刘京与北京绿城中交房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：刘京，男，1966年3月30日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：刘冬玲（刘京之妻），住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：朱文龙，北京市炜衡律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。

法定代表人：徐云冲，董事长。

委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘铭，北京市京都律师事务所律师。

上诉人刘京因与被上诉人北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初4708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘京及其委托诉讼代理人刘冬玲、朱文龙，被上诉人绿城中交公司之委托诉讼代理人张立琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘京上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令绿城中交公司支付逾期交房违约金（自2019年10月20日交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按刘京全部已付款的万分之二计算违约金，其中已付房款778.1841万元）；2.改判一审判决第二项为：明确绿城中交公司更换维修大理石材、波导线错位、客厅室壁纸维修完成的具体期限，及大理石材瓷砖无损坏的精装修维修质量标准，以及逾期完成维修的法律责任；3.判令绿城中交公司赔偿刘京无法使用房屋而另行租房居住的损失，从2019年12月1日起至房屋维修完毕之日止，每月按照7000元的租金标准支付；4.判令绿城中交公司免除刘京无法使用房屋期间的物业费用，从2019年10月20日起至房屋装修完毕之日止。事实和理由：1.一审判决认定绿城中交公司通知刘京收房之日即视为刘京已收房，完全忽视了房屋存在功能性质量瑕疵，以致严重影响正常居住使用的事实。绿城中交公司提供的房屋因存在功能性质量瑕疵，无法入住，刘京有权要求绿城中交公司承担逾期交房的违约责任。2.绿城中交公司虽通知收房，但其违约在先，其通知交房时已经存在逾期交房的事实。因房屋存在质量问题，刘京未能正常收房。之后刘京多次与绿城中交公司沟通装修问题，但一直未能解决。3.《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》的第五条，是绿城中交公司预先拟定用以免除或者减轻其自身责任的条款，且未采取任何合理方式提请刘京注意，属于典型的无效的格式条款。4.法院虽判决绿城中交公司继续履行维修义务，但是未明确维修完成的期限、维修的质量标准以及逾期完成维修的赔偿金等。

绿城中交公司辩称，同意一审判决，不同意刘京的上诉请求和理由。

刘京向一审法院起诉请求：1.判令绿城中交公司支付逾期交房违约金（自2019年10月20日交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按刘京全部已付款的万分之二计算违约金，其中已付房款778.1841万元）；2.判令绿城中交公司支付刘京自行装修的费用89957.2元；3.判令绿城中交公司赔偿刘京无法使用房屋而另行租房居住的损失，从2019年9月1日起至房屋维修完毕符合《房屋建筑质量保证书》和《住宅质量保证书》标准和验收条件止，每月按照7000元租金标准支付；4.判令绿城中交公司免除刘京无法使用房屋期间的物业费用，从2019年10月20日起至房屋装修完毕符合《房屋建筑质量保证书》和《住宅质量保证书》标准和验收条件止。一审诉讼中，刘京变更其第二项诉讼请求为：判令绿城中交公司承担维修责任。

绿城中交公司向一审法院反诉请求：判决刘京立即支付绿城中交公司逾期收房违约金817093.31元（以7781841元为基数，按每日万分之三标准，自2019年11月26日至刘京办理完毕收房手续为止，暂计算至2020年11月9日）。

一审法院认定事实：2016年12月22日，绿城中交公司（出卖人）与刘京（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《北京市商品房预售合同》），约定刘京购买绿城中交公司开发建设的门头沟区永定镇住宅楼901号（以下简称901号）房屋，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为138.15平方米，单价每平方米71288.39元。

第六条付款方式和期限：具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同附件五约定，买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付商品房总价款的40.12%首付款，计人民币3121841元，其余房价款计人民币466万元，占总价款的59.88%以按揭贷款方式支付。

第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2019年10月20日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。

第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：市政基础设施：上水、下水：2019年10月20日达到使用条件；过渡性供电：2019年10月20日达到使用条件；供暖：2019年11月15日达到该商品房交付后首个供暖季具备使用条件；燃气：2019年10月20日达到燃气管道于该商品房交付时铺设完成；电话通信线：2019年10月20日交付，敷设到户；有线电视线：2019年10月20日交付，敷设到户。

第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日当日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金。

第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照本合同补充协议执行。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。

第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：3.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人按照双方约定的标准完善未达到标准部分装饰、设备，或以同档次的装饰、设备进行替换。买受人不得以房屋的装饰、设备不符合约定为由拒绝接收房屋，出卖人不因此承担逾期交房责任。该商品房套内及公共部分的装饰、设备标准以预售合同附件六的约定为准，但出卖人有权以同档次或更高档次的装饰、设备更换前述装饰、设备，对此，买受人无任何异议且不视为出卖人违约。具体装饰和设备标准的约定见附件六。

《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》第五条房屋交付：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其它物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其它费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用；3.买受人须在出卖人发出入住通知书中载明的日期内办理收房手续，逾期3个月未收房的，买受人需支付自出卖人在《预售合同》约定的交付期之第8日起按照全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止；4.由于买受人原因，买受人在《预售合同》约定的交付日期之日起超过3个月仍未办妥房屋收房手续的，出卖人有权解除《预售合同》。买受人应按商品房总价款20%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除上述费用和违约金。同时，不承担买受人已付房款之利息和买受人已发生的费用。解除合同的方式和责任按照主合同第十一条第2款的约定执行。如出卖人选择与买受人不解除预售合同，买受人需支付自出卖人在《预售合同》约定的交付日期之第8日起全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。

签订合同当日，刘京依约交纳首付款3121841元。2017年8月4日，刘京支付剩余购房款4660000元。

2019年11月6日，绿城中交公司向刘京出具并邮寄《项目入伙通知书》，载明：您所购买的901号房屋已具备交付条件，请您于2019年11月19日前办理入伙手续……如您未按照本入伙通知书约定的时间办理入伙手续，依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关费用自本入伙通知书约定的入伙之日即2019年11月19日起由您承担。

2019年11月30日验房时，刘京认为901号房屋存在石材大量裂纹、墙纸多次胶污染、踢脚线与地板缝隙过大等质量问题，未实际接收房屋。后，刘京与绿城中交公司一直就房屋装修质量问题进行沟通，协商未果后刘京诉至法院。

经法院现场勘查，901号房屋客厅和餐厅的大理石地面存在多处裂缝、卧室壁纸有污损处、客厅西侧墙面缺少一块插座面板；刘京认为卫生间洗手台面纹理异常应予更换、卧室踢脚线与地板缝隙过大、卧室门缝上窄下宽，需要更换。庭审中，刘京要求绿城中交公司就大理石地砖、卧室壁纸履行维修义务，绿城中交公司表示同意维修。

另查，绿城中交公司就901号房屋所在楼栋于2019年9月11日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6018-3#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2016规（门）建字0017号）批准的内容；于2019年10月29日取得《工程竣工验收备案表》；于2019年11月4日取得《房屋面积测算技术报告书》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》、北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司出具的《燃气管道工程验收合格说明》、北京歌华有线电视网络股份有限公司门头沟分公司出具的《证明》和联通北京市门头沟区分公司出具的《关于楼房通电话及网络信号的情况说明》，载明6018地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网；已完成室内与室外管道的敷设和衔接并验收合格；有线电视设备线缆施工完毕验收合格具备正式开通使用条件；联通宽带网络设备及线缆已施工完毕，验收合格具备正式开通使用条件。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。

关于逾期交房违约金和逾期收房违约金。刘京主张其并未正式办理房屋交付手续，绿城中交公司至今尚未交付房屋，绿城中交公司应按照合同约定承担至实际交付之日止的逾期交付违约金；绿城中交公司主张其通知刘京于2019年11月19日前办理收房手续，刘京至今未办理收房手续，应当承担逾期收房违约金，并提交《北京市建设系统空气污染应急预案》等文件、监理日志、施工单位停工承诺书等材料证明存在因不可抗力停工的事实，主张如法院认为绿城中交公司违约，则应调整违约金为零。根据双方就901号房屋签订的《北京市商品房预售合同》，绿城中交公司应于2019年10月20日前将符合交付条件的房屋交付给刘京，逾期交付则以已付购房款为基数按日万分之二的标准向刘京支付违约金。绿城中交公司于2019年11月6日向刘京出具《项目入伙通知书》，告知其于2019年11月19日前办理房屋交付手续，但刘京至今尚未正式办理房屋交付手续。根据《北京市商品房预售合同》第十六条约定，《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》第五条约定，买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其它物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其它费用；不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。依上述合同约定，绿城中交公司通知刘京办理收房之日，即2019年11月19日，应视为刘京已收房，自此涉案房屋的全部权利、责任和风险已转移至刘京一方，故由于合同约定的拟制交付，而产生刘京不存在逾期收房的违约行为，刘京亦无需对此承担违约责任。绿城中交公司要求刘京支付逾期收房违约金的诉讼请求，法院不予支持。经核算，绿城中交公司应给付刘京20**年10月20日至2019年11月18日期间的逾期交房违约金46691元。对绿城中交公司请求调整违约金为零的抗辩意见，法院不予采信。

关于维修事宜。绿城中交公司虽已向刘京交房，但该房屋大理石地面有诸多裂缝、墙面壁纸污损等质量问题在质保期内客观存在，其维修义务不因房屋通过竣工验收而免除，且绿城中交公司在庭审中表示同意承担继续维修义务，故刘京要求绿城中交公司对其所购901号房屋大理石地面和壁纸进行维修的诉讼请求，应予支持。

关于租房损失。法院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案，法院确定的2019年10月20日至2019年11月18日期间违约金数额足以涵盖刘京同期的租金损失，故不再重复支持。

关于物业费。刘京所主张免除物业费的收取单位并非绿城中交公司，该诉请并非本案法律关系所调整，其可另案主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘京逾期交付违约金46691元；二、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对刘京所有的901号房屋大理石地砖、卧室壁纸等质量问题进行维修；三、驳回刘京的其他诉讼请求；四、驳回北京绿城中交房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，绿城中交公司与刘京于2016年12月22日签订的《北京市商品房预售合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。

《北京市商品房预售合同》第十二条就交付条件约定：出卖人应当在2019年10月20日前向买受人交付该商品房。而绿城中交公司直至2019年11月6日才向刘京出具并邮寄《项目入伙通知书》告知901号房屋已具备交付条件，可于2019年11月19日前办理入伙手续。因此一审法院认定绿城中交公司在2019年10月20日-2019年11月18日期间存在逾期交房的违约行为，并无不当。对于刘京上诉认为因房屋不符合交付条件，故绿城中交公司应当支付自2019年10月20日交付期限届满之次日起至实际交付之日止的逾期交房违约金一节，《北京市商品房预售合同》第十二条和第十三条约定了交付条件和市政基础设施和其他设施的承诺，同时第十七条关于商品房质量、装饰、设备标准的约定：3.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人按照双方约定的标准完善未达到标准部分装饰、设备，或以同档次的装饰、设备进行替换。买受人不得以房屋的装饰、设备不符合约定为由拒绝接收房屋，出卖人不因此承担逾期交房责任。本院认为，绿城中交公司交付的房屋符合《北京市商品房预售合同》的约定及法定的强制性交付条件和质量标准，刘京所称地面大理石裂痕、壁纸污损等问题，并非属于房屋的功能性瑕疵，刘京不能以此为由拒绝接收房屋，亦不能以此为由要求绿城中交公司承担符合交房条件并通知收房之后的逾期交房违约责任。故一审法院认定的绿城中交公司逾期交房违约金的数额并无不当，对于刘京主张过高部分，本院不予支持。对于刘京主张的因无法使用房屋而另行租房居住的损失，本院认为一审法院判令的逾期交房违约金已经足以弥补刘京在绿城中交公司逾期交房期间的损失，对于因刘京拒绝收房所产生的额外损失，应当由刘京自行负担。一审法院援引《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》第五条的相关约定，实为论述刘京不存在逾期收房的违约行为且刘京亦无需对此承担违约责任，刘京主张该条款为无效，本院不予支持。

对于刘京所称地面大理石裂痕、壁纸污损等问题，刘京可以要求绿城中交公司承担对房屋的质量瑕疵的保修义务，具体标准应当以合同约定的装饰和设备标准的约定为准。一审法院在一审庭审过程中已经对刘京将诉求变更为要求绿城中交公司进行维修的相关风险进行了释明，现一审法院根据刘京的诉求判令绿城中交公司就大理石地砖、卧室壁纸等质量问题进行维修，并无不当。

对于刘京主张免除的物业费用，与本案并非同一法律关系，一审法院告知刘京另案处理，并无不当。

综上所述，刘京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11774元，由刘京负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　王爱红

二〇二一年三月二十二日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪