北京华海雅慧酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：烟台元广福国际贸易有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区西大街**汽车大厦1768。

法定代表人：李海龙，总经理。

委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戚兆波，北京海润天睿律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：静洪华，男，1965年5月5日出生。

委托诉讼代理人：苗晓博，北京市中闻律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京华海雅慧酒店管理有限公司，，住所地北京市海淀区西翠路****

法定代表人：静洪华，总经理。

委托诉讼代理人：刘欣，女，该公司法务专员。

委托诉讼代理人：苗晓博，北京市中闻律师事务所律师。

上诉人烟台元广福国际贸易有限公司（以下简称烟台元广福公司）、上诉人静洪华、上诉人北京华海雅慧酒店管理有限公司（以下简称华海公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初7821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

烟台元广福公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持烟台元广福公司的全部诉讼请求。事实和理由：租赁合同被法院判决解除后，静洪华、华海公司依然持续占有、使用房屋，根据相关法律规定及参照原合同的约定，静洪华、华海公司应按照双倍租金标准支付房屋占用费，并支付迟延支付占用费滞纳金。

静洪华、华海公司辩称，因租赁房屋的权属不清，静洪华、华海公司享有不安抗辩权，未支付使用费。因烟台元广福公司收取的装修保证金、租赁保证金未退还，故静洪华、华海公司未退还房屋及支付使用费。

静洪华、华海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回烟台元广福公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，且判决与烟台元广福公司诉求不符，对诉讼请求有漏判，超范围裁判违反了民事诉讼法不告不理的原则。二、一审中静洪华、华海公司提交了北京辉煌净雅餐饮有限公司（以下简称净雅公司）涉诉及待执行的证据材料，其涉嫌恶意转移财产或恶意诉讼。三、关于2019年7月10日中央军委事务管理总局第四保障处起诉净雅公司的起诉状，净雅公司是否有权转让债权、占有使用费是否有权收取尚待定，租赁房屋产权不清，一审认定支付标准欠妥。

烟台元广福公司辩称，房屋所有权人与案外人之间的产权争议与本案无关，且另案一审判决已经确认不存在产权争议。本案中的债权转让合法有效，烟台元广福公司的主张是合理的。

烟台元广福公司向一审法院起诉请求：1.判令静洪华、华海公司支付自2019年7月15日至实际腾退之日止的占有使用费，按照合同双倍租金标准，以双倍年租金（年租金756万元）为基数进行计算；2.判令静洪华、华海公司支付占有使用费的滞纳金，自2019年7月15日计算至实际支付之日止，以拖欠的占有使用费为基数按照合同约定的每日万分之五计算。

一审法院认定事实：2014年12月22日，净雅公司（出租方、甲方）与静洪华（承租方、乙方）签订合同编号为2014-JY-JW-0267的《房屋租赁合同》，约定甲方将海淀区西翠路19号楼房一层部分位置、五层整层、六层整层、七层部分位置共计3526.38平米，其中包括1层大堂20平米、5层整层1828.38平米、6层整层839平米、7层部分位置839平米，因该租赁标的有甲乙双方共用部分，经甲乙双方协商一致同意将租赁面积确定为3500平方米。甲乙双方同意，该租赁标的作为经营“莫丽精品”酒店使用。租赁期自2015年8月1日至2030年7月31日止。装修保证金15万元，在乙方装修期结束后经甲方验收合格后无息退还乙方；合同保证金90万元，在本合同终止或解除后的10日内甲方对乙方返还的房屋验收合格后，甲方将90万元合同保证金无息返还。租金每三个月付款一次，即在一个付款周期结束前15日内支付下一付款周期的租金。乙方应在本合同签订后3个工作日内向甲方支付第一个季度的租金90万元。水电费按月支付，每月5日前支付上一月度费用。2018年8月1日至2021年7月31日的年租金为378万元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金为396.9万元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金为424.68万元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金为454.41万元。合同8.1条约定，如双方无意续租，乙方需在租赁期满前迁出，如期满仍未迁出的，则乙方应向甲方交纳超期部分的租金和其他费用。合同11.2条约定，乙方逾期支付租金、能源费用及其他应由乙方及时交纳给甲方的费用，每逾期一日，乙方需按应交而未交拖欠费用的0.05%支付违约金。乙方不按本合同的约定缴纳定金或保证金，每逾期一天，按应缴而未缴金额0.05%的标准向甲方支付违约金。

2017年7月25日，净雅公司起诉静洪华、华海公司房屋租赁合同纠纷一案，案号(2017)京0108民初38040号，净雅公司提出诉讼请求如下：1.解除我公司与静洪华于2014年12月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议（一）（二）；2.静洪华、华海公司返还我公司位于北京市海淀区西翠路19号楼房一层大堂20平米、五层整层1828.38平米、六层整层839平米、七层部分839平米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间；3.静洪华、华海公司向我公司支付自2016年10月15日至2017年1月31日拖欠的房屋租金223993.74元，以及拖欠的水电费111229.18元。2019年6月，法院出具判决书，判决如下：一、北京辉煌净雅餐饮有限公司与静洪华签订的《房屋租赁合同》、补充协议（一）及补充协议（二）于2017年8月21日解除；二、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后七日内将其承租使用的位于北京市海淀区西翠路19号楼房一层大堂20平米、五层整层1828.38平米、六层整层839平米、七层部分839平米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间腾退并交还北京辉煌净雅餐饮有限公司；三、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向北京辉煌净雅餐饮有限公司支付拖欠租金172993.74元；四、驳回北京辉煌净雅餐饮有限公司的其他诉讼请求。静洪华、华海公司上诉后，北京市第一中级人民法院判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初38040号民事判决；二、北京辉煌净雅餐饮股份有限公司与静洪华签订的《房屋租赁合同》《补充协议（一）》及关于8层、9层部分房间的《补充协议（二）》于2017年8月21日解除；三、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区西翠路19号楼房一层大堂20平方米、五层整层1828.38平方米、六层整层839平方米、七层部分839平方米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间腾退并交还北京辉煌净雅餐饮股份有限公司；四、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向北京辉煌净雅餐饮股份有限公司支付拖欠租金172993.74元；五、驳回北京辉煌净雅餐饮股份有限公司的其他诉讼请求。在该判决中法院认定根据《补充协议（一）》的约定，乙方承租房屋所在地子公司（或分公司）成立完毕的，则该新成立的子公司（或分公司）作为加入该租赁关系，与乙方共同承担原合同及其补充协议的权利和义务。故华海公司在成立后，应与静洪华共同承担原合同和补充协议约定的义务。

2019年10月30日，甲方（转让方）净雅公司与乙方（受让方）烟台元广福公司签订债权转让协议书，约定甲乙双方就甲方将判决书项下的相关债权转让给乙方事宜，经友好协商，签订本协议如下：一、转让标的债权：转让标的债权为甲方在判决书中规定的所有相关债权，包括：1．甲方享有的根据判决第二项和第三项租赁合同解除后获得租赁房屋交还的权利，即：判决第二项和第三项租赁合同解除后，债务人应当于判决书生效后十日内将位于北京市海淀区西翠路19号楼房一层大堂20平方米、五层整层1828.38平方米，六层整层839平方米、七层部分839平方米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间腾退并交还甲方；2．甲方享有的根据判决第二项和第三项租赁合同解除后债务人未交还并继续占用租赁房屋期间应交纳的使用费，其中参照租金标准，债务人截至2019年7月15日已拖欠使用费90万元、截至10月15日已拖欠使用费180万元。3．甲方享有的根据判决第四项规定的租金债权172993.74元，截至本协议签订之日，该租金债权未获任何偿付。4．甲方垫付并根据一审和二审判决应由债务人承担的诉讼费用306824元。因上述1、3、4项标的债权甲方已向海淀区人民法院申请执行，故乙方取得上述1、3、4项债权后，应向法院申请变更执行申请人，甲方无条件全力配合完成变更事宜。因上述第2项标的债权未在法院强制执行范围内，故乙方取得该项债权后，转让后，应由乙方另行以自己的名义向债权人主张，包括起诉等方式。三、转让基准日：甲方向乙方转让上述标的债权的基准日为2019年10月29日，自该日起，乙方享有对债务人的上述标的债权，甲方对上述标的债权不再享有任何权益。

2019年11月18日，烟台元广福公司与净雅公司向静洪华、华海公司出具债权转让及催收通知书，内容为：一、转让事项：净雅公司与贵方的房屋租赁合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院于2019年9月24日作出了(2019)京01民终8037号民事判决书（下称“二审判决书”）2019年10月30日，净雅公司与烟台元广福公司签订了《债权转让协议书》，净雅公司已将其在二审判决书第三顼、第四项项下主债权和从权利以及二审判决书第一项项下合同解除后其对贵方应收取的占用费债权（下称“转让标的”）转让给了烟台元广福公司。特向贵方书面通知上述转让事项。二、催收事项：请贵方立即向烟台元广福公司履行与转让标的相关的全部义务。烟台元广福公司与净雅公司亦向静洪华、华海公司邮寄送达了上述债权转让及催收通知书，2019年11月22日，该邮件妥投，显示他人代收。静洪华、华海公司表示并未收到该邮件。

上述判决生效后，静洪华、华海公司继续占用涉案房屋，双方在庭审中认可2019年7月15日之前的租金已在上述判决中予以判决认定。现烟台元广福公司根据债权转让及催收通知书要求静洪华、华海公司支付2019年7月15日之后的占有使用费及相应滞纳金。关于租金标准，烟台元广福公司根据租赁合同第8.1条的约定要求静洪华、华海公司以合同双倍租金的标准（年租金756万元）支付使用费。静洪华、华海公司认为涉案房屋在2017年8月21日解除，烟台元广福公司不应依据已经解除的合同主张费用。

另查，净雅公司与中国人民解放军总参谋部兵种部第一管理处就涉案房屋存在合作建房协议，因部队改制，中央军委机关事务管理总局第四保障处已起诉净雅公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，要求净雅公司腾退房屋、确认合同无效等。华海公司表示因为净雅公司与部队方就产权存在争议，其一直不知将款项给付谁。

净雅公司到庭认可其与烟台元广福公司债权转让协议的真实性，且表示已经通知静洪华与华海公司。

一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。本案中，净雅公司将其在（2019）京01民终8037号民事判决书中规定的相关债权转让给烟台元广福公司。通过烟台元广福公司提供的邮单及法院对净雅公司的调查，可以认定净雅公司及烟台元广福公司已履行了对静洪华、华海公司的通知义务，故烟台元广福公司取得了净雅公司在（2019）京01民终8037号民事判决书中的相关债权。根据该判决书及债权转让协议书的约定，静洪华、华海公司在2019年即负有腾房义务，但静洪华、华海公司至今尚未履行该义务，故其在占用房屋期间应交纳房屋占有使用费。故烟台元广福公司起诉要求静洪华、华海公司支付房屋占有使用费之请求，与法有据，法院予以支持。关于占有使用费的标准，法院参考合同约定的租金标准予以认定，烟台元广福公司所述的合同8.1的约定，并不适用于本案，故对其要求按照双倍租金的标准支付占有使用费之请求，法院不予采信。关于静洪华是否应承担责任一节，北京市第一中级人民法院已经在（2019）京01民终8037号民事判决书中予以认定，本案不再重复论述。

烟台元广福公司依据合同11.2条的约定要求静洪华、华海公司支付逾期支付房屋占有使用费的滞纳金之请求，因净雅公司与静洪华、华海公司之间双方并未约定占有使用费的支付时间，且该条款的约定也不适用于本案，故烟台元广福公司要求支付滞纳金之请求，于法无据，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十七条之规定，判决：一、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后七日内按以下标准向烟台元广福国际贸易有限公司支付自2019年7月15日至实际腾退之日止的占有使用费：2018年8月1日至2021年7月31日的年租金为378万元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金为396.9万元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金为424.68万元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金为454.41万元；二、驳回烟台元广福国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据已经生效的民事判决，静洪华、华海公司应向净雅公司腾退返还租赁房屋，并支付拖欠租金，因判决生效后静洪华、华海公司未按期履行腾退义务，其应当向净雅公司支付占用房屋期间的占有使用费。因净雅公司将判决书项下相关债权转让给烟台元广福公司，该债权转让已经通知静洪华、华海公司，故烟台元广福公司有权向静洪华、华海公司主张房屋占有使用费。因生效民事判决和债权转让协议已经明确了权利主体，静洪华、华海公司以存在产权争议为由不支付占有使用费的抗辩不能成立，本院不予支持。静洪华、华海公司应当积极履行生效判决确定的腾退义务，并支付至其实际腾退之日止的占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，一审法院参照租赁合同约定的标准予以确定，并无不当，本院对双方当事人就租金标准提出的上诉主张均不予支持。关于烟台元广福公司上诉要求静洪华、华海公司支付逾期支付房屋占有使用费的滞纳金，因债权转让人净雅公司与静洪华、华海公司之间并未约定占有使用费的支付时间，原租赁合同中关于滞纳金的约定不适用于本案，本院对烟台元广福公司的该项上诉主张不予支持。

综上所述，烟台元广福公司、静洪华、华海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费38786元，由烟台元广福国际贸易有限公司负担19393元（已交纳），由静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司负担19393元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘秋燕

审 判 员　刘　磊

审 判 员　赵　蕾

二〇二一年三月二十三日

法官助理　王　梦

书 记 员　马子萌