岳辉与北京盛智丰苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：岳辉，女，1979年1月23日出生，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张银，男，北京市公交集团第四分公司公交司机，住北京市海淀区，系北京市海淀区西北旺镇大牛坊社区居民委员会推荐。

被上诉人（原审原告）：北京盛智丰苑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：姚长生，总经理。

委托诉讼代理人：马永华，北京柏舟律师事务所律师。

上诉人岳辉因与被上诉人北京盛智丰苑物业管理有限公司（以下简称盛智丰苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初19956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳辉的委托诉讼代理人张银，被上诉人盛智丰苑公司的委托诉讼代理人马永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

岳辉上诉请求：撤销一审判决，依法确认我方依据《物业管理条例》第四十一条规定不承担物业管理费交纳，应由建设单位承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不正确，侵犯了公民依法诉讼权、司法救济权，违反了我国民事诉讼法等相关法律法规。北京市海淀区西北旺镇人民政府依据西北旺镇西政发（2011）9号和海淀区北部地区先行启动区土地腾退工作（责任书）组织实施的“土地腾退”宅基地腾退拆迁工作规避了土地管理法第二条等相关法律法规和征地报批程序。盛智丰苑公司在未经招标、投标、中标情况下进驻西北旺镇大牛坊社区，未向房管局和地方政府依据物业管理条例第二十四条规定进行备案，其物业交接手续等相关材料政府答复不存在，违反了物业管理条例第二十四条、第二十九条和第四十一条规定。我方交纳电费单据显示的交费人是永创兴业北京置业有限公司，根本不是我方。

盛智丰苑公司辩称，同意一审判决，不同意岳辉的上诉请求和理由。

盛智丰苑公司向一审法院起诉请求：判令岳辉告支付拖欠的2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理费人民币14979.2元、滞纳金6834.2元，上述共计21813.4元。

一审法院认定事实：大牛坊回迁房社区X区XX号楼X单元XXXX号房屋是岳辉的回迁安置房，现在由岳辉居住使用。盛智丰苑公司是该小区的物业服务公司。2015年6月26日，盛智丰苑公司（甲方）与岳辉（乙方）签订《物业服务委托协议》，房屋坐落为一区12-1-1401，建筑面积131.12平方米。协议约定乙方按年交纳物业管理服务费，并于每年的7月1日前向甲方交纳物业管理服务费，物业费经“北京金泊顿物业服务评估监理有限公司”评估，每平米每月2.38元，乙方无故不按期交纳物业管理服务费，自逾期之日起每天按应交费用的千分之五征收滞纳金。

协议签订后，岳辉交纳了1年的物业费，2016年7月1日之后的物业费没有交纳过。就未交纳原因，岳辉主张：一、海淀区人民政府和海淀区西北旺镇人民政府规避法律，未依法征地组织实施房屋腾退拆迁行政行为违反宪法和基本法；二、诉争定向安置房项目未通过竣工验收合格；三、盛智丰苑公司非法进入大牛坊定向安置房项目；四、双方签订的物业服务合同是当时盛智丰苑公司强迫其签署的。为此岳辉提交政府信息公开查询文件、视频光盘等证据材料。盛智丰苑公司对岳辉提交的证据的关联性均不予认可，主张与本案无关，且其公司属于依法设立的物业服务公司，具有营业执照和相关物业服务资质，且一直以来为业主提供相关物业服务。本案中，盛智丰苑公司要求岳辉支付拖欠的自2016年7月1日至2020年6月30日的物业管理费及相应的滞纳金，其中就滞纳金其本案中仅主张以应交的一年的物业费的数额为基数，按照日千分之五计算一年。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，岳辉称《物业服务委托协议》系其在盛智丰苑公司强迫下签订，但未提交证据证明，且盛智丰苑公司不予认可，就岳辉的上述主张，法院不予采信。岳辉与盛智丰苑公司签订的《物业服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行，岳辉称盛智丰苑公司系非法进驻小区，法院亦不予采信。岳辉在使用诉争房屋期间，享受了盛智丰苑公司提供的物业服务，岳辉主张腾退拆迁行为违法、诉争房屋未通过竣工验收合格，均不构成拒绝交纳物业费的理由，法院对其上述抗辩不予采纳。因此，就盛智丰苑公司要求岳辉按照物业服务合同的约定，支付拖欠的物业管理费的诉请，于法有据，法院予以支持，数额由法院核算。岳辉并非恶意拖欠物业费，故法院对盛智丰苑公司滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：岳辉于判决生效后7日内支付北京盛智丰苑物业管理有限公司物业管理费14979.15元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本院二审期间，盛智丰苑公司未提交新证据。岳辉提交四组证据：第一组，西北旺镇2020第47号登记回执及政府信息公开申请答复书，证明盛智丰苑公司进入大牛坊定向安置房没有办理审批。第二组，西北旺镇2020第48号登记回执及政府信息公开申请答复书，证明政府信息答复书答复岳辉其申请公开的材料是没有的。第三组，西北旺镇2020第49号登记回执及政府信息公开申请答复书，证明盛智丰苑公司进入大牛坊定向安置房没有将移交的手续在政府进行备案。第四组，电费发票一张，证明岳辉房屋的户主是永创兴业北京置业有限公司，进一步证明岳辉合法宅基地换来的安置房屋户主都不是自己，户主写的都不是自己的名字。盛智丰苑公司对第一组、第二组和第三组证据的真实性认可，证明目的不认可，但认为上述证据均无法否认盛智丰苑公司向岳辉所占有使用的房屋提供物业服务这一事实，实际上在一审过程中岳辉也对此明确承认。对第四组证据的真实性认可，关联性和证明目的均不认可。

本院认证意见：对上述证据的真实性认可，证明目的不予认可。上述证据均未能形成新的事实，故本院不作为二审新证据予以认定。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，岳辉与盛智丰苑公司已签订了《物业服务委托协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，在没有证据证明该协议存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定时，双方均应按照协议约定履行各自的义务。并且，在诉争期间，盛智丰苑公司为实际提供物业服务一方，岳辉为实际接受物业服务一方，故在双方已有协议且岳辉已实际接受物业服务的情况下，其应向盛智丰苑公司交纳物业管理费。

关于岳辉主张土地腾退拆迁工作违法一节。本案系物业服务合同纠纷，审查的是岳辉与物业服务人之间的物业服务这一民事法律关系，与岳辉所居住房屋建造及土地有关的问题不在本案的审查范围里，亦不属于岳辉在本案中不交纳诉争物业费的抗辩事由。

关于岳辉主张盛智丰苑公司未经招投标、备案一节。首先，上述程序问题不影响本案中盛智丰苑公司作为物业服务人提供服务以及岳辉作为物业使用人接受服务的事实。其次，从岳辉提供的政府信息公开相关证据所呈现的结果来看，不足以认定盛智丰苑公司违反了法律、行政法律的效力性强制性规定。故上述主张亦不能成为本案中岳辉不交纳物业费的抗辩事由。

关于岳辉主张应当由开发商永创兴业北京置业有限公司交纳物业费一节。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，岳辉已实际居住在涉案房屋，不属于上述规定中所涉及的“尚未交给物业买受人”的情形，故岳辉以此认为应当由开发商永创兴业北京置业有限公司交纳物业费的主张不能成立。

综上所述，岳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费174元，由岳辉负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈立新

审 判 员　汤　平

审 判 员　杨　磊

二〇二一年二月二十五日

法官助理　张丽君

书 记 员　苏　杭