张某与张某1等确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某，女，1973年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：韩英华，北京市海拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈爽，北京市海拓律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张某1，男，1947年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。

被上诉人（原审原告）：张某2，男，1950年11月3日出生，汉族，住北京市东城区。

被上诉人（原审原告）：张某3，女，1962年8月15日出生，汉族，住北京市丰台区。

张某1、张某2、张某3共同委托诉讼代理人：陆智韶，北京崇学律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张某4，男，1926年10月5日出生，汉族，住北京市丰台区。

被上诉人（原审被告）：张某5，男，1963年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。

张某4、张某5共同委托诉讼代理人：赵瑞雪，北京市百瑞律师事务所律师。

上诉人张某因与被上诉人张某1、张某2、张某3、张某4、张某5确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回张某1、张某2、张某3的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张某1、张某2、张某3承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2010年5月25日，张某4、侯某与张某5、张某协商，将北京市宣武区3-11号房屋（以下简称诉争房屋）过户到张某名下，张某5同意过户到张某名下。诉争房屋属于夫妻共有财产。在2013年1月23日家庭会议上，所有家庭成员对诉争房屋由张某4、侯某赠与张某5、张某，产权属于张某5、张某共有均未提出异议。法院已经确认张某4与张某具有法律关系，应当根据相关法律判断该房屋买卖合同法律关系是否有效。2.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定，一审法院判决确认合同无效违反相关司法解释。3.张某1、张某2、张某3与张某4、张某5恶意串通、恶意诉讼，目的是剥夺张某对诉争房屋的夫妻共同财产权，不让张某在将来的离婚诉讼中分到诉争房屋份额。

张某4、张某5辩称，同意一审判决，不同意张某的上诉请求。张某对于过户事宜的表述自相矛盾，目的就是在于掩饰行为的违法性，恰恰暴露以欺骗手段取得房屋的事实。在房屋买卖合同中，张某4受张某的误导并没有披露房屋有共有人的事实，随后办理转移登记手续时又隐瞒了该事实。张某无法举证证明善意取得房屋。无效的合同应自始无效，张某4老人将共有房屋擅自过户给张某行为侵害了侯某的合法权益。

张某1、张某2、张某3辩称，同意一审判决，不同意张某的上诉请求。张某不是善意取得，房屋买卖中没有付款行为，没有交付房屋，几十年来一直住着张某5前妻和孩子。同意张某4、张某5的意见。

张某1、张某2、张某3向一审法院起诉请求：1.判令确认张某4与张某于2010年5月25日签订的存量房屋买卖合同无效，将北京市宣武区3-11号房屋恢复登记至张某4名下；2.诉讼费用由张某4、张某、张某5承担。

一审法院认定事实：张某4与侯某系夫妻，共生育张某1、张某2、张某3、张某5四个子女。张某5与肖某于1998年2月5日离婚，婚生子张某6由肖某抚养。张某5与张某于1998年9月28日登记结婚，张某5系再婚。侯某于2012年8月27日因病去世。

位于北京市宣武区3-11号房屋原系张某4于1994年从北京市宣武区房地产管理局购房，登记在张某4名下。2010年5月25日，张某4与张某签订房屋买卖合同，约定张某4将诉争房屋过户给张某，房屋成交价格为48万元。2010年5月26日，诉争房屋登记至张某名下。

现诉争房屋由肖某与儿子张某6居住使用。张某4等表示张某5与肖某结婚后，肖某与张某6就居住在诉争房屋，一直未搬出。张某表示肖某居住诉争房屋是为了方便张某6在北京读大学，其出于亲情考虑而同意肖某及张某6暂时居住的。现张某已起诉过张某5离婚，法院判决驳回后仍打算再次起诉离婚。

本案中，张某1、张某2、张某3表示张某4出售该房时并未告知侯某，损害了侯某的利益，且房屋成交价格48万元明显低于市场价格，张某亦未将该笔款项给付张某4，故该房屋买卖合同应属无效合同。张某4认可上述说法，表示当时确实没有告知侯某，张某让其在是否夫妻共有的选项中选否也是为了不需要侯某出具证明，48万元的购房款张某没有给付，也没有按照合同约定交房，房屋一直由张某5的前妻及儿子居住使用。张某认为此次过户不是诉争房屋的二次交易，只是因为1994年购房时父母均同意张某5出资购买，但是没有履行过户手续，此次过户只是以买卖的形式完成1994年购房时应完成的过户，因为买卖形式过户是最简便的，48万元也是为了过户而必须填写的数字，且张某5同意将该房屋过户至张某名下。诉争房屋由张某5前妻及儿子居住使用正好说明房屋已经交付给了张某5。张某4、张某5等表示当时张某4手头资金紧张，张某5同意帮老人出钱，但并未说此房归张某5所有，只是说张某5可以居住。

另，张某表示侯某及张某1、张某2、张某3对张某4将诉争房屋过户给张某是知情的，并向法院提供了2013年张某4召集的家庭会议的录音，而且购房手续一直在张某处也能说明张某4与侯某均同意该房归张某5。张某1、张某2、张某3不予认可，表示母亲侯某在2013年时已经去世，且录音中并未提到张某4与张某过户的事情。

一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，诉争房屋系张某4与侯某婚后购买，应属张某4与侯某的夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等的处置权。张某4在未征得侯某同意的情况下，将诉争房屋出售给张某，系无权处分。张某作为张某4与侯某的亲属，其应知晓诉争房屋系张某4与侯某的夫妻共同财产，却在未取得侯某同意的情况下将诉争房屋过户，且未支付相应的价款，张某并不属于善意取得。张某辩称侯某对此知情，但通过其提供的证据，法院无法予以认定。同时张某辩称张某4此次协助其过户是为了执行张某51994年出资的约定，张某4与张某5等均予以否认，张某亦未举证证明1994年的出资即获得房屋产权，故法院对上述说法不予采信。综上，张某4的行为侵犯了侯某的利益，张某4与张某签署的房屋买卖合同应属无效合同。现侯某已去世，其继承人起诉要求确认张某4与张某签署的房屋买卖合同无效并办理过户手续之请求，理由正当，法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、确认张某4与张某于2010年5月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、张某于本判决生效后七日内将位于北京市宣武区3-11号房屋过户至张某4名下。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2010年5月25日，张某4与张某签订房屋买卖合同，约定张某4将诉争房屋过户给张某，房屋成交价格为48万元。对于该份合同的性质，张某4陈述其打算北京市海淀区房屋给张某6结婚用，诉争房屋给张某5，张某称诉争房屋由张某5购买，诉争房屋的过户只是张某4协助张某办理的手续。根据已查明的案件事实，张某并未支付购房款，张某4亦未向张某交付房屋。根据以上事实，双方之间无真实的房屋买卖合同关系。故本院认定上述存量房屋买卖合同无效。双方之间的法律关系可另行主张。

综上所述，张某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12916号民事判决第一项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12916号民事判决第二项；

三、驳回张某1、张某2、张某3的其他诉讼请求。

一审案件受理费8500元，由张某1、张某2、张某3负担（已交纳）。

二审案件受理费8500元，由张某1、张某2、张某3负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　赵　蕾

审 判 员　　刘秋燕

审 判 员　　朱文君

二〇二一年三月三十日

法官助理　　李　想

书 记 员　　罗娇杨