北京合众显庭资产管理有限公司与北京建工置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京合众显庭资产管理有限公司，住所地北京市昌平区十三陵镇涧头村**。

法定代表人：刘雅君，执行董事。

委托诉讼代理人：孔令昌，北京市鑫诺律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：北京建工恒兴置业集团有限责任公司，住，住所地北京市西城区广莲路**建工大厦******房间/div>

法定代表人：苏大勇，董事长。

委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。

上诉人北京合众显庭资产管理有限公司（以下简称合众显庭公司）因与被上诉人北京建工恒兴置业集团有限责任公司（以下简称建工置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初445号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人合众显庭公司之委托诉讼代理人孔令昌，被上诉人建工置业公司之委托诉讼代理人周玉顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

合众显庭公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回建工置业公司的全部诉讼请求，建工置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院认定李国英与国财新兴投资基金有限公司签订的《房屋有偿使用协议》真实性，并据此认定合众显庭公司存在转租行为，属认定事实不清;该协议并没有实际履行，建工置业公司也没有提供任何证据证明该协议实际履行，一审法院应查明案件事实真相。一审法院对目前是否存在转租的事实没有查明，建工置业公司也没有提供任何证据证明合众显庭公司目前存在转租的违约行为。合众显庭公司只是在2015年6月至2016年5月存在将案涉租赁场地短期转租给迈思可文化传媒（北京）有限公司（以下简称迈思可公司）的轻微违约行为，而且该违约行为已经纠正，非严重违约行为致使合同目的不能实现，一审法院认定建工置业公司有权解除协议属适用法律错误。双方协议在正常履行，即使在建工置业公司主张解除合同的诉讼期间，建工置业公司也收取了合众显庭公司一年的租金，说明建工置业公司也一直同意继续履行合同。

建工置业公司辩称，同意一审判决。

建工置业公司向一审法院起诉请求：1．请求法院确认我公司与合众显庭公司签订的《房屋有偿使用协议书》于2019年9月4日解除；2．请求法院判令合众显庭公司立即腾退北京市海淀区颐和园码头配套用房及附属区域；3．本案诉讼费用由合众显庭公司承担。

一审法院认定事实：2008年9月10日，建工置业公司（乙方）与北京京城水系旅游开发有限公司（以下简称京城水系公司，甲方）签订《房屋使用协议书》，约定：甲方系案涉租赁场地的所有权人或管理使用权人，甲方同意将案涉租赁场地有偿交付乙方使用；使用期限为20年，即从2009年1月1日至2028年12月31日。

2015年2月16日，建工置业公司（甲方）与合众显庭公司（乙方）签订《房屋有偿使用协议书》，约定：第一条，甲方合法经营管理案涉租赁场地，房屋建筑面积约为2200平方米（以现场实际测量为准），乙方同意按照本协议各项条款之要求有偿使用该房屋；第三条，有偿使用期限为2015年3月20日至2028年9月30日；第三十四条，协议期内，乙方不得对所租房屋进行局部或者全部的转租、转让及对外公开经营，否则，甲方有权解除该协议、收回房屋，并扣除全部保证金作为违约金；给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿；第四十一条，双方均应遵守本协议的规定，任何一方违反本协议的规定，应当承担违约责任，给对方造成经济损失的，应赔偿损失；第四十七条，协议期内，未经甲方许可，乙方不得对所使用房屋进行局部或全部的转租、转让。

2016年7月4日，迈思可公司以房屋租赁合同纠纷为由将合众显庭公司诉至法院，要求合众显庭公司退还房屋押金683000元。法院于2018年2月28日作出(2016)京0108民初23650号民事判决书（以下简称23650号民事判决书）。其中，经审理查明部分有如下内容：2015年4月16日，合众显庭公司（出租方、甲方）与迈思可公司（承租方、乙方）签订《房屋有偿使用协议》，主要约定：甲方合法经营管理案涉租赁场地，乙方同意按照本协议各项条款之要求有偿使用该房屋作为办公使用，租赁期自2015年5月3起至2020年5月2日止。合同签订后，迈思可公司依协议约定支付合众显庭公司房屋租赁押金共计683000元，合众显庭公司亦将上述房屋交付迈思可公司使用。后迈思可公司于2016年5月3日搬离上述房屋，双方共同签署有《交接单》。合众显庭公司为主张迈思可公司提前解除合同造成其房屋长期空置损失，在该案中向法院提供《房屋有偿使用协议》为据。协议内容显示出租方为李国英，承租方为国财公司，签订日期为2017年10月26日。法院认为部分有如下内容：现合众显庭公司主张房屋空置损失并要求赔偿，迈思可公司主张免责，缺乏事实、法律依据，合众显庭公司亦未就其主张的损失事实向法院充分举证，法院根据合同剩余租期、承租人的过错程度等因素对具体损失数额予以酌定。

合众显庭公司提交中国建设银行单位客户专用回单一张，显示于2020年4月14日向建工置业公司转账1450000元，备注用途为租金，证明已支付建工置业公司2020年4月20日至2021年4月19日期间的租金。建工置业公司认可该证据的真实性，但表示因合众显庭公司的转租行为已与其进行了两次约谈，当时有记录，但合众显庭公司拒绝签字。建工置业公司于2019年9月3日向合众显庭公司发送《解除<房屋有偿使用协议书>的通知》，要求解除《房屋有偿使用协议书》，合众显庭公司于三个工作日内腾退案涉租赁场地。其中一个邮件的收件人地址填写为合众显庭公司的注册地，也即昌平区十三陵镇涧头村124号；另一个邮件的收件人地址填写为案涉租赁场地；收件人电话均填写了两个，分别是138XXXX****和135XXXX****。上述两个邮件均被退回，退回原因为“拒收”和“收件人要求退回”。

经建工置业公司申请，法院依法调取了(2016)京0108民初23650号案件的相关卷宗材料，其中确有合众显庭公司提交的李国英（甲方）与国财公司（乙方）于2017年10月26日签订的《房屋有偿使用协议》。在该案庭审中，法院询问合众显庭公司是否有空置期间损失的证据。合众显庭公司回答：提供一份房屋有偿使用协议作为证据。法院询问：合众显庭公司后来又出租了吗？合众显庭公司回答：一直空置到2017年11月底才租出去，我们从反诉那天同意解除合同，一共要五个月的租金，后面的就不要了。

本案审理过程中，法院询问合众显庭公司，李国英是否其公司员工。合众显庭公司代理人陈述：原来是，后来不在公司了；之前向法院提交的李国英签订的《房屋有偿使用协议》是不真实的，协议双方并不存在租赁关系，只是表面上签了一个合同，不认可李国英能对外代表公司签订合同；当时该协议是公司让交的，我也不能不交，但法院最终也没有认定。

在本案的诉前调解过程中，合众显庭公司法定代表人刘雅君于2019年12月9日到庭参加了调解谈话，其表示：我公司的实际经营人是李国英，我不知情；李国英的电话是135XX******，她干什么的，我也不清楚。当天，刘雅君填写了公司的送达地址确认书，确认的送达地址为北京市昌平区十三陵镇涧头村124号，联系电话为138XX******。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，建工置业公司与合众显庭公司签订的《房屋有偿使用协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据协议约定，协议期内，乙方不得对所租房屋进行局部或者全部的转租、转让及对外公开经营，否则，甲方有权解除该协议、收回房屋。根据现有证据可以认定，合众显庭公司在租赁合同履行期间将案涉租赁场地转租给迈思可公司使用，其行为已经违反了上述合同约定，故建工置业公司在此情况下有权要求解除协议。

关于李国英与国财公司签订的《房屋有偿使用协议》一节，首先，合众显庭公司法定代表人刘雅君在法院诉前调解谈话中明确表示李国英是公司的实际经营人，合众显庭公司代理人在本案庭审中虽表示李国英已不在公司，但该陈述明显与公司法定代表人刘雅君的陈述相矛盾，故在合众显庭公司代理人对此不能提交相关证据予以佐证且予以合理解释的情况下，法院对其该项陈述意见不予采信。其次，退一步讲，即便李国英2017年10月26日与国财公司签订《房屋有偿使用协议》时，确实未获得公司有效授权，但在合众显庭公司与迈思可公司房屋租赁合同纠纷一案的审理过程中，合众显庭公司自愿将该协议作为诉讼证据向法院提交，并据此主张房屋空置损失的行为应当视为是对李国英签字行为的追认，相关法律后果应由合众显庭公司予以承受。合众显庭公司在本案庭审过程中虽主张该协议是不真实的，只是表面上签了一个合同，但未就此提交任何反证予以证明或对其前后两次诉讼不一致的法庭陈述作出合理解释。如果认可合众显庭公司的上述主张成立，则无异于对民事主体在民事诉讼中可以随意进行虚伪意思表示，且事后无需任何证据即能予以推翻之行为进行正面的肯定性评价，这与相关法律所要求和追求的契约精神及民事诉讼的诚实信用原则明显是相悖的。综上，法院对李国英与国财公司于2017年10月26日签订的《房屋有偿使用协议》的真实性予以认可。在此情况下，无论该协议最终履行情况如何，均不会改变合众显庭公司在本案存在转租行为的事实。故建工置业公司现根据合同约定要求解除双方签订的《房屋有偿使用协议书》之主张，有事实和法律依据，法院予以支持。

关于解除时间，建工置业公司已于2019年9月3日分别向合众显庭公司的工商注册地以及案涉租赁场地邮寄了解除通知，两封邮件均因拒收被退回。合众显庭公司虽对建工置业公司发送解除通知的事实不予认可，但从合众显庭公司法定代表人刘雅君在本案填写的地址确认书所确认的送达地址，以及其在诉前调解谈话过程中向法院告知的李国英的联系方式可以认定，建工置业公司向合众显庭公司送达解除通知的方式符合法律规定。故建工置业公司现要求确认其与合众显庭公司签订的《房屋有偿使用协议书》于2019年9月4日解除之诉请，于法有据，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上述《房屋有偿使用协议书》已确认解除，故建工置业公司现要求合众显庭公司腾退案涉租赁场地之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。具体的腾退时间，法院将结合本案具体情况酌情予以判定。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认北京建工置业有限责任公司与北京合众显庭资产管理有限公司于二〇一五年二月十六日签订的《房屋有偿使用协议书》于二〇一九年九月四日解除；二、北京合众显庭资产管理有限公司于本判决生效后三十日内将北京海淀区颐和园码头配套用房及附属区域腾空，交还给北京建工置业有限责任公司使用。

二审中，当事人没有提交新证据。北京建工置业有限责任公司于2021年1月29日名称变更为北京建工恒兴置业集团有限责任公司。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，建工置业公司与合众显庭公司签订的《房屋有偿使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该协议约定合众显庭公司不得对所租房屋进行局部或者全部的转租、转让及对外公开经营，否则，建工置业公司有权解除该协议、收回房屋。合众显庭公司擅自将案涉租赁场地转租，违反了协议约定，建工置业公司有权依约解除合同，建工置业公司发送的解除通知虽被拒收，但根据法院查明情况，可以认定建工置业公司送达解除通知的方式符合法律规定，一审法院确认《房屋有偿使用协议书》已于2019年9月4日解除正确，本院予以确认。合同解除后，合众显庭公司应在一审认定的合理期限内腾退案涉租赁场地。合众显庭公司上诉主张仅在2015年6月至2016年5月将案涉租赁场地短期转租，其违约行为轻微，不影响合同目的的实现，但合众显庭公司与迈思可公司所签订的《房屋有偿使用协议》显示租赁期为2015年5月3起至2020年5月2日，迈思可公司为提前搬离，合众显庭公司主张与约定不符，本院不予采纳。

综上所述，北京合众显庭资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费92900元，由北京合众显庭资产管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　磊

二〇二一年三月十五日

法官助理　　郭仁鑫

书 记 员　　杨　帆