施明俊与北京万木同才教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：施明俊，男，1957年6月7日出生。

委托诉讼代理人：姜国军，北京市中闻律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万木同才教育科技有限公司，住所地北京市海淀区远大西路******。

法定代表人：袁格风，总经理。

委托诉讼代理人：马振轩，北京市两高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余海霞，女，北京万木同才教育科技有限公司校长。

上诉人施明俊因与被上诉人北京万木同才教育科技有限公司（以下简称万木同才公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

施明俊上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判支持施明俊的一审全部诉讼请求，驳回万木同才公司的一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定双方签订的《租房协议》于2020年4月13日解除，认定事实错误，双方从未对合同解除达成一致，《租房协议》解除日应为施明俊起诉日期，即2020年8月17日。（1）万木同才公司迟延支付租金，施明俊向其发出租金催缴函。2020年6月9日，万木同才公司法定代表人袁格风要求续租，并未提出解除合同。2020年6月12日至2020年8月4日，双方代理人一直在沟通续租，租赁合同持续履行，从未解除。（2）万木同才公司将房屋钥匙邮寄给施明俊，其以自己的行为表明不再履行合同，并非因新冠疫情而导致合同目的不能实现，万木同才公司构成违约，不具有单方解除合同的效力。2.考虑新冠疫情的影响，施明俊减免了万木同才公司半个月的租金，并同意当季租金暂时按月支付，万木同才公司一直占有使用房屋，应该按照合同约定支付租金及逾期付款的违约金。3.由于万木同才公司违约解除合同，房屋在2020年9月12日才另行出租，万木同才公司应赔偿施明俊一个月的租金损失。4.万木同才公司在给施明俊邮寄房屋钥匙的当月另行租赁了房屋，其违约解除合同，履约保证金应不予退还。

万木同才公司辩称，认可一审认定的事实，不同意施明俊的上诉请求和理由。一审判决第二项判令万木同才公司支付的房屋使用费数额过高，希望二审法院予以酌减。一审提交的证据可以证明万木同才公司支付房租至2020年4月14日，双方达成解除协议，万木同才公司已通知物业双方达成退租协议，并且要求物业配合搬家。认可一审法院认定的合同解除时间，房屋在退租后处于空置状态，施明俊完全可以正常使用房屋，该时间段的损失不能归责于万木同才公司。

施明俊向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《租房协议》于2020年8月17日解除；2.判令万木同才公司支付2020年4月15日至2020年8月14日拖欠的租金202285元；3.判令万木同才公司按应付租金数额每日1%标准向施明俊支付违约金，自2020年4月25日起至实际付款日止（暂计算至2020年8月17日共计164345.76元）；4.判令确认因万木同才公司违约导致合同提前解除，施明俊收取的履约保证金不予退还；5.判令万木同才公司于10日内将其关联公司北京万木同源教育科技有限公司注册地址迁出承租房屋。之后，施明俊变更第五项诉讼请求为：判令万木同才公司赔偿因提前解除合同造成施明俊的损失50723.75元。

万木同才公司向一审法院反诉请求：1.判令施明俊返还履约保证金98492.7元及利息；2.判令施明俊承担诉讼费用。

一审法院认定事实：施明俊系北京市海淀区0602号（以下简称0602号）房屋所有权人。2015年8月12日，甲方（出租方）施明俊与乙方（承租方）万木同才公司签订《租房协议》，双方约定甲方将0602号房屋租与乙方用于教育、办公。租期为5年，自2015年9月16日起至2020年9月15日止。房屋的年租金为590956.17元；每三年为一周期租金递增3%。乙方采取按季度支付租金的方式，即分别在每年9月15日、12月15日、3月15日、6月15日前支付下季度租金。第一期租金于2015年9月15日前缴纳。履约保证金为98492.7元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。双方约定经双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。乙方无故拖欠租金10日以上，甲方每日向乙方收取按照季度租金的1%作为迟纳金。如拖欠租金超过一个月以上的，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收乙方的履约保证金并追收所欠费用。合同签订后，万木同才公司支付了履约保证金98493元。

2020年3月15日起，万木同才公司未按期支付房租，双方就房租减免问题未达成一致。2020年4月13日，万木同才公司提出因受疫情影响要求解除合同，施明俊未同意解除合同。万木同才公司于4月23日通知了施明俊后，搬离了房屋。2020年8月6日，施明俊收到了由万木同才公司通过邮寄交还的房屋钥匙。审理中，双方均认可万木同才公司租金交至2020年4月14日。

另查，2020年1月26日，北京市教委决定全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。

一审法院认为，施明俊与万木同才公司签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，双方合同履行期间，因出现了新冠疫情这一不可抗力因素，教育主管部门2020年1月26日发布决定，禁止线下培训，万木同才公司无法开展经营活动，双方合同已无法继续履行，故万木同才公司有理由提出解除合同，其不应承担违约责任。万木同才公司于2020年4月13日明确提出解除合同，该通知到达时即生效，故法院确认双方合同于2020年4月13日解除。双方在解除合同后，应及时交还房屋并结清费用，但万木同才公司未与施明俊及时交接房屋，施明俊要求万木同才公司支付欠付的房屋使用费的诉讼请求法院予以支持，但支付的数额，法院根据万木同才公司提出解除合同的时间、其公司经营的业务、新冠疫情防控政策及合同剩余期限等因素，并根据公平原则酌情予以判定。对于违约金、损失一节，因万木同才公司未有违约行为，故对于施明俊此项主张法院不予支持。对于万木同才公司主张退还履约保证金，法院予以支持，对于支付利息的主张，双方并无约定，法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、施明俊与北京万木同才教育科技有限公司于2015年8月12日签订的《租房协议》已于2020年4月13日解除；二、北京万木同才教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付施明俊2020年4月15日至2020年8月5日的房屋使用费92993.54元；三、施明俊于本判决生效后七日内退还北京万木同才教育科技有限公司履约保证金98493元；四、驳回施明俊其他诉讼请求；五、驳回北京万木同才教育科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。施明俊与万木同才公司签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方基于协议享有的权利受法律保护。

因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因出现了新冠疫情这一不可抗力因素，北京市教育主管部门于2020年1月26日发布决定，暂停全市校外培训机构线下培训活动，万木同才公司作为教育培训机构，已无法正常开展经营活动，且《租赁协议》约定的剩余租期较短，万木同才公司的合同目的已无法实现，万木同才公司有权解除合同。万木同才公司于2020年4月13日通知施明俊解除合同，该通知到达时即生效，故《租房协议》于2020年4月13日解除。一审法院对此认定正确，本院予以确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租房协议》于2020年4月13日解除后，万木同才公司未及时交回钥匙完成房屋交接，直至2020年8月6日才通过邮寄交还房屋钥匙，万木同才公司应支付此期间的房屋占有使用费。施明俊起诉要求万木同才公司支付此期间的租金已无事实依据，一审法院根据合同履行情况、万木同才公司经营业务的性质、新冠疫情防控政策等因素，根据公平原则酌定占有使用费为92993.54元妥当，本院予以确认。因《租房协议》已经于2020年4月13日解除，施明俊起诉要求万木同才公司按照《租房协议》约定支付拖欠的2020年4月15日至8月14日租金（实为占有使用费）的违约金，没有法律根据，本院不予支持。万木同才公司因不可抗力致使不能实现合同目的而解除合同，施明俊应当退还履约保证金。施明俊起诉要求履约保证金不予退还，没有事实根据；万木同才公司反诉要求退还履约保证金，有法律依据，一审法院判决驳回施明俊的该项诉讼请求、支持万木同才公司的该项反诉请求正确，本院予以确认。万木同才公司依法行使解除权，施明俊起诉要求万木同才公司赔偿因提前解除合同造成的损失，没有事实根据，一审法院判决驳回施明俊的该项诉讼请求正确，本院予以确认。

综上所述，施明俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7560元，由施明俊负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月二十九日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸