胡蝶等物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京百乐代之物业管理服务中心，住所地北京市昌平区北七家工业开发区。

法定代表人：彭西贝，经理。

委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张玉琳，北京市理盈律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：王侠，男，1963年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。

上诉人（原审被告）：胡蝶，女，1974年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：王侠（胡蝶之夫），1963年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。

上诉人北京百乐代之物业管理服务中心（以下简称百乐代之中心）因与上诉人王侠、胡蝶物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁志雄独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人百乐代之中心之委托诉讼代理人李雁北、张玉琳，上诉人王侠，上诉人胡蝶之委托诉讼代理人王侠参加诉讼。本案现已审理终结。

百乐代之中心上诉请求：撤销一审判决，改判支持百乐代之中心的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）楼顶漏雨属于小区公共部位的中修和大修，百乐代之中心收取的物业费并不包含这部分费用，应由百乐代之中心向北京住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）申请提取专项维修基金，用于维修漏雨楼顶。因此，一审判决认定“王侠、胡蝶居住房屋系顶层，……因楼顶漏雨导致墙面破损，说明百乐代之中心在履行物业服务合同过程中确实存在不足”是错误的。（二）案涉小区50%以上业主未交纳专项公共维修基金，导致百乐代之中心无法提取该部分资金对漏雨楼顶进行修缮。据此，百乐代之中心对于楼顶漏雨不存在服务和管理上的瑕疵。二、一审程序严重违法。百乐代之中心曾向公积金管理中心申请提取专项公共维修基金用于楼顶修缮，但因案涉小区业主交纳的专项公共维修基金严重不足，而被公积金管理中心予以拒绝。对此，百乐代之中心曾要求公积金管理中心出具不能提取专项公共维修基金的证明，但公积金管理中心未予出具。一审程序中，百乐代之中心申请一审法院调查核实上述事实，但一审法院未给百乐代之中心出具调查令，也未依职权到公积金管理中心核实相关情况，就径行判决，酌减物业费，属于程序严重违法。三、案涉小区物业费收费标准为1元/平方米/月，百乐代之中心属于亏损经营。依据《桃园公寓物业管理公约》（以下简称“管理公约”）的约定，百乐代之中心自2003前起，经主管部门同意，可以按照1.45元/平方米/月收取物业费，但实际上一直是按照1元/平方米/月的标准收取。百乐代之中心属于亏损经营，在此情形下，一审法院进一步酌减物业费，显失公平。综上，判为所请。

王侠、胡蝶二审辩称：王侠、胡蝶交纳了专项公共维修基金，百乐代之中心称案涉小区50%以上业主未交纳该基金，王侠、胡蝶不清楚。如此多的业主未交纳专项公共维修基金，开发商和物业公司应负主要责任。百乐代之中心的其他上诉理由，亦不同意。

王侠、胡蝶上诉请求：一、撤销一审判决，驳回百乐代之中心的一审全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费由百乐代之中心承担。事实与理由：一、一审法院是在没有百乐代之中心与胡蝶于2004年3月24日签订的《桃园公寓物业管理服务协议书》（以下简称“协议书”）的情况下作出的判决。王侠、胡蝶于二审程序提交的“协议书”第十条第四项约定：“乙方（本院注：业主胡蝶）违反协议，不按本规定的标准、时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天应付总额3%交违约金，或停止一切物业服务。”百乐代之中心实际早已按照该霸王条款停止了向王侠、胡蝶提供物业服务，事实上，双方已自动解除物业服务关系。一审法院未依据上述“协议书”作出判决，该判决应被撤销。二、在更换新的物业公司之前，百乐代之中心向王侠、胡蝶主张的物业费应由开发商和百乐代之中心承担。三、百乐代之中心的法定代表人彭西贝经理是百乐代之中心母公司，即案涉小区开发商北京中经商务公司（以下简称中经公司）法定代表人姚玉林的妻子，此种关系易导致开发商与物业公司串通侵害业主利益，且彭西贝已去国外多年，无法为案涉小区业主服务。四、一审法院是在无双方当事人签订的物业服务合同作为依据的情况下作出的判决，对王侠、胡蝶检举中经公司和百乐代之中心的违法犯罪行为未予处理。五、百乐代之中心在一审程序提交的

用以证明此前就存在业主拒交物业费情况的北京市昌平区法院“（2007）昌民初字第4666号”《民事判决书》，也能够证明多年前百乐代之中心的物业服务就存在问题，而遭业主拒交物业费。事隔多年，百乐代之中心现在仍未与业主签订物业服务合同。六、百乐代之中心私卖物业用房，私占公共用地近600平方米，私建平房10余间。此外，百乐代之中心未经业主同意，将公共活动场所改建为幼儿园，并将物业用房出卖给同仁堂药店，该问题被一审法院所忽视。正因为物业用房被私自转卖、改变用途，百乐代之中心只能违法占地，私建物业服务中心，即桃园公寓大门正北面的一排平房。七、北京市第一中级法院作出的“（2014）一中民终字第2793号”《民事判决书》上载明：“中经公司法定代表人姚玉林以合同诈骗被公安部门立案侦查”，该事实证明既然姚玉林可以串通各方非法为上述案件的原审被告王玉洁办理房产证，那么，这些人私卖物业用房也是轻而易举之事。八、百乐代之中心在一审程序提交的“管理公约”载明：“物业管理用房分别在各栋楼的地下一层和顶层”，该约定与实际情况不符，故“管理公约”该部分内容系伪造。王侠、胡蝶在一审程序进行答辩和庭审中，申请一审法院严查此事，一审法院却予以忽视。总之，百乐代之中心篡改“管理公约”，私卖公共房产，圈地盖房，均系犯罪，且违反“管理公约”关于物业公司不得占用本社区的共用设施、设备和共用部位或改变其使用功能的约定。综上，判为所请。

百乐代之中心二审辩称：一、王侠、胡蝶于二审程序提交的“协议书”可以证明，百乐代之中心与王侠、胡蝶之间存在物业服务法律关系。依据该协议，百乐代之中心履行了物业服务义务，若王侠、胡蝶未交纳物业费，应当按日3%承担违约责任。二、彭西贝是百乐代之中心的法定代表人，实际管理公司的是总经理刘建利，而刘建利一直在上班，并管理企业。至于中经公司的法定代表人与百乐代之中心的法定代表人是否系夫妻关系与王侠、胡蝶是否交纳物业费没有关系。

百乐代之中心向一审法院提出诉讼请求：一、王侠、胡蝶支付2010年1月1日至2020年8月30日期间物业服务费16334.08元。二、王侠、胡蝶按人民银行同期贷款利率支付逾期利息。三、王侠、胡蝶承担诉讼费。

一审法院认定事实：自1998年9月1日起，百乐代之中心受北京市昌平区北七家镇桃园公寓小区开发商中经公司的委托开始对桃园公寓小区进行物业服务与管理，物业服务费由百乐代之中心按1元/平方米·月收取，增加的服务项目按国家收费标准执行，物业服务项目包括保安、保洁、绿化、垃圾处理等。

王侠与胡蝶系夫妻关系，位于北京市昌平区北七家镇桃园公寓**楼****房屋登记所有权人为胡蝶，建筑面积127.61平方米，系王侠、胡蝶于2004年购买。百乐代之中心以王侠、胡蝶未交纳2010年1月1日至2020年8月30日期间的物业费为由诉至该院，主张王侠、胡蝶交纳欠交的费用，王侠表示涉案房屋系与胡蝶共同购买、共同居住，需要缴纳的物业费同意与胡蝶共同承担。

庭审中，王侠、胡蝶对收费标准、计费面积均无异议，但主张物业服务不到位，并提交照片证明其居住房屋楼道漏雨导致墙面破损、小区绿化杂草丛生、停车杂乱无章、小区存在违建、公共娱乐场所及物业办公用房被变卖等情况。百乐代之中心对王侠、胡蝶房屋所在楼道漏雨导致墙面破损的照片予以认可，表示王侠、胡蝶家住顶层，确实存在楼道顶层漏水情况，但因小区大部分人未缴纳公共维修基金，所以无法维修解决根本问题，对其他照片不予认可。

百乐代之中心还提交缴费通知照片、律师函、记账明细、桃园公寓物业管理公约，证明自2010年8月起每年张贴催缴物业费通知向王侠、胡蝶催缴，王侠、胡蝶自2010年1月起未缴纳物业费，公约证明自2003年起经主管部门同意按1.233元每平方米每月收取物业费，但实际一直按1元每平方米每月收取。王侠、胡蝶对律师函不持异议，对其他证据均不予认可。

一审法院认为，百乐代之中心虽未与王侠、胡蝶签订书面物业服务合同，但受桃园公寓小区开发商中经公司的委托，事实上对王侠、胡蝶居住的桃园公寓小区提供了物业服务，王侠、胡蝶在接受了物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业费的义务。关于诉讼时效问题，王侠、胡蝶虽对百乐代之中心提交的催缴费照片不予认可，但该证据能够证明百乐代之中心曾在法定的诉讼时效期间范围内，以张贴催缴费通知的方式向业主催交物业费，导致诉讼时效期间的中断，故王侠、胡蝶主张已过诉讼时效的辩解意见，该院不予采信。王侠、胡蝶居住房屋系顶层，紧邻其房屋的楼道多年来因楼顶漏雨导致墙面破损，说明百乐代之中心在履行物业服务合同过程中确实存在不足，该院根据百乐代之中心提供物业服务质量的具体情况，酌情确定百乐代之中心对王侠、胡蝶应当收取的物业费数额。关于百乐代之中心主张的逾期支付物业费利息，因其物业服务存在瑕疵，该院不予支持。王侠、胡蝶主张的存在小区绿化杂草丛生、停车杂乱无章等物业服务不到位情况，未达到物业服务合同的根本违约情形，不构成其拒缴物业费的理由，故其因此拒绝缴纳物业费的抗辩，该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王侠、胡蝶于本判决生效之日起七日内支付百乐代之中心2010年1月1日至2020年8月30日期间的物业管理费14373.99元；二、驳回百乐代之中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由胡蝶、王侠负担，于本判决生效后七日内交纳。

本院二审期间，百乐代之中心提交用手机拍摄的四张照片（摄于2021年2月4日10时40分）。证明目的：百乐代之中心已于2021年2月2日对王侠、胡蝶所居房屋旁边的楼道和屋顶进行了修缮。但只是暂时维修，不解决根本问题。照片中所反映的公共部位，应提取专项公共维修基金进行维修。

王侠、胡蝶质证意见：对上述照片的真实性不予认可，百乐代之中心没有维修王侠、胡蝶所居房屋旁边的楼道和屋顶。

王侠、胡蝶二审提交以下新的证据材料：

证据1.2014年3月24日，百乐代之中心与胡蝶签订的“协议书”。证明目的：一审法院未依据“协议书”进行判决，系认定事实不清。依据“协议书”，百乐代之中心不能擅自改变公共用地、用房、设备等用途，如果要改变，需要业主同意。“协议书”第十条第四款关于违约金的约定，系霸王条款。

百乐代之中心质证意见：真实性认可，“协议书”中的违约金条款系协商结果，且该条款未排除王侠、胡蝶的主要权利，免除百乐代之中心的主要义务。

证据2.北京市昌平区法院“（2015）昌民初字第3846号”《民事判决书》。证明目的：百乐代之中心的法定代表人彭西贝与其母公司中经公司的法定代表人姚玉林是夫妻关系，而且一直居住于在国外。

证据3.北京市第一中级法院“（2014）一中民终字第2793号”《民事判决书》。证明目的：彭西贝和姚玉林夫妻串通把业主张勇的房子卖给了王玉洁。

针对证据2、3，百乐代之中心质证意见：真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性。

证据4.中经公司的营业执照复印件。证明目的：百乐代之中心提供给王侠、胡蝶的该营业执照过期。

百乐代之中心质证意见：真实性认可，证明目的不认可。该证据来源不清。百乐代之中心没有给过王侠、胡蝶该营业执照，与本案无关联性。

证据5.北京市昌平区法院《民事传票》。依据该传票，本案还有另一被告张勇，现在被告只有王侠、胡蝶。

百乐代之中心质证意见：真实性认可，证明目的不认可。

本院对双方二审提交的证据的真实性予以确认，其关联性、证明力问题本院将在判理部分一并论述。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：王侠、胡蝶二审提交的“协议书”系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，应属有效。该“协议书”本院作为新证据收入本案。

关于百乐代之中心的上诉请求及理由，本院认为，依据“协议书”第一条第一款第一项之约定，百乐代之中心负有对房屋共用部位、共用设备、设施的修缮、管理和服务义务。在案证据显示，王侠、胡蝶所居顶层房屋楼道确因楼顶漏雨有一定程度的损坏，且长期未经修缮。百乐代之中心主张楼顶作为共有部分，其维修需要动用专项维修基金，但该理由不足以否定百乐代之中心对于楼道因漏雨损坏部分所应承担的维修义务，现百乐代之中心二审提交的照片虽显示其对楼道损坏部分进行了修缮，但其修缮行为发生于一审判决之后，该证据对于证明诉争期间百乐代之中心是否及时履行了维修义务没有证明力，故本院不作为新证据收入本案。据此，百乐代之中心围绕维修漏雨楼顶需动用专项维修基金所提一审法院认定事实不清，适用法律错误以及程序违法之上诉理由，不能支持其上诉请求，本院均不予采纳，一审以其履行物业服务合同过程中确实存在瑕疵为由酌减物业费，并无不当。百乐代之中心主张其物业费标准过低，属亏损经营，与本案诉争无关，本院不予审理。

关于王侠、胡蝶的上诉请求及理由，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时，不宜仅依据短时间内存在的个别性、局部性问题，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位、全面的考量。本案中，王侠、胡蝶所提上诉请求实际上是要求免除诉争期间的全部物业费。无论是依据王侠、胡蝶与百乐代之中心之间签订的“协议书”，还是依据一审法院关于双方存在事实物业服务法律关系的认定，因王侠、胡蝶已经享受了百乐代之中心提供的物业服务，其要求免交诉争期间的全部物业费，应以百乐代之中心提供的物业服务存在足以导致业主免交全部物业费的重大瑕疵，即存在根本性违约行为为前提。现王侠、胡蝶二审所提交的证据2、3、4、5，均不能证明百乐代之中心存在根本性违约行为，于本案审理结果无影响，故本院不作为新证据收入本案。其所提百乐代之中心法定代表人与开发商中经公司法定代表人之间有特殊关系，合谋串通，私卖、圈占小区公共区域以及百乐代之中心涉嫌违法犯罪等上诉理由，与其要求免除诉争期间的全部物业费的主张均无关系，本院均不予采纳。王侠、胡蝶的其他上诉理由亦不能支持其上诉请求，本院不再一一论述。

此外，需要特别指出的是：物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时，物业公司也应本着诚实信用原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。

综上，百乐代之中心、王侠、胡蝶的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费340元，由北京百乐代之物业管理服务中心负担170元，由王侠、胡蝶负担170元（均已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　梁志雄

二〇二一年二月二十七日

法官助理　张晓伟

书 记 员　张雪冬