北京凯菱国际酒店管理有限公司与胡军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京凯菱国际酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区海淀中街********102。

法定代表人：吴水华，总经理。

委托诉讼代理人：马岩波，北京市中银律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：胡军，男，1970年5月3日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人北京凯菱国际酒店管理有限公司（以下简称凯菱公司）因与被上诉人胡军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初25311号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

凯菱公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡军的第一项诉讼请求，或对第一项判决内容认定的金额改判为8767．24元。事实和理由：受新冠疫情防控措施影响，凯菱公司经营的日租公寓项目无法营业，造成凯菱公司无法向胡军支付房租，胡军要求提前解约并答应退还押金，凯菱公司同意并与胡军交接房屋后，胡军违反承诺拒绝退还押金，胡军属违约在先，其诉讼请求不应被支持；凯菱公司店长所发微信仅为“口头”表示，实际上并未采取相关措施，胡军提供的证据无法证明凯菱公司换锁并收回房屋的事实；凯菱公司租用涉案房屋主要用于酒店式日租公寓，疫情期间无法开展正常的经营活动，即使判令凯菱公司支付租金，也应当对租金金额予以调整。

胡军辩称，同意一审判决。

胡军向一审法院起诉请求：1．请求判令凯菱公司支付我2020年3月20日至2020年7月19日的房屋租金30400元，并以30400元为基数按银行同期贷款利率支付我利息至实际给付租金之日止；2．依法判令凯菱公司赔偿我因未按期支付房屋租金的滞纳金，自2020年3月20日起以30400元为基数按日3％支付至租金实际付清之日止；3．本案诉讼费由凯菱公司承担。

一审法院认定事实：2016年5月22日，胡军（出租方、甲方）与凯菱公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定，一：1．1甲方同意将北京市海淀区110号房屋（以下简称110号房屋）在设备完好及可租赁的状态下出租给乙方使用，本房屋用途：酒店经营。二：2．1该房屋的租赁期限为贰年，自2016年7月20日起至2018年7月19日止，免租期自2016年7月5日起至2016年7月19日止（免租期内乙方使用该房屋不支付租金）；房屋正式交付时间为2016年5月22日。2．2租赁期满或合同解除后，甲方有权收回本房屋，乙方应按照原状返回房屋及其附属品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。如乙方有意续租，应提前30日向甲方提出续租要求，持甲方同意后，双方重新签署租赁合同。三：3．1双方商定本房屋第一年每月租金为6900元，第二年每月租金6900元，该租金内甲方支付并交纳物业管理费及取暖费。3．3租金每贰个月支付一次，应于每个付款月到期日的前叁日支付下一次租金，本合同有效期内租金不予调整。3．4乙方押金即6100元，押金是作为乙方诚信履行本合同条款之规定，向甲方支付的保证金。租赁期满或合同解除后，如发生违约赔偿金，甲方将扣除违约赔偿金，将剩余部分如数退还给乙方，不足部分由乙方补足给甲方；如没有发生违约赔偿金，甲方将全数退还给乙方。七：7．2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：7．2．1乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。7．3．1在合同有效期内，甲方违约或需提前收回房屋的，乙方违约或需提前退租的，应提前三个月通知对方，并按月租金的200%支付违约金给对方。7．4本合同自签订日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，但支付守约方相关的经济损失。八：房屋由于灾害气候、战争或其他甲方不能抗拒因素而不能被正常使用及居住时，乙方从该日起停止支付租金，直至房屋可再被使用及居住时为止。若此情况发生，甲方应在情况发生之日起十日内将预付租金全部退还乙方。2018年6月23日，胡军与凯菱公司就110号房屋续租签订《租赁合同》，租赁期限2年，从2018年7月20日至2020年7月19日止，月租金7600元，押金按原合同顺延。

《租赁合同》签订后，胡军向凯菱公司交付了房屋，凯菱公司支付了押金6100元，并支付租金至2020年3月19日。

对有争议的证据和事实，法院认定如下：

诉讼中，凯菱公司提供与胡军2020年4月29日退房结算清单，证明凯菱公司已于2020年4月29日返还房屋。胡军不认可上述事实，并提供胡军与凯菱公司员工微信聊天记录及2020年8月7日结算清单，证明4月29日双方因租金、押金返还问题产生纠纷未交接房屋并报警，直至8月7日凯菱公司才将110号房屋交还胡军。微信聊天记录内容为：“不好意思，我让人换主板了，您爱人骂人的话我全部录下来了，房子我得先收回来，都等着法院判吧，大家都遵守法院的判决吧。您设置的管理密码是xxx吧，不好意思了，我需要改回来了，您也别怪我，这事我觉得我没错，您既然同意了疫情期间免租，那押金跟房租您就得退给我，至于您说的因为我们没交租金而算我们违约，这个就让法院来判吧，而且我们没支付租金的前提条件是您同意了疫情期间免租的”。经质证，凯菱公司不认可微信截图的真实性及关联性，称微信记录内容只是文字表达，但无法证明最后有无更换密码和主板的行为，这是员工个人行为与公司无关，凯菱公司就此未提供证据证明。

经胡军申请，法院前往海淀分局中关村派出所，调取2020年4月29日胡军之妻邹开颜报警后的询问笔录。询问笔录显示凯菱公司工作人员与胡军因退还房屋租金、押金问题协商未果，凯菱公司工作人员将密码锁更换。上述询问笔录与微信记录内容相互印证，故法院确认微信记录的真实性及证明效力。经上述证据可确认，凯菱公司与胡军由于退还租金、押金等问题产生分歧，凯菱公司并未在2020年4月29日将110号房屋交还胡军，法院确认凯菱公司交还房屋的时间为2020年8月7日。

另查，凯菱公司预交110号房屋水电费，至2020年4月29日剩余476．43元，至2020年8月7日剩余332．76元。胡军表示认可，并同意返还8月7日结余的水电费。

一审法院认为，胡军与凯菱公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，胡军履行了合同义务，交付了房屋。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致凯菱公司经营困难，2020年4月29日凯菱公司与胡军协商解除合同、退还房屋时，因租金、押金退还问题与胡军协商未果，凯菱公司工作人员将密码锁更换，导致房屋并未实际交还胡军，故胡军要求凯菱公司按合同约定支付剩余租金的诉讼请求，具有法律和事实依据，法院予以支持。租金利息，因缺乏合同基础，法院不予支持。凯菱公司主张因不可抗力解除合同，但未就不可抗力及其影响提交证据予以证明，故法院对于上述抗辩意见不予采信。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，对于凯菱公司主张的更换门锁系员工个人行为不应由凯菱公司承担责任的抗辩意见，法院亦不予采信。

滞纳金部分，胡军要求凯菱公司赔偿未按期支付房屋租金的滞纳金，该主张具有违约金性质。凯菱公司因疫情原因经营困难，期间积极与胡军协商解除合同、返还房屋，因此凯菱公司未能按时支付房租并无主观恶意，且凯菱公司支付剩余租金足以弥补胡军的损失，故法院对于胡军主张滞纳金的诉请不予支持。凯菱公司预付的水电费，胡军同意返还，法院不持异议。凯菱公司与胡军在合同中约定了押金作为履约保证金，租赁期满或合同解除后，如发生违约赔偿金，由胡军扣除违约赔偿金，将剩余部分如数退还给凯菱公司，故凯菱公司在胡军处的押金及2020年8月7日结余的水电费用于折抵租金，不再返还。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条规定，判决：一、北京凯菱国际酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付胡军租金23967．24元。二、驳回胡军其他的诉讼请求。

二审中，凯菱公司提交酒店系统截图，证明因为受疫情影响涉案房屋自2020年1月14日以后没有实际经营和收入，胡军认为该证据与本案没有直接关系。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，胡军与凯菱公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规强制性规定，属合法有效。合同履行过程中，双方协商提前解除合同，但未能就退还租金、押金达成一致意见，凯菱公司工作人员在交还房屋后又更换密码锁强占该房屋，应当承担该行为所引发的法律后果并支付占用期间的租金，其要求调整租金，本院不予采纳；根据查明事实可以确认交还房屋时间为2020年8月7日，现胡军仅主张《租赁合同》到期前凯菱公司所欠付的四个月租金具有事实和法律依据，一审法院在扣除押金、结余水电费后认定的凯菱公司应支付租金数额正确，本院予以维持。

综上所述，北京凯菱国际酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费702元，由北京凯菱国际酒店管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　磊

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭仁鑫

书 记 员　　张　一