北京恒昌联行房地产咨询有限公司与北京人瑞人力资源服务有限公司等中介合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京恒昌联行房地产咨询有限公司，住所地北京市海淀区太月园**楼****。

法定代表人：夏俊凯，总经理。

委托诉讼代理人：李基尧，男，北京恒昌联行房地产咨询有限公司职员。

委托诉讼代理人：何洪良，河北远通律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京环洋未来技术发展有限公司，住所，住所地北京市海淀区上地东路**院**楼101div>

法定代表人：杨宏伟，执行董事。

委托诉讼代理人：杨志立，北京市百伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李续丹，北京百伦（天津）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京人瑞人力资源服务有限公司，住所，住所地北京市海淀区西三环北路****2-501div>

法定代表人：张建国，执行董事。

委托诉讼代理人：张玲，女，北京人瑞人力资源服务有限公司人事经理。

委托诉讼代理人：苏晨，女，北京人瑞人力资源服务有限公司职员。

上诉人北京恒昌联行房地产咨询有限公司（以下简称恒昌公司）因与被上诉人北京环洋未来技术发展有限公司（以下简称环洋公司）、北京人瑞人力资源服务有限公司（以下简称人瑞公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48040号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

恒昌公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判环洋公司、人瑞公司支付恒昌公司佣金411175.2元及逾期支付期间的利息（以411175.2元为基数，按照年化6%的1.5倍自2019年4月8日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际支付之日按LPR计算）；2、判令环洋公司、人瑞公司承担本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：一、一审法院认定“恒昌公司要求环洋公司承担责任，没有依据”错误，恒昌公司有权要求环洋公司支付佣金。首先，恒昌公司与环洋公司自2018年4月建立合作关系，文某某、陶某曾以环洋公司的名义委托恒昌公司就案涉楼宇九层提供居间服务并成功对外出租。2018年6月28日陶某发给恒昌公司《租赁代理协议书》，当日环洋公司与恒昌公司补签了《租赁代理协议书》并支付了佣金。文某某、陶某为涉案楼宇的招商负责人，常年对外发布涉案楼宇的对外出租广告和办理招商工作（2018年9月19日陶某把案涉房屋出租信息发恒昌公司员工陈某某，并于当日将出租详细信息发到陶某组织的微信群）。恒昌公司有理由相信文某某和陶某有权代表环洋公司就涉案楼宇五层委托恒昌公司提供居间服务，文某某、陶某与环洋公司间形成表见代理，文某某、陶某其行为的后果应由环洋公司承担。2019年4月，文某某、陶某与恒昌公司沟通居间服务费及陶某曾代表环洋公司参与本案调解的行为进一步证实了恒昌公司有足够的理由相信文某某、陶某有权代表环洋公司。以上事实有环洋公司提供的证据《国际财经中心租赁合同2018/6》、文某某微信朋友圈截图、陶某的微信朋友圈截图、交通银行电子回单（2018/7/11）、和恒昌公司提供的《租赁代理协议》、陈某某与陶某的微信聊天记录（二审补交）为证。其次，2018年10月，文某某、陶某发布案涉房屋并愿意与中介合作的招租广告，自2018年11开始接受恒昌公司提供带客户看房、传递租赁意向、沟通租赁条件的居间服务。以上事实有环洋公司提供的证据《文某某微信朋友圈截图》和《陶某微信朋友圈截图》和恒昌公司提供的《微信聊天记录和通话录音》为证。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十六条的规定，恒昌公司与环洋公司间就案涉物业的居间服务合同关系成立。生效民事判决书就类似行为作出了居间合同关系成立的认定。再次，杨某某、环洋公司、北京环洋嘉业物业管理有限公司（以下简称嘉业物业公司）属于关联方且存在人格混同，应互为承担连带责任，恒昌公司有权请求环洋公司承担并支付佣金。恒昌公司查询了企业基本信息并总结了本案如下事实：1、环洋公司为自然人独资的有限责任公司，杨某某系该公司100%股权控股股东，杨某某任法定代表人、执行董事，李某任监事。单位地址为北京市海淀区上地东路1号院7号楼101室；经营范围内包含出租写字间和物业管理。（企业基本信息查询）2、嘉业物业公司为有限责任公司，杨某某系该公司99%的股权控股股东，杨某某任法定代表人、执行董事、总经理。单位地址为北京市海淀区上地东路1号院7号楼地下一层101室；经营范围仅为出租办公用房和物业管理。3、文某某、陶某为嘉业物业公司的员工，却于2018年4月-6月间代表环洋公司和恒昌公司发生业务关系。杨某某作为出租房屋的所有者，系该次居间服务受益方，而居间服务委托方和服务费支付方却为环洋公司。4、环洋公司监事李某于2016年和2017年代表嘉业物业公司与文某某、陶某签订了劳动合同；5、本案调解阶段，环洋公司出具了对其“员工”陶某的授权委托书，该委托书在法院的卷宗材料里。综上所述，杨某某作为环洋公司、嘉业物业公司绝对的实际控制人与上述两公司三者间属于关联关系，环洋公司、嘉业物业公司之间属于关联公司即“姐妹公司”。杨某某与两关联公司三者间人格混同。具体表现如下：存在人员混同、组织机构混同、财产混同、业务混同，环洋公司存在利用人格混同而逃避债务的行为，为维护债权人恒昌公司的正当利益，实现公平，本案应参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款揭开公司面纱。最后，文某某、陶某认可恒昌公司的居间服务并同意支付佣金。2019年4月，恒昌公司多次向文某某、陶某催要佣金。2019年4月8日，恒昌公司为进行居间服务时询问人瑞公司签约情况，陶某答复已经签约，因其在休假待回到公司后处理。2019年4月16日，陶某答复“报到公司了”。二、一审法院认定“《看房确认书》不能约束人瑞公司”错误。高某某签订《看房确认书》的行为属于职务行为，其法律后果应由人瑞公司承担。首先，高某某作为人瑞公司的行政管理人员，委托恒昌公司提供居间服务寻找房源的行为属于职务行为，其行为的法律后果应由人瑞公司承担。其次，根据常识判断，高某某有权代表人瑞公司委托恒昌公司提供居间服务。在高某某查看《看房确认书》后，明知具备一定法律约束力的情形下签字确认的行为表明其有权代表公司签署并接受该《看房确认书》的约束。再次，人瑞公司总经理谢总查看了涉案物业后，委托恒昌公司为“唯一受托”公司并参加与环洋公司沟通房屋承租条件的行为，属于对高某某行为的认可，对《看房确认书》和恒昌公司居间服务的接受与认可。三、一审法院认为“不能认定恒昌公司的居间行为促成了本次合同订立”错误，恒昌公司为环洋公司、人瑞公司提供了大量的居间服务工作，对涉案房屋出租起到了积极的作用，并最终促成了交易。首先，恒昌公司介绍并带看涉案房屋为环洋公司、人瑞公司提供了交易机会，恒昌公司完成了机会居间的服务，环洋公司、人瑞公司也因此获得了交易的机会。其次，恒昌公司在环洋公司、人瑞公司间提供了传递租赁意向、沟通租赁条件、索要涉案房屋信息资料等大量的媒介居间的服务，环洋公司、人瑞公司间形成了强烈的合作意愿。再次，恒昌公司未参与合同签订环节是因为环洋公司、人瑞公司恶意跳单所致并非恒昌公司主动不提供居间服务，不能否定恒昌公司为环洋公司、人瑞公司提供机会和媒介等居间服务的作用。最后，《租赁意向书》中“可于2018年11月30日签署正式租赁合同”是在接受了恒昌公司的居间服务后高度认可案涉房屋，人瑞公司表达愿意承租案涉房屋的意思表示，而不属于对人瑞公司“唯一受托”的期限限制。因涉案房屋上一承租人租期和人瑞公司上一办公地址租期均于2019年3月底到期，环洋公司的法定代表人及实际控制人杨某某与人瑞公司于2019年3月31日签订租赁合同的行为不能否认恒昌公司的居间服务及促成交易的作用。四、一审法院认定“恒昌公司无权向人瑞公司要求支付费用”错误。首先，《看房确认书》中“我公司在为您寻找所需物业过程中全程免费”应与后面的“除特殊情况：如业主或开发商不返佣金则由您负责出佣金（佣金按一个月月租金收取）”结合理解。上述内容指原则上不需人瑞公司支付佣金，但发生“业主或开发商不返佣金”的情形时人瑞公司应当支付佣金。此要求旨在规避业内跳单行为和保护居间服务者的合法利益。其次，人瑞公司应当接受《看房确认书》中对承租人关于恒昌公司“首家介绍”的限制性条件即“如阁下或阁下关系人欲与前述任一物业地址的业主或业务委托人达成交易，均应及时告知恒昌公司，并按居间常规流程履行后续相关手续”，人瑞公司不得与环洋公司恶意串通跳单。本案中，人瑞公司在2019年1月至3月接受恒昌公司继续服务的过程中，恶意跳开恒昌公司联系环洋公司而致使恒昌公司至今未获得佣金，人瑞公司应当支付恒昌公司佣金以赔偿恒昌公司损失。最后，根据合同法第四百二十六条的规定，人瑞公司应当按照约定支付恒昌公司一个月租金的报酬。

环洋公司辩称，同意一审判决。一、一审法院认为“恒昌公司要求环洋公司承担责任没有依据”事实清楚、正确。1、环洋公司与恒昌公司间不存在委托关系。环洋公司并非业主，不具有委托案涉房屋的主体资格，未向恒昌公司出具过授权委托书，也未与恒昌公司订立居间合同，根据合同法第四百二十六条规定，环洋公司并非委托人，恒昌公司要求环洋公司支付居间费用没有法律依据。2、与人瑞公司签署租赁合同的，是业主杨某某本人。环洋公司不是涉案物业的产权人，也不是租赁合同的当事人，根据合同法第四百二十六条规定，恒昌公司要求环洋公司支付居间费用没有法律依据。3、文某某、陶某均不是环洋公司员工，其劳动合同及社保缴纳证明等证据证明了这一点，二人行为与环洋公司无关。4、环洋公司与嘉业物业公司是独立的法人主体，均有独立财产，不存在人格混同情形，不应互相承担连带责任。（1）同一自然人担任不同公司的控股股东、执行董事及法定代表人，是符合公司法规定的合法形式，环洋公司与嘉业物业公司并无人格混同的情形。（2）根据环洋公司与嘉业物业公司企业信用信息公示信息，恒昌公司主张的两公司注册地址一致、经营范围相同均存在片面截取内容的情况，与客观事实不符。如：①环洋公司经营范围包括“技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；出租写字间；经济信息咨询；承办展览展示；电脑打字、录入、校对、打印服务；物业管理”等多项内容，恒昌公司仅以其经营范围中包含出租写字间和物业管理，而嘉业物业公司的经营范围为“出租办公用房和物业管理”，就认为两公司业务混同，明显与客观事实不符，也不符合日常生活经验。②环洋公司的注册地址为“北京市海淀区上地东路1号院7号楼101”，嘉业物业公司的注册地址为“北京市海淀区上地东路1号院7号楼地下一层101室”，二者注册地址并不一致。（3）恒昌公司并未提供证据证明环洋公司、嘉业物业公司人格混同，应承担举证不能的后果。二、一审法院认为“《看房确认单》不能约束人瑞公司”是符合日常生活经验的判断、认定。恒昌公司提交的证据《看房确认单》是恒昌公司作为房产中介公司为了重复使用而事先拟定且在签署时未与委托人协商的条款，其性质属于格式条款。恒昌公司并未提供证据表明其在当时做了适当的说明，而根据该确认单规定，只要一次看房，则之后任何时间，即使过了十年二十年之后租赁同一物业的，均有向恒昌公司负担中介费的可能，极大地限制、剥夺了客户的权利，增加了客户的义务，而且恒昌公司作为专业的中介机构，并未查验人瑞公司员工身份、且在当时取走全部《看房确认单》的行为等于变相阻止、剥夺了寻求司法救济的可能，明显利用其专业优势掠取不正当利益。三、一审法院认为“人瑞公司与业主杨某某最终签订的合同，不能认定系恒昌公司的居间行为促成的”并无不当。1、根据恒昌公司提交的证据，恒昌公司工作人员仅在2018年11月28日现场出现一次。2、在整个过程中，环洋公司并无人员在场，恒昌公司并未向环洋公司提供任何看房客户的名称、联系人、联系方式等信息。3、恒昌公司并未促成人瑞公司与业主在租赁意向书确定的期限内（即2018年11月30日前）签署正式租赁合同，其受托事项并未达成。此后，自2018年12月至2019年4月长达四个月的时间内，恒昌公司均未就人瑞公司是否承租案涉物业进行过任何沟通，期间业主通过多个渠道发布出租信息，任何人均可以通过适当途径获得案涉物业出租信息。4、2019年3月31日，业主与人瑞公司签订了租赁合同。根据租赁合同约定，承租面积为1363.73平方米，租金标准为前三年10元/日/㎡，其后10.8元/日/㎡，免租期为2.5个月，而租赁意向书中确定的承租面积为1442.72平方米，租金标准为9.5元/日/㎡，免租期为1个月，最终订立的租赁合同在承租面积、租赁价格、免租期等均与通过恒昌公司提供的租赁意向书不同，因此，不能认定恒昌公司促成了2018年11月23日租赁意向。综上，环洋公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒昌公司的上诉请求应予驳回。

人瑞公司辩称，同一审答辩意见。

恒昌公司向一审法院起诉请求:1、判令环洋公司、人瑞公司共同支付恒昌公司佣金411175.2元；2、判令环洋公司、人瑞公司共同支付恒昌公司逾期支付佣金的利息（以411175.2元为基数，按照年化利率6%的1.5倍为计算标准，计算期间自2019年4月8日起至实际支付之日止）；3、判令环洋公司、人瑞公司承担本案诉讼费。

一审法院查明事实如下：

2018年6月，环洋公司与恒昌公司签订《租赁代理协议书》委托恒昌公司就业主杨某某位于国际财经中心B座9层的物业提供居间服务，在促成房屋出租后，环洋公司按照约定支付了居间服务费。

2018年11月23日，人瑞公司的职员高某某与恒昌公司签订《看房确认单》，看房确认单上载明“物业地址1：国海广场12层物业地址2：国际财经中心5和6层……公司名称：人瑞公司，委托人（签字）：高某某……注：1.首先感谢阁下选择我公司进行房屋交易的相关委托，并协助我公司业务人员签署此看房确认单，以便我公司更好地监督管理业务人员为阁下提供房屋交易的居间服务。2.我公司会快速认真的为您寻找所需的物业，我公司在为您寻找所需物业过程中全程免费，除特殊情况，如业主或开发商不返佣金则由您负责出佣金（佣金按一个月月租金收取）。3.阁下应据实提供本人身份证明或公司名称，阁下确认以上房源为我公司首家介绍，如阁下或阁下的关系人欲与前述任一物业地址的业主或业主委托人达成交易，均应及时告知我公司，并按居间常规流程履行后续相关手续。4.我公司按照国家规定收取居间代理费或必要劳务费用（标准为一个月月租金）。5.本看房确认单除横线处所需填写的内容外，其他手写加签内容我公司概不认可。居间方：北京恒昌联行房地产咨询有限公司……业务代表：李某某……看房时间：2018年11月23日……本确认单一式两联我公司留存一联客户留存一联”。看房确认书上有高某某的手写签名和恒昌公司的工作人员李某某的手写签名并加盖了恒昌公司的公章。

对于上述《看房确认书》，均由恒昌公司持有，未交人瑞公司，恒昌公司对此解释为：因为当时时间比较着急，人瑞公司也没有索要。人瑞公司称高某某属无权代理，其仅是公司行政前台，负责查看房屋地址及概况。

同日，人瑞公司出具《租赁意向书》，租赁意向书上载明“致：国际财经中心B座5层业务……自:人瑞公司……抄送：恒昌公司……经我公司对北京写字楼物业的考察，我司拟确定贵大厦国际财经中心B座5层为我司新的办公场所，现委托恒昌公司且为唯一受托公司与贵司洽谈有关事宜，并正式提出如下租赁条件：1.承租单元：B座5层2.承租面积1442.72平方米3.租金：9.5/天/m??4.付款方式：转账5.租期：5年6.起租日期：随时7.免租期：1个月8.我司也非常有诚意入驻贵大厦，如能满足以上我方承租条件，我司可于2018年11月30日签署正式租赁合同”。租赁意向书中加盖了人瑞公司的公章。

对上述《租赁意向书》，人瑞公司称此是按环洋公司提供的格式与内容填写盖章，并且是向环洋公司的，而非向恒昌公司出具，没有与恒昌公司订立合同和支付费用的意思表示。

2018年11月28日，恒昌公司的工作人员陪同人瑞公司的工作人员到恒昌公司进行看房。

恒昌公司提交了其工作人员与文某某的电话记录，其中有文某某表示：你也知道我们，这个公司本身就是长期租赁……我们并不是说不认可你们带看的这人过程，带看这个服务……可能通过这个小孩呢，整个来说呢也没有达到我们对中介公司的一个总体的一个服务的这种感觉吧……我知道（客户给恒昌公司出过意向书和委托），是给你们出过独家委托和这个意向……要是说就十天（中介费），那我们就跟公司去申请一下。

2019年3月31日，业主（出租人）杨某某与承租人人瑞公司签订了《国际财经中心租赁合同》，合同约定：承租的物业位于海淀区西三环北路87号“国际财经中心”B座5层（建筑面积为1363.73平方米），租赁期限5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止，其中2019年4月1日至2019年6月15日为装修免租期。租金标准为：前三年为10元/日/㎡，自2022年4月1日起至合同终止租金为10.8元/日/㎡。

环洋公司提交了文某某、陶某等人的微信朋友圈截图，证明业主通过其他途径发布出租信息，并有其他房地产中介公司及人员转发。环洋公司提交了看房记录，称人瑞公司人员多次看房，但恒昌公司只有一次陪同。恒昌公司对看房记录未予认可。

环洋公司提交了文某某、陶某的社保记录，证明两人系“北京环洋嘉业物业管理有限公司”员工，并非其单位员工。因此恒昌公司与两人之间的协商与环洋公司没有关系。但本次诉讼中，环洋公司曾委托陶某作为本案代理人。在与陶某的微信记录中，双方提及了看房确认书、带人看房等事宜。

业主杨某某系环洋公司法定代表人。

因环洋公司对《看房确认书》中高某某的签字提出异议，经恒昌公司申请鉴定，其中签名为高某某本人所签。恒昌公司为此花费鉴定费2700元。

一审法院认为：对于恒昌公司要求环洋公司承担居间合同支付报酬的义务，但双方之间并未就本案的居间服务签订居间合同，且最终的合同为业主环洋公司法定代表人杨某与人瑞公司签订，根据环洋公司提交的文某某、陶某的社保记录显示，两人并非环洋公司职员，虽在本次诉讼中环洋公司委托陶某作为代理人，但并不能据此由该公司承担居间合同责任。故恒昌公司要求环洋公司承担责任，没有依据，其此项请求，该院不予支持。

对于恒昌公司要求人瑞公司承担合同支付报酬的义务，恒昌公司提交了《看房确认书》、《租赁意向书》，虽《看房确认书》均由恒昌公司持有，未交给人瑞公司，但其中打印内容具体明确，对于手写部分的所看房源，依据签订的合同、微信等可以认定确由恒昌公司派人带人瑞公司人员看房。但该公司看房人员高某某仅为公司一般员工，并未取得公司授权签订协议，该次看房仅是恒昌公司派员带客户看房的过程，高某某在看到合适的房源后回去向公司负责人反馈，其无权签订协议。故该《看房确认书》不能约束人瑞公司。

而依据《租赁意向书》可见，经恒昌公司从事中介服务，人瑞公司已与业主就合同的主要条款进行了磋商，可于2018年11月30日签署正式租赁合同，但此合同最终未能签订，可见，恒昌公司除带人看房，联系业主反馈租赁条件外，未进行其他工作并最终促成合同的签订，此后恒昌公司仍在继续为人瑞公司介绍其他房源。而人瑞公司与业主杨某某最终签订合同是在四个月后的2019年3月31日，不能认定系恒昌公司的居间行为促成了本次合同订立。

虽合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”但恒昌公司提交的《看房确认单》注明：“我公司在为您寻找所需物业过程中全程免费”，且在《看房确认单》中亦没有对承租人关于恒昌公司“首家介绍”的限制性条件，故恒昌公司无权向人瑞公司要求支付费用。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决：驳回恒昌公司全部诉讼请求。

在二审审理期间，恒昌公司为支持其上诉意见向本院提交以下证据：恒昌公司员工陈某一和环洋公司员工陶某的微信聊天记录。经质证，环洋公司认为因微信聊天记录的对方陶某身份无法核实，故无法核实微信聊天记录的真实性，证明目的也不认可。人瑞公司对该证据形式真实性认可，但认为微信聊天记录与本案无关，证明目的不认可。本院经审查认为：因环洋公司对恒昌公司所交证据真实性不确认，且该证据亦不符合证据的形式要件，故本院对该证据的真实性不予确认。

本院经审理查明：环洋公司与恒昌公司签订的租赁代理协议书的居间期间为2018年4月20日至2018年6月30日。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实还有各方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：关于恒昌公司上诉要求环洋公司支付其佣金及逾期利息。首先，恒昌公司与环洋公司并未就本案所涉居间服务签订书面合同，已签订的居间合同也于2018年6月30日到期；其次，最终的租赁合同为业主环洋公司法定代表人杨某某与人瑞公司签订，根据环洋公司提交的文某某、陶某的社保记录显示，两人并非环洋公司职员，虽在一审诉讼中环洋公司委托陶某作为代理人，但并不能据此认定环洋公司与人瑞公司签订租赁合同，环洋公司委托恒昌公司完成居间服务，故一审判决认定恒昌公司要求环洋公司承担责任没有依据，不支持恒昌公司要求环洋公司支付佣金及逾期利息的请求并无不当，本院予以支持。恒昌公司的该项上诉主张无事实与法律依据，本院对此不予支持。

关于恒昌公司上诉要求人瑞公司支付其佣金及逾期利息。本院认为：虽然恒昌公司提交了《看房确认书》、《租赁意向书》，但《看房确认书》均由恒昌公司持有，未交给人瑞公司，且《看房确认书》上并无人瑞公司盖章确认，仅有人瑞公司一般员工高某某签字，人瑞公司现不认可公司授权高某某签订居间合同。一审据此认定该次看房仅是恒昌公司派员带客户看房的过程，高某某在看到合适的房源后回去向公司负责人反馈，其无权签订协议，《看房确认书》不能约束人瑞公司合乎情理。恒昌公司现要求人瑞公司支付恒昌公司佣金及逾期利息，证据不足，本院对此不予支持。

综上所述，恒昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7468元，由北京恒昌联行房地产咨询有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　常　洁

审 判 员　　阴　虹

审 判 员　　秦顾萍

二〇二一年三月十二日

法官助理　　邹　斐

书 记 员　　万　晶