北京西元祥泰房地产开发有限公司与侯仲萱缔约过失责任纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京西元祥泰房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路58号永定镇政府办公楼YD152。

法定代表人：薄文江，董事长。

委托诉讼代理人：陈锐，女，北京西元祥泰房地产开发有限公司法务。

委托诉讼代理人：戈笑鸿，北京笑鸿律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：侯仲萱，女，1947年3月20日出生，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：李伟，北京渡象律师事务所律师。

上诉人北京西元祥泰房地产开发有限公司（以下简称西元祥泰公司）因与被上诉人侯仲萱缔约过失责任纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初4894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

西元祥泰公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回侯仲萱的全部诉讼请求。事实与理由：第一，一审判决适用法律错误，一审法院认为侯仲萱支付85万元房款的行为不能被认定为已经履行合同主要义务是错误的。一审判决未能准确理解合同法第37条，根据《民事审判指导与参考》第37集中的指导性案例，载明：蓝田公司向新华公司支付购房款的行为即为履行合同的主要义务（预售合同总价款1亿元，蓝田公司履行支付2000万元）。本案和上述指导案例情形类似，本案三次付款符合指导案例中关于履行合同主要义务的解释，一审认定与指导案例相悖。合同法鼓励交易，尽可能认定合同有效。第二，一审判决认定事实错误，未能准确认定2020年8月20日当时双方当事人的真实意思表示。双方当天对合同条款已经达成一致，可以证明合同已经成立。关于支付方式、支付的房款，双方并无异议，如果没有达成一致就不可能打款，是先签合同后付款。《民事审判指导与参考》第37集中的指导性案例原文载明：通过蓝田公司的履行行为，新华公司接受履行行为来认定合同已经生效，更符合当时双方当事人的真实意思表示。综上，西元祥泰公司实际并无缔约过失责任。

侯仲萱辩称，同意一审法院判决，不同意西元祥泰公司的上诉请求和理由。

侯仲萱向一审法院起诉请求：西元祥泰公司立即退还侯仲萱支付的购房款85万元及利息（以85万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月22日计算至实际给付之日止）。

一审法院认定事实：2020年8月20日，侯仲萱（买受人）就501号房屋在西元祥泰公司提供的《预售合同》（该《预售合同》右上角写明草稿）上签字，约定房屋预测建筑面积92.85平方米，其中套内建筑面积77.34平方米，房屋总价款425万元。该合同附件四中关于付款方式及期限约定为：“商业按揭贷款：买受人应于签订《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期首付款计85万元，于2020年12月15日前补交剩余首付款85万元，其余房价款255万元以银行按揭贷款方式支付。”侯仲萱在附件十二补充协议第十二条银行按揭贷款及公积金贷款手续的办理（一次性付款不适用该条款）第3条末尾手写补充：“出卖人同意，买受人可在60日一次性支付。”该手写内容在合同文本的第81页。经当庭询问，双方均认可该60日系从2020年12月15日起算。

侯仲萱于2020年8月12日支付房款1万元，于2020年8月14日支付房款9万元，于2020年8月20日支付房款75万元，共计支付房屋首付款85万元。

对以上无争议事实，法院予以确认。

当事人对《预售合同》是否成立存在争议：

侯仲萱主张，我于2020年8月20日签署的《预售合同》系草稿合同，西元祥泰公司并未盖章；我于2020年9月15日通知西元祥泰公司，如不能在2020年9月21日前向我提供盖章的合同文本，我在上述草稿合同中的签字均失效；但西元祥泰公司坚持要求我将《预售合同》第81页中手写的内容删除才肯盖章；最终我们不能达成一致；2020年9月21日，我向西元祥泰公司寄送了一份书面通知，告知其我在合同上的签字全部失效，合同不成立。

为证明其主张，侯仲萱向法院提交了如下证据：

1.未有西元祥泰公司盖章的《预售合同》部分内容的复印件。

2.侯仲萱儿媳夏某与西元祥泰公司销售人员孙某之间的微信聊天记录。2020年9月14日，夏某向孙某发送信息称：“小孙好，上次我们家草签的合同，盖章的给我们一份。”孙某回复：“草稿合同不盖章，公司留存的，等网签合同了，就给您一份正式合同，盖章的。”夏某回复：“你们公司留存的盖章不？”孙某回复：“不盖，那个不是正式合同。”夏某回复：“那草签合同我要一份盖章的，你和公司说一下。请看看你们公司提供的合同约定是，合同签订之日首付款85万元，贵公司在8月20日收取我们的85万元。因此，我们理解合同签订日期为8月20日，到现在，我们还没收到贵公司盖章的合同文本，这和你刚才说的提前网签没关系……”孙某回复：“您的资金不足，就没办法办理网签，网签合同要求贷款首付款齐，或者一次性全款付齐才可以！”夏某回复：“上面已经说明了，上月20日我们在售楼处签了合同付了85万元，到今天仍不给我们一份公司盖章的合同文本，这是不可以接受的……”孙某回复：“建委对首付款是有要求的，首付款不齐，就签不了网签！”2020年9月15日，夏某向孙某发送信息称：“小孙，你理解不准确，我不要正式的网签合同，我要20日那天签的合同。你复印一下，公司盖个章，周末我去取。”孙某回复：“草签合同，公司留存，不外传的，也盖不了章。”夏某遂向孙某发送一份电子版的通知，内容为：“本人现向贵公司通知如下：一、请贵公司在2020年9月21日下午二时之前，向本人提供贵公司盖章的合同文本。为避免邮寄在途时间，贵公司可放置在贵公司华萃西山售楼处前台，本人自取。二、如上述期限届满时贵公司仍未提供，则本人在2020年8月20日在合同上的签字全部失效，全部作废，合同因贵公司没有及时签订而未成立，贵公司应立即退还本人支付的85万元。三、本人保留追究贵公司法律责任的权利。署名为侯仲萱。”2020年9月17日，孙某向夏某发送消息称：“领导跟上面公司沟通了，可以给您一份草签合同，需要您过来再签一本，月底前公司盖章，就可以带走一份了。但是上次您改字的那页必须替换一下！”夏某回复称：“手写内容是事先说好的，那手写内容能改成打印的吗？”之后双方进行语音通话，内容未显示。2020年9月20日，夏某向孙某发消息称：“……经我方多次要求，贵公司在2020年9月17日提出需要删去我方补充内容后才可以盖章。贵公司这一要求将改变我方支付定金及签订合同前双方达成一致的合同内容，我方不能同意。”孙某对此未予回应。2020年9月21日，夏某向孙某发消息称：“小孙，你们售楼处地址给我一下，寄个材料给你。”孙某回复：“北京市门头沟区永定镇苛罗坨华萃西山售楼部，孙某。”2020年9月22日，夏某向孙某发消息称：“小孙好，快递收到了吧？”孙某回复：“好像到保安那了。亲，咱们的诉求是什么？我再跟公司申请。”

3.2020年9月21日的《通知》及顺丰速运底单、运单查询记录。《通知》内容为：“……贵公司在2020年8月20日收取了本人签字的合同文本，同时按合同约定收取了本人的首付款85万元。此后，贵公司未及时签订合同。经本人多次要求，贵公司在2020年9月17日提出需要删去本人补充内容后才可以盖章。贵公司这一要求将改变本人支付定金及签订合同前双方达成一致的合同内容，本人不能同意。鉴于贵公司在本人签字后一个月仍未同意签订合同，本人向贵公司通知如下：一、本人在2020年8月20日签字的合同，因贵公司未签订而不成立，本人在合同上的签字全部失效，贵公司应立即退还本人支付的85万元。二、本人保留追究贵公司法律责任的权利。”快递单显示侯仲萱于2020年9月21日分别向“北京市门头沟区永定镇苛罗坨华萃西山售楼部，孙某”及“北京市门头沟区永定镇雅安路6号利德衡大厦A7层北京西元祥泰房地产开发有限公司，薄文江（该地址为《预售合同》写明的通讯地址）”寄送了一份文件，两份邮件均于2020年9月22日签收。

经质证，西元祥泰房地产公司表示：我公司对微信聊天记录的真实性不持异议，对其证明目的不予认可；我公司未收到侯仲萱寄送的任何邮件。

西元祥泰公司主张，我公司已于2020年9月17日在《预售合同》上盖章；2020年9月20日，侯仲萱的儿子、儿媳来售楼处时，我公司亦向其提供了盖章后《预售合同》，但对方未予接收；此外，侯仲萱还于2020年8月20日签署了一份《委托装修协议》，其中写明双方已对购买501号房屋达成一致意见，并签订了《预售合同》，我公司亦于2020年9月17日在《委托装修协议》上盖章。

为证明其主张，西元祥泰公司向法院提交如下证据：

1.有侯仲萱签字及西元祥泰公司盖章的《预售合同》及《委托装修协议》。其中《委托装修协议》约定：鉴于侯仲萱已就所购买西元祥泰公司开发的501号商品房达成一致意见，并签订《预售合同》及其他相关文件，经友好协商，双方就室内装修升级工作事宜达成如下一致意见……

2.该公司销售人员孙某出庭作证。孙某陈述：我系西元祥泰公司的销售，侯仲萱购买的501号房屋由我经手；侯仲萱签订的《预售合同》是需要公司盖章的，公司会定期过来盖；一般草稿合同是不给客户的，之后会签订正式的合同；我在2020年9月17日已告知侯仲萱《预售合同》已盖章；2020年9月20日，侯仲萱的儿子、儿媳来售楼处，但没协商就走了，我们向他们出示了盖章后的《预售合同》，但《预售合同》第81页即有手写内容的那一页没有盖章，我们想改成打印版再签一下。

经质证，侯仲萱对《预售合同》及《委托装修协议》的真实性不持异议，但表示《委托装修协议》是跟《预售合同》一起在2020年8月20日签署的，签字后西元祥泰公司都没有盖章，不认可西元祥泰公司主张的盖章时间；孙某的证言与微信聊天记录不一致，明显是在作虚假陈述。

一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。侯仲萱于2020年8月20日在《预售合同》中签字，应视为其就《预售合同》的内容（包括其手写内容）向西元祥泰公司发出要约，西元祥泰公司应在合理期限内作出承诺的意思表示（即盖章）。未盖章时，合同不成立。2020年9月15日，鉴于西元祥泰公司尚未在《预售合同》中盖章，侯仲萱通过其儿媳夏某向西元祥泰公司销售人员孙某发送《通知》，告知西元祥泰公司需于2020年9月21日下午2时前向其提供盖章的合同文本，否则其在《预售合同》上的签字作废。根据《通知》的内容，侯仲萱对其上述要约附加了期限，即2020年9月21日下午2时前。

本案争议焦点为西元祥泰公司作出承诺的时间。西元祥泰公司主张其于2020年9月17日在《预售合同》上盖章，但从夏某与孙某2020年9月14日至2020年9月22日期间的微信聊天记录来看，孙某从未提及《预售合同》已于2020年9月17日盖章。与西元祥泰公司的主张相反，孙某在2020年9月14日表示：“草稿合同不盖章，那不是正式合同”，在2020年9月17日表示：“可以给您一份草签合同，需要您过来再签一本，月底前公司盖章，但是上次您改字的那页必须替换一下。”孙某当庭作证时亦表示：2020年9月20日向侯仲萱的儿子、儿媳提供的《预售合同》的第81页并未有西元祥泰公司盖章。综上，法院认为西元祥泰公司的主张与其销售人员的表述相互矛盾，法院对其该项主张不予支持。现没有证据证明西元祥泰公司在2020年9月21日下午2时前在《预售合同》中盖章，故法院认为侯仲萱就《预售合同》作出的要约已失效。从侯仲萱提交的证据来看，其在2020年9月21日，再次通过邮件方式向西元祥泰公司告知了上述要约失效的事实，上述邮件已由西元祥泰公司相关人员签收。要约失效后，西元祥泰公司再在《预售合同》盖章的行为亦不能构成承诺，上述合同未成立。

另，西元祥泰公司主张在签订合同之前，侯仲萱已履行了合同的主要义务。对此，法院认为，侯仲萱在签署《预售合同》前，仅交纳了85万元的首付款，相对于425万元的房屋总价款来讲，侯仲萱仅是履行了小部分的付款义务；并且，在后续付款方式上，侯仲萱手写的“出卖人同意，买受人可在60日一次支付”明显是对《预售合同》附件四中写明的采取按揭贷款的付款方式的修正，上述款项如何履行仍存在不确定性，故法院认为侯仲萱交纳首付的行为不符合《中华人民共和国合同法》第三十七条规定的“当事人一方已经履行主要义务，对方接受，合同成立”的情形。对于西元祥泰公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。西元祥泰公司亦主张侯仲萱签订的《委托装修协议》中写明双方已就501号商品房购买事宜达成一致意见，并签订《预售合同》。但《委托装修协议》系侯仲萱在2020年8月20日签订，是侯仲萱基于西元祥泰公司会在合理期限内对《预售合同》作出承诺的预期下签订的，不能以此反证《预售合同》的成立。故对于西元祥泰公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。

鉴于《预售合同》未成立，西元祥泰公司收取侯仲萱85万元购房款无合法依据，其应向侯仲萱返还上述款项。同时，由于合同不成立系西元祥泰公司未在合理期限内作出承诺所致，其应自2020年9月22日起向侯仲萱按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付资金占用期间的利息。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，判决如下：北京西元祥泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向侯仲萱返还购房款850000元并支付利息（以850000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自二○二〇年九月二十二日计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，西元祥泰公司提交如下证据材料：1.侯仲萱付费收据的复印件，证明侯仲萱已经履行了合同主要义务。2.《民事审判指导与参考》第37集（2009年）-《商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解》，证明一审判决关于履行主要义务认定有误。侯仲萱质证意见如下：1.并非二审新证据，是西元祥泰公司自己制作并保留的材料，收据从未给过侯仲萱，现在也没有提供原件，对真实性不予认可，一审判决认定事实清楚，对已付房款支付时间认定正确。2.真实性认可，但在证据形式上不应作为认定本案事实的证据，证明目的不认可，该案例论述的是商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解，西元祥泰公司据此证明对象则是合同法第37条，两者存在本质区别，西元祥泰公司主张明显不成立。该案例对本案不具备证明力，该案例讨论的是合同生效条件，本案是合同是否成立，两案案情明显不同，该案例与本案没有关联性，一审判决适用法律正确，对合同法第37条的理解应依据法条内容。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

侯仲萱于2020年8月20日在《预售合同》中签字，该行为可视作侯仲萱就《预售合同》的内容（包括其手写内容）向西元祥泰公司发出要约。2020年9月15日，在得知西元祥泰公司尚未盖章时，侯仲萱通过其儿媳夏某向西元祥泰公司销售人员孙某发送《通知》，告知西元祥泰公司需于2020年9月21日下午2时前向其提供盖章的合同文本，否则其在《预售合同》上的签字作废。一审期间西元祥泰公司主张其已于2020年9月17日在《预售合同》中盖章。但孙某2020年9月14日与夏某微信聊天记录显示，孙某称“草稿合同不盖章，那不是正式合同”，双方2020年9月17日的微信聊天记录显示，孙某称“可以给您一份草签合同，需要您过来再签一本，月底前公司盖章，但是上次您改字的那页必须替换一下”。从夏某与孙某2020年9月14日至2020年9月22日期间的微信聊天记录来看，孙某从未作出过西元祥泰公司于2020年9月17日在《预售合同》中盖章的表述。甚至在出庭作证时，孙某亦明确表示2020年9月20日向侯仲萱儿子、儿媳提供的《预售合同》第81页并未有西元祥泰公司的盖章。由于西元祥泰公司的主张与其销售人员对侯仲萱家人作出的表述及出庭作证的表述存在矛盾之处，故一审法院对于西元祥泰公司的主张不予支持并无不当。鉴于现并无证据证明西元祥泰公司在2020年9月21日下午2点之前在《预售合同》中盖章，综合本案查明事实，可以认定侯仲萱就《预售合同》作出的要约已经失效，上述合同未成立。

西元祥泰公司上诉主张侯仲萱在签订《预售合同》前履行了合同的主要义务，《预售合同》已经成立。而对合同主要义务的理解，应限定在合同成立与否前提下。本案，侯仲萱在签署《预售合同》前，交纳了85万元首付款，相对于425万元的房屋总价款来讲，侯仲萱履行了小部分的付款义务。侯仲萱在《预售合同》附件十二补充协议中手写添加的“出卖人同意，买受人可在60日一次支付”与《预售合同》附件四中写明的付款方式及期限并不一致，西元祥泰公司未在《预售合同》中盖章，后续如何履行无法确定。故一审法院认定侯仲萱交纳首付的行为不符合《中华人民共和国合同法》第三十七条规定的情形，并无不当。本院对于西元祥泰公司的该项上诉理由，不予采信。侯仲萱2020年8月20日签订《委托装修协议》，是其基于西元祥泰公司会在合理期限内对《预售合同》作出承诺的预期下签订的，不能以此反证《预售合同》的成立。综上，一审法院认定双方之间的《预售合同》未成立正确。

《预售合同》未成立，原因系西元祥泰公司未在合理期限内作出承诺，故一审判决西元祥泰公司向侯仲萱返还85万元购房款，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付资金占用期间的利息，并无不当。

综上所述，西元祥泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12300元，由北京西元祥泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　白　云

二〇二一年三月三十一日

法官助理　　吴　丹

书 记 员　　刘姊婕