北京轩益兴生物技术有限公司与北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京轩益兴生物技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山现代农业科技示范园****-101。

法定代表人：侯宗助，董事长。

委托诉讼代理人：韩刚，北京市天沐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁国平，女，北京轩益兴生物技术有限公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司，，住所地北京市昌平区小汤山镇后蔺沟村

法定代表人：蒲志超，董事长。

委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。

上诉人北京轩益兴生物技术有限公司（以下简称轩益兴公司）因与被上诉人北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司（以下简称示范园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

轩益兴公司上诉请求：1.改判示范园公司向轩益兴公司支付九天温室腾退补偿费用3482739元；2.改判示范园公司向轩益兴公司返还多收取的供暖费3100000元。事实和理由：1.认定涉案温室的资产价值对确认示范园公司应补偿给轩益兴公司的经济损失数额至关重要，一审法院驳回轩益兴公司关于涉案温室资产评估的鉴定申请，不利于查明案件事实，损害了轩益兴公司的利益，二审法院应予纠正。双方对涉案温室腾退后应进行资产评估鉴定有明确约定，轩益兴公司申请对涉案温室进行资产评估鉴定具有事实和合同依据。涉案温室虽已腾退交接八年之久，但温室中的关键设备设施均仍在使用中，具备鉴定的条件。2.地热井供暖是双方历史遗留问题，示范园公司提前收回地热井加重了轩益兴公司采取供暖措施的负担，造成轩益兴公司重大经济负担，示范园公司应返还其多收取的供暖费。

示范园公司辩称，同意一审判决，要求维持一审判决。

示范园公司向一审法院起诉请求：1.轩益兴公司向示范园公司支付其于2014年1月1日之前欠付示范园公司的租金及水电等各项费用，共计1099397.97元；2.轩益兴公司向示范园公司支付其于2014年1月1日至2017年10月31日期间欠付示范园公司的租金及水电等各项费用，共计2695438.22元；3.轩益兴支付上述费用迟延履行期间的费用。

轩益兴公司向一审法院反诉请求：1.示范园公司支付九天温室腾退补偿费用3482739元及相应利息，利息按照6%的年利率计算，自2012年5月26日至全部补偿费用清偿完毕之日，暂计算至2019年10月23日，利息为1570715.28元，本息合计金额5053454.29元；2.示范园公司返还多收取的供暖费用3100000元。

一审法院认定事实：2003年6月6日，示范园公司（甲方、发包方）与轩益兴公司（乙方、承包方）签订《温室承包经营合同》，约定甲方将其所有的10000平米“九天温室”及其相关设施、所占用土地承包给乙方；承包期限自2003年7月1日起，共计15年整；承包费为40万元/年。双方还约定了其他合同权利义务。

2012年4月23日，示范园公司（甲方）与轩益兴公司（乙方）签订《解除协议》，约定自本协议签订之日起30日内，乙方完成“九天温室”（租赁标的）的清腾工作，将现租赁标的中属于乙方的种苗搬离，并将租赁标的交付甲方。逾期未完成清腾的，视为乙方放弃租赁标的中乙方剩余物品的所有权，甲方有权自行处置；在乙方完成清腾工作3日内，双方应共同清点租赁标的中乙方对租赁标的追加或改良的设备（如：温室植床、部分供暖设施等）；在完成清点工作3日内，由双方委托审计师事务所或资产评估公司对上述经双方清点后的设备进行审计或评估，审计和评估的时间约为30天；双方同意约定的设备所有权归甲方所有，该设备的价值以约定的审计工作完成后的审计结果或评估工作完成后的评估结果为准，并视为乙方对甲方清偿部分债务的数额，从乙方对甲方的债务中扣除；乙方承诺于2012年4月28日之前另行支付甲方55万元以清偿乙方对甲方的部分债务；在甲方收到乙方支付的55万元后，双方就乙方对甲方的剩余债务问题另行协商。

2012年5月25日，示范园公司（甲方）与轩益兴公司（乙方）签订《“九天温室”腾退交接清单》（以下简称《交接清单》），主要内容为“九天温室”于2012年5月23日腾退；从交接当日起，“九天温室”内除与温室功能相关的所有设备、设施外，其他物品轩益兴公司均视为放弃；依照合同对温室内、外设施检查、巡视，温室为钢架结构，顶部及四周阳光板完好，内外遮阴设施完好，降温设施水帘大部分已损坏、已不能正常使用，风扇配套风机、电机共49套且完整，配电系统可正常使用但线路老化，温室内圆艺散热设施完整齐全，但主管道存在漏水情况，基本符合交接条件；温室所使用的水、电表数截止期为交接当日，交接当日水表数为6146、电表数为15474。

2017年9月21日，示范园公司（甲方）与轩益兴公司（乙方）签订《协议》，约定因“土地15.5亩及日本三菱温室在内的所有地上物”甲方支付乙方3037863元。

2017年11月16日，轩益兴公司在《2017截止到10月三益应付金额明细表》（以下简称《明细表》）上盖章并注明“情况属实。侯宗助。2017.11.16”。《明细表》的主要内容为应付租金5431843.01元、已收租金1320000元、未付租金4111843.01元、应付电费3022902.18元、已收电费1638711元、未收电费1384191.18元、应付供暖费1400000元、已付供暖费620000元、未付供暖费780000元，累计6276034.19元。

2017年11月20日，轩益兴公司出具《还款承诺函》（以下简称《承诺函》），载明“我司与贵司分别于2000年9月8日、2001年8月6日、2003年1月1日、2003年6月6日、2007年4月6日共同签订了五份土地及温室承包经营合同，我司按照双方约定使用贵司土地、温室及组培车间，向贵司支付租金及各项费用。经贵我双方核算，截至2017年10月31日我司共欠付贵司租金及水电等各项费用共计6276034.19元。现就还款及其他相关事宜承诺如下：一、关于2014年1月1日前欠款。2014年之前结转费用为￥1099397.97元。因2003年6月6日贵我双方签订《温室承包经营合同》中的温室贵司于2012年4月23日收回、以及2007年4月6日所签订的《土地承包合同》中地热井被贵司收回等历史遗留问题双方尚未商定解决方案，故我司同意该部分所欠费用￥1099397.97元待日后双方商定后解决。二、2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款。2014年1月1日至2017年10月31日期间，我司欠付贵司费用共计￥5176636.22元。我司同意以贵司收购我司15.5亩土地及地上物清退款￥3037863元中的￥2481198.00元偿还所欠贵司的部分费用，剩余欠款￥2695438.22元，我司同意采用如下支付方式：1.2018年1月1日至2018年3月31日期间，向贵司还款￥700000.00元整；2.自2018年4月1日起，每月30日前（当月无30日的，以月末最后一日为还款日）向贵司还款￥150000.00元，直至还清贵司所有欠款；3.如我司未按时还款，每逾期一日，向贵司支付应付未付款项千分之三的违约金，直至还清为止，并赔偿由此给贵司造成的全部损失。同时接受贵司对我司因未履行还款所采取的停水、停电等一切措施。4.还款期间，若我司提前终止与贵司之间尚未履行完毕的土地及温室承包经营合同，我司同意于终止土地及温室承包经营合同时一并清偿全部欠款”。

诉讼过程中，当事人一致认可双方并未实际进行《解除协议》中约定的审计或者评估，《明细表》中的“三益”指向为轩益兴公司。示范园公司表示相关大棚中的设备设施已经不是腾退时状态，在交接后自己进行了改造并出租给了案外人。轩益兴公司表示主要部件都在，可以进行评估。

一审法院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。双方当事人均应按约定履行各自义务。本案中，双方当事人就涉案温室的租赁事宜签订有一系列文件，相关文件均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

庭审中，示范园公司与轩益兴公司均向法院提交了轩益兴公司于2017年11月20日出具的《承诺函》，两份《承诺函》在截至2017年10月31日轩益兴公司欠付示范园公司租金及水电等各项费用总额即6276034.19元是一致的，但2014年1月1日前的欠款数额及2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款的数额，两份《承诺函》不一致。由于该《承诺函》系轩益兴公司单方向示范园公司出具，故法院认可示范园公司向法院提交的《承诺函》，对其中的事实予以确认。

对于示范园公司的第一项诉讼请求，法院予以支持。首先，根据《承诺函》的内容，轩益兴公司已经确认该数额，仅是表示有历史遗留问题需双方商定后解决，但其并未提供证据证明双方有对相关历史遗留问题进行过沟通协商。其次，《承诺函》中同意抵扣的意见仅为轩益兴公司自述，示范园公司并未表示同意。最后，现轩益兴公司已经就上述历史遗留问题在本案中提出反诉，且双方在本案诉讼过程中并未就该问题达成一致意见。

对于示范园公司的第二项诉讼请求，轩益兴公司在《承诺函》中已经确定了数额，并同意以“土地15.5亩及日本三菱温室在内的所有地上物”的清退款3037863元中的2481198元抵扣，且其同时明确了还款的具体方式，现还款期限已过，轩益兴公司理应给付示范园公司所欠款项，故法院对示范园公司的该部分诉讼请求予以支持。

对于示范园公司的第三项诉讼请求，法院对其合理部分予以支持。首先，示范园公司主张的基数为3794836.19元，而轩益兴公司在《承诺函》中对未按时还款而支付违约金的承诺在“2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款”部分，故对于示范园公司主张的超过2695438.22元的基数部分法院不予支持。其次，根据查明的事实，轩益兴公司未按期向示范园公司支付欠款，已经构成违约，但轩益兴公司主张双方约定的此金额过高，请求法院予以酌减。鉴于示范园公司未对其实际损失提供充分证据予以证明，且其主动调整了违约金的计算标准，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。

对于轩益兴公司的第一项诉讼请求，法院对其合理部分予以支持。首先，双方当事人并未按照《解除协议》中约定时间委托审计或者评估，而现在涉案大棚已经交付给示范园公司长达八年之久，且示范园公司已经将该大棚另行出租，根据现有证据材料法院无法确认相关设备在双方交接时的状况，故法院对轩益兴公司提交的《资产评估鉴定申请》不予准许。其次，轩益兴公司虽然提交了《3#温室改装设备统计》，但该材料仅为轩益兴公司自行制作，其并未提交证据证明相关内容得到双方共同确认，且示范园公司当庭对该材料亦不予认可。最后，根据查明的事实，法院酌情认定示范园公司应当给付轩益兴公司的补偿款数额。对于轩益兴公司要求示范园公司支付利息的诉讼请求，因双方在相关合同中并未有关于利息的约定，双方均未举证证明自己采取了积极措施履行《解除协议》中的义务，故法院对轩益兴公司的该部分诉讼请求不予支持。

对于轩益兴公司的第二项诉讼请求，法院不予支持。首先，轩益兴公司并未提供证据证明其交纳了自己主张的供暖费数额，其提供的银行流水仅有付款数额并未标注具体用途，且其自己亦表示无法区分哪笔费用为供暖费，而根据查明的事实双方之间存在有关于租金、水电费、供暖费等多项经济往来，仅凭该证据法院无法确认轩益兴公司交纳的供暖费数额。其次，在轩益兴公司盖章及其法定代表人签字确认的《明细表》中其已经交纳的供暖费仅为620000元，远少于其要求示范园公司退还的3100000元。最后，在双方关于“三益温室”“三易温室”“九天温室”的相关合同中均有需要轩益兴公司支付供暖费的约定。

综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京轩益兴生物技术有限公司于本判决生效后七日内支付北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司2014年1月1日前欠款1099397.97元；二、北京轩益兴生物技术有限公司于本判决生效后七日内支付北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款2695438.22元；三、北京轩益兴生物技术有限公司于本判决生效后七日内给付北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司违约金（以2695438.22元为基数，自2019年6月17日起至实际支付之日止，按年百分六计算）；四、北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司于本判决生效后七日内支付北京轩益兴生物技术有限公司腾退补偿费用1010000元；五、驳回北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京轩益兴生物技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，轩益兴公司提交新证据：9张供暖费支付凭证。示范园公司对上述证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。

本院另查明，双方于2007年4月6日签订的《土地承包合同》中约定：乙方依约缴纳本合同所确定的土地承包费、热水井使用费、温室补偿金外，还需按实际使用量支付水、电、供暖费用。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据轩益兴公司的上诉请求，本院二审围绕示范园公司应向轩益兴公司支付的腾退补偿费数额及应否退还供暖费两个问题进行审理。

关于示范园公司应向轩益兴公司支付的腾退补偿费的数额。二审中，轩益兴公司提交对涉案温室的全部设备设施等资产进行评估鉴定的申请，主张系为确定示范园公司应向轩益兴公司支付腾退补偿费的数额。对此本院认为，涉案温室已于2012年腾退交付给示范园公司，示范园公司主张其在收回涉案温室后进行了重新改造，购置了新设备，并已将涉案温室另行出租，其对涉案温室的投资与轩益兴公司的投入已难以区分。根据已查明的事实，目前无法确认双方交接时涉案温室中设备设施等的状态，故本院认为已不具备鉴定的条件，本院对轩益兴公司提出的鉴定申请不予准许。轩益兴公司虽提交了《3#温室改装设备统计》，但系其单方制作，且示范园公司未予认可，故本院对该材料不予采信。一审法院酌定示范园公司向轩益兴公司支付腾退补偿费1010000元并无不当，本院不再变更。

关于示范园公司是否应向轩益兴公司退还供暖费。轩益兴公司上诉主张示范园公司向其退还供暖费的理由为示范园公司提前收回热水井给轩益兴公司造成了更重的供暖负担。基于下述理由，本院认为轩益兴公司的该项上诉请求不能成立：1.双方签订的《温室承包经营合同》《土地承包经营合同》中均约定轩益兴公司需承担供暖费用，轩益兴公司主张示范园公司退还供暖费无合同依据。轩益兴公司虽主张《土地承包合同》中约定轩益兴公司有权使用承包土地中的热水井，示范园公司提前收回热水井，给其造成供暖费用负担，但示范园公司是否收回热水井并不影响轩益兴公司应按照合同约定承担供暖费，故轩益兴公司的该项上诉理由本院不予采信。2.轩益兴公司盖章并注明“情况属实”的明细表中写明轩益兴公司应付供暖费1400000元、已付供暖费620000元、未付供暖费780000元。该明细表中，轩益兴公司承诺欠付供暖费。如果存在示范园公司应退还轩益兴公司供暖费的情况，轩益兴公司不会在明细表中承认欠付示范园公司供暖费。3.轩益兴公司二审中虽提交了供暖费支付凭证，但其提交的供暖费支付凭证的数额亦不足轩益兴公司主张示范园公司向其退还的310万元。

综上所述，轩益兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费57880元，由北京轩益兴生物技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　范　磊

审 判 员　　辛　荣

审 判 员　　刘国俊

二〇二一年三月十六日

法官助理　　付雅卓

书 记 员　　刘芳芳