刘某某与姚某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：洪立新，北京市华夏律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。

上诉人刘某某因与被上诉人姚某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人刘某某及其委托诉讼代理人洪立新、被上诉人姚某及其委托诉讼代理人陶实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回姚某要求刘某某支付租金或占有使用费的诉讼请求。事实和理由：刘某某同意一审判决第一项和第三项。1.刘某某虽确实未向姚某支付过占有使用费，但双方已经达成“以物抵租”的合意且已经实际履行，故双方之间的占有使用费事宜已经结算完毕，刘某某无需再向姚某支付占有使用费。2.即使法院认为刘某某应当支付占有使用费，一审法院判决的占有使用费数额也不合理。合同约定前三年按照20万元/年支付房租，刘某某认为应当按此标准计算占有使用费。另外，一审法院认定了双方对于合同无效的过错比例，故应当按照30%的责任比例确定刘某某应当支付的占有使用费。3.刘某某租赁房屋的目的系用于创作和发展文化产业，根据国家对文化产业的支持和扶持，相关单位和部门应当不收取费用或者应减免费用。姚某在对此明知的情况下仍通过隐瞒事实和欺诈行为骗取刘某某签订合同，并收取高额费用，导致刘某某无法实现合同目的，有巨大经济损失和利益损失。

姚某辩称，同意一审判决，不同意刘某某的上诉请求和理由。双方没有达成“以物抵租”的合意，也不存在任何书面协议，姚某不同意刘某某用画抵租金。刘某某欠付房租，将23幅画抵押在姚某处，作为其尽快支付租金的担保，待其支付租金后再将画退还给刘某某。虽房屋租赁合同无效，但刘某某应当参照租金标准支付房屋占有使用费。

姚某向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；2.判令刘某某支付拖欠的2017年6月1日至2020年8月7日期间的租金1433750元；3.判令刘某某支付拖欠租金的利息（以20万元为基数，自2017年4月24日-2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以20万元为基数，自2018年6月1日-2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以20万元为基数，自2019年6月1日-2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息：自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以833750元为基数，自2020年6月1日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；4.判令刘某某支付拖欠的2020年1月1日-2020年4月30日期间的电费4087.20元、2017年6月1日-2020年8月7日期间的物业费64040元。

一审法院认定事实：2017年4月20日，出租人（甲方）姚某与承租人（乙方）刘某某签订《房屋租赁合同》，约定，乙方为满足创作需要，租用甲方位于门头沟区1-2层房屋，房屋面积为670平方米，租期为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止，租金：第一至五年每年租金450000元整，第一至三年每年先支付租金200000元，剩余租金750000元与第四年租金一并付清，自合同签订起三日内支付第一笔年租金及押金250000元整，以后租金于前一年租赁期满前十日内支付，以上租金以现金形式支付给甲方，甲方出具相应的收据凭证，乙方向甲方支付租赁押金50000元，甲方向乙方开具等额度的收据；租赁期内的物业费、供暖费、水费、电费、电话费、电视收视费、上网费等由乙方承担，按实际使用数（计量）收费，由收费部门出具相应有效收据凭证；乙方在租赁期间享有如下权利和义务：……5、向甲方如数按时交付租金及相关合理费用……14、乙方承诺租赁期间每年赠送给甲方一幅获奖作品作为额外补偿。

合同签订后，姚某将诉争房屋交付给刘某某使用，刘某某对诉争房屋进行了装修，使用诉争房屋从事文化宣传。刘某某未向姚某支付过租金，未交纳2020年1月1日-2020年4月30日期间的电费、2017年6月1日-2020年8月7日期间的物业费。

2020年8月7日，刘某某与姚某就诉争房屋办理了交接手续，刘某某委托赵亚晗与姚某委托的北京瑞龙祥物业管理有限公司签署交接清单，载明刘某某交回钥匙，水费微信已付清，2020年1月1日至2020年4月30日电费金额为4087.2元未付有争议，2020年5月1日至2020年8月6日电费金额4349元，已付（已开收据）。

审理中，姚某主张其从北京自立达人投资有限公司处承租诉争房屋，诉争房屋部分有房屋所有权证，并提交如下证据：

1.北京龙泉海峰企业管理中心（甲方）与北京龙泰华房地产开发有限责任公司（乙方）于2008年签订的《租赁协议》，约定甲乙双方经协商，就甲方所属原门头沟区橡胶厂院内锅炉厂房区改造后剩余土地租赁给下属企业乙方的相关事宜，达成如下协议：一、现有锅炉房改造后，为甲、乙双方住宅小区供暖，按供暖面积比例分摊改造所需投资，改造后剩余土地1259.7平方米租赁给乙方使用；二、租赁土地位置：见附图；三、租赁期限为30年，自2008年1月1日至2037年12月31日止……

2.北京龙泰华房地产开发有限责任公司（甲方）与北京自立达人投资有限公司（乙方）于2013年1月1日签订的《合作协议》，约定甲乙双方经友好协商，就双方共同出资建设，位于门头沟区滨河路**（原城子东街**）的配套办公楼事宜，达成如下协议：一、相关手续报批及主体施工由甲方出资完成。二、内外部分装修由乙方出资完成，装修标准按甲方提出的要求。三、双方约定1.竣工后，乙方拥有地下1层及地上1-5层使用权、经营权、出租权40年（2013年1月1日起至2052年12月31日止）；2.双方各自承担水电费、物业费、维修费；3.乙方使用权到期后，双方协商到期后租赁事宜。

3.北京自立达人投资有限公司（甲方）与姚某（乙方）于2017年2月14日签订的《协议》，载明甲方将门头沟区1-2层部分房屋670㎡承包给乙方经营，经双方协商达成如下协议：1.承包期限2017年2月15日至2027年2月14日；2.承包费用乙方每年向甲方缴纳承包费40万元；……4.承包经营用途乙方承包该房屋经营用于便民设施网店、公共公益服务设施项目。未经甲方书面同意乙方不得改作其他用途……

4.房屋所有权人为北京龙泰华房地产开发有限责任公司的房屋所有权证，载明房屋坐落为门头沟区1幢等2幢，登记时间为2010年3月17日，规划用途为锅炉房、配套用房，套内建筑面积合计2624.72平方米，其中1幢建筑面积为646.21平方米，2幢建筑面积为1978.51平方米。

经质证，刘某某对三份协议书的真实性有异议，对房屋所有权证的真实性认可，但称不清楚诉争房屋的有证面积。

经询问，姚某未实际向电力公司及物业公司交纳应当由刘某某负担的电费及物业费。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋部分面积未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明属于经批准建设的临时建筑，姚某亦无法明确取得建设工程规划许可证的具体对应房屋部分，故姚某与刘某某签订的《房屋租赁合同》应属无效。双方对于合同无效的后果均负有一定责任，法院酌情确定姚某对合同无效负70%的责任，刘某某对合同无效承担30%的责任。

关于姚某要求支付房屋使用费的诉讼请求，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因刘某某自承租诉争房屋后至双方交接房屋之前，一直在正常使用房屋，其未向姚某支付过房屋使用费，故姚某要求刘某某支付2017年6月1日至2020年8月7日期间房屋使用费1433750元，于法有据，法院予以支持。刘某某所称其不应支付房屋占有使用费的抗辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于利息损失，姚某对合同无效的后果负主要责任，姚某要求刘某某按照银行同期贷款利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。关于姚某要求刘某某支付电费及物业费的诉讼请求，因姚某未实际向电力公司及物业公司交纳应当由刘某某负担的电费及物业费，故姚某的该项诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姚某与刘某某于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘某某于本判决生效之日起七日内给付姚某房屋占有使用费1433750元；三、驳回姚某的其他诉讼请求。如果刘某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于刘某某是否应当向姚某支付占有使用费1433750元。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘某某在本案中自认就其实际占有使用诉争房屋期间，未向姚某支付占有使用费，故一审法院认定刘某某应当参照合同约定的租金标准向姚某支付占有使用费的处理正确。就刘某某主张其与姚某之间存在“以物抵租”协议的上诉理由，本院认为，现有证据无法证明姚某与刘某某之间存在“以物抵租”的协议，故对于刘某某的该项上诉理由，本院不予支持。对于占有使用费的计算标准，合同中约定的租金标准系45万元/年，故一审法院参照该标准认定占有使用费的支付标准为45万元/年并无不当，刘某某主张应按照20万元/年的标准计算占有使用费，于法无据，本院对此不予支持。一审法院认定的导致合同无效的责任比例，系对于合同无效受到的损失进行分担时的比例，与占有使用费的负担无涉，刘某某上诉主张应按照该比例计算占有使用费的上诉理由，于法无据，本院对此不予支持。本案刘某某系从姚某个人处承租房屋，其所称租赁房屋系用于创作和发展文化产业故应当减免租金的上诉理由，无合同和法律依据，本院对此不予支持。

综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17704元，由刘某某负担（已交纳17494元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　王爱红

二〇二一年三月十五日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪