北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会与孟二利租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会，住所地北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会。

法定代表人：许玉其，主任。

委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：孟二利，男，1962年8月8日出生，汉族，无业，住北京市延庆区。

上诉人北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会（以下简称付余屯村委会）因与被上诉人孟二利租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

付余屯村委会上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判支持付余屯村委会的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由孟二利承担。事实与理由：1.付余屯村委会与孟二利之间属于租赁合同关系，涉案原地上物所有权归付余屯村委会所有。《土地房屋租赁合同》虽然约定补偿款归乙方所有，仅只是包含乙方的自建房屋，即使租赁合同约定全部房屋补偿款归乙方所有，也侵害了集体利益，合同应属无效。2.涉案租赁土地国家征收范围为1196.3平方米，另外的3955.7平方米土地不在征收红线范围内，不属于国家征收，孟二利签订的拆迁补偿协议违反了双方租赁合同的约定和国家征收相关法律规定，侵害国家利益和集体利益。征地拆迁和合同解除属于法定条件，双方的合同只有1196.3平方米在征收红线范围内，其余的不影响政府修路也不影响孟二利对房屋的使用，征收红线范围外签订的协议付余屯村委会不认可、不同意，红线外实际上是孟二利与案外人签订的买卖合同，买卖合同也未经过付余屯村委会同意。合同解除不属于法定解除，属于孟二利违反双方的租赁合同约定单方与第三人签订买卖合同，未经付余屯村委会同意，合同即使有效，对付余屯村委会也不具有法律效力。征地红线范围外3955.7平方米土地不在征收范围内，即使认定为属于孟二利违约解除，一审判决解除结果付余屯村委会认可，但对于解除原因付余屯村委会不认可。违约解除的情况下付余屯村委会要求孟二利承担违约责任。涉案拆迁协议既侵害国家利益也侵害集体利益。3.孟二利的违法拆除和违法建设不属于合同约定的范围。原有的房屋有明确的面积记载，孟二利将主楼拆除后重建没有任何的规划手续，属于违法建设，不应当属于合同约定，不能以合同约定的条款处理违法建设。4.付余屯村委会的租赁本身属于经营行为，合同未明确约定经营损失补偿的分配，经营损失应归产权人即付余屯村委会所有。双方合同没有约定经营损失的归属，付余屯村委会出租也是一种经营行为。5.孟二利在重建房屋时没有被政府拆除，如果没有原房屋，孟二利的房屋根本无法建设。

孟二利辩称，同意一审法院判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判，驳回付余屯村委会的上诉请求。1.双方依法签订《土地房屋租赁合同》，双方应按合同约定履行。孟二利和第三人签订的协议，属于拆迁协议，不是买卖合同。国家征用是不可抗力。《土地房屋租赁合同》中明确约定，乙方有权使用房屋土地，同时原有房屋可以进行拆迁重建、改建等等。原来的房屋无法使用，所以全部被孟二利拆除了。孟二利翻建之后依然都是平房，没有楼房。因为房子是孟二利盖的，所以补偿款应归孟二利所有。2.关于经营损失，孟二利在工厂经营加工，因经营有损失，所以按国家规定给经营损失补偿，付余屯村委会没有经营，所以与付余屯村委会无关，3955.7平方米土地没有被征收，因合同还在有效期内，一审时孟二利主张不解除合同，一审法院说因房屋没有了所以不能实现合同目的，所以判决解除，从孟二利个人来说不希望解除，但是针对合同解除的法律后果孟二利还要另行诉讼。

付余屯村委会向一审法院起诉请求：1.请求法院判令付余屯村委会与孟二利于2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》自孟二利签订拆迁补偿协议之日（2018年9月20日）解除；2.判令孟二利给付付余屯村委会延庆区延庆镇村南（北京航宇通机械有限公司租赁地块）原房屋结构价赔偿款1048820元（计算方式：地上房屋面积855平方米×1226.69元/平方米）；3.判令孟二利给付付余屯村委会停产停业综合补偿费1133561元。

一审法院认定事实：1.2005年11月8日，付余屯村委会（甲方）与孟二利（乙方）签订《土地房屋租赁合同》，合同约定：“第一条：合同之目的。为盘活村资产，充分利用现有房产土地资源，促进经济发展，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，经村委会研究、村民代表会讨论同意，甲方将村南旧厂地及地上建筑出租给乙方。为明确甲、乙双方的权利义务，经协商一致签订本合同。第二条：合同标的。甲方将位于延庆县延庆镇付余屯村村南旧厂土地和地上建筑物出租给乙方使用。（一）合同项下土地：北起团结路向南112米，东起田间路边（路东为村委会办公楼）向西46米。（二）合同项下地上建筑物：北房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积143平方米，为1985年建。西房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积144平方米，为1985年建。东房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积40平方米，为1985年建。第三条：出租方的声明、保证及承诺。（一）甲方保证对合同项下的土地、房屋拥有合法的所有权，其向乙方出租合同项下标的不存在权属的瑕疵。（二）甲方保证其向乙方出租合同项下的土地房屋已经经过村委会研究通过，村民代表讨论同意等法律程序，其出租方的行为是有效的。（三）在租赁期限内，甲方不能将本合同第二条约定的土地及地上建筑物出卖或出租给他人。第四条：租赁期限。租赁期限为50年，甲方从2005年11月8日起将合同项下的土地上建筑物交付乙方使用，至2055年11月7日止。第五条：租金及交付期限。（一）50年租赁费共计人民币28万元（贰拾捌万元整），本合同双方签字生效之日，乙方一次性付清。（二）甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。第六条：甲方的权利义务。（一）收取租赁费。（二）合同到期时，按合同约定收回土地使用权。（三）为乙方提供合同约定的房屋与土地，将土地使用权证及房屋所有权证书交乙方验证，并将其复印件加盖公章后交乙方存查。（四）为乙方提供水、电，并将水电管线通至厂区，并负责厂区外水电管线的正常维修。（五）保证道路畅通，交通工具能正常出入厂区。（六）允许厂区内雨水向外排放。（七）协调乙方与村民的关系。（八）协助乙方办理新建、翻建房屋权属证书，并不得收取费用。第七条：乙方的权利义务。（一）在合同有效期限内，有权使用合同项下的土地及地上建筑物办工厂及开办法律允许范围内的经营活动。根据经营需要，有权对厂区进行重新规划和对房屋的拆迁、改造、重建，对厂区内的土地及建筑物合法使用，甲方无权干涉。（二）有权使用甲方提供的水电资源，乙方承担水电费。电费按国家标准支付，水费不超过延庆县自来水公司向延庆县城镇居民收费标准支付。（三）有权使用厂区周边道路，并不担付维护费用。（四）在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。在租赁期内，乙方对合同项下土地及地上物有经营权，甲方不得干涉。（五）厂区地上物除原建筑外，后建建筑乙方依法取得所有权的，由乙方办理权属证书，乙方不能取得所有权的，合同期届满甲方不再出租给乙方或乙方不再承租，地上物按国家相关规定折价给甲方，所得款给乙方，若不能协商一致，乙方可自行拆除。若甲方原建筑被拆除（本条第一款规定的拆迁、改造、重建情形外），乙方可根据折旧方法计算，将该建筑残值折价赔偿甲方。（六）遇有国家征用乙方所承租土地，对地上物补偿款归乙方所有。对土地补偿款乙方占30%，其余归甲方。（七）按规定缴纳租赁费及水电费。（八）合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。第八条：合同解除。除不可抗力因素外，甲乙双方唯一解除合同的条件是合同到期。否则任何一方无权力单独终止合同。第九条：违约责任。甲乙双方应全面履行合同。如果甲方违约，则向乙方支付违约金50万元人民币，并退还租赁费，负担因违约给乙方造成的经济损失（如：搬迁费、拆迁费、误工费、利润损失、合同赔款等），如乙方违约，则退还给甲方土地及原地上建筑，甲方不退还未满租赁期限的租金。第十条：争议的解决及管辖法院。合同履行中如果发生纠纷，首先协商解决。协商未果，任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。第十一条：其他约定。（一）双方协商一致可另行签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（二）本合同在双方签字盖章后生效。（三）本合同一式六份，甲乙双方各两份，中证人两份，具有同等法律效力。”合同落款处有出租方付余屯村委会盖章和负责人程承签名确认，承租方孟二利签名及中证人张某签名确认。合同签订后，付余屯村委会向孟二利交付了合同约定的土地及地上物，孟二利支付了50年租金。庭审中，双方认可租赁合同中孟二利承租土地面积为5152平方米。

2.2018年9月20日，北京市延庆区城市管理委员会作为甲方与孟二利签订《康河路工程非住宅补偿协议书》，约定：“一、补偿范围：被拆迁非住宅坐落于延庆镇付于屯村南。被拆迁非住宅建筑面积1758.98平方米，认定建筑经营面积1758.98平方米。认定房屋建筑以外实际经营面积1433.23平方米。二、补偿金额：支付乙方拆迁补偿款共计：8713146元（大写：捌佰柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整）。其中包括：1.房屋及附属物拆迁补偿费：4128818元；2.各项补偿费：支付乙方的各项补偿费共计4584328元，其中包括：（1）搬迁费（搬家费）：87949元；（2）设备移机费（给予两次补助）：1830元。电话移机费115元/次，230元；有线电视移机费60元／次；宽带移机费200元／次，400元；空调移机费200元/次，1200元；（3）停产停业综合补偿费，共计人民币2267122元，其中包括：认定建筑经营面积停产停业补偿费：1407184元；认定房屋建筑以外实际经营面积停产停业补偿费：859938元；（4）养植物迁移补偿费；（5）无法恢复使用设备补偿费：2227427元；（6）特种场地经营补偿费；（7）其他。三、补偿款支付方式及支付时间：支付时间为乙方腾退完毕并经甲方确认，甲方取得交房验收单及送审资料齐全后30日内，将补偿金一次性支付给乙方。四、乙方应在年月日前完成搬迁，并将其地上物交予第三方。乙方只能对家具等未作价的可移动物品搬移，如对已作价的房屋及附属物、树木等进行擅自处理、损毁，将从补偿款中扣除相应价值，由乙方独自承担由此带来的一切责任。五、本协议由甲乙双方签字盖章后生效。六、本协议如发生争议，甲乙双方应通过友好协商解决；协商不成，可以向延庆区人民法院起诉。七、本协议一式四份，甲乙两份，乙方一份，审计部门一份，均具有同等法律效力。”合同落款处甲方有城管委盖章及其负责人邹立山签字确认，乙方有孟二利签订确认。经核实，该补偿协议包括孟二利承租土地5152平方米上所有的地上物补偿。

3.2019年3月11日，因诉争土地的补偿款事宜，孟二利作为原告将付余屯村委会诉至北京市延庆区人民法院，北京市延庆区人民法院作出（2019）京0119民初2795号民事判决，付余屯村委会不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）京01民终7001号民事判决书，判决如下：一、撤销北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初2795号民事判决；二、确认付余屯村委会与孟二利于2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限超过二十年的部分无效；三、付余屯村委会于本判决生效后七日内向孟二利支付土地补偿款53833元；四、驳回孟二利的其他诉讼请求。另外，北京市第一中级人民法院经审理认定孟二利承租土地中属于道路施工红线内范围内的面积为1196.3平方米。现该判决已生效。

4.2019年8月19日，孟二利诉至北京市延庆区人民法院，要求付余屯村委会退还孟二利租赁费176920元、退还孟二利国家未征用的土地3955.7平方米。北京市延庆区人民法院作出（2019）京0119民初9561号民事判决，判决：一、付余屯村委会返还孟二利租赁费176920元（于本判决生效后七日内履行）；二、驳回孟二利的其他诉讼请求。付余屯村委会不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2020年2月24日作出（2020）京01民终532号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。

另，（2019）京0119民初9561号案件庭审中，双方均认可康河路道路工程项目实际征收的孟二利承租土地面积为1196.3平方米，剩余3955.7平方米土地不在征收红线范围内。经核实，目前1196.3平方米红线范围内的地上物已被拆除，3955.7平方米土地地上物已被征收但未被拆除。

5.孟二利以涉案房屋为经营场所，开办北京航宇通机械有限公司，以涉案房屋为公司住所办理了营业执照。

6.法院依职权前往北京市规划和自然资源委员会查询不动产登记资料及拆迁协议档案材料，并就付余屯村委会提交的航拍片和土地规划向北京市规划和自然资源委员会进行核实，制作谈话笔录一份，双方当事人对以上证据真实性均认可，法院对上述证据予以确认。法院查询不动产登记资料结果如下：影像图所示地块位置图（阴影部分）土地所有权于2012年12月31日登记在北京市延庆区延庆镇付余屯村经济合作社名下，土地证号：京延集有（2012第）026**。未发现该地块的土地使用权登记信息。

一审法院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，孟二利与付余屯村委会签订的《土地房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为五十年，违反合同法之相关规定，其超过二十年的部分已经由北京市第一中级人民法院依法确认无效，对于合同中约定的租赁期限未超过二十年的部分，仍然有效。根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；《合同法》第九十一条规定，合同解除后，合同的权利义务终止。本案中，因涉案土地地上物已被国家征收导致租赁的土地及房屋客观上无法实现租赁目的而不能继续履行，属于不可抗力事由，依法可以解除合同。现付余屯村委会要求确认付余屯村委会与孟二利2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》于2018年9月20日解除，于法有据，法院予以支持。合同解除后的后果，双方可另案处理。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据孟二利与付余屯村委会签订的《土地房屋租赁合同》第七条第六款：“遇有国家征用乙方所承租土地，对地上物补偿款归乙方所有。对土地补偿款乙方占30%，其余归甲方。”现付余屯村委会主张原房屋结构价赔偿款于法无据，法院不予支持。

关于付余屯村委会要求孟二利给付1133561元停产停业综合补偿费的诉讼请求。法院认为，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。孟二利以涉案房屋所在地为经营场所，开办北京航宇通机械有限公司，并办理营业执照，因拆迁造成经济损失，拆迁人北京市延庆区城市管理委员会给予孟二利停产停业综合补助费，付余屯村委会并未在涉案房屋所在地从事经营活动，在双方合同并无约定的情况下，付余屯村委会主张分割孟二利停产停业综合补偿费的诉讼请求既无事实依据，又无法定理由，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会与孟二利在二〇〇五年十一月八日签订的《土地房屋租赁合同》于二〇一八年九月二十日解除；二、驳回北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会的其他诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院另查明，付余屯村委会于2019年11月19日起诉要求解除《土地房屋租赁合同》，孟二利于2019年11月20日收到起诉状副本。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。付余屯村委会与孟二利签订的《土地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方的合法权益受法律保护。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。付余屯村委会与孟二利签订的《土地房屋租赁合同》约定的租赁期限超过二十年，超过二十年的部分无效，《土地房屋租赁合同》的有效租赁期限应为二十年。

因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《土地房屋租赁合同》履行过程中，因遇到政府征收和拆迁，合同无法继续履行，付余屯村委会有权解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。付余屯村委会未通知孟二利行使解除权，于2019年11月19日起诉主张解除合同，起诉状副本于2019年11月20日送达孟二利。对付余屯村委会有关享有解除权的主张，本院予以确认，付余屯村委会与孟二利之间的《土地房屋租赁合同》于2019年11月20日解除。一审法院判决解除《土地房屋租赁合同》正确，但对合同的解除时间认定有误，本院予以纠正。

关于原房屋结构赔偿款。《土地房屋租赁合同》中约定，乙方有权对厂区进行重新规划和对房屋的拆迁、改造、重建，对厂区内的土地及建筑物合法使用，甲方无权干涉。付余屯村委会在与孟二利签订《土地房屋租赁合同》时，即放弃了对原房屋结构的相关权利，并允许孟二利对涉案厂区进行拆除、重新规划和建设。现付余屯村委会起诉请求孟二利赔偿原房屋结构价款，无事实和法律依据，一审法院判决驳回付余屯村委会的该项诉讼请求正确，本院予以确认。

关于停产停业综合补偿费。孟二利在涉案场地注册了北京航宇通机械有限公司，开展经营活动，有权获得因拆迁造成的经济损失。付余屯村委会未在涉案场地和房屋内从事经营活动，付余屯村委会请求孟二利支付停产停业综合补偿费的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院判决驳回付余屯村委会的该项诉讼请求正确，本院予以确认。

综上所述，付余屯村委会的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12781号民事判决第二项；

二、变更北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初12781号民事判决第一项为：北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会与孟二利在2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》于2019年11月20日解除。

二审案件受理费24259元，由北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会负担（已交纳12161元，剩余12098元于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月四日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸