董玲玲与华润置地发展（北京）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：董玲玲，女，1967年9月18日出生。

法定代理人：董丽丽（董玲玲之妹）。

委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。

法定代表人：蒋智生，董事长。

委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：增斯畅，北京市天元律师事务所律师。

上诉人董玲玲因与被上诉人华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润置地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理。本院于2021年2月24日公开开庭对本案进行审理，上诉人董玲玲的法定代理人董丽丽及委托诉讼代理人马任、被上诉人的委托诉讼代理人李天嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

董玲玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持董玲玲的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决以涉案房屋和车库的所在楼栋均已取得建设工程规划核验意见并经竣工验收，进而推定房屋质量合格，该结论错误。2.一审法院认定董玲玲主张的涉案房屋和车库存在的设计、施工瑕疵和质量问题并未影响董玲玲对房屋的正常居住使用，该结论有失公允。3.华润置地公司拟交付的房屋不符合双方合同约定，违反国家强制性法规，属于根本违约。董玲玲有权要求解除合同并主张违约金和赔偿金。4.关于实测报告，一审判决回避重要事实，结论不公。5.一审法院在程序和证据规则方面分配方面不合理，事实未查清。6.董玲玲的家庭成员有四人，其中三人是残障人士，需要通过轮椅通行，对于无障碍设施有现实和迫切的需求。华润置地公司在开发建设时没有进行任何的无障碍设计和施工，违反了法律规定，董玲玲和家人无法正常居住使用。

华润置地公司辩称，同意一审判决，不同意董玲玲的上诉请求。1.华润置地公司已经完成了合同约定的交付条件。商品房已经取得规划验收和竣工验收，房屋是合格的。同时在约定的交付日期前已经邮寄了交付通知和结算费用，并出示了竣工验收内容。2.按照合同约定，面积实测技术报告书需要开发商具有材料即可，并非必须向业主提供。面积测算报告是具备的，交房本身在程序上和材料上也没有任何问题。3.整个项目已经竣工验收合格，房屋主体质量不存在问题，不符合相关司法解释和合同约定的关于合同解除的条件。董玲玲主张无障碍设施存在问题，但是没有申请进行鉴定，其应承担相应的不利后果。

董玲玲向一审法院起诉请求：1.判令解除董玲玲和华润置地公司于2016年12月31日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号**、**和**）；2.判令华润置地公司向董玲玲返还购房款16464500元，返还车位购置款200000元；3.判令华润置地公司向董玲玲支付违约金499935元；4.判令华润置地公司按中国人民银行发布的金融机构计收逾期贷款利息的标准（2019年8月19日前，按同期同类贷款基准利率的基础上加收50%；2019年8月20日以后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率基础上加收50%）向董玲玲支付自2016年7月11日起至购房款和车位购置款全额返还之日止的利息损失（截至2020年5月31日，该利息损失为4039994元）、律师费损失120000元；5.本案诉讼费由华润置地公司承担；6.判令华润置地公司赔偿公证费用1030元。

一审法院认定事实：2016年12月31日，华润置地公司（出卖人）与董玲玲（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：**），约定董玲玲购买华润置地公司开发建设的门头沟区101号房屋（以下简称101号），该商品房用途为住宅、储藏室及设备用房，预测建筑面积337.72平方米，总价款16464500元。

第六条付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的70%，其余价款可以向浦发银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同附件五《付款方式及期限的约定》显示见补充协议。

第十二条交付条件：（一）出卖人应当在【见补充协议约定】前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设备达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1.市政基础设施：（1）上水、下水：交付时达到使用条件；（2）【过渡性供电】：交付时达到使用条件；（3）供暖：户内管线敷设到位，自采暖；（4）燃气：交付时管线敷设到户；（5）电话通信线：交付时管线敷设到户（需买受人自行交费报装、开通）；（6）有线电视线：交付时管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照补充协议约定处理。

第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交纳房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。

预售合同附件十《商品房预售合同补充协议》约定：经华润置地公司（甲方、出卖人）与董玲玲（乙方、买受人）友好协商，达成如下协议：五、买受人应于签署本合同当日交纳所购商品房总价款的70%，金额为11534500；房款的30%，金额为4930000，由买受人申请贷款。十、关于交付双方约定如下：1.关于交付时间，双方同意：a.2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户二十五个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋；b.2019年4月30日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2019年4月30日不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。十一、乙方按主合同第十四条（逾期交房责任）行使解约权的，应于有权退房之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。

同日，华润置地公司（出卖人）与董玲玲（买受人）签订合同编号为**的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》与合同编号为**的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，分别约定董玲玲购买华润置地公司开发建设的门头沟区地下车库-1层-1044、1045号，预测建筑面积均为40.59平方米，总价款均为100000元。华润置地公司（甲方、出卖人）与董玲玲（乙方、买受人）就涉地下车库的两份《北京市商品房预售合同》签订的《补充协议》均约定：2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户二十五个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋；2019年4月30日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2019年4月30日不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。

2016年7月至12月，董玲玲分多次向华润置地公司交纳购房款，共11734500元。2017年5月14日，董玲玲支付购房款4930000元。2017年2月15日，华润置地公司向董玲玲出具房款收据三张，分别载明董玲玲已交纳101号房款11534500元、1044号车位款100000元、1045号车位款100000元；2017年5月14日，华润置地公司向董玲玲出具房款收据，载明董玲玲已交纳101号房款4930000元。

2019年4月18日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局出具建设工程规划核验意见，载明：华润置地公司在门头沟区建设的A-东区A41#、A-东区5#地下车库等工程已经竣工，经核验，符合《建设工程规划许可证》（2015规（门）建字0019号）批准的内容。

2019年4月25日，A-东区A41#、A-东区5#地下车库等工程进行工程竣工验收备案。

2019年4月26日，华润置地公司向董玲玲发送收房通知。董玲玲认为101号房屋和1044、1045号地下车库存在质量问题至今尚未收房。董玲玲陈述，其于2020年4月25日向华润置地公司邮寄《解约函》，华润置地公司拒收。

另查，2019年12月11日，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会对华润建筑有限公司出具京建法罚（门建）第[2019]第670046号《处罚决定书》，显示：根据2019年7月31日门头沟区住房和城乡建设委员会工作人员到A-东区A32#-A42#及4#-5#地下车库工程的现场检查情况及调取有关资料和2019年9月27日对当事人华润建筑有限公司委托代理人李某1的询问，查明华润建筑有限公司作为A-东区A32#-A42#及4#-5#地下车库工程的施工单位，在施工过程中回填土未压实造成回填土不密实、下沉，违反了《建筑地基基础工程施工规范》第8.5.6的规定；该工程34#-36#楼、38#-42#楼室外楼梯地基验槽记录缺失，违反了《建筑地基基础工程施工质量验收标准规范》第3.0.4条的规定；该工程4#、5#车库存在卷材防水层不按技术标准施工造成车库大面积漏水的问题，违反了《地下防水工程质量验收规范》第4.3.16条的规定，以上违法事实清楚，证据确实、充分，华润建筑有限公司及其项目负责人李某1对此无异议。上述问题涉及的工程合同价款为69935438.45元。依据《北京市建设工程质量条例》第十一条、第七十五条第一款，责令华润建筑有限公司改正，处工程合同价款百分之三罚款的处罚，罚款额为2098063.15元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。董玲玲与华润置地公司签订的案涉商品房预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。

当事人有义务提交证据证明自己的主张，否则将承担举证不能的后果。当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。董玲玲以房屋存在明显的设计、施工瑕疵，房屋质量存在重大缺陷为由主张解除合同，根据查明的事实，101号房屋、1044、1045号地下车库所在楼栋均已取得建设工程规划核验意见，并经竣工验收合格；其所主张案涉房屋存在明显的设计、施工瑕疵问题和房屋质量问题，不属于房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，不能作为解除合同并退还购房款的理由。对董玲玲所提逾期交房违约金问题，合同约定主合同以及补充协议签订并生效且所付全部房款到达开发商账户二十五个工作日以上的，华润置地公司在2019年4月30日前交付房屋。根据查明的事实，华润置地公司于2019年4月26日通知董玲玲收房，符合双方约定的交房时间，不存在逾期交房的问题，对董玲玲要求华润置地公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。董玲玲所主张律师费和公证费并无合同和法律依据，法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，判决：驳回董玲玲的全部诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，董玲玲提交其在北京市门头沟区住房和城乡建设委员会测绘所拍摄的华润置地公司委托沐城测绘（北京）有限公司出具的房屋面积测算技术报告书的照片，显示该报告的形成时间为2020年6月10日。华润置地公司提交了沐城测绘（北京）有限公司出具的形成时间为2019年4月27日的房屋面积测算技术报告书。上述两份报告书均有沐城测绘（北京）有限公司的测绘成果专用章，主要内容和数据相同，华润置地公司提交的报告书无测算人员和委托方情况等信息。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。董玲玲与华润置地公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。董玲玲上诉主张华润置地公司交付的房屋不符合合同约定，认为合同符合约定解除和法定解除的情形，本院对此分别予以论述。

1.关于约定解除。董玲玲主张华润置地公司在交付房屋时未向其出具商品房面积实测技术报告书，违反了合同约定。首先，合同约定华润置地公司在交付房屋时应具备上述报告书，但并未约定必须向董玲玲提供。其次，该报告书已经在相关职能部门备案，虽然双方提交的报告书的形成时间不一致，但是主要内容一致，且房屋、地下车库已经规划验收并竣工验收合格，对合同履行并未产生阻碍。董玲玲主张合同符合约定解除的情形，于法无据；董玲玲另主张华润置地公司逾期交房，根据合同约定，华润置地公司应在2019年4月30日前交付房屋，华润置地公司于2019年4月26日通知董玲玲收房，并未逾期，董玲玲无权据此要求解除合同并主张违约金。一审法院认定董玲玲不具有约定解除权正确，本院予以确认。

2.关于法定解除。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。董玲玲主张涉案房屋和车库质量不合格，要求解除合同，但房屋和地下车库所在楼栋已取得建设工程规划核验意见并经竣工验收合格。董玲玲主张的施工质量问题并不属于房屋主体质量问题，董玲玲据此要求解决合同，无合同和法律依据；董玲玲另主张其家人需要坐轮椅出行，小区内部没有无障碍设施，导致其无法正常居住使用。鉴于双方合同对无障碍设施并未作出特殊约定，董玲玲亦未提供充分的证据证明其合同目的因此无法实现，故董玲玲无权据此要求解除合同。

因此，一审法院不支持董玲玲要求解除合同并返还其购房款、车位购置款、违约金、利息、律师费及公证费用的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以确认。

综上所述，董玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费148422元，由董玲玲负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　王茂刚

二〇二一年三月二十四日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸