就此提交了该通知及张贴通知的照片。该通知载明：“敬告所有里面住的房客，我是人房主。由于承租人石雯雨不按时交纳房租，违约合同和善自让其他人居住，违反了租房合同和北京市租房规定。本人决定收回房屋，请居住在里面的人自行搬走自己的物品，否则，造成的损失自己负责。最终期限2019年12月11日上午九点。”印卫主张2019年12月9日屋内居住的人员搬离，2019年12月10日其实际控制房屋，但双方没有办理交接手续，其与石雯雨的房屋租赁合同应于当日解除，现房屋内还有石雯雨的物品。

印卫主张，因石雯雨存在未按合同约定支付租金、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当、不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的行为，应属违约。印卫主张石雯雨自2019年11月20日起未交纳房租，就此提交了其微信交易记录截图予以证明，上显示石雯雨交纳最后一笔租金的时间为8月23日。印卫主张石雯雨擅自拆除了厨房的橱柜、上下水池、灶台、燃气管道、卧室门及厨房门，就此提交了视频及照片予以证明。印卫主张修复上述拆改需要花费的金额为3万元，就此提交了其向北京信诚博雅装饰工程有限公司询价后该公司出具的报价单。

印卫主张因诉争房屋内现仍有很多石雯雨的物品，且其一直无法联系到石雯雨，无法要求其将物品搬走，导致其无法另行出租房屋或出卖房屋，故要求石雯雨支付以每月7500元的标准支付房屋占用费，就此提交了房屋现状的照片，显示屋内有上下铺床、衣柜等物品。

一审法院认为，印卫、石雯雨与链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

石雯雨未按约定向印卫支付租金达十日以上、擅自拆改房屋、破坏附属物品和设备设施，其行为构成违约，印卫依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》请求解除其与石雯雨、链家公司之间的《北京市房屋租赁合同》，于法有据，法院予以支持。就合同解除的时间，因印卫于2019年12月7日发出通知要求出租屋内人员限期搬离并于2019年12月10日实际控制房屋，故其主张合同于2019年12月10日解除，于法有据，法院予以支持。因石雯雨实际使用房屋至2019年12月9日，故石雯雨应向印卫支付2019年11月20日至2019年12月9日的租金，印卫要求石雯雨支付欠付租金5000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因石雯雨违约，印卫要求其按照租赁合同约定支付违约金7500元，于法有据，法院予以支持。根据印卫提交的证据，石雯雨确有物品存放在诉争房屋内尚未搬离，印卫就此主张房屋占用使用费，于法有据，但考虑到印卫早已实际控制房屋，能够恢复房屋使用功能，对其扩大损失部分的请求法院不予支持，法院酌情判定石雯雨支付印卫房屋占用费7500元。就印卫主张的破坏房屋损失3万元，其未能提供充分证据，且法院已判令石雯雨支付违约金，足以填补印卫的损失，故对于印卫要求石雯雨支付3万元损失的诉讼请求，法院不予支持。

石雯雨、链家公司经法院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃了答辩、陈述意见和质证的权利，法院依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1．印卫与石雯雨、链家公司于2018年8月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月10日解除；2．石雯雨于判决生效后7日内向印卫支付欠付租金5000元；3．石雯雨于判决生效后7日内向印卫支付违约金7500元、房屋占用费7500元；4．驳回印卫的其他诉讼请求。

二审期间，上诉人石雯雨向本院提交如下证据：证据一、石雯雨与印卫妻子张某微信聊天记录。证明2019年11月20日，石雯雨与张某就承租房屋不再续租一事进行沟通。石雯雨告知张某再租一个月之后就不再续租。房屋内的装修、家具、空调等均不拿走。张某明确按照石雯雨所说的办，同时告知石雯雨其已委托链家郑某作为办理交房事宜。双方就不再履行租赁合同达成共识，不再履行租赁合同是双方协商一致的结果。证据二、石雯雨与链家郑某微信聊天记录及物业费用收据。证明2019年12月9日，石雯雨结清了物业相关费用，物业出具了开门条，石雯雨将屋内物品办理腾空。2019年12月9日，石雯雨将承租房屋交还给印卫。石雯雨不应承担之后的房屋占用费。被上诉人印卫及原审第三人链家公司没有提交二审新证据。印卫发表质证意见称，对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。本案的出租人是印卫，不是张某，所以张某和石雯雨之间的微信聊天记录不能证明本案租赁双方对合同解除的协商，在石雯雨给印卫的爱人发送微信时，印卫和印卫的爱人不知道石雯雨将房屋进行群租，并拆改了厨房、阳台等一系列违约行为的情况下才作出的回复，如果他们知道石雯雨有如此严重的违约行为，是不会同意石雯雨和他们之间协商解除合同的。而且石雯雨提交的不是二审新证据。对于石雯雨提交的第二份证据，因为不是本案的当事人，真实性、合法性、关联性均不认可，也不是二审的新证据。链家公司发表质证意见称，对于上述证据的真实性予以认可，关联性及证明目的均不予认可。对于石雯雨提交的证据，本院经审查认为，该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，依法不属于二审程序中新的证据，且与本案的认定处理缺乏关联，故不予采纳。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，石雯雨主张就房屋不再续租与印卫之妻张某达成一致并提交相应证据，但本案出租人为印卫，并非张某，无法证明印卫与石雯雨之间就房屋不再续租达成一致。

印卫、石雯雨与链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。石雯雨未按约定向印卫支付租金达十日以上、擅自拆改房屋、破坏附属物品和设备设施，其行为构成违约。因石雯雨违约，一审判决石雯雨向印卫支付违约金7500元，本院认为于法有据，予以确认。就合同解除的时间，因印卫于2019年12月7日发出通知要求出租屋内人员限期搬离并于2019年12月10日实际控制房屋，故石雯雨实际使用房屋至2019年12月9日，石雯雨应向印卫支付2019年11月20日至2019年12月9日的租金，一审法院判决石雯雨向印卫支付租金5000元于法有据，本院亦予以确认。因石雯雨确有物品存放在诉争房屋内尚未搬离，但考虑到印卫早已实际控制房屋，能够恢复房屋使用功能，对其扩大损失部分的请求法院不应支持，一审法院酌情判定石雯雨支付印卫房屋占用费7500元，本院认为并无不妥，予以确认。

综上所述，石雯雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费864元，由石雯雨负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　李　妮

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　李彤琳

书 记 员　　李心雨