北京汇超安业物业管理有限公司与北京市昌平区北京湾小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京汇超安业物业管理有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村**。

法定代表人：郝晓辉，董事长。

委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市昌平区北京湾小区业主委员会，住，住所地北京市昌平区南口路**院北京湾小区/div>

负责人：郝宇红，主任。

委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马祯祯，北京京驰律师事务所律师。

上诉人北京汇超安业物业管理有限公司（以下简称汇超物业公司）因与被上诉人北京市昌平区北京湾小区业主委员会（以下简称北京湾业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初10490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

汇超物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回北京湾业委会的全部诉讼请求，诉讼费由北京湾业委会承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，未对北京湾业委会作出的“北京湾小区2018年临时业主大会会议表决”的程序及内容的合法性进行审查。作出业主大会临时会议决议的过程及内容存在重大瑕疵，北京湾业委会不能代表和反映小区全体业主的意志。2.一审审理存在程序错误。案外人小区业主王某、钱某已对北京湾业委会提起业主撤销权诉讼，小区业主孙某对北京湾业委会提起确认合同无效纠纷诉讼，三个案件的审理结果与本案有直接的必然关系和影响。一审法院未对我方的中止审理申请予以采纳，缺乏法律依据。3.北京湾业委会提起本案诉讼并非代表小区全体业主的共同意志，一审法院盲目判决我方退出管理区域，将导致小区陷入混乱。

北京湾业委会辩称，同意一审判决，不同意汇超物业公司的上诉请求和理由。

北京湾业委会向一审法院起诉请求：1.判令汇超物业公司撤出北京市昌平区北京湾小区物业管理区域；2.判令汇超物业公司履行如下交接义务：（一）移交物业共用部分；（二）物业管理区域划分资料；（三）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（四）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图验收等竣工验收资料；（五）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（七）业主名册；（八）物业管理必需的其他资料；（九）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（十）结清预收、代收的有关费用；3.判令汇超物业公司承担全部诉讼费。本案审理中，北京湾业委会撤回了第二项诉讼请求中的“（十）结清预收、代收的有关费用”。

一审法院认定事实：2008年1月19日，北京汇超房地产开发有限公司（甲方、房地产开发企业）与汇超物业公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：甲方通过邀请招标方式将中关村科技园区昌平园配套住宅项目B区一期工程委托乙方实行物业管理服务；物业名称为中关村科技园区昌平园配套住宅项目B区一期工程，物业类型为居住及配套，坐落位置昌平区昌平镇旧县村，物业管理区域四至为东至旧县防洪渠、南至马池口镇镇界、西至雪山路、北至八达岭高速，总建筑面积117411.38平方米；物业管理服务期为自2008年1月19日起至业主大会成立后业委会与所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。附件一为物业构成明细，附件二为物业服务标准、附件三为《移交资料清单》。《前期物业管理委托合同》还约定了其他内容。《移交资料清单》主要包括：1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下、地下管线工程竣工图等资料房屋管线布线图；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.相关专业部门验收资料；5.房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；6.供水的试压报告；7.实测面积报告；8.物业服务所需的其他资料。后，汇超物业公司入驻北京市昌平区北京湾小区至今。

2018年10月20日，北京市昌平区北京湾小区首次业主大会表决产生北京湾业委会。2018年11月6日，北京湾业委会在北京市昌平区城南街道办事处办理了备案。

2018年12月30日至2019年1月19日，北京市昌平区北京湾小区临时业主大会，对于“是否同意终止‘汇超物业公司’在本小区的前期物业服务管理协议”“是否同意《物业服务机构的选聘方案》”“是否同意《物业管理服务委托合同》”“是否同意《北京湾小区管理规约》”“是否同意《北京湾小区业主大会议事规则》”等进行表决。2019年1月20日，北京湾业委会作出《北京湾小区2018年临时业主大会会议决议公告》，主要内容为：“一、投票基本情况：业主总数315，投票人数200，投票人数比例63.5%，总面积116187.49，投票面积数67366.35，投票面积比例58.0%。本次会议投票人数和投票面积数均达到二分之一以上，本次会议有效。二、议题投票结果：是否同意终止‘汇超物业公司’在本小区的前期物业管理服务协议，同意人数200，同意人数比例63.5%，同意面积67366，同意面积比例58.0%；是否同意《物业服务机构的选聘方案》，同意人数200，同意人数比例63.5%，同意面积67366，同意面积比例58.0%；是否同意《物业管理服务委托合同》，同意人数199，同意人数比例63.2%，同意面积66926，同意面积比例57.6%；是否同意《北京湾小区管理规约》，同意人数200，同意人数比例63.5%，同意面积67366，同意面积比例58.0%；是否同意《北京湾小区业主大会议事规则》，同意人数200，同意人数比例63.5%，同意面积67366，同意面积比例58.0%。以上议题的投票人数和投票面积数均达到二分之一以上业主同意，全部获得通过。”

北京湾业委会按照决议确定的物业服务机构选聘方案，对北京市昌平区北京湾小区的物业服务公司选聘公开招标。2019年1月30日，北京湾业委会与安达（北京）招投标代理有限公司签订《委托招标代理合同》，委托安达（北京）招投标代理有限公司进行招标。2019年3月12日，安达（北京）招投标代理有限公司向北京湾业委会出具《中标结果通知书》，载明：根据评标委员会推荐的中标候选人顺序，北京瑞赢酒店物业管理有限公司排名第1名。根据招标文件规定，评标委员会确定北京瑞赢酒店物业管理有限公司为中标人。2019年3月24日，北京湾业委会（甲方）与北京瑞赢酒店物业管理有限公司（乙方）签订了《北京市昌平区北京湾小区物业服务合同》，该合同第三十五条约定，本合同经双方签字（盖章）后生效。

2019年3月18日，北京湾业委会向汇超物业公司发出《致汇超安业物业管理有限公司工作函（20190318）》，邀请汇超物业公司协商物业交接手续。2019年3月25日，北京湾业委会向汇超物业公司发出《关于北京市昌平区北京湾小区物业交接的告知函》，希望汇超物业公司指派负责人就物业交接事宜进行协商。

2020年4月30日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会对汇超物业公司作出责令改正通知书，内容为：“你（单位）原物业服务企业未按规定交接行为，违反了《北京市物业管理办法》第二十七条第一款的规定，本机关依据《北京市物业管理办法》第四十三条第一款的规定，现责令你（单位）于2020年5月7日前改正该行为。”2020年5月20日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会对汇超物业公司作出京建法罚（昌建）字[2020]第640018号行政处罚决定书，认定汇超物业公司存在未按规定时间进行交接的违法行为，决定对其处以3万元的行政处罚。2020年6月15日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会对汇超物业公司作出京建法罚（昌建）字[2020]第640030号行政处罚决定书，认定汇超物业公司存在拒不撤出物业管理区域的违法行为，决定对其处以行政处罚10万元。

另查，2019年，案外人万某以业主撤销权为由将北京湾业委会诉至法院，要求撤销2018年10月20日北京湾小区业主大会决议内容和2019年1月20日北京湾小区2018年临时业主大会会议决议。经审理，法院于2019年9月12日作出（2019）京0114民初8157号民事判决书，认定北京湾小区两次业主大会会议的召开在程序上符合法律规定，驳回了万某的诉讼请求。后，万某上诉，但又撤回了上诉。北京市第一中级人民法院2019年11月28日作出（2019）京01民终10472号民事裁定书，裁定准许万某撤回上诉。

2020年9月，案外人王某以业主撤销权为由将北京湾业委会以及北京瑞赢酒店物业管理有限公司诉至法院，要求撤销北京湾业委会于2018年12月7日形成的会议纪要，确认北京湾业委会于2019年1月27日作出的会议纪要无效，确认北京湾业委会于2019年3月20日作出的业委会决议无效，确认北京湾业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。经审理，法院于2020年11月16日作出（2020）京0114民初11699号民事判决书，判决驳回了王某的诉讼请求。判决后，王某上诉至北京市第一中级人民法院，现该案尚未审结。另，2020年10月，案外人钱某向法院提起业主撤销权之诉；案外人孙某以确认合同无效为由将北京湾业委会、北京瑞赢酒店物业管理有限公司诉至法院，要求确认北京湾业委会和北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，该两案现正在审理之中。

上述事实，有《前期物业管理委托合同》《北京湾小区2018年临时业主大会会议决议公告》《物业服务机构的选聘方案》《委托招标代理合同》《中标结果通知书》《北京市昌平区北京湾小区物业服务合同》《责令改正通知书》、行政处罚决定书、京建法罚（昌建）字[2020]第640030号行政处罚决定书、北京市昌平区人民法院民事判决书（2019）京0114民初8157号、北京市第一中级人民法院民事裁定书（2019）京01民终10472号、北京市昌平区人民法院民事判决书（2020）京0114民初11699号以及当事人当庭陈述在案佐证。

一审法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

本案中，北京汇超房地产开发有限公司与汇超物业公司签订的《前期物业管理委托合同》明确约定，物业管理服务期“自2008年1月19日起至业主大会成立后业委会与所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止”，根据法院查明的事实，案涉小区已于2018年10月20日成立了北京湾业委会，北京湾业委会依照临时业主大会通过的物业服务机构选聘方案，经过招标最终与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订了《北京市昌平区北京湾小区物业服务合同》，并于签字当日生效，故《前期物业管理委托合同》约定的合同终止条件已经成就，权利义务终止。

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。现北京湾业委会主张要求汇超物业公司退出物业管理区域，理由正当，法院予以支持。

关于汇超物业公司辩称的临时业主大会表决过程是否合法应予以审查的观点，首先，汇超物业公司并非业主，无权对临时业主大会程序及北京湾业委会执行业主临时大会决议的行为提出审查请求；其次，《北京市物业管理条例》第七十六条第二款明确规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。故，汇超物业公司的该项辩称观点，缺乏依据，法院不予采信。

关于汇超物业公司辩称的其他案外人业主撤销权等诉讼尚未审结，本案应当中止审理的观点，案外人虽提起诉讼，但北京湾小区临时业主大会的决议并未被撤销，仍属有效，且本案涉及小区整体秩序的维护，如任一业主提出质疑即可中止本案审理，则不利于小区整体秩序的稳定，故此种情形不宜事先中止审理。

合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《北京市物业管理条例》第二十一条规定，在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：（一）物业管理区域划分相关文件；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理必需的其他资料。物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料不全的，应当补齐。《北京市物业管理条例》第七十一条规定，物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主名册；（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。第七十六条规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：（一）移交物业共用部分；（二）移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；（三）结清预收、代收的有关费用；（四）物业服务合同约定的其他事项。

本案中，北京湾业委会主张要求汇超物业公司移交“（二）物业管理区域划分资料”“（四）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料”“设施设备的出厂随机资料、安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录”“（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件”“（七）业主名册”“（九）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录”，符合法律规定，法院予以支持。北京湾业委会要求汇超物业公司移交“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图”“竣工验收报告”，缺乏依据，法院不予支持；北京湾业委会要求汇超物业公司移交“（八）物业管理必须的其他资料”，该项请求不具体不明确，法院不予支持。

关于汇超物业公司辩称的仅有业主名册没有其他资料的观点，首先，汇超物业公司与北京汇超房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》附件三《移交资料清单》中已列明部分移交资料，汇超物业公司无证据证明北京汇超房地产开发有限公司未履行合同义务；其次，汇超物业公司已经为涉案小区服务多年，其服务过程中形成的部分资料理应掌握，法院推定汇超物业公司具有上述的相关文件资料。故法院对于汇超物业公司该项辩称观点不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京汇超安业物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内退出北京市昌平区南口路30号院北京湾小区物业管理区域，并移交物业共用部分；二、北京汇超安业物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向北京市昌平区北京湾小区业主委员会移交如下资料，包括：北京市昌平区北京湾小区物业管理区域划分资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册；物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；三、驳回北京市昌平区北京湾小区业主委员会的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。汇超物业公司主张“北京湾小区2018年临时业主大会会议表决”在程序和内容方面存在重大瑕疵，但汇超物业公司并非业主，无权对临时业主大会程序及北京湾业委会执行业主临时大会决议的行为提出审查请求。并且，案外人万某曾以业主撤销权为由将北京湾业委会诉至法院，要求撤销2018年10月20日北京湾小区业主大会决议内容和2019年1月20日北京湾小区2018年临时业主大会会议决议，法院生效判决驳回了万某的诉讼请求。综上，本院对汇超物业公司的上述主张不予采信。一审判决汇超物业公司退出北京湾小区物业管理区域、移交物业共用部分并向北京湾业委会移交相应资料并无不当，本院予以确认。

关于一审审理程序问题。案外人虽提起诉讼，但北京湾小区临时业主大会的决议并未被撤销或认定无效，仍属有效，且本案涉及小区整体秩序的维护，如任一业主提出质疑即可中止本案审理，确不利于小区整体秩序的稳定。汇超物业公司以此为由主张一审审理程序错误，本院不予支持。

综上所述，汇超物业公司之上诉理由不成立，应予驳回；对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京汇超安业物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈立新

审 判 员　汤　平

审 判 员　杨　磊

二〇二一年二月二十五日

法官助理　黄慧婧

书 记 员　张薷芯