王如意与许某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王如意，女，1975年12月29日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：王鹏，辽宁申扬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：许某，男，1986年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：章赛艳，北京京平律师事务所律师。

上诉人王如意因与被上诉人许某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初15274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人王如意的委托诉讼代理人王鹏，被上诉人许某及其委托诉讼代理人章赛艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王如意上诉请求：撤销原判，依法改判驳回许某的一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1.一审法院认定“许某的违法犯罪行为与本案所涉房屋并不具有关联性”，上述认定忽视了许某违法犯罪活动已经严重妨碍我正常生活，违背生活常理，属认定事实错误。2.一审法院仅适用案涉租赁合同第七条第（四）款第5点认定现有证据不能证明许某直接利用租赁房屋实施犯罪行为，与北京市海淀区518房屋（以下简称涉案房屋）并不具有关联性，判定王如意全额退还押金、许某不承担任何违约责任，显失公平。3.涉案房屋是全新房首租，许某的恶劣行为构成严重违约，应当承担租赁合同解除后空置期租金损失15万元。王如意退还许某余下租赁押金15万元。

许某辩称，同意一审判决，不同意王如意的上诉请求。许某从未在涉案房屋内从事违法行为，在租赁合同履行中没有任何违约行为。王如意要求许某承担15万元空置期租金损失没有任何依据。许某只是想把押金收回来。

许某向一审法院起诉请求：1.依法判令王如意退还押金30万元及利息（利息以30万元为基数，自2018年3月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由王如意负担。

一审法院认定事实：2017年3月24日，王如意（出租人、甲方）与许某（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王如意将坐落于北京市海淀区518房屋出租给许某，租赁用途为居住，房屋租赁期自2017年4月6日至2022年4月5日，共计5年，王如意应于2017年4月6日前将房屋按约定条件交付给许某，租金5万元每月，第一年租金共计60万元，以后每年递增5%，按年支付，各期租金支付日期为次年4月6日前10日内，一次付清，押金为30万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由许某承担的费用、租金，以及许某应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给许某。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、上网费、燃气费、物业管理费、供暖费、车位管理费、室内设施维修费由许某承担，其中电视收视费、上网费、物业管理费、供暖费、车位管理费由许某交与王如意代付。关于合同解除，合同约定，许某有下列情形之一的，王如意有权单方解除合同，收回房屋，并不予退还押金：1.不按照约定支付租金达15日的；2.擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6.擅自将房屋转租给第三人的。关于违约责任，合同约定，租赁期内，王如意如需提前收回房屋的，应提前90日通知对方，并应退还相应的租金和押金，许某如要提前退租，则不予退还押金；因王如意未按照约定履行维修义务造成许某人身、财产损失的，王如意应承担赔偿责任；因许某违反约定，危害王如意人身、财产安全或造成王如意损失或有明显损害风险的，王如意有权提前终止合同，并不予退还所有款项。

2018年3月25日王如意、许某之委托代理人许某1及物业管家乔某签订租赁房屋退还交接书，显示天花板正常、墙面局部壁纸破损、地面局部污损、家电正常、家具局部破损，电表字数为3584度，热水未查，屋内卫生未打扫，晾霸升降挂衣不能用，主卧智能马桶盖不能用，交接房屋场地各辅助配套设备状况正常无破损，交接确认：1.经王如意、许某双方共同对房屋和附属设备设施及水电使用等情况，进行了检查核对，王如意认为已符合交验条件，同意收还；2.许某尚需支付的水、电、设施使用费用等，由许某负责结算；3.王如意、许某确认完成交接手续，许某腾空迁出返还，属于许某的物品东西已全部搬出，王如意收回该房屋的使用权。

另查，2017年6月21日，许某因使用伪造的身份证件被公安机关处以行政拘留十日的行政处罚。2019年12月23日，许某因犯诈骗罪，被法院判处有期徒刑十二年。

一审法院认为，王如意与许某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应完全履行合同义务。

后王如意与许某于2018年3月25日签订房屋退还交接书，完成房屋的交接，庭审中双方均认可房屋租赁合同已解除，法院对此不持异议，交房行为发生之日应视为双方租赁合同解除之日。

关于房屋押金，根据租赁合同约定，如许某利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活，则押金不予退还，现王如意主张许某使用租赁房屋进行诈骗活动并被行政处罚，在小区引起负面影响，同时对王如意身体造成伤害，也导致涉案房屋长期无法出租，故不同意退还押金。对此法院认为，虽然许某曾被行政处罚和判处有期徒刑，但现有证据并不能证明许某系直接利用租赁房屋实施行政违法行为和犯罪行为，即许某的违法犯罪行为与本案所涉房屋并不具有关联性，且许某与王如意于2018年3月25日完成了房屋交接，许某并未拖欠租赁费，故王如意应返还30万元押金，法院对许某返还押金的诉讼请求依法予以支持。因双方并未明确约定退还押金的具体期限，根据相关法律规定，应属履行期限约定不明，许某有权随时主张返还，但其关于利息损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。

综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四款之规定，判决：一、王如意于本判决生效后七日内退还许某房屋押金300000元；二、驳回许某其他诉讼请求。如果王如意未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王如意提交了2018年6月30日王如意与案外人刘某签订的《北京市房屋租赁合同》，证据内容：王如意将涉案房屋出租给刘某，租赁期限自2018年7月6日至2021年7月5日，租金标准每月46000元。证明目的：王如意与许某之间的《房屋租赁合同》解除后，给王如意造成2018年4月至2018年7月房屋空置期直接租金损失15万元（5万元/月×3个月）。许某对上述证据不予认可。二审中，许某没有提交新证据。

另查，（2019）京0108刑初1435号许某诈骗罪刑事判决书认定：许某以自己任职于美国摩根大通银行，能够得到内幕信息购买外汇、理财等项目盈利为由，收取被害人的投资款。其行为构成诈骗罪。

本院认为，王如意与许某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应完全履行合同义务。关于合同解除及违约责任，双方合同约定，许某利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，王如意有权解除合同，收回房屋，并不予退还押金。因许某违反约定，危害王如意人身、财产安全或造成王如意损失或有明显损害风险的，王如意有权提前终止合同，并不予退还所有款项。本案中，许某虽因诈骗罪被处以刑罚，但无证据证明其直接利用租赁房屋实施违法犯罪行为，故就房屋租赁合同的履行，许某不存在违约行为，现双方均认可房屋租赁合同已经解除，王如意应退还许某押金300000元。

综上所述，王如意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由王如意负担（已交纳2900元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　赵　蕾

二〇二一年三月十七日

法官助理　　李　想

书 记 员　　罗娇杨