吕永平与北京首钢房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：吕永平，男，1955年9月28日出生，汉族，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：蔡宝莲，女，住北京市石景山区，北京市石景山区某社区居民委员会推荐。

被上诉人（原审被告）：北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路**院******。

法定代表人：吴林，董事长。

委托诉讼代理人：田淑慧，北京本度律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所律师。

上诉人吕永平因与被上诉人北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首房公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2020)京0107民初8465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

吕永平上诉请求：同意一审法院判决第一项，撤销一审法院判决第二项，依法改判支持吕永平在一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.北京市石景山区1102号房屋（以下简称涉案房屋）未交付原因在于首房公司恶意拖延交房，一审法院未查明存在错误；2.首房公司的“视为已经交付房屋”的抗辩不能成立，应依约向吕永平承担违约责任赔偿损失；3.一审法院对于窗户尺寸是否存在问题的举证责任分配错误。

首房公司辩称，不同意吕永平的上诉请求，应驳回吕永平的全部诉讼请求，维持原判。在首房公司已向吕永平提供《住宅工程分户验收表》和《工程竣工验收备案表》的情况下，吕永平仍然认为窗户尺寸有问题而拒绝收房，按照合同约定就视为交付房屋，首房公司不存在违约事实亦不存在窗户尺寸存在问题的情况。

吕永平向一审法院起诉请求：1.判令首房公司立即将涉案房屋交付给吕永平；2.判令首房公司即日给付吕永平因逾期交房产生的违约金人民币432.6075元/天，共计129349.64元。(共计金额为自2019年7月1日起至2020年4月24日。实际违约金计算至办理交房手续之日止，每日按交付房款的万分之五计算)；3.判令首房公司承担因逾期交房产生的物业费、取暖费用，自办理交房手续之日起计缴；4.判令首房公司将厨房窗户按同类型厨房的窗户尺寸改过来，宽由600毫米改成900毫米；5.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由首房公司承担。

一审法院认定事实：2017年8月10日，出卖人首房公司与买受人吕永平签署《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y××369）（以下简称《预售合同》），约定房屋坐落为石景山区1102号；预测建筑面积共59.67平方米，套内建筑面积44.65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.02平方米；房屋单价为每平方米14500元；第十二条交付条件，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该限价商品住房，（二）该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该限价商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……第十四条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续，（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格……（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第十七条，出卖人交付的限价商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照未达标的部分补偿差价。具体装饰和设备标准的约定见附件六。

该合同附件六装饰和设备标准的约定中第7门窗：（1）外窗结构尺寸为：×。

附件十，补充协议，第六条，出卖人应当在交付日期前，向买受人交付《入住结算通知单》。

签订合同后，吕永平交纳185210元，2017年8月23日，首房公司出具增值税发票，后吕永平通过银行贷款680000元。

2019年6月，首房公司向吕永平发送《入住通知书》，载明购买的1102室限价商品住房已具备交付条件，可以按照预售合同的约定进行房屋交付，提供的预约收房时间是2019年6月24日16时00分。

2019年6月24日，双方办理房屋交接时，吕永平提出厨房窗户尺寸存在问题，双方因此未在当天完成房屋交接。

2020年3月13日，首房公司委托北京本度律师事务所向吕永平发送《律师函》，载明：2017年8月10日，您与首钢地产公司签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称合同），合同约定您购买首钢地产公司开发的座落于北京市石景山区1102室房屋。依据合同第十二条约定，您购买的房屋于2019年6月30日前已具备交付条件。首钢地产公司已于2019年6月20日通知您于2019年6月24日16时办理收房入住手续，但您至今未办理。首钢地产公司将视同您购买的房屋于2019年6月30日前已交付。房屋交付后产生的一切费用及风险均由您承担，从2019年7月1日起您购买的房屋所产生的相关费用应由您承担。现通知您，请您于2020年3月31日前准时办理收房入住手续，并缴清所欠费用。届时，您未办理收房入住手续不影响您承担房屋交付后产生的相关费用。吕永平自认于3月15日收到该律师函。

2020年3月15日，吕永平通过EMS向收件人吴林邮寄《催交房函》，载明：“北京首钢房地产开发有限公司吴林你好：你我双方签订的1102房间的购房合同(Y××369)约定2019年6月30日交房。至今你方没有把房屋交给我。已经逾期半年多了。请你们赶紧解决问题、交房并按照合同约定支付违约金。情况简述：1、你方通知我2019年6月24日收房。我按约定到金铸阳光办理验、收房事宜。在验收房屋时发现同样类型的厨房窗户的宽度不一样。于是我提出疑问并在《金铸阳光苑业主收楼确认单》注明“厨房窗户小”。当时也找到现场房地产工程部的同志提出疑问，他们答复回去査一査，然后给我答复。之后没有人理我。2、我于2019年8月初就多次拨打合同上的电话×××****和上网企业信息的电话×××****，告知是空号。3、从8月中旬开始我找过售楼处的工作人员催交房，多次找过前期部工作人员，也找过房地产工程部和营销部的工作人员，要求答复提出的问题并抓紧解决、交房，至今没有解决也无人理睬。上述是逾期交房的主要经过。我多次催促无果。现请您费心督办，尽快解决问题。并按合同约定支付逾期交房的违约金。”物流信息显示收件地址为北京市丰台区吴家村路首钢二通园区火车头广场，该快递于3月19日由门卫代收。

2020年3月16日，吕永平向首房公司邮寄《催办函》，载明：“刚给您寄出《催交房函》邮政快递邮件号×××0178，就收到了贵单位委托北京本度律师事务所(企业类别、组织形式：个人注册资本50万元；成立日期2016年12月6日：所在地：东城区；主管部门：东城司法局)的律师函。其内容颠倒黑白，与事实不符。这种做法是威胁我？还是要走法律程序？不知其意？今天再次致函你，是因为我多次找你都被保安和看家护院的阻止了，未能见到你。如果您了解此事那也只是一面之谈，未必是事实真相。请你在百忙之中抽出点时间，于2020年3月25日前我们面谈一次。按照你们所发《律师函》的要求：届时不谈，不影响由此产生的后果和费用。”物流信息显示收件地址为北京市丰台区吴家村路首钢二通园区火车头广场，该快递于3月17日由同事代收。

2020年4月16日，受吕永平委托，北京市檀州律师事务所王某律师向首房公司邮寄律师函，载明：“受吕永平先生委托，北京市檀州律师事务所指派律师王某，根据《中华人民共和国合同法》等法律法规，就贵公司迟延交房一事，郑重致函贵公司如下：据委托人介绍：2017年8月10日委托人与贵方签订《北京市商品房预售合同》合同约定：委托人购买贵公司开发的金铸阳光1102号房屋，并约定2019年6月30日交房。2019年6月20日我方接到收房通知，要求委托人在6月24日去收房。2019年6月24日委托人依约到金铸阳光办理验、收房事宜。但验收房屋时发现同样类型的厨房窗户的宽度不一样，于是提出疑问并在《金铸阳光苑业主收楼确认单》注明“厨房窗户小”。贵方工程部的工作人员及喻副总经理承诺回去查一查图，然后再给答复。2019年8月起委托人多次电话联系贵公司、又分别于2019年12月23日，2020年3月10日两次到公司来询问，并多次给贵公司发函要求交房并尽快给答复。但贵方均未给出任何答复，直至2020年3月31日才答复委托人，称委托人提的要求贵公司不能答应。在此期间委托人曾两次收到贵公司的交房通知，2019年11月5日电话通知收房，委托人同意收房后，却再次接到贵方通知因收暖气费问题公司不能交房，2020年3月15日接到律师函要求我方去办理入住手续，3月16日到贵单位办理手续，又被告知无法交房。我方认为：我方在验房时发现问题，要求贵公司予以解释是合情合理，无论是否能更改贵公司都应第一时间给我方答复，并为我方办理交房手续，但贵公司一致拖延不给明确答复，我方多次去收房，贵单位以各种理由拒绝交房，“厨房窗户小”一事双方可以再协商，但贵公司迟迟不给我方办理交房手续，其行为已严重违约，按照合同约定，贵方应于2019年6月30日交房，但贵公司至今未交房，现要求贵公司三日内为我方办理交房手续，并支付我方逾期交房的违约金。如贵公司逾期仍未办理交房手续、支付违约金，委托人将通过诉讼解决双方之间的纠纷……”物流信息显示该快递于2020年4月17日由收发室签收。

另查，2019年5月16日，建设单位、施工单位与监理单位对涉案房屋建筑结构外观尺寸偏差、门窗安装质量等内容验收合格，出具《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》。

2019年6月19日，涉案房屋所在楼宇完成工程竣工验收备案。

庭审中，吕永平表示同意补交面积补差款29225.38元。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。首房公司与吕永平签订《预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。吕永平主张首房公司将涉案房屋向其进行交付，首房公司亦同意交付，法院予以确认。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吕永平主张修改涉案房屋厨房窗户尺寸及逾期交房违约金的诉求，但未能提供相应证据证明该窗户的设计和施工违反合同约定，故法院对此均不予支持。

关于物业费、供暖费的主张，与本案不属同一法律关系，且吕永平并未实际缴纳，首房公司亦未在本案中主张，故对于该主张，法院不予处理，其可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定。判决：一、北京首钢房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将北京市石景山区1102号房屋交付给吕永平；二、驳回吕永平的其他诉讼请求。

本院二审期间，吕永平与首房公司提交书面说明表示双方于2021年2月26日就涉案房屋完成交付。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吕永平与首房公司签署的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。吕永平主张首房公司拖延交付房屋，但根据本案查明的事实，首房公司在合同约定期间内已经通知吕永平交付涉案房屋，吕永平在2019年6月24日收房时虽然以涉案房屋厨房窗户尺寸不符合国家标准为由拒绝接收房屋，但双方《预售合同》未对窗户尺寸进行约定，且建设单位、施工单位与监理单位对涉案房屋建筑结构外观尺寸偏差、门窗安装质量等内容验收合格，并出具《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》，涉案楼宇亦完成了工程竣工验收备案，吕永平在未进一步举证证明涉案房屋存在质量问题的情况下，拒绝接收房屋缺乏合同及法律依据，故应视为首房公司在2019年6月24日已经完成房屋交付义务。吕永平起诉要求首房公司向其交付涉案房屋，一审法院是以首房公司同意交付房屋为由判决支持该项诉讼请求，并不是因首房公司迟延履行交付房屋义务判决支持该项诉讼请求，吕永平起诉要求首房公司支付逾期交房违约金，没有事实根据，本院不予支持。吕永平起诉要求首房公司对窗户尺寸进行修改，没有法律依据，本院不予支持。吕永平有关物业费、供暖费的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本案不予处理。

综上所述，吕永平的上诉请求不能成立，应予以驳回。二审期间，一审判决第一项内容已经履行完毕，但一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2888元，由吕永平负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月二十六日

法官助理　李昊婷

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸