王飞鸿等与刘相玉等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：王飞鸿，男，1987年12月7日出生，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：高海燕，山西国韵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王修泉，男，1964年7月11日出生，住北京市石景山区。

被上诉人（原审原告）：刘相玉，女，1963年6月23日出生，住北京市丰台区。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。

原审被告：仲小飞，男，1986年8月25日出生，住北京市朝阳区。

原审被告：郭洁，男，1979年7月24日出生，住北京市石景山区。

原审被告：田春锋，男，1976年12月15日出生，住北京市房山区。

上诉人王飞鸿因与被上诉人王修泉、刘相玉及原审被告仲小飞、郭洁、田春锋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人王飞鸿之委托诉讼代理人高海燕，被上诉人王修泉、刘相玉之共同委托诉讼代理人单文豪，原审被告郭洁、田春锋到庭参加诉讼。原审被告仲小飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

王飞鸿上诉请求：撤销一审法院判决第二、三项关于判令我腾退房屋和支付使用费的部分，或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。我与王修泉、刘相玉不存在房屋租赁合同关系，一审法院认定我与田春锋的房屋租赁合同关系解除且我负有腾退义务错误；一审判决超出了王修泉、刘相玉的诉讼请求范围。

王修泉、刘相玉辩称，同意一审判决，不同意王飞鸿的上诉请求。

郭洁、田春锋述称，同意一审判决。

仲小飞提交书面意见称，同意一审法院判决王飞鸿搬离并支付租金，但一审认定的租金标准过低。

王修泉、刘相玉向一审法院起诉请求：1.请求确认王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋的房屋租赁合同于2020年5月1日解除；2.请求判令仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿将所租赁房屋腾退返还给王修泉、刘相玉；3.请求判令仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿给付王修泉、刘相玉房屋占用费暂计91917.85元（按每日440000/365=1506.85元的标准自2020年5月1日计算至实际退房之日，暂计算至2020年7月1日）；4.请求判令仲小飞、郭洁、田春锋给付王修泉、刘相玉违约金335500元（按每日550000*1%=5500元的标准自2020年5月1日计算至实际退房之日，暂计算至2020年7月1日）；以上3、4项合计427417.81元；5.请求法院判令仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿将涉案房屋内的工商登记企业（北京南山飞鸿商贸有限公司）从租赁房屋地址迁出；6.本案诉讼费由仲小飞、郭洁、田春锋承担。

一审法院认定事实：2016年12月28日，出租方（以下简称甲方）王修泉、刘相玉与承租方（以下简称乙方）田春风、郭洁、仲小飞签订《房屋出租合同》，房屋坐落位置石景山区9号楼地下室一层、一楼一整层（不含后院）、二楼足疗部分。合同期限自2017年5月1日至2027年4月30日。落款处由郭洁、仲小飞签字。

2017年11月1日，出租方（以下简称甲方）王修泉、刘相玉与承租方（以下简称乙方）郭洁、仲小飞签订《房屋出租补充合同》，约定房屋坐落位置石景山区9号楼地下室一层、一楼一整层（不含后院）、二楼足疗部分。建筑面积1266平米。合同期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止。第一年和第二年租金为200万元，自第三年起年租金为130万元。

田春锋对上述合同均予以认可。郭洁、仲小飞、田春锋系合伙关系。

2020年5月7日，出租方（甲方）王修泉、刘相玉与承租方（乙方）仲小飞、郭洁、田春锋签订《租赁合同提前终止协议书》，一、甲方与乙方于2016年12月28日签订的北京市石景山区九号楼地下一层、一层及二层部分的商铺租赁合同。现因乙方原因无法继续履行合同，经双方协商一致同意该合同于2020年5月1日予以终止。二、合同终止5日内，乙方承诺把所租赁房屋保持完整状况交付甲方，并经甲方验收签字。如未能按期交付甲方，每延期一天按房屋年租赁价格的1%支付甲方损失费……八、双方约定的其他事项。1.经双方协商，乙方先把地下一层、二层部分、一层除王飞鸿目前所用部分约300平米以外部分，2020年4月30日已交付甲方验收。2.王飞鸿所租赁占用部分2020年5月10日前乙方提出解决方案，双方协商解决。3.甲乙双方原合同终止。落款处由甲方王修泉、刘相玉与乙方田春锋、仲小飞、郭洁签字。

双方均认可租赁房屋于2017年3月1日交付，有两个月免租期。截止2020年5月1日前的租金已经交付完毕。终止协议书签订后，除王飞鸿占用的一层底商的飞鸿车行（自西向东三间房屋）外，田春锋、仲小飞、郭洁已将其承租的其余房屋腾退。

另查，2019年4月25日，出租方田春锋与承租方王飞鸿签订《房屋出租合同》，约定将北京市石景山区9号底商自西向东3间，共计面积300平。合同期限自2019年5月21日至2024年5月20日。

2018年10月11日，王飞鸿将北京南山飞鸿商贸有限公司的注册地址迁入至北京市石景山区9号楼的底商1号。

再查，2014年12月5日，王修泉承租石景山区（十万平）底商，合同期限自2015年1月1日至2029年12月31日。

2020年1月13日，仲小飞、田春锋、郭洁签订《合作终止协议》，约定：仲小飞、郭洁、田春锋于2016年12月28日与王修泉、刘相玉签订的石景山区9号楼地下室一层、一楼一整层、二层足疗部分的房屋出租合同。仲小飞因本人自愿退出该合伙，自2020年1月13日后产生的所有债务与本人无关。

庭审中，王飞鸿称因王修泉提供的产权证明有问题导致其不能办理营业执照导致经营损失，故不同意腾房。

庭审中，田春锋认可田春锋、田春风均为其本人。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。因双方签订有终止协议，约定了终止时间为2020年5月1日，故对于王修泉、刘相玉要求确认双方租赁合同于2020年5月1日解除的诉求，法院予以支持。合同解除后，仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿应当腾退租赁房屋，故对于王修泉、刘相玉要求仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿腾退房屋的诉求，法院予以支持。对于王飞鸿抗辩称王修泉、刘相玉导致其经营损失，因合同具有相对性，其抗辩意见与本案非同一法律关系，对此，其可另行主张。因双方在终止协议中约定，合同终止5日内，乙方承诺把所租赁房屋保持完整状况交付甲方，并经甲方验收签字。现租赁房屋仍由王飞鸿占用，故对于合同解除5日后至腾退之前的费用，应当由仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿共同支付。对于使用费的标准，法院参照王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋的房屋租赁合同约定的标准予以确定。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在协议中约定，每延期一天按房屋年租赁价格的1%支付甲方损失。同时约定，第三人所租赁占用部分2020年5月10日前乙方提出解决方案，双方协商解决。本案中，虽然仲小飞、郭洁、田春锋迟延腾退，但腾退原因系王飞鸿占用，双方对此约定协商解决，故仲小飞、郭洁、田春锋未腾房有约定的抗辩事由，对于王修泉、刘相玉主张违约金的诉求，法院不予支持。

对于王修泉、刘相玉主张仲小飞、郭洁、田春锋及王飞鸿将涉案房屋内的工商登记企业（北京南山飞鸿商贸有限公司）从租赁房屋地址迁出的诉求，不属于民事案件受理范围，法院不予处理。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、仲小飞、郭洁、田春锋、王飞鸿于本判决生效后七日内将石景山区9号楼底商（自西向东三间房屋）腾退给王修泉、刘相玉；三、仲小飞、郭洁、田春锋、王飞鸿于本判决生效后七日内给付王修泉、刘相玉2020年5月6日起至实际腾退之日止的使用费（每日844元）；四、驳回王修泉、刘相玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋签订的《房屋出租合同》《租赁合同提前终止协议书》均为双方真实意思表示，应为合法有效，双方约定租赁合同终止时间为2020年5月1日，故一审法院据此确认租赁合同于该日解除具有事实和法律依据，本院不持异议。合同解除后，仲小飞、郭洁、田春锋应当将租赁房屋返还王修泉、刘相玉。对于田春锋将部分租赁房屋转租给王飞鸿，转租期限超过剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，因王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋的房屋租赁关系已经终止，王飞鸿作为次承租人无权继续占有使用租赁房屋，故王飞鸿亦应当将租赁房屋腾退返还。房屋租赁合同解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。本案中，王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋签订的《房屋租赁合同》解除后，仲小飞、郭洁、田春锋负有返还租赁物的义务，但部分租赁房屋仍由王飞鸿占有使用，王修泉、刘相玉有权主张相应的占有使用费。一审法院参照王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋所签订的房屋租赁合同约定的租金标准酌情确定的占有使用费数额并无不当，本院予以确认。

综上所述，王飞鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3856元，由王飞鸿负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　朱文君

二〇二一年三月十五日

法官助理　李　正

书 记 员　杨　帆