北京金石融景房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：张春鸿，男，1963年8月16日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人(原审被告)：北京金石融景房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区阜石路**院**楼606。

法定代表人：刘洋，董事长。

委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程浩，北京市兰台律师事务所律师。

上诉人张春鸿与上诉人北京金石融景房地产开发有限公司（以下简称金石公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初1406号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

张春鸿上诉请求：撤销一审法院判决，支持我全部诉讼请求。事实和理由：1.本案产生的根本原因是金石公司的商改住行为非法侵占了张春鸿房屋的面积和空间。2.金石公司交付的燃气设施设备系住宅民用燃气和燃气卡，与合同约定的商业燃气性质不符，无法做餐饮使用，导致张春鸿合同目的不能实现。3.金石公司擅自将独立烟道开口给楼上非法商改住的业主使用，谋取巨额利益，给张春鸿带来损失。4.一审法院酌定的增设室内管线补偿款过低，无法覆盖张春鸿的损失。5.金石公司加装的管线侵占了张春鸿的室内一米多的顶部空间，该部分空间需要张春鸿缴纳供暖费，并不公平。金石公司的该行为也导致张春鸿的空间被占用而有损失。6.金石公司未按照约定交付公共卫生间及残障卫生间，应承担违约责任。7.金石公司非法商改住导致的违约问题，不应适用物权法中全体业主共同决定事项的规定处理。

金石公司辩称，不同意张春鸿的上诉请求和理由。

金石公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：1.根据合同约定，因政府部门的行为导致延误的，金石公司不承担责任。政府部门原因导致燃气交付时间延长至2017年10月底，金石公司不应承担责任。2.合同约定的燃气开通时间前，金石公司已经请求政府职能部门推进燃气的开通，但职能部门的开通速度非金石公司能控制。一审法院认为金石公司可以采取措施避免违约，无事实依据。3.一审判决认定金石公司在涉案房屋内安装污水管道不属于违约行为，在张春鸿未要求赔偿增设管道费用的情况下，一审法院判决金石公司赔偿张春鸿20万元，违反不告不理规则。4.商改住的认定属于行政管理范畴，一审法院不应作出相关认定。

张春鸿辩称，不同意金石公司的上诉请求和理由。

张春鸿向一审法院起诉请求：1.判令金石公司向张春鸿支付燃气逾期开通的违约金人民币306342.7元；2.判令金石公司向张春鸿支付燃气设施、设备不符合商业使用标准，公共卫生间未建设完成不符合国家标准，未拆除侵占涉案房屋内的上、下水及污水管道等设施设备等达不到交房标准的违约金，自2017年7月1日至2019年1月31日的违约金人民币1090053元，并按总房款人民币6264676元日万分之三的标准计算至符合相应标准之日止；3.判令金石公司对石景山区8-2房屋（简称“涉案房屋”）内燃气设备设施、排烟管道按照商业使用标准进行整改，封堵涉案房屋专用烟道上2-31层各户接通在涉案房屋专用烟道上的各层开口，恢复涉案房屋商用专用烟道，并在8号楼楼顶按照石景山区城通街26号院1号楼标准安装交付排烟、排风等设施设备；4.判令金石公司、第三人向张春鸿交付符合商业使用标准的燃气卡；5.判令金石公司依合同向张春鸿交付石景山区城通街26号院8号楼1层-31层符合国家强制标准的男女公用卫生间及残障人士卫生间设备、设施，并保证24小时开放；6.判令金石公司对涉案房屋内自来水表按照国家标准（GBT778.2-2007）进行整改以使常人能够正常使用；7.判令金石公司拆除安装在涉案房屋内的楼上第2层-31层在涉案房屋通过的具体包括卫生间洗手盆、马桶、淋浴、卫生间地漏、厨房洗菜盆、洗衣机、厨房地漏等在内的上水管道及下水管道，并封堵涉案房屋所在楼房室内顶部因接管道凿通的各种管道孔、洞，恢复原状；8.判令金石公司拆除石景山区城通街26号院8号楼2-31层规划图中未规划的室内承重结构包括：厨房、卫生间隔断墙体、卫生间马桶、洗手盆、淋浴、热水器、卫生间地面地漏、厨房橱柜、洗菜盆、洗衣机、厨房抽油烟机、燃气灶、壁挂热水器、厨房地漏及以上设备设施的相关管线予以拆除，恢复原规划使用用途；9.判令金石公司向张春鸿赔偿2017年1月19日至2017年6月30日期间的物业费8222.87元及2017年1月19日至2017年3月15日的供暖费2738.69元；10.判令金石公司承担自2017年7月1日至燃气设施、设备符合商用条件及拆除侵占涉案房屋内面积和空间的2-31层上、下水管道恢复原状之日止的物业费、采暖费；11.判令金石公司支付张春鸿律师费人民币38000元。

一审法院认定事实：2016年3月3日，金石公司（出卖人）与张春鸿（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：第三条该商品房坐落为石景山区8-2。该商品房为项目中的8＃楼第1层8-2号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。该商品房的用途为商业；层高为5米。预测建筑面积共105.86平方米，套内面积99.45平方米。第五条价款，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米63158.34元。签订《北京市商品房预售合同》当日，买受人向出卖人支付商品房首付款3141097元，其余房价款3140000元由买受人向贷款机构申请贷款的方式支付。第十二条交付条件出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：（4）燃气：2017年6月30日达到使用条件。（7）如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）按逾期交房处理；（2）如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。

附件六装饰和设备标准的约定：8号第13#楼商铺交付标准（六）排烟及燃气：1.厨房排油、补风管道施工至商铺后甩口；2.预留燃气接驳点位，燃气开通事宜由买受人自行办理。

同日，张春鸿与金石公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，约定：第十九条其他：7.买受人知悉并认可（1）因设计或建设需要，具备餐饮条件的规划用途为商业的商品房沿墙体位置敷设有燃气管线、具备餐饮条件的商业所在楼栋的顶层屋面设有厨房排烟管道及设备（以下合称“管道设备”），出卖人有权根据设计或建设需要决定上述燃气管线、管道设备的具体位置及长度，具体将以交付时为准，买受人认可上述设置，并承诺不就此向出卖人提出任何异议及要求（包括但不限于要求出卖人就此给予补偿或赔偿等）规划用途为办公的商品房不适用此条款的约定。（2）因设计或建设需要，在该商品房内或屋面可能设置有为整体楼栋服务的包括但不限于燃气（如有）、供水、排水、制冷供热、通风、排烟、强弱电等配套设备设施及其总开关或总阀门或其他类似功能的设备设施，具体将以交付时为准，买受人认可上述设置并承诺不就此向出卖人提出任何要求。

合同签订后，张春鸿依约向金石公司房屋支付了房款。

2016年9月27日，涉案工程竣工验收合格。其中消防工程（包含排烟补风项目）及燃气管线安装等工程验收合格。

2017年5月15日，金石公司将涉案房屋交付张春鸿。2018年5月7日，涉案房屋登记在张春鸿名下，房屋坐落为石景山区8-2。

张春鸿交纳了2017年1月19日至2017年6月30日的物业费8222.87元，2017年1月19日至2017年3月15日供暖费2738.69元。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对张春鸿请求金石公司支付燃气逾期开通违约金的诉讼请求，合同约定金石公司应于2017年6月30日达到燃气使用条件，但金石公司迟至2017年10月底才完成燃气使用条件，属违约行为，应当承担违约责任。双方虽然约定了因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期的条款，但该条款仅约定出卖人在合理期限内延期的情形，并非免除出卖人的违约责任。金石公司明知涉案宗地未达到“七通一平”，可以采取提前申请、致函、协调等措施确保合同如期履行，避免违约行为发生，故对金石公司的辩解，不予采信。关于本案违约金的数额，涉案房屋为底商，张春鸿购买涉案房屋目的为经营使用，逾期通燃气对其正常经营产生影响，势必造成一定经济损失。结合涉案房屋的用途、功能，考虑涉案房屋的经营目的、以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、迟延时间以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情确定违约金的金额。

针对张春鸿请求金石公司支付燃气设施、设备不符合商业使用标准，公共卫生间未建设完成不符合国家标准，未拆除侵占涉案房屋内的上、下水及污水管道等设施设备等达不到交房标准违约金的诉讼请求。法院认为，《北京市商品房预售合同》补充协议约定，房屋排烟及燃气的交付标准为厨房排油、补风管道施工至商铺后甩口，预留燃气接驳点位，燃气开通事宜由买受人自行办理。《北京市商品房预售合同》中明确约定涉案房屋的燃气标准等内容，双方应按合同约定履行。张春鸿提出签约前经销售宣传陈述的用途与合同约定用途不符，但未举证证明宣传的燃气标准。张春鸿主张金石公司应将燃气表改造为G16型号，燃气管道直径为4厘米以上并使用镀锌金属管，增加顶楼油烟的处理系统。合同约定燃气在交付时应具备通气条件，而未约定燃气表及管道的具体使用标准，现金石公司已经在涉案房屋预留了燃气接驳点及铺设了燃气管道，符合合同约定，合同约定房屋用途系办公，并未约定房屋具备开具餐饮之用途。故张春鸿请求将涉案房屋燃气设备设施、排烟管道按照商业使用标准进行整改及交付符合G16型号燃气表使用标准的燃气卡的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。对张春鸿请求支付燃气设施、设备不符合商业使用标准违约金的诉讼请求不予支持。

针对张春鸿请求金石公司向其交付8号楼1层-31层公用卫生间设备、设施，保证24小时开放；封堵涉案房屋楼上2-31层各户接通在涉案房屋专用烟道上的各层开口，恢复涉案房屋商用专用烟道，在8号楼楼顶按照石景山区城通街26号院1号楼标准安装交付排烟、排风等设施设备；拆除安装在涉案房屋楼上第2层-31层通过的卫生间、厨房的上、下水管道；拆除2-31层规划图中未规划的室内承重结构及相关设备设施等管线，恢复原规划使用用途的诉讼请求。法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”涉案楼座的公共卫生间系公共设施，封堵2-31层房屋的烟道、拆除上下管道、承重机构管线等均属于全体业主共同利益，张春鸿的请求不符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，相关处理应根据上述规定经专有部分占建筑物总面积多数的业主且占总人数多数的业主同意决定，张春鸿就该请求提起诉讼实为行使业主的共同管理权利，上述诉讼请求不具备诉讼主体资格，本案不予处理。张春鸿主张公共卫生间未建设完成达不到交房标准的违约金，无合同依据，法院对此不予支持。因涉案楼座房屋均已交付并使用，张春鸿的诉讼请求涉及整栋楼居民的公共利益，其请求拆除室内管道并封堵涉案房屋所在楼座室内顶部因接管道凿通的各种管道孔、洞，恢复原状，法院不予支持。张春鸿主张在涉案8号楼楼顶按照石景山区城通街26号院1号楼标准安装交付排烟、排风等设施设备，没有合同依据，法院不予支持。

张春鸿请求将涉案房屋内水表安装位置降低至自地面向上1.2米处，金石公司同意整改，法院对此不持异议。

张春鸿对涉案房屋内存在增设污水管道及屋顶部分管道的主张，根据补充协议约定因设计或建设需要，在该商品房内或屋面可能设置有为整体楼栋服务的包括但不限于燃气（如有）、供水、排水、制冷供热、通风、排烟、强弱电等配套设备设施及其总开关或总阀门或其他类似功能的设备设施，具体将以交付时为准，买受人认可上述设置并承诺不就此向出卖人提出任何要求。现涉案房屋内贯穿楼座的管道具有本楼座居民共同使用的功能，根据该约定，在涉案房屋内安装上、下水及污水管道等设备设施的行为不符合合同约定的违约行为。但涉案楼座确存在商改住等现况，增加的管线等设备设施占用了涉案房屋内空间，张春鸿提出需要进行降噪、装饰等措施给其带来损失，给张春鸿使用房屋带来一定的影响，金石公司应该给予张春鸿适当的经济补偿。具体金额参考所占用的空间，对房屋用途的影响，酌情予以确定。

张春鸿基于物业管理合同交纳物业费及向供暖部门交纳供暖费，张春鸿基于拆改恢复燃气、管道等室内设施为由请求金石公司赔偿已交纳及应交纳的物业费、供暖费没有合同及法律依据，法院均不予支持。张春鸿请求金石公司赔偿律师费38000元的请求，亦无合同约定，法院不予支持。

张春鸿请求追加北京市燃气集团有限责任公司为第三人，与房屋买卖合同之诉并非同一法律关系，法院不予准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、北京金石融景房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付张春鸿违约金150000元；二、北京金石融景房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付张春鸿增设室内管线等设施补偿款200000元；三、北京金石融景房地产开发有限公司于本判决生效后七日内将位于石景山区8-2房屋内水表安装高度降低至水平面向上1.2米的位置；四、驳回张春鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张春鸿、金石公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定履行各自义务。

关于燃气逾期开通的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。合同约定金石公司应于2017年6月30日达到燃气使用条件，但金石公司迟至2017年10月底才达到燃气使用条件。金石公司虽辩称依据合同约定的“因政府有关部门的引起的延误，金石公司可以据实予以延期”，但金石公司在政府部门延误时可以采取相关措施，催促政府部门加快进度，进而避免或者减少金石公司的违约。金石公司应对燃气逾期开通承担违约责任。金石公司逾期开通燃气，应赔偿张春鸿违约金。考虑到涉案房屋为底商，张春鸿购买涉案房屋欲用于经营，一审法院酌定的15万元违约金，符合公平原则，本院不再变更。

关于燃气设施设备不符合商业使用标准；公共卫生间未建设完成不符合国家标准违约金的诉讼请求。1.张春鸿虽主张金石公司应将燃气表改为G16型号、燃气管道直径为4厘米并使用镀锌金属管，增加顶楼油烟处理系统，但合同中没有约定燃气表及管道的具体使用标准，合同约定的房屋用途系办公而非餐饮，张春鸿的前述主张无事实和法律依据，应不予支持。2.张春鸿主张公共卫生间未建设完成，该主张与合同约定不符，应不予支持。

关于张春鸿主张的，金石公司向其交付8号楼1层-31层公用卫生间设备、设施，保证24小时开放；封堵涉案房屋楼上2-31层各户接通在涉案房屋专用烟道上的各层开口，恢复涉案房屋商用专用烟道，在8号楼楼顶按照石景山区城通街26号院1号楼标准安装交付排烟、排风等设施设备；拆除安装在涉案房屋楼上第2层-31层通过的卫生间、厨房的上、下水管道；拆除2-31层规划图中未规划的室内承重结构及相关设备设施等管线，恢复原规划使用用途的诉讼请求。1.物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当由业主共同决定。张春鸿主张的涉案楼座的公共卫生间系公共设施，封堵2-31楼的烟道、拆除房屋上下水管道、拆除室内承重结构管线、拆除室内管道并封堵涉案房屋所在楼座室内顶部因接管道凿通的各种管道孔洞，均涉及全体业主的共同利益。上述请求应由专有部分占总面积多数的业主且占总人数多数的业主按照物权法的规定向人民法院主张。张春鸿进行主张时不具备诉讼主体资格。2.张春鸿主张在涉案8号楼楼顶按照石景山区城通街26号院1号楼标准安装交付排烟、排风等设施设备，没有合同依据，应不予支持。

关于张春鸿主张的未拆除侵占涉案房屋内的上、下水及污水管道等设施设备等达不到交房标准违约金。补充协议约定，因设计或建设需要，在该商品房内或屋面可能设置有为整体楼栋服务的包括但不限于燃气（如有）、供水、排水、制冷供热、通风、排烟、强弱电等配套设备设施及其总开关或总阀门或其他类似功能的设备设施，具体将以交付时为准，买受人认可上述设置并承诺不就此向出卖人提出任何要求。本案中，金石公司在涉案房屋内安装上、下水及污水管道等设施设备，金石公司不能证明系基于合法的设计或建设需要，金石公司该行为应视为违约，向张春鸿给予经济赔偿。一审法院认定的20万元违约金，参考了增设室内管线占用的空间，符合公平原则，本院不再变更。

张春鸿基于物业管理合同交纳物业费及向供暖部门交纳供暖费，张春鸿基于拆改恢复燃气、管道等室内设施为由请求金石公司赔偿已交纳及应交纳的物业费、供暖费没有合同及法律依据，应不予支持。张春鸿请求金石公司赔偿律师费38000元的请求，亦无合同约定，应不予支持。

综上所述，张春鸿、北京金石融景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20675元，由北京金石融景房地产开发有限公司负担3275元（已交纳），由张春鸿负担17400元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　范　磊

审 判 员　　辛　荣

审 判 员　　刘国俊

二〇二一年三月三十日

法官助理　　付雅卓

书 记 员　　刘芳芳