侯艳敏与北京茂华物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：侯艳敏，女，1972年5月20日出生，汉族，住北京市石景山区。

被上诉人（原审原告）：北京茂华物业服务有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路****1506。

法定代表人：杨建峰，董事长。

委托诉讼代理人：倪乐，北京京航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李帅男，北京京航律师事务所律师。

上诉人侯艳敏因与被上诉人北京茂华物业服务有限公司（以下简称茂华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初11238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。

侯艳敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.开发商已将房屋修缮义务转移给了茂华公司,但茂华公司并未履行。在验收时发现涉案房产存在很多质量问题，开发商安排茂华公司与业主进行对接沟通，且茂华公司工作人员与实施精装修的公司沟通并签字，故涉案房屋修缮义务由此转至茂华公司。2.茂华公司在此后并未履行修缮义务，房屋质量问题在涉案房屋精装修质保期到期时仍未得到解决。3.由于茂华公司在质保期内未能及时对接沟通，致使侯艳敏房屋逾期交付181天，且交房时房屋仍存在很多问题未解决。按照合同约定逾期交房应当支付侯艳敏违约金23710元，当年供暖费2668元同样应由茂华公司承担。4.因茂华公司不作为，给侯艳敏生活带来了极大的不便，故茂华公司还应承担修理费及精神赔偿，该部分预计20000元，应在物业费中予以扣除。5.一审判决认定物业费数额错误，根据茂华公司的物业费催缴单，物业费欠缴期间应从2011年5月1日起算，总额应为30736.3元；6.开发商在房屋验收期间将房屋存在的质量问题全权交给茂华公司处理，故侯艳敏有理由相信开发商公司与茂华公司存在人格混同情形，茂华公司应当承担保修期内的房屋修缮义务，以及延期交付房屋的违约金、取暖费，否则侯艳敏的合法权益将无法得到保障。

茂华公司辩称，同意一审判决。

茂华公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令侯艳敏支付欠付的物业费34451.4元；2.判令侯艳敏承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市石景山区时代花园南路28号院3号楼2层2单元203号，业主为侯艳敏，房屋建筑面积111.17平方米。

2007年7月21日，北京北辰万通国际投资有限公司（出卖人，以下简称：北辰公司）与侯艳敏（买受人）签订《商品房预售合同》，就前期物业服务，双方约定：“（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京茂华物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三[2007]0054号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.56元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、见附件七。地。地上停车管理费按市发改委指导价执行，地下停车管理费按市发改委指导价执行三）物业服务企业按照第壹种方式收取物业服务费。1、按照年收取，买受人应当在每年的1月15日前缴费。……（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”附件七约定：“第五章物业管理服务内容与质量第二十一条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋共用部位的维修、养护与管理（物业共用部位明细见附件二）；2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理（物业共用设施设备见附件三）；3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；4、物业管理区域内的环境与绿化管理服务；5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；6、物业装饰装修管理服务；7、物业档案资料的管理；8、专项维修资金的代理服务。注：物业管理区域指：所管辖小区规划红线范围以内，业主户门以外。第二十二条其他服务包括：1、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业文化网点、会所等场所；2、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，消防安全宣传等；3、组织开展社区文化娱乐活动等；4、双方约定的其他内容。第二十三条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准及管理目标（见附件四、附件五）。第六章物业管理服务费用第二十四条物业管理服务费1.乙方按政府有关行业规定的政策标准及实际测算，向业主或物业使用人收取：本物业的管理服务费为：2.96元/月/每平米(19#住宅)2.56元/月/每平米(23#、24#住宅)2、物业收费项目构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；(2)物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)国家规定的法定税费；(10)物业管理企业的利润。3、业主应于甲方发放的入住通知书上所标明的房屋交付之日起交纳物业服务费用；4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主有责任书面通知乙；5、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年年底前履行次年的交费义务。

2019年4月1日，北京市石景山区璟公院、璟公馆、璟公阁业主委员会与茂华公司签订《北京市物业服务合同》，约定：“第五条物业服务期限为两年，自2019年4月1日至2021年3月31日。第六条乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件二；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件三；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项……第三章物业服务收费第十一条本物业管理区域物业服务收费方式为：第1种方式包干制第十二条包干制1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层、高层住宅：璟公馆、璟公院2.96元/平方米/月；高层住宅：璟公阁2.56元/平方米/月……”

茂华公司按照111.17平方米、2.56元／月·平方米主张侯艳敏欠缴2010年5月1日至2020年4月30日的物业费34451.4元。侯艳敏认可上述物业费的计算标准及欠缴事实，但主张未交纳物业费的理由是卫生间下水问题、客厅房顶开裂、壁纸突起等。

一审诉讼过程中，一审法院前往侯艳敏所在小区进行现场走访，经调查，未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。

一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，茂华公司与北辰公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，对茂华公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。茂华公司与涉案小区业委会签订的《北京市物业服务合同》真实有效，对茂华公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。茂华公司为侯艳敏居住的小区提供物业管理服务，侯艳敏作为小区业主享受茂华公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。茂华公司主张的物业费有合同和法律依据，一审法院予以支持。侯艳敏主张的房屋质量问题，其可另行通过合法途径解决，但不能作为不缴纳物业费的合法理由。

应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：侯艳敏于判决生效之日起十日内支付北京茂华物业服务有限公司2010年5月1日至2020年4月30日的物业费34451.4元。

二审中，侯艳敏一方提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。侯艳敏一方提交证据如下：证据1、关于茂华璟都会璟公阁9号楼203入户门更换的建议，证明开发商在房屋验收期间将房屋质量问题交给茂华公司处理，因此侯艳敏有理由相信开发商与茂华公司存在人格混同，茂华公司应当承担保修期内的房屋修缮义务，以及延期交付房屋的违约金、取暖费；证据2、催缴物业费通知，证明茂华公司主张的欠缴物业费期间与通知单显示期间矛盾。茂华公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。

本院经审查认为，侯艳敏提交的证据均不属于民事诉讼法意义上的新证据。证据1与本案争议焦点无关。证据2不能否认侯艳敏在本案诉请其他时间段内同样欠缴物业费，而且，侯艳敏在一审诉讼中亦认可在本案诉请其他时间段内未缴茂华公司物业费。鉴此，本院对侯艳敏所提交证据的证明目的均不认可。

此外，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，茂华公司与北辰公司签订的《前期物业服务合同》，以及茂华公司与涉案小区业委会签订的《北京市物业服务合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，对茂华公司和全体业主包括侯艳敏具有约束力。茂华公司向侯艳敏提供了物业服务，而且物业服务并不存在严重违约情形，侯艳敏应向茂华公司支付相应的物业费。鉴于侯艳敏在一审中认可物业费收取标准及茂华公司所主张的欠缴期间，侯艳敏在本案应当如一审所判缴纳物业费。

侯艳敏在本案中提出了开发商在房屋验收期间将房屋存在的质量问题全权交给茂华公司处理，故开发商与茂华公司人格混同，茂华公司应当承担房屋修缮义务、延期交房违约金、取暖费，以及应当支付精神赔偿等。就此本院认为，侯艳敏所提房屋质量、交房违约以及精神赔偿等问题，与本案所审查的物业费用问题并非同一法律关系项下的法律事实，不属于本案审查范围，本院不予处理。

鉴上所述，侯艳敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费660元，由北京茂华物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　唐述梁

二〇二一年二月二十六日

法官助理　王晓韬

书 记 员　牛隽月