美好未来企业管理集团有限公司与骆国志房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：美好未来企业管理集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路**百货广场大厦**1207。

法定代表人：吕卉，副董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：吕君，北京市智舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王春姿，北京市智舟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：骆国志，男，1967年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王超，北京市北方律师事务所实习律师。

上诉人美好未来企业管理集团有限公司（以下简称美好未来公司）因与被上诉人骆国志房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

美好未来公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回骆国志的一审全部诉讼请求。二、一、二案件受理费由骆国志承担。事实与理由：一、在骆国志未付清美好未来公司代其向银行垫付的21503.54元的利息（利息起止时间：2004年9月29日至2020年10月13日）之前，不应判决美好未来公司将涉案房屋过户至骆国志名下。2004年9月29日，美好未来公司代骆国志向建设银行垫付了贷款本息共计21503.54元，避免了因欠付银行贷款而导致涉案房屋被拍卖的风险，虽然骆国志将上述款项在一审程序中，于2020年10月13日偿还给美好未来公司，但未赔偿该款的利息损失，因此，一审法院不应判决过户。二、一审判决美好未来公司向骆国志支付逾期办证的损失，没有事实和法律依据。（一）美好未来公司未给骆国志办理涉案房屋过户手续，是因骆国志未及时偿还美好未来公司代其向银行支付的本金及利息21503.54元。如上所述，后其虽向美好未来公司偿还了该笔款项，但并未赔偿美好未来公司为其垫付该笔款项而产生的利息损失。所以，美好未来公司对于未给骆国志办理涉案房屋过户手续不存在过错。（二）骆国志至今未补足房屋面积的差价款。双方于2010年7月13日签订的《名流花园购房确认书》（以下简称《购房确认书》）中，明确写明房屋的实测面积为195.85平方米，多于双方所签《北京市内销商品房买卖契约》约定的初测面积192.36平方米，依据双方签订的《补充协议》，骆国志应向美好未来公司补交房屋面积差价款11534元，但骆国志并未给付。（三）涉案合同中未约定违约金，一审法院判决美好未来公司赔偿骆国志逾期办证的损失既无合同依据，也无法律依据。因美好未来公司对于逾期办证没有过错，故本案不应适用未修改的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条的规定。综上，判为所请。

骆国志二审辩称：一、关于美好未来公司代骆国志垫付21503.54元银行贷款本息的问题。骆国志起诉前，曾多次要求美好未来公司提供其代骆国志偿还贷款本息的证据，但美好未来公司直至骆国志起诉之后，才在一审程序中提交相关证据。而且，美好未来公司代骆国志偿还21503.54元银行贷款本息是履行担保义务，该笔款项不构成骆国志购房款的组成部分。二、2020年7月1日的一审庭审中，美好未来公司明确表示在2010年时，其就已经丧失了房地产开发的资质，无法为骆国志办理房产证。三、关于美好未来公司逾期未办理产权登记的违约责任问题。虽然涉案合同中未就逾期办理房屋权属登记约定具体的违约金，但是，根据修订前的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条的规定，一审法院判决美好未来公司赔偿骆国志逾期办证的利息损失具有法律依据。四、在《购房确认书》中，双方已经确认涉案房屋的价款就是635750元，所以，不存在骆国志补交房屋面积差价的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。

美好未来公司向一审法院提出诉讼请求：一、美好未来公司为骆国志办理《房屋所有权证》，将北京市昌平区北七家镇名流花园欧风苑12号楼2单元5层502房屋过户到骆国志名下。二、美好未来公司向骆国志承担逾期办理《房屋所有权证》的违约责任，向骆国志支付赔偿金（以房屋总价款635750元为基数，自2015年5月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准支付，共计199112.98元。以房屋总价款635750元为基数，自2019年8月20日起至骆国志取得《房屋所有权证》之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付）。三、美好未来公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实：1999年11月22日，名流投资有限公司（甲方，于2001年变更为名流投资集团有限公司，于2017年2月变更为美好未来公司）与骆国志（乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》。该契约约定：乙方自愿购买甲方在北京市昌平县燕丹乡海鶄落村地块上建设的名流花园欧风苑12栋2门252室房屋；该房屋为现房，建筑面积192.36平方米，单价3305元/平方米，购房价款为635750元；乙方应于1999年11月22日支付定金95363元，于1999年11月22日支付购房款100387元，于1999年12月22日支付购房款440000元；双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市昌平县房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。该契约附件《补充协议》约定：甲、乙双方同意，本契约第一条所述面积为暂测面积，房屋交付后以房地主管部门实测面积为准，房屋的实测面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%时，按照本契约购房单价据实结算，误差超过上述约定的幅度时，如面积增加，乙方只按5%补足面积差额款，如面积减少，甲方与乙方据实结算；双方同意在签订契约并付清全款后三十日内，持本契约和有关证件到北京市昌平县房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理上述手续时发生的税费，双方依照有关规定缴纳。

合同签订后，双方于1999年11月22日办理房屋验收交接，名流投资有限公司将房屋交付骆国志。为支付购房款，骆国志于1999年12月10日向中国建设银行北京前门支行贷款44万元，贷款期限10年，名流投资有限公司为该笔贷款提供保证担保。当日，中国建设银行北京前门支行放款44万元。1999年12月13日，名流投资有限公司向骆国志开具发票，载明收到骆国志支付的购房款635750元。2009年11月25日，上述贷款偿还完毕。

2010年7月13日，骆国志与名流投资集团有限公司签署《购房确认书》，主要内容：一、经昌平区地名办公室确认，现房屋位置为昌平区北七家镇名流花园欧风苑12楼2单元502室；二、原合同中房屋面积为192.36平方米，现经昌平区房地产管理局测绘室正式确认，该套房屋面积为195.85平方米；三、经双方认定，上述房屋价款为635750元；四、此确认书为正式合同的一部分，具有同等法律效力；五、经国家土地部门认定，该土地使用年限70年，截止日期为2069年4月20日。双方同意从开具购房确认书之日起，开始办理此套房屋产权过户手续。

诉讼过程中，美好未来公司主张其于2004年9月29日代骆国志偿还贷款本息21503.54元。2020年10月13日，骆国志转账支付美好未来公司21503.54元，美好未来公司向骆国志出具收据予以确认。

诉讼过程中，骆国志向法庭提交录音证据，主张其于2018年5月31日电话联系涉案房屋所在小区物业公司，主张办理房屋所有权证。

诉讼过程中，骆国志向法庭提供标注申请时间为2020年7月20日的购房资格核验结果，显示为初步核验通过。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，骆国志与美好未来公司签订的《北京市内销商品房买卖契约》及《补充协议》《购房确认书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《购房确认书》的约定，本案买卖双方认定涉案房屋价款为635750元，并同意于该确认书开具之日起开始办理产权过户手续。现涉案房屋具备办证条件，且骆国志已付清全部购房款，美好未来公司理应协助骆国志办理涉案房屋的过户手续。美好未来公司以骆国志应补交面积差价款为由，辩称骆国志未付清购房款，与《购房确认书》的约定不符，该院不予采信。关于美好未来公司代骆国志偿还银行贷款一节，该代偿行为系美好未来公司承担的保证责任，与本案不属同一法律关系，故美好未来公司以此为由辩称骆国志未付清购房款，缺乏法律依据，该院亦不予采信。

美好未来公司与骆国志在《购房确认书》中明确约定了办证时间，但美好未来公司至今未协助骆国志办理房屋过户手续，应承担相应的违约责任。因合同未约定逾期办证违约金，且骆国志未举证证明因逾期办证造成其实际损失的数额，故该院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现骆国志主张利息的起算点为2015年5月31日，该院不持异议。美好未来公司关于应由骆国志承担逾期办证违约责任的辩解理由不足，该院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、美好未来公司于本判决生效后十日内协助骆国志办理位于北京市昌平区北七家镇名流花园欧风苑12号楼2单元5层502房屋的所有权证，将该房屋过户至骆国志名下；二、美好未来公司于本判决生效后十日内赔偿骆国志逾期办证损失（以635750元为基数，自2015年5月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至房屋所有权证办理完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回骆国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10158元，由美好未来公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，《购房确认书》对于办理房屋过户手续没有附加任何条件，双方关于办理房屋过户手续的约定不是一个附条件的民事法律行为，且《购房确认书》不是一个双务合同，美好未来公司不享有同时履行抗辩权和不安抗辩权。据此，美好未来公司所述上诉理由，无合同依据，本院不予采信。

综上，美好未来公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10158元，由美好未来企业管理集团有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　梁志雄

审 判 员　董　伟

审 判 员　徐　硕

二〇二一年二月二十五日

法官助理　张晓伟

书 记 员　张雪冬