冯安生等与北京忠轩物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：冯安生，男，1949年8月20日出生。

委托诉讼代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京忠轩物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路**。

法定代表人：王迎艳，经理。

委托诉讼代理人：霍太茹，北京安太律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖俊，北京安太律师事务所实习律师。

原审被告：郭世伟，男，1974年8月15日出生。

委托诉讼代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。

上诉人冯安生因与被上诉人北京忠轩物业管理有限公司（以下简称忠轩物业公司）、原审被告郭世伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任审理，于2021年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人冯安生与原审被告郭世伟之委托诉讼代理人高健，被上诉人忠轩物业公司之委托诉讼代理人霍太茹、肖俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

冯安生上诉请求：同意一审判决第一项解除合同，但对解除合同的时间不认可；不同意一审判决第二项，要求改判冯安生无需支付给忠轩物业公司租金及使用费；同意一审判决第三项；不同意一审判决第四项，要求改判忠轩物业公司退还冯安生保证金3万元；不同意一审判决第五项，不同意支付违约金。事实与理由：1.忠轩物业公司违背诚实信用原则，虚增面积，冯安生基于信任未查看房屋产权证就签订了租赁合同。一审判决“看房定价，约定面积无用”的理由是为被上诉人开脱责任，不符合涉案合同的约定。在被上诉人催交第三季租金时上诉人就明确提出面积异议。一审法院认定上诉人在合理期限内未提出异议错误。2.新冠疫情属于不可抗力，应以上诉人在2020年4月6日发出终止合同告知书的时间认定为合同解除时间。被上诉人交付的房屋面积不符合约定，违约在先，冯安生拖欠租金违约在后，没有法律禁止在此情况下当事人行使法定解除权。位于北京市XX门房（以下简称涉案房屋）是用于经营餐饮，受疫情影响无法正常经营，一审法院未支持冯安生关于不可抗力解除合同抗辩的主张，属于对不可抗力的错误解读。

忠轩物业公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。忠轩物业公司关于涉案房屋的面积不存在欺诈，冯安生是因为不想承租房屋了，才以面积不对为借口要求解除合同，其违反了诚实信用原则。疫情对餐饮行业影响最小，冯安生自行放弃经营，不构成解除的理由，一审已就此在租金中予以考虑。冯安生经营不善，给忠轩物业公司造成了很大经济损失。

郭世伟辩称，同意冯安生的意见。

忠轩物业公司向一审法院起诉请求：1、判令忠轩物业公司与冯安生于判决生效之日起解除房屋租赁合同；2、判令冯安生、郭世伟连带支付2019年12月1日至2020年10月27日止的房屋租金，共计139500.67元；3、判令冯安生、郭世伟连带支付忠轩物业公司实际使用的水、电费18285元；4、判令冯安生已支付的保证金30000元不予返还；5、判令冯安生、郭世伟连带支付忠轩物业公司因其违约行为导致合同解除的违约金30000元；6、判令冯安生、郭世伟连带支付忠轩物业公司对位于北京市昌平区XX门房的经营和原始投资损失赔偿10万元；7、本案诉讼费由冯安生、郭世伟承担。

冯安生向一审法院反诉请求：1、请求确认忠轩物业公司与冯安生于2019年5月21日签订的《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议无效；2、判决忠轩物业公司退还冯安生三万元保证金；3、本诉、反诉、测量费等均由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2019年5月21日，忠轩物业公司（甲方）与冯安生（乙方）签订《租赁合同》，约定：冯安生承租忠轩物业公司的房屋位于北京市昌平区XX门房（现店名“麦乐基”），出租面积共计138平方米；甲方从2019年6月1日起将出租房屋交付乙方使用至2024年5月31日，第一年税前租金为150000元，第二年年租金为157500元……从第2年开始，每年在前一年度租金基础上递增5%，租金一年分四次付清，第一次支付时间为签订合同之日，金额37500元，第二次支付时间为2019年8月31日，金额为37500元，以后的租金以此类推，应在前一个付款时段到期之日前十日内支付；乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金30000元，保证金不计利息，因乙方原因在租赁期内中止合同，保证金不予退还。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但应与甲方另签《客户装修公约》，在得到甲方书面同意后方可施工，且只能保持或增加建筑面积，其费用由乙方负担。合同第十二条约定违约责任，甲乙双方任何一方违约致使本合同无法履行时，应向对方支付30000元违约金。合同第十四条第（三）项约定，由于自然灾害、各种拆迁或其他不可抗力，使建筑物的全部或一部分遭到毁灭或破损，出租房屋无法使用时，本合同即终止，双方都不承担责任……第（四）项约定乙方如有下列各种严重违约行为之一且经甲方一次书面敦促仍未按期纠正违约行为，甲方有权不再经任何敦促即可书面通知乙方废除本合同，乙方接到书面通知24小时内不作反应，即视为认同。若因此而使甲方遭受损失时，乙方应予赔偿全部损失。1、拖欠支付租金和由乙方负担的任何费用，以及其它本合同中规定应由乙方负担的任何债务达5天以上……合同第十六条第（一）款约定乙方自租用甲方房屋起三个月内，应向房屋所在辖区内政府职能机构申请并取得政府证照、文件、资质证书等合法营业手续，甲方应积极配合，能否申请成功由乙方自行负责，费用乙方自担。该合同还对其他内容进行了约定。

同日，忠轩物业公司（甲方）与冯安生（乙方）签订《租赁合同》附加条款，其中第（一）项约定，乙方租房范围内的水、电费由乙方按实际用量付费，电1.5元/度，水10元/吨。第（四）项约定甲方提供的装修及设备由于乙方使用不当造成损坏之维修及恢复费用由乙方支付，乙方自行装修及增加的设备之维修费用由乙方负责。该附加条款还对其他事项进行了约定。

同日，忠轩物业公司（甲方）与冯安生（乙方）签订《租赁合同》补充协议，其中第1条约定甲方正常营业加盟连锁品牌“麦乐基”西式快餐餐厅，原始投资45余万元，工商执照、卫生许可证等餐饮所需证照手续齐全，符合餐饮经营要求。第2条约定经甲乙双方同意达成涉案房屋房屋租赁事宜，自2019年6月1日至2024年5月31日止乙方拥有涉案房屋和房屋的使用权及经营权，实行自负盈亏。第5条约定由于甲方无转让费形式将正常营业涉案房屋房屋租赁给乙方使用，甲方实际退出经营，故如因乙方原因造成本合同约定项违约或不能正常履行完毕，再或合同到期未按约定对涉案房屋所有改动处进行必要的恢复（含证照手续发生的变更改动），均会给甲方正常经营涉案房屋造成实际经营和原始投资损失，故乙方除支付《租赁合同》约定的违约金外还另需支付甲方10万元，以对甲方涉案房屋的经营和原始投资损失赔偿。该协议还对其他事项进行了约定。

2019年5月30日，冯安生向郭世伟出具站前路11号饭店经营授权书，委托授权郭世伟全权代理冯安生与甲方办理有关房屋租赁与饭店使用期间的所有事务。合同签订后，冯安生交纳了保证金30000元和2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金共计75000元，后未再交纳过租金。关于忠轩物业公司主张的水电费18285元，被告表示同意支付。

庭审中，忠轩物业公司向法院分别提交了2019年8月13日由客户郭军签字确认、2019年11月14日客户“郭”签字确认、2020年4月7日客户郭世伟签字确认的北京蜀鱼鲜餐饮中心的物业缴费通知单，证明冯安生、郭世伟已经知悉未缴纳房租、水电费的数额。冯安生、郭世伟只认可有郭世伟签字确认的缴费通知，其他均不认可。后忠轩物业公司于2020年5月30日通过微信向郭世伟发送了缴费通知，郭世伟表示收到，但称自己已经提出终止合同，后面的款项不同意支付。

2020年4月13日，忠轩物业公司向冯安生、郭世伟发出《房屋费用催缴通知》，内容为“贵方所租我物业门房XX号房屋两期租金及其他费用已于2019年11月30日及2020年2月29日到期，经多次催缴至今未向我物业缴纳任何费用，根据《租赁合同》贵公司已经构成失信欠费，现我公司正式通知贵公司请尽快联系物业办理缴纳欠款事宜，否则我物业有权暂停有关服务，由此造成的损失由贵公司负责。我公司将保留足额收取所有欠费及滞纳金的权利。”冯安生、郭世伟认可收到该催缴通知。

另查一，冯安生、郭世伟表示因疫情从2020年2月开始无法正常经营，故在2020年4月6日就将涉案房屋的钥匙、银行卡等交还忠轩物业公司，并向其发送了告知书：“甲方由于多种原因，房屋已清空，我不在使用你的房屋，钥匙交还，合同终止，请你验收。”忠轩物业公司认可收到房屋钥匙、银行卡、告知书，但不同意已经解除合同和办理完交接，并称冯安生、郭世伟在2019年12月9日就表示无法继续经营，并提供录音。冯安生、郭世伟对录音的真实性认可，称确实在2019年12月9日明确表示不想经营了。

另查二，合同签订后，冯安生对涉案房屋进行了装修并开始经营餐厅。庭审中，双方当事人达成一致意见，涉案房屋内的所有装修归忠轩物业公司，忠轩物业公司于2020年10月27日收回涉案房屋和屋内的所有物品，撤回要求冯安生、郭世伟在合同解除之日起24小时内办理房屋和设施设备的交接手续的诉讼请求，冯安生亦撤回要求忠轩物业公司赔偿餐具及装修损失的诉讼请求。

另查三，冯安生在庭审中称实际租赁面积小于合同约定的租赁面积，忠轩物业公司存在欺诈行为，且忠轩物业公司转让经营权、营业执照、卫生许可证的行为违反了法律法规的强制性规定，主张双方签订的《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议无效。忠轩物业公司表示在签订合同之前冯安生、郭世伟就问过面积的事情，双方系确认过面积后再行签订的合同，后亦未提出过异议，故不存在欺诈的问题，也不认可合同无效。

另查四，涉案房屋所有权人为北京市煤炭总公司昌平县公司，该公司于2004年5月19日经北京市工商行政管理局昌平分局核准变更为北京昌煤同鑫商贸有限公司。北京昌煤同鑫商贸有限公司将涉案房屋委托忠轩物业公司管理，委托期限10年（自2015年4月1日起），在委托期内，由忠轩物业公司全权负责地上建筑物的使用、经营、转租、装修、改造及相应配套设施的建设。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，忠轩物业公司与冯安生签订的《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。冯安生辩称面积不符，存在欺诈，但本案房屋是双方当事人认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，忠轩物业公司依约交付了房屋，冯安生并未提供充分的证据证明在合理期限内提出异议，且冯安生已经按时交纳了2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金，故法院对其辩解不予采信。冯安生又辩称忠轩物业公司违法转让经营权、营业执照、卫生许可证，违反法律及行政法规的强制性规定，主张双方签订《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议无效，法院认为冯安生实际经营的餐饮行业不属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，故对于其主张，于法无据，法院不予支持。

当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然冯安生在2020年4月6日向忠轩物业公司发送了合同终止的告知书，但根据审理中查明的事实，冯安生对于涉案合同不具有解除权。冯安生辩称根据《租赁合同》的第十四条第（三）项提出终止合同，但涉案房屋仍然能正常使用，故对于其辩解法院不予采信。另忠轩物业公司在合同履行过程中亦不存在违约行为，故冯安生亦不享有法定解除权。因双方就解除合同事宜未达成一致意见，现忠轩物业公司因冯安生未按时交纳租金和水电费，根据《租赁合同》第十四条第（四）项要求解除合同，经核实，冯安生、郭世伟于2020年9月2日收到法院送达的起诉书、开庭传票、证据等诉讼材料，故法院确认忠轩物业公司与冯安生签订的《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议已于2020年9月2日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于忠轩物业公司主张的房屋租金，因双方在2020年10月27日的庭审中确认正式办理完交接，故对于忠轩物业公司主张的2019年12月1日至2020年9月2日期间的租金，以及2020年9月3日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费，法院综合考虑合同约定的租金、承租人是否占有房屋从事实际经营、疫情原因、当事人过错程度等因素酌情确定为107000元。

关于忠轩物业公司主张的水、电费18285元，被告同意支付，法院对此不持异议。

关于忠轩物业公司主张的冯安生已经支付的保证金30000元不予返还，根据《租赁合同》中第四条第（五）项的约定，现因冯安生的原因导致合同解除，故对于忠轩物业公司不予退还的请求，于法有据，法院予以支持，对于冯安生主张要求忠轩物业公司退还3万元保证金的请求，于法无据，法院不予支持。

关于忠轩物业公司主张支付违约金的请求，根据《租赁合同》第十二条关于违约责任的约定，于法有据，法院予以支持。

关于忠轩物业公司主张对涉案房屋的经营和原始投资损失赔偿的请求，因忠轩物业公司未提交充分的证据证明该项损失，于法无据，法院不予支持。

关于忠轩物业公司主张冯安生和郭世伟承担连带责任的主张，因涉案合同的相对人为冯安生，其要求郭世伟承担连带责任，于法无据，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京忠轩物业管理有限公司与冯安生于2019年5月21日签订的《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议已于2020年9月2日解除；二、冯安生于本判决生效后十日内给付北京忠轩物业管理有限公司2019年12月1日至2020年9月2日期间的租金以及2020年9月3日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费共计107000元；三、冯安生于本判决生效后十日内给付北京忠轩物业管理有限公司水、电费共计18285元；四、冯安生已向北京忠轩物业管理有限公司交纳的保证金30000元不予退还；五、冯安生于本判决生效后十日内给付北京忠轩物业管理有限公司违约金30000元；六、驳回北京忠轩物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回冯安生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审法院未支持忠轩物业公司要求郭世伟与冯安生承担连带责任以及冯安生、郭世伟连带支付忠轩物业公司对涉案房屋的经营和原始投资损失赔偿10万元的诉讼请求，忠轩物业公司未对此提出上诉，故本院对一审该部分的认定不予审理。一审法院认定冯安生给付忠轩物业公司水电费，冯安生对此不持异议，本院对该部分认定亦不予审理。冯安生在二审期间认可一审关于合同解除的认定，仅对合同解除时间提出异议，即认可其与忠轩物业公司之间房屋租赁合同有效，考虑双方均未提交证据证明涉案合同存在违反法律、法规禁止性规定的情形，本院对《租赁合同》《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议的效力予以确认。

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的争议焦点是冯安生是否有权解除合同。首先，根据租赁合同的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，冯安生接收了涉案房屋并在装修后开始经营，其在2019年12月9日才向忠轩物业公司提出过面积不足的问题，已经超出合理期限的范围，故冯安生无权以此要求解除合同。其次，冯安生是否有权以新冠疫情为由要求解除合同，鉴于冯安生在新冠疫情开始前即存在拖欠租金的情况，且新冠疫情对于餐饮行业的影响是暂时的，冯安生以此要求解除合同亦缺乏充分的事实与法律依据。冯安生未取得合同解除权，其向忠轩物业公司做出解除合同的意思表示不发生解除合同的效果。冯安生未依约支付租金，且以交还钥匙的方式明确表示不再履行合同，已经构成违约，在此情况下，忠轩物业公司有权解除合同，一审法院以冯安生收到忠轩物业公司起诉状之日作为合同解除之日正确，本院对此予以确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。忠轩物业公司与冯安生之间的租赁合同解除，对于冯安生在合同期间的租金以及合同解除后占有房屋期间的占有使用费，一审法院综合考虑合同约定的租金、承租人是否占有房屋从事实际经营、疫情原因、当事人过错程度等因素对租金及房屋使用费一并予以酌定并无不当，本院对此予以确认。冯安生迟延支付租金，且在未取得合同解除权的情况下单方提出解除合同，构成违约，导致涉案合同解除，一审法院依据双方《租赁合同》的约定及法律规定判决冯安生支付违约金、保证金不予退还正确，本院对此予以确认。

综上所述，冯安生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6067元，由冯安生负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　刘国俊

二〇二一年二月二十三日

法官助理　黄旭宁

书 记 员　明　玥