牛萍与华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：牛萍，女，1985年5月21日出生。

委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。

法定代表人：凌晓洁，经理。

委托诉讼代理人：谢昕，北京大成律师事务所律师。

原审第三人：北京侃家科技有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街****楼****商业-03。

法定代表人：王鹏，执行董事。

委托诉讼代理人：张道阳，男，该公司职工。

上诉人牛萍因与被上诉人华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司（以下简称华润禄源公司）、原审第三人北京侃家科技有限公司（以下简称侃家科技公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人牛萍的委托诉讼代理人杨月臣，被上诉人华润禄源公司的委托诉讼代理人谢昕，原审第三人侃家科技公司的委托诉讼代理人张道阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

牛萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持牛萍的诉讼请求。事实和理由：一、牛萍于2016年11月25日签订合同当日与华润禄源公司指定的银行进行了面签，提供了申请贷款所需的全部资料，取得了商业银行贷款资格确认。此后没有银行工作人员或华润禄源公司人员要求牛萍补交资料，华润禄源公司没有证据证明其协助牛萍申请商业银行贷款。二、涉案房屋至今仍不能办理不动产权证书，华润禄源公司明显违反了合同约定。三、2017年3月26日出台的宏观调控贷款新政停止商业个贷，牛萍与华润禄源公司从未约定在2017年3月26日之前办理完毕贷款，未能办理贷款的责任不在牛萍。四、因利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，涉案房屋于2017年12月27日验收备案，在此之前，牛萍无法通过合法途径获得贷款，与牛萍是否积极配合无关。因贷款政策调整导致合同无法履行，情势发生了变化，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，应当解除合同。

华润禄源公司辩称，同意一审判决。如果牛萍认为系他人或他方过错导致贷款办理拖延而遭遇贷款新政，应承担举证责任，但牛萍未对此进行举证。华润禄源公司已举证同期、类似房屋业主顺利获批了贷款，只是贷款在房屋竣工验收后才发放至华润禄源公司账户，故有理由推定因牛萍自身办理贷款拖延导致遭遇贷款新政。根据合同约定，如因牛萍原因无法办理贷款，合同仍需继续履行，牛萍需要采取其他方式付款，否则应承担逾期付款违约责任。

侃家科技公司述称，与华润禄源公司意见一致。

牛萍向一审法院起诉请求：1．判令牛萍与华润禄源公司签订的编号为Y1957***、Y1975***的《北京市商品房预售合同》于本案立案之日解除；2．判令华润禄源公司退还购房款2633909元、侃家科技公司退还参团费60000元。

一审法院认定事实：2016年11月25日，华润禄源公司（出卖人）与牛萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1957***）和《关于付款的补充协议》，约定：牛萍购买华润禄源公司开发建设的门头沟区1209号房屋（以下简称1209号房屋），该商品房用途为商务办公，层高为4.2米，预测建筑面积共75.72平方米，单价每平方米46544.06元；牛萍应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的50%，金额为1327186元，房款的50%，金额为1310000元，由牛萍申请贷款。华润禄源公司（甲方、出卖人）与牛萍（乙方、买受人）在附件十《补充协议》中约定：乙方应于下列日期前将贷款金额划入甲方账户：a.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之日前签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，如乙方贷款额低于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起20日内将此款划入甲方账户；如乙方贷款高于或等于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起30日内将此款项划入甲方账户，该房屋所在楼宇竣工备案之日以甲方书面通知贷款机构为准；b.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之后签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，则乙方应于签订主合同之日起35日内将此款项划入甲方账户。乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该贷款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如乙方按贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关资料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料、乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达甲方指定账户，甲方有权依据主合同第十一条（逾期付款责任）及补充协议约定向乙方主张权利。合同签订后，牛萍依约支付了首付款1327186元。同日，牛萍向侃家科技公司支付了参团费60000元。

同日，华润禄源公司（出卖人）与牛萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1975***）和《关于付款的补充协议》，约定：牛萍购买华润禄源公司开发建设的门头沟区新城909号房屋（以下简称909号房屋），该商品房用途为商务办公，层高为4.2米，预测建筑面积共75.97平方米，单价每平方米45676.75元，牛萍应于签署本合同当日交纳所购商品房总价款的50%，金额为1306723元；房款的50%，金额为1290000元，由牛萍申请贷款。华润禄源公司（甲方、出卖人）与牛萍（乙方、买受人）在附件十《补充协议》中约定：乙方应于下列日期前将贷款金额划入甲方账户：a.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之日前签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，如乙方贷款额低于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起20日内将此款划入甲方账户；如乙方贷款高于或等于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起30日内将此款项划入甲方账户，该房屋所在楼宇竣工备案之日以甲方书面通知贷款机构为准；b.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之后签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，则乙方应于签订主合同之日起35日内将此款项划入甲方账户。乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该贷款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如乙方按贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关资料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料、乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达甲方指定账户，甲方有权依据主合同第十一条（逾期付款责任）及补充协议约定向乙方主张权利。合同签订后，牛萍依约支付了首付款1306723元。

签订合同当日，牛萍与华润禄源公司就1209号和909号房屋办理了联机备案手续。

2017年11月27日，案涉两房屋所在楼栋在北京市门头沟区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案表。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）（以下简称3.26新政）第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

牛萍称，购买房屋时华润禄源公司的工作人员说可以协助办理贷款，银行的工作人员当时在售楼处与其做了面签，银行让其提供的资料均已提供，面签时提交的材料都返还给华润禄源公司了，其本人也一直在催开发商办理贷款事宜，开发商说买房的人是一批一批的，就往后拖延到了三月份，因为开发商拖延办理导致新政出台后最终无法贷款，但未提交证据证明。华润禄源公司认为，牛萍在签订合同当日向银行提交的办理贷款所需材料并不齐全，并提交了银行退卷客户及详情清单予以证明，新政之后，华润禄源公司提出牛萍可以分期付款，牛萍拒绝了，华润禄源公司与牛萍协商购买一套房退一套房，后亦遭拒，牛萍也拒收了华润禄源公司邮寄的催款函，华润禄源公司默认牛萍意在继续履行两份合同了。经质证，牛萍认为其在签订合同当日向银行提交了材料，是否齐全并不清楚，银行未曾给其反馈。

一审法院认为，牛萍与华润禄源公司签订的两份《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。牛萍主张因华润禄源公司拖延协助办理贷款手续造成3.26新政出台后其无法办理贷款，以致合同目的无法实现。虽然华润禄源公司认可牛萍曾向银行提交过贷款材料，但表示牛萍提交的材料并不齐全，牛萍对此予以否认，但牛萍并未提交充分证据证实其已经积极配合办理贷款手续但仍无法办理的事实，应承担举证不能的不利后果，故法院对其因3.26新政的实施导致无法办理贷款的主张不予采信。因此，对牛萍要求解除两份《北京市商品房预售合同》并退还购房款和参团费的诉讼请求，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回牛萍的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，涉案房屋所在楼栋的竣工备案日期为2017年12月27日，一审法院对该事实认定有误，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。

本院认为，牛萍与华润禄源公司签订的两份《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于牛萍上诉以3.26新政导致其无法办理贷款、合同无法履行、合同目的无法实现为由主张解除合同，首先，办理房贷手续系牛萍应履行的合同义务，华润禄源公司对此仅负有协助的义务、不对贷款结果负责，客观上华润禄源公司亦不能控制贷款机构对贷款手续的审核，牛萍亦未能举证证明华润禄源公司在履行协助义务上存在过错。其次，根据合同约定，牛萍应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该贷款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，现牛萍并未举证证明其在签订主合同之前获得了贷款机构出具的贷款资格书面确认，而华润禄源公司提交的证据可以初步证明牛萍在签订合同当日向银行提交的办理贷款材料不全，牛萍虽不予认可，但未提出反证，且牛萍未提供其在此后积极办理贷款手续的相关证据。因此，牛萍上诉主张因3.26新政导致其无法办理贷款而解除两份《北京市商品房预售合同》并退还购房款、参团费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，牛萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28352元，由牛萍负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　刘秋燕

二〇二一年三月十五日

法官助理　王　梦

书 记 员　马子萌