北京化工大学与北京东方美世纪美容有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京化工大学，住所地北京市朝阳区北三环东路**。

法定代表人：谭天伟，校长。

委托诉讼代理人：陈永芳，女，北京化工大学员工。

委托诉讼代理人：肖瑶，北京市京师律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京东方美世纪美容有限公司，，住所地北京市海淀区紫竹院路******

法定代表人：文丽莲，总经理。

委托诉讼代理人：李英春，女，北京东方美世纪美容有限公司职员。

委托诉讼代理人：朱青，北京市公衡律师事务所律师。

上诉人北京化工大学（以下简称化工大学）因与被上诉人北京东方美世纪美容有限公司（以下简称东方美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初25447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日、2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人化工大学之委托诉讼代理人陈永芳、肖瑶，被上诉人东方美公司之委托诉讼代理人李英春、朱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

化工大学上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持化工大学一审诉讼请求的第3项、第4项；或将本案发回重审。事实和理由：同意一审判决第一项、第二项、第三项。一审法院认定事实错误。东方美公司在租赁期内一直未按照合同约定的时间和金额交纳租金，而是不定期的向化工大学交纳租金，且并未说明每次交纳的款项是哪一合同期内的租金。因此双方都遵循交易习惯，将东方美公司每次交纳的租金抵扣前期拖欠的租金。截至2014年10月1日，东方美公司仍拖欠租金1449691元。双方在续签最后一份书面合同后，东方美公司仍未按照合同约定时间和金额交纳租金，直到2016年4月才交纳租金。东方美公司于2014年10月1日至2019年12月28日期间交纳的租金包含2014年10月1日之前拖欠的租金。故截至双方租赁合同关系解除时，东方美公司仍拖欠租金492958元。

东方美公司辩称，同意一审判决，不同意化工大学的上诉请求和理由。一审庭审中双方均确认只处理2014年10月1日之后的房屋租赁合同关系，根据一审法院查明的事实，双方2014年10月1日之后形成不定期房屋租赁合同关系，该合同关系于2019年12月28日解除，2014年10月1日-2019年12月28日期间东方美公司应向化工大学交纳租金5513194.5元，2019年12月29日-2021年3月31日东方美公司应向化工大学交纳房屋占有使用费990227.07元，两项合计6503421.57元。实际上2014年10月1日至今东方美公司已向化工大学支付7132233元，该金额已覆盖上述房屋租金及占有使用费,因此不存在东方美公司拖欠化工大学房屋租金及占有使用费的事实。

化工大学向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋租赁关系于2019年12月28日解除；2.东方美公司将北京市海淀区紫竹院路88号紫竹花园A座二层（含一楼入口）中的544.3平方米房屋腾退交还化工大学；3.东方美公司向化工大学支付2014年10月1日至2019年12月28日期间的租金492958元；4.东方美公司向化工大学以3024.66元/日为标准支付2020年9月1日至实际支付之日的544.3平方米对应的房屋使用费；5.东方美公司向化工大学支付违约金33120元。

一审法院认定事实：2003年7月10日，化工大学（出租方、甲方）与北京市东方美时代女子美容有限公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期限为陆年，自2003年l0月1日至2009年9月30日止。租赁房屋座落地点位于北京市海淀区紫竹院路88号紫竹花园A座二层、A座地下室。2006年6月，双方签订《变更协议》，约定，甲方同意从2006年6月1日起乙方将所租赁的紫竹花园A座地下室（520平方米）交回甲方，交回前乙方将地下室内的垃圾清理干净，并且保证今后该地下室的消防通道畅通……截止至2006年5月31日乙方共拖欠甲方房租1286667元，其中：1、乙方认为有争议的部分包括2003年10月1日至2006年5月31日地下室的租金、2003年7月至2006年5月地下室的物业费及地下室清理费共计600562元，此部分欠租双方同意通过诉讼解决问题。

该租赁合同到期后，双方再次于2009年7月25日签订《房屋租赁合同》，此次租赁房屋坐落地点调整为：北京市海淀区紫竹院路88号紫竹花园A座二层（含一楼入口），建筑面积800平方米。房屋租赁期限为五年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止（含首尾两日）。

2014年9月30日，化工大学（出租方、甲方）与北京市东方美时代女子美容有限公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，载明：位于北京市海淀区紫竹院路**紫竹花园****（含一楼入口）（以下简称案涉房屋）、建筑面积1054.3平方米的产权方系化工大学，乙方承租用于经营美容健身，租期3年，自2014年10月1日至2017年9月30日（含首尾两日）。租金为：第一年2014年10月1日至2015年9月30日期间年租金92万元；第二年2015年10月1日至2016年9月30日期间年租金101.2万元；第三年2016年10月1日至2017年9月30日期间年租金110.4万元。该房屋的租赁保证金用乙方于上一合同期内缴纳的5万元租赁保证金进行冲抵，作为履行本合同各项条款的担保。当租期届满或者本合同依法或者依甲乙双方约定终止时，在乙方已缴清应承担的费用、租金、以及确认乙方应承担的违约赔偿责任且已履行的情况下，该保证金如数返还乙方，不计利息。租金起算时间为2014年10月1日，年租金按季度付，即每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前各付一季度房租。第十条违约责任约定：2、除本合同另有约定外，甲、乙任何一方违反本合同的任何一项条款，在收到对方书面通知一周内，不予纠正或不能给出满意的答复，均视为违约，一旦违约成立，违约方应向遵约方支付相当于一年租金的3%的违约金，遵约方有权单方书面通知违约方解除本合同，解除合同通知书自送达违约方之日生效。3、如因乙方原因致使本合同解除或终止，则乙方除承担违约责任外，甲方有权不予返还所收取的租赁保证金。该租赁保证金不做任何冲抵乙方应承担费用、租金或违约赔偿之用途。双方在合同落款处加盖印章。

该份租赁合同履行过程中，2015年9月6日，北京市东方美时代女子美容有限公司作为出租方将位于北京市海淀区紫竹花园路88号紫竹花园A座二层西侧部分的房屋转租给北京檀宫商贸有限公司用于檀宫SPA会所，房屋建筑面积450平方米，租期自2015年10月6日至2018年10月5日（含首尾两日）。

双方于2016年4月13日沟通约定东方美公司承诺截止至2016年10月31日前分三批还清所欠房租。合同期内（2017年9月30日）东方美公司合作方租金金额交至化工大学，具体金额及差额以最终核算为准。合同期满后，此房屋进行公开招投标招租，东方美公司及合作方均可参与公开招投标，在同等条件下享有优先权。但在未中标情形下无条件搬离。未尽事宜，待进一步协商。

2019年5月7日，东方美公司以唐欣的名义作为出租方将位于海淀区紫竹院路88号紫竹花园A座底商承包给彩霞用于经营女子美容院，建筑面积为600平方米，约定联营合作期限，自2019年5月6日至2022年5月5日。

2019年12月26日，化工大学委托律师向东方美公司出具律师函，主要内容系自2017年9月30日之后东方美公司继续使用案涉房屋，双方之间未续签书面的房屋租赁合同，就案涉房屋存在不定期租赁关系。出租方有权依法单方解除房屋租赁关系。据此自东方美公司收到本函当日，化工大学解除与东方美公司之间就案涉房屋的租赁关系。请东方美公司在收到该函后5日内腾空全部租赁房屋交付化工大学，并在交付租赁房屋前结清水费、电费、物业费等费用，向化工大学支付拖欠的租赁房屋租金并承担相应违约责任。2019年12月28日，东方美公司签收上述律师函。经询问，东方美公司认可双方之间形成不定期租赁合同关系，同意据此解除双方之间的不定期租赁合同。不定期租赁合同解除后，东方美公司同意按照1104000元的年租金标准核算房屋占用使用费，但其认为在疫情期间应减免1.5个月的租金。化工大学表示疫情期间的减免政策是针对其正常经营的租户，按照该校相应政策，涉诉租户属非正常经营租户。化工大学认为东方美公司自2018年开始欠付租金，且双方解约时间发生在疫情之前，现东方美公司属涉诉租户，不属于本次因疫情减免租金的租户范围，据此不同意减免租金。

2020年1月6日，化工大学国有资产与实验室安全管理处向北京檀宫商贸有限公司、彩霞以张贴方式分别送达《腾退通知》，主要内容系其属于无权占用化工大学的房屋，请在2020年1月10日前腾退占用的房屋。

经询问，双方虽均认可自2014年10月1日至2020年10月26日，东方美公司共向化工大学交付租金及房屋使用费共计6672233元，但经法院核算其该期间实际交付租金及房屋使用费共计7132233元（其中东方美公司于2014年10月1日至2019年12月28日期间共计支付453万元，2020年7月6日至2020年10月26日期间共支付2602233元）。东方美公司现已经在2020年9月1日之后向化工大学腾退并交还案涉房屋中的510平方米房屋，尚有544.3平方米房屋尚未腾退，东方美公司亦同意腾退上述区域的房屋。

一审法院认为，双方于2014年9月30日签订的房屋租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同包括该合同中约定的违约条款等均继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同。本案中，化工大学与东方美公司之间形成不定期租赁合同关系。双方均有权随时解除合同。化工大学于2019年12月26日向东方美公司送达了解除不定期租赁合同的书面通知，东方美公司于2019年12月28日签收且对解除合同没有异议。故双方之间的不定期租赁合同关系于2019年12月28日解除。化工大学关于2019年12月28日解除双方间的不定期租赁合同的主张，于法有据，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。东方美公司在其与化工大学的不定期租赁合同关系解除后，应及时返还案涉房屋。现化工大学要求其返还尚未腾退交还的544.3平方米的案涉房屋，东方美公司亦同意腾退并交还，法院对此不持异议，化工大学关于腾房的主张，于法有据，法院予以支持。

经核算，东方美公司在2014年10月1日至2019年12月28日期间，应交纳租金共计5513194.5元，即至2019年12月26日化工大学向其发送律师函时，其尚欠付租金共计983194.5元。根据双方房屋租赁合同关于违约责任的约定：任何一方违反本合同的任何一项条款，在收到对方书面通知一周内，不予纠正或不能给出满意的答复，均视为违约。化工大学于2019年12月26日发出的律师函中包含了催缴房屋租金的通知，东方美公司在收到该函件后未在一周内补交或书面答复，故构成违约。东方美公司关于其不欠付租金及双方之间没有关于违约责任的约定的抗辩意见，没有依据，法院不予采纳。化工大学据此主张违约金33120元，于法有据，法院予以支持。

现东方美公司在2019年12月28日后共交付款项数额高于其欠付租金的数额。故化工大学以双方之间租赁合同关系系连续性合同关系，东方美公司该期间交纳的租金中有1449691元系2014年10月1日之前的租金为由主张东方美公司尚欠付租金492958元，没有依据，法院不予支持。扣除东方美公司应支付的租金，经核算，现东方美公司向化工大学已支付的款项尚有1619038.5元，该款项足以涵盖东方美公司自租赁合同解除之日至今的房屋占有使用费，现东方美公司实际腾退房屋时间尚未明确，双方可在东方美公司实际腾退房屋后核算东方美公司房屋占有使用费交纳情况，若东方美公司存在欠付房屋占有使用费的情况，化工大学可通过另行起诉方式解决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、北京东方美世纪美容有限公司与北京化工大学之间的不定期租赁合同于2019年12月28日解除；二、北京东方美世纪美容有限公司自本判决书生效后15日内向北京化工大学返还位于北京市海淀区紫竹院路88号紫竹花园A座二层（含一楼入口），建筑面积544.3平方米的房屋；三、北京东方美世纪美容有限公司自本判决书生效后15日内向北京化工大学支付违约金33120元；四、驳回北京化工大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，化工大学提供其工作人员陈永芳与东方美公司财务人员李英春微信记录、通话记录、《东方美房租还款计划》、东方美公司合同期内缴费情况统计表等证据材料，用以证明东方美公司未按照合同约定的时间和金额交纳租金，而是不定期向化工大学交纳租金，且并未说明每次交纳的租金是哪一合同期内的租金，故此，双方都遵循交易习惯，将东方美公司每次交纳的租金抵扣前期拖欠的租金。一审法院将双方一直存续的房屋租赁关系分割成两段，将东方美公司交纳的2014年10月1日之前的拖欠租金全部计入2014年10月1日之后的应交租金中，属事实认定错误。东方美公司不认可化工大学的前述证明目的，认为前述证据不能证明存在将东方美公司每次缴纳的租金抵扣前期拖欠的租金的交易习惯；化工大学自行制作的缴费情况统计表不属于证据。

本院另查，北京东方美世纪美容有限公司（即本案东方美公司）的曾用名为北京市东方美时代女子美容有限公司。

一审庭审中，法院向双方释明：本案的审理范围是2014年10月1日至今的房屋租赁合同关系。若双方自愿在本案中将2014年9月30日之前的合同关系一次性解决，可以庭外自行对账协商，若无法协商一致，则不属于本案审理范围。并告知双方按照这个时间点及最后一份租赁合同的租金标准核算2014年10月1日之后的租金及占有使用费的交纳情况。双方均表示听清。

经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为东方美公司是否欠付化工大学2014年10月1日之后的房屋租金和占有使用费的问题。

人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，人民法院作出的裁判不得超出当事人的诉讼请求。本案中，根据化工大学向一审法院所提诉讼请求的内容以及一审法院庭审中向化工大学释明的内容，可见本案所审理的基础法律关系是化工大学与东方美公司之间在2014年10月1日之后的房屋租赁合同关系，不涉及2014年9月30日之前的房屋租赁合同关系，化工大学在本案中所提出的各项诉讼请求亦系根据2014年10月1日之后的房屋租赁合同关系所提出。一审法院在此前提下，核算东方美公司在2014年10月1日之后所交纳的款项，超过了东方美公司应当向化工大学交纳的2014年10月1日之后的租金和截止目前应付的占有使用费，据此驳回了化工大学要求东方美公司支付2014年10月1日之后的租金和占有使用费的诉讼请求，所作处理并无不当。化工大学上诉主张应当以东方美公司在2014年10月1日之后交纳的款项先行抵充东方美公司在2014年9月30日之前所欠付的款项，必然涉及审理2014年9月30日之前的房屋租赁合同关系的具体履行情况，超出了本案的审理范围，故对于化工大学的该项上诉理由，本院不予支持，对于其二审期间围绕该上诉理由所提交的相关证据，本院在本案中不予采纳。双方对2014年9月30日之前的房屋租赁合同关系如有争议，可另行解决。

综上所述，化工大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9061元，由北京化工大学负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　王爱红

二〇二一年三月二十九日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪