石登奎与北京西友瑞海房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：石登奎，男，1968年5月26日出生，汉族，无业，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：陈志坚，北京隆诺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨建东，男，1970年2月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

被上诉人（原审被告）：北京西友瑞海房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路**。

法定代表人：牛毅，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：王毓新，女，北京西友瑞海房地产开发有限公司职工。

委托诉讼代理人：赵学东，男，北京西友瑞海房地产开发有限公司职工。

上诉人石登奎因与被上诉人杨建东、被上诉人北京西友瑞海房地产开发有限公司（以下简称西友瑞海公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初23882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

石登奎上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判驳回杨建东的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院认定本案案由为租赁合同纠纷错误；2.石登奎支付转让款的先决条件没有成就；3.石登奎接手店铺仅经营四个月，已经支付杨建东转让款100000元；4.一审法院认定租赁协议终止是北京盛泽餐饮有限公司（以下简称盛泽公司）逾期交纳租金事实错误；5.一审法院虽认定店面转让协议未办理吉祥馄饨加盟合同和商铺租赁合同变更事实，但未查明事实原因，分配过错责任，仍然支持杨建东一审诉讼请求错误；6.一审法院认定“石登奎作为法定代表人的盛泽公司与西友瑞海公司约定的押金不予退还一节，不能作为其拒绝给付杨建东押金的理由”错误。

杨建东辩称，同意一审判决，不同意石登奎的上诉请求和理由。杨建东给石登奎看过租赁协议。杨建东对大厦转让一事不知情，签订转让协议时杨建东把合同给石登奎看了，大厦的押金应向实际经营人退还。

西友瑞海公司辩称，2017年8月31日西友瑞海公司与盛泽公司签订的《租赁合同》，合同第3.2条约定付款方式为押一付六。2019年6月18日盛泽公司只是支付了3个月的租金，根据《租赁合同》的违约条款，西友瑞海公司认为盛泽公司的违约责任在于逾期支付租金并且金额没有按约定支付。双方已经无债权债务的关系，已经同意终止合同了，不管盛泽公司是变更了法人还是怎样，盛泽公司已经办理了工商和食药注销。

杨建东向一审法院起诉请求：1.判令石登奎、西友瑞海公司给付杨建东拖欠款项101088元，并以101088元为基数按银行同期利率计算从2019年5月1日至2020年10月31日的利息；2.诉讼费由石登奎、西友瑞海公司承担。

一审法院认定事实：杨建东原系盛泽公司的法定代表人。2017年8月31日，西友瑞海公司与盛泽公司签订《租赁合同》，约定西友瑞海公司将位于北京市海淀区某大厦二层一间（以下简称涉案房屋）出租给盛泽公司使用，承租租赁标的作为吉祥馄饨之用，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变上述约定的使用用途。租赁期限为5年，即2017年7月1日至2022年6月30日。年租金为235060元，付款方式为押一付六，2017年8月31日前乙方支付给甲方第一期租金，以后各期租金在到期前30个自然日支付。租赁押金为19588元，于本合同签订之日支付，租赁到期日，如乙方无任何违约情况，甲方全额退还租赁押金（不计息）。6.1乙方不得在租赁期内将标的物转租给其它第三方。9.3条约定，乙方逾期支付租金及其他费用超过15天的，视为乙方根本违约，甲方有权立即单方面终止本协议，收回租赁场地，扣留租赁押金，乙方应承担违约责任，向甲方支付相当于本协议六个月租金金额（以违约年度租金标准核算）的违约金并要求乙方赔偿甲方因此而招致或遭受的任何损失，包括但不限于终止本协议时剩余租赁期限的租金。

2019年3月15日，杨建东（甲方）与石登奎（乙方）签订《店面转让协议书》，约定甲方同意将自己位于涉案房屋吉祥馄饨店铺转让给乙方使用，建筑面积为101平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。四、乙方在2019年3月18日向甲方支付转让费共计人民币100000元，甲方协助乙方完成营业执照、吉祥馄饨加盟合同，商铺租赁合同变更后1日内，乙方向甲方支付剩余转让费119582元。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。

2019年4月，盛泽公司的法定代表人变更为石登奎。双方未办理租赁合同及加盟合同的变更手续。杨建东表示转让合同签订后，西友瑞海公司表示租赁合同是与盛泽公司签订的，无需变更，加盟合同未变更是因为石登奎一直没有时间变更。

2019年7月29日，西友瑞海公司（甲方）与盛泽公司（乙方）签订《<租赁合同>之终止协议》（以下简称《终止协议》），约定鉴于：甲乙双方于2017年8月31日就租赁涉案房屋签订了《租赁合同》。现甲乙双方协商一致，就上述“租赁合同”达成提前终止协议如下：第1条，甲方与乙方协商一致，同意上述“租赁合同”于2019年7月31日提前终止。第2条，甲乙双方同意，乙方应最晚于2019年8月3日（含当日）前自费将承租单元全部腾空后返还给甲方，乙方应最晚于2019年8月10日（含当日）前将在租赁场地注册的营业执照、食品卫生许可证等相关证照注销或迁址。第3条，自乙方将本协议第2条约定，将腾空单元交还甲方起3日内，甲方退还乙方己支付的但尚未履行期间（2019年8月1日至2019年9月30日）租金人民币21135元；乙方将全部证照注销、迁移之日（乙方应当向甲方提供包括但不限于注销、迁移证照书面受理通知、有权的行政机关出具的注销、迁移证照已完成文书）起3日内，甲方返还剩余租金人民币2万元。第6条，甲方与乙方在此确认并同意，甲方与乙方就其于2017年8月31日签订的《租赁合同》再无争议，双方之间的“租赁合同”全部履行完毕，双方不再根据上述合同或本协议对另一方负有任何形式的义务。2019年9月23日，石登奎将盛泽公司注销。

杨建东表示转让协议中的费用219582元包括转让费180000元、品牌费用20000元、房屋押金19588元及材料折价款1500元。石登奎予以认可。现杨建东要求石登奎给付剩余转让费8万元、房屋押金19588元及材料折价款1500元。石登奎认可剩余转让费8万元及材料折价款1500元均未给付，但表示因为杨建东未给付其与西友瑞海公司签订的租赁合同，其并不知晓西友瑞海公司不同意转让，在其经营4月多月时，西友瑞海公司就因为转让问题将其清退，故不同意给付该款项。同时，石登奎表示房屋押金在西友瑞海公司处，西友瑞海公司并未退还，杨建东也未给付其押金条，故不同意给付杨建东押金款项。杨建东表示押金条确实在其处，是因为石登奎没有给付押金的款项，在石登奎给付款项过后，其才能给付押金条。

就盛泽公司与西友瑞海公司终止合同的原因，西友瑞海公司表示终止合同的原因是因为盛泽公司未按合同约定支付半年的租金，盛泽公司的实际经营人李某表示因经营不善，不能完全支付租金，故希望退租；双方协商后，其公司退还了盛泽公司部分租金，不追究盛泽公司的其他违约责任，但不同意退还押金。关于合同约定的禁止转让一节，西友瑞海公司表示其公司与盛泽公司签订的合同，盛泽公司并没有变更，公司法人是否变更并不清楚。石登奎表示西友瑞海公司确实要求缴纳租金，其也可以补齐上半年的租金，但因为西友瑞海公司自身的种种原因及盛泽公司确实经营困难，故终止了合同。西友瑞海公司表示如果盛泽公司补齐房租，不可能终止合同。

一审法院认为，杨建东与石登奎签订的《店面转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，石登奎在已经完成了工商变更手续，店铺正常经营的情况下，未向杨建东支付相应款项，应承担相应的法律责任，故杨建东起诉石登奎支付未付款项之请求，理由正当，法院予以支持。石登奎表示因为杨建东的原因导致西友瑞海公司与其解除合同之抗辩理由，根据西友瑞海公司所述，合同终止的原因是因为盛泽公司逾期缴纳租金，并非违约转让第三方，且盛泽公司只是法人变更，合同主体并未变更，故对石登奎的上述抗辩，法院不予采信。同时，石登奎作为法定代表人的盛泽公司与西友瑞海公司约定的押金不予退还一节，不能作为其拒绝给付杨建东押金款项的理由。石登奎所述杨建东未给付其租赁合同及押金条，亦不是造成西友瑞海公司与盛泽公司合同解除的原因。故在石登奎已经撤场的情况下，再以此原因作为拒付相应费用的理由，法院不予采信。对于利息之请求，合同约定的付款时间不明确，事实上亦无需变更租赁合同的主体，故该项请求，法院不予支持。对于杨建东要求西友瑞海公司承担责任之请求，于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、石登奎于本判决生效后十五日内支付杨建东101088元；二、驳回杨建东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明，2017年8月31日西友瑞海公司与盛泽公司签订《租赁合同》时，盛泽公司的法定代表人是王鹏涛，后变更为杨建东。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明：杨建东与石登奎于2019年3月15日签订《店面转让协议书》时，杨建东已将涉案的房屋租赁合同和押金条复印件交给石登奎。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。杨建东与石登奎签订的《店面转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方基于该协议享有的权利受法律保护。《店面转让协议书》签订后，盛泽公司的法定代表人变更为石登奎，已经确保石登奎同等享有杨建东在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，杨建东有权依据约定向石登奎主张剩余转让款项，一审法院判决石登奎支付杨建东101088元正确，本院予以确认。因石登奎已经变更为盛泽公司的法定代表人并在涉案房屋实际经营，西友瑞海公司对此并未提出异议，故石登奎无需办理承租人变更手续。未办理吉祥馄饨加盟合同是因为石登奎作为盛泽公司的法定代表人已经解除《租赁合同》，已无变更之必要。故石登奎有关支付转让款的先决条件尚未成就的上诉理由没有事实根据，本院不予采信。西友瑞海公司未退还盛泽公司押金系双方协商一致的结果，不免除石登奎在《店面转让协议书》中给付义务。

本案系杨建东与石登奎因转让店面产生的纠纷，属于合同纠纷，一审法院将本案归入房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。

综上所述，石登奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2322元，由石登奎负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月十七日

法官助理　李昊婷

法官助理　张宏宇

书 记 员　李佳星