北京育星东方文化传媒有限责任公司等与赵娜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京育星东方文化传媒有限责任公司，住所地北京市昌平区城南街道永安路**商业******。

法定代表人：沈玉玲，经理。

委托诉讼代理人：单子峰，北京市京师律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：赵娜，女，1981年12月11日出生，汉族，住山东省青岛市市**。

委托诉讼代理人：刘耀亭，北京市亚东律师事务所律师。

原审被告：沈玉玲，女，1965年8月13日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：单子峰，北京市京师律师事务所律师。

上诉人北京育星东方文化传媒有限责任公司（以下简称育星公司）因与被上诉人赵娜、原审被告沈玉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初16273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

育星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵娜的全部诉讼请求。事实和理由：1.《租赁合同附件》仅约定育星公司不能续租北京市昌平区2号（以下简称涉案房屋）的情况下，才赔偿赵娜损失，但赵娜单方主张要求查看育星公司与房屋产权方签订的2019年新租房合同否则就不续租，实际上改变了各方约定内容增设续租条件，育星公司未予同意并未违反《租赁合同附件》约定，而是赵娜违约。2.即使未经出租人同意转租，该转租合同也为有效合同，赵娜2018年12月28日要求查看育星公司与涉案房屋产权方签订2019年新租房合同没有法律依据，事实上也不可能实现。赵娜在一审中已经自认如果其未看到签订的新租房合同就拒绝续租，应当认为赵娜拒绝续租的意思在先。育星公司与新世纪商城签订的新租赁合同是在2019年3月15日签订的，赵娜搬离涉案房屋是在签合同之前，2018年12月31日至2019年3月15日期间，育星公司仍然是合法占有该租赁物并且仍然享有出租转租的权利。不能要求育星公司在2018年12月28日就是否同意育星公司转租达成一致意见，育星公司在房屋租赁的过程中没有过错，不应承担赔偿装修损失的违约责任。3.赵娜搬离时破坏门窗、水电设施，未按照合同约定办注销工商登记，应承担违约责任，一审法院未予处理育星公司基于上述理由提出的反诉请求，而拆分成两个案子处理，也没有将对此提出的抗辩理由记录在本诉中，属于程序违法。请求法院依照各方的过错程度调整违约金。

赵娜辩称，同意一审法院判决，不同意育星公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。退还押金是合同明确约定的义务。育星公司应当赔偿15万元的装修费用，赵娜只是要求育星公司出具新合同，没有说要与育星公司解除合同，2019年1月3日育星公司向赵娜发出通知让赵娜于2019年1月5日前腾退，是育星公司先与赵娜解约的。符合合同中的违约条件所以要赔偿赵娜装修费用15万元。

沈玉玲述称，同意育星公司的意见。

赵娜向一审法院起诉请求：1.判决育星公司赔偿赵娜装修费用15万元；2.判决育星公司返还赵娜房屋押金3万元；3.本案诉讼费用由育星公司承担。后在诉讼过程中，赵娜将第二项诉讼请求变更为：判决育星公司返还赵娜房屋押金28236元。

一审法院认定事实：沈玉玲为育星公司的法定代表人。2017年5月3日，沈玉玲作为甲方（出租方）以育星公司的名义与作为乙方（承租方）的赵娜签订了一份《租赁合同》，约定：“经过甲乙双方协商一致，就租赁事宜达成协议如下：第一条租赁范围、租赁期限1.1甲方同意将位于北京市昌平区2号，建筑面积约400平米（以下简称“租赁物”）租赁给乙方，作为营业场所使用。1.2租赁期限自2017年5月3日起至2018年12月31日止。其中2017年5月3日至2017年5月22日为免租期。1.3租赁物自2017年5月3日起，乙方可以进行经营使用。租赁物内部装修及设备，即全部固定装置包括地板、墙壁、天花板、窗户及其他设备，乙方无偿使用。第二条押金、租金及支付方式、支付日期本合同项下租赁物的租金和涉及的金额以人民币计。2.1押金：叁万元（小写30000元整）。本合同履行期限届满，同等条件下，乙方具有优先租赁权；若乙方不续租，乙方应按时交还底商，甲方须将押金全部退还给乙方；若乙方提前解约该押金不予退还。2.2租金：年租金总额33万，（大写叁拾叁万元）。2.3支付方式：乙方交纳租金以现金的方式转账给甲方，一年二次。此租金为不含税租金，乙方如需要开具正规发票，需要支付甲方租金的5.5%作为税金。（如果以后税率调整，可根据国家税率调整支付税金。）2.4租金交付日期：乙方一年分两次缴纳租金。缴费日期：2017年5月3日；金额：30000.00；租赁日期：----；备注：定金。缴费日期：2017年5月3日；金额：0.00；租赁日期：2017年5月3日-2017年5月22日；备注：免租期。缴费日期：2017年5月3日；金额：165000；租赁日期：2017年5月22日-2017年11月21日；备注：六个月。缴费日期：2017年10月22日；金额：165000；租赁日期：2017年11月22日-2018年5月21日；备注：六个月。缴费日期：2018年4月22日；金额：165000；租赁日期：2018年5月22日-2018年11月21日；备注：六个月。缴费日期：2018年10月22日；金额：36670；租赁日期：2018年11月22日-2018年12月31日；备注：40天。其中2017年5月3日缴纳房屋押金叁万元整（小写：30000元），2017年6月5日缴纳房租：拾陆万伍仟元整（165000元），其他租金乙方按照上表所列的日期和金额足额缴纳给甲方。第三条入住条件3.1甲方应于2017年5月3日将房屋全部移交给乙方进行正常装修和经营。第四条维修保养4.2本合同履行期间，乙方承担租赁物的保安、保洁、租赁物门前三包，由此产生的费用由乙方承担和支付。第五条装修条款及押金退还5.1合同履行期间，乙方可根据自己经营所需，可对本合同房屋进行内部粉刷、装修、布置，不可进行主体结构的变动，否则一切后果由乙方负责，并承担经济与法律责任。5.2本合同履行期限届满，动产全部归乙方，可带走或拍卖；属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给乙方。第六条其他费用6.1甲方负责乙方租赁物的物业费和取暖费用。6.2乙方须按照合同约定按时向甲方或者供电局、自来水、物业等部门缴纳水费、电费。1）电费【1.5元/度】2）水费【9元/吨（含排污费）】（注：以上费用以国家和相关部门约定为准）。第七条乙方的权利和义务7.1甲方需协助乙方办理营业执照手续。乙方无论何种原因离开甲方租赁物，必须及时办理注销手续，否则每拖延一日须向甲方缴纳违约费用相当于每日800元，由此造成甲方无法注册所产生的费用另行计算。第八条合同解除8.1双方约定，出现下列情形，守约方有权解除合同：（1）合同签订后，甲方延迟交付租赁物；（2）合同签订后，乙方延迟交付租金；（3）乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行；（4）一方违反条款，且在守约方给予的合理期限内没有采取补救措施的；（5）未经另一方同意，乙方擅自将租赁物整体转租。8.2甲方根据9.1解除本合同的，应书面通知乙方，乙方应于收到通知之日起20日内，迁出租赁物。乙方自行承担搬迁费用，并承担甲方的租金损失。第九条违约责任9.1除经甲方同意外，乙方延迟支付租金，乙方应按所欠款项的每日10%向甲方支付滞纳金，超过20日乙方不向甲方足额缴纳租金，甲方有权终止和解除合同。9.2任何一方未履行本合同项下的其他义务，应承担由此造成的损失，除非该违约是对方原因造成的。9.3乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行，应赔偿甲方的租金损失。9.4本合同履行期限届满，乙方必须按时交房，逾期一日，乙方须向甲方支付本合同约定租金的额10%的滞纳金。9.5如因任何一方原因造成本合同提前解除或终止（不可抗力原因除外），违约方应按照当年租金的25%向守约方支付违约金。第十条其他10.2附件是本合同的组成部分，经双方确认签字后，与本合同具有同等法律效力。10.3双方可就本合同未尽事宜另行签署补充协议。补充协议应视为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”合同甲方落款处有沈玉玲本人的签字，未加盖育星公司公章；乙方落款处有赵娜本人的签字。合同中还约定了其他事项。

2017年6月7日，赵娜作为乙方与作为甲方的沈玉玲还签订了一份《租赁合同附件》，载明：“1、2018年合同到期后，在乙方合法经营的前提下，甲方将按承诺将北京昌平2号（租赁物）继续租赁给乙方，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿乙方装修费用（按合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。2、2018年12月底后，乙方可在现“天坛家居城”户外广告牌部分使用位置重新制作“爱乐童艺术中心”户外广告牌。如甲方不能履行承诺，则无偿将现有“育星东方教育”广告牌位置腾出给乙方使用。3、甲方所有的一楼楼道，二楼楼道的卫生清理应及时、干净。由甲乙双方按月轮流清扫。一楼过道，二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担。”

经法院确认，育星公司认可沈玉玲签订上述《租赁合同》及《租赁合同附件》系履行职务行为，上述《租赁合同》及附件的当事人为育星公司和赵娜，赵娜认为育星公司和沈玉玲都是合同主体，主张沈玉玲承担连带责任。

2017年5月3日，赵娜支付了房屋租赁押金30000元，育星公司出具了《押金收据》予以确认并将涉案房屋交付给赵娜使用。涉案房屋交付后，赵娜与北京汇三佳装饰工程有限公司签订了一份《装饰装修协议书》，对涉案房屋进行了装修。《装饰装修协议书》中约定的装修工程总价款为241560元，赵娜称其于2017年6月5日向北京汇三佳装饰工程有限公司支付了装修款241560元，北京汇三佳装饰工程有限公司出具了《收据》予以确认。关于装修的具体过程，赵娜另向法院提交了相关视频、照片等证据予以证明。

2017年6月7日，赵娜向育星公司交纳了半年租金165000元，育星公司出具《租金收据》予以确认。2017年10月23日，赵娜交纳了租金65000元（现金35000元、刷卡30000元），育星公司出具了《租金收据》；2017年10月27日，赵娜交纳了租金30000元（刷卡），育星公司出具了《租金收据》；2017年11月30日，赵娜交纳了租金30000元（刷卡）；2017年12月2日，赵娜交纳了租金10000元（微信转账），当日育星公司出具了总额为70000元的《租金收据》；2018年4月26日，赵娜交纳了租金85000元（微信转账）；2018年4月27日，赵娜交纳了租金65200元（手机银行转账）；2018年10月24日，赵娜交纳了租金36670元（手机银行转账）。

2018年12月15日，《租赁合同》即将到期之前，赵娜与沈玉玲就涉案房屋的续租事宜通过微信进行了沟通。2018年12月28日，沈玉玲通过微信向赵娜发送了一份《通知》，载明：“赵娜女士，你租赁的昌平区某底商将于2018年12月31日到期，根据租赁合同于2018年12月31日24点之前搬离，如若续租，请于2019年1月1日之前找我方洽谈，若你方未进行洽谈，请于2019年1月1日24:00之前搬离，以前合同失效。若你方逾期未搬出上述房屋，则你方放置于该房屋内的一切物品，包括设施设备，装修等物品将被视为放弃物，我方有权自行处理，由此产生的费用应由你方承担。特此通知！沈玉玲二零一八年十二月二十八日”当日，赵娜即通过微信向沈玉玲发出如下信息：“沈玉玲，我方愿意继续承租昌平区2号的房屋，请你在2019年1月1日前准备好你方与新世纪物业签订的2019年新租房合同及相关合同附件，与我方签订续租合同，如不能按照之前租房合同约定将该房屋续租给我方，请在2018年12月31日按合同里约定的违约金八万两千五百元、装修费用赔偿金十五万元及押金三万元，共计人民币二十六万两千五百元整，退还给我方，我方同意在十五日内完成搬迁工作。2018.12.28”

2019年1月3日，育星公司向赵娜发出了一份《通知》，载明：“承租人名称：赵娜你方承租的位于昌平区2号房屋，《租赁合同》期限至2018年12月31日届满。由于你方决定不再进行续租。请于届满日起（2019年1月1日）不能继续经营，并于2019年1月5日前将上述房屋全部腾清交付我方，如不能按期腾退完毕，则承担由此造成的一切经济与法律责任。房屋交付时经我方核查，如有违反下列情形之一的，由你方承担由此造成的一切经济与法律责任：1、承租期间的水、电、暖等费用已全部交清；2、上述房屋地址之上办理的经营证照承诺全部注销或迁出；3、2019年1月5日我方将对房屋断水断电，房屋内一切物品视为乙方放弃，我方有权处理。”育星公司对其在该《通知》中所称的赵娜决定不再进行续租的事实，并未提交相关的证据予以证明。

2019年1月6日，赵娜将涉案房屋腾退给了沈玉玲，双方签署了一份《交房证明》，载明：“2019年1月6日13:00承租人赵娜把位于北京市昌平区2号交付给育星东方沈玉玲。”育星公司称，赵娜使用涉案房屋期间尚欠水费、电费共计1764元未结清，赵娜对该费用予以认可，亦同意将该笔费用从所主张返还的押金中予以扣除，并将其诉讼请求第2项主张的金额进行了相应的变更。

育星公司另称，根据双方《租赁合同附件》第3条的约定，一楼楼道、二楼楼道的卫生清理应及时、干净，由甲乙双方按月轮流清扫，一楼过道、二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担，赵娜应当承担上述区域的保洁费用和电费。为证明上述区域保洁费用的金额，育星公司向法院提交了其与案外人李慧签订的《育星东方教育保洁合同》、工资条、工资发放的微信转账记录等证据。赵娜称，双方《租赁合同附件》第3条未对上述区域的保洁费用承担进行约定，其对上述区域进行了保洁，不应承担育星公司主张的保洁费用。

另查，本案双方之间的《租赁合同》中所涉的租赁物，系由沈玉玲自北京市昌平区新世纪职业培训学校张某处租赁而来。沈玉玲与北京市昌平区新世纪职业培训学校张某所签订的《租赁合同》主要内容为：订立日期为2017年3月1日；租赁物位于北京市某底商二层，建筑面积约700平米；租赁期限自2017年2月27日起至2018年12月31日止。

再查，本案双方之间的《租赁合同》于2018年12月31日到期后，双方之间未签订续租合同。关于未签订续租合同的原因，赵娜主张系因沈玉玲无法提供其与张某所签订的续签合同，沈玉玲不再享有出租权构成违约；沈玉玲认为其与张某是否签订续租合同并非是与赵娜签订续租合同的前提条件，即使未与张某签订续租合同仍然享有出租权，赵娜未与其签订续租合同构成违约。育星公司另向法院提交了一份其与北京市昌平新世纪商城签订的《租赁合同》，证明其已与出租方签订了新的租赁合同，该《租赁合同》的主要内容为：出租方（甲方）北京市昌平新世纪商城，承租方（乙方）育星公司；订立日期为2019年3月13日；租赁物位于北京市昌平区某两层楼房，建筑面积1239.32平方米及其附属设施；租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止；合同履行期间，禁止乙方对出租单元进行转租，如甲方发现乙方对出租单元私自转租，经核查属实，甲方有权单方终止合同。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，沈玉玲作为育星公司的法定代表人以育星公司的名义与赵娜签订《租赁合同》，该《租赁合同》虽未加盖育星公司公章，但在后续履行时，系由育星公司向赵娜收取租金并承担合同义务，育星公司亦认可沈玉玲签订上述《租赁合同》和《租赁合同附件》系履行职务行为，故应当认定育星公司和赵娜之间成立租赁合同关系，赵娜主张沈玉玲个人承担责任，没有事实和法律依据。根据该《租赁合同》第十条第10.2的约定，附件是合同的组成部分，经双方确认签字后，与合同具有同等法律效力，故沈玉玲与赵娜签署的《租赁合同附件》也应当属于育星公司和赵娜之间的《租赁合同》的组成部分。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，育星公司和赵娜之间订立的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《租赁合同附件》第1条的约定，合同到期后，在赵娜合法经营的前提下，育星公司应当按承诺将涉案房屋继续租赁给赵娜，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿赵娜装修费用（按合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。双方之间的《租赁合同》到期前后，双方就续租事宜进行了多次沟通，在尚未签订续租合同且育星公司未提交证据证明赵娜明确向其表示不再续租的情况下，育星公司即于2019年1月3日向赵娜发出《通知》，要求赵娜于2019年1月5日前腾退涉案房屋，应当认定育星公司以自己的行为表明不再与赵娜签订续租合同，育星公司应当按照约定赔偿赵娜装修费用，故赵娜主张育星公司赔偿装修费用的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据《租赁合同》第二条第2.1的约定，合同履行期限届满，赵娜按时交还涉案房屋，育星公司须将押金全部退还给赵娜，现赵娜已将涉案房屋按照育星公司所发《通知》的时间腾退给育星公司，育星公司应将赵娜所交纳的押金予以退还，赵娜主张育星公司退还押金，有合同依据，法院予以支持。根据《租赁合同》第六条第6.2的约定，赵娜须按照合同约定支付使用涉案房屋期间产生的水费和电费，育星公司主张赵娜腾退涉案房屋时尚有1764元水电费用未结清应从押金中予以扣除，赵娜对该费用予以认可，亦同意将该笔费用从所主张返还的押金中予以扣除，法院对此不持异议。关于育星公司主张赵娜应当根据《租赁合同附件》第3条的约定承担该条所涉区域保洁费用的意见，育星公司并未提交证据证明赵娜未履行该条所涉区域的保洁义务，且该条亦未约定所涉区域的保洁费用由双方进行分担，故对育星公司该意见法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、北京育星东方文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿赵娜装修费用150000元；二、北京育星东方文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还赵娜押金28236元；三、驳回赵娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均未提交新证据。经审查对一审法院认定的事实，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，沈玉玲以育星公司名义与赵娜签订的《租赁合同》及《租赁合同附件》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同附件》约定，在赵娜合法经营的前提下，育星公司将涉案房屋继续租赁给赵娜，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿赵娜装修费用（按照合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。就是否为赵娜拒绝续租房屋，双方各执一词，育星公司主张赵娜改变《租赁合同附件》内容，要求查看育星公司与房屋产权单位的续租合同否则就不续租。育星公司应当就赵娜要求改变合同内容及明确拒绝续租提供证据，但根据本案现有证据无法认定赵娜明确拒绝续租涉案房屋，赵娜要求查看育星公司与房屋产权单位的2019年租赁合同恰恰是赵娜作为承租人在签订租赁合同前应尽到的审慎注意义务，其该请求并未改变或违反《租赁合同》及《租赁合同附件》约定内容，赵娜在一审庭审时的陈述并不能作为认定赵娜拒绝续租的意思表示在先的依据。故在无证据证明赵娜拒绝续租涉案房屋的情况下，育星公司于2019年1月3日发出的《通知》中要求赵娜腾退房屋，已构成不再续租的意思表示。故赵娜主张按照《租赁合同附件》约定，育星公司赔偿其装修费15万元并退还押金，具有合同依据，一审法院根据育星公司抗辩将实际发生的水电费在押金中扣除，赵娜对此予以认可，本院对此不持异议。经审查一审法院将育星公司的诉求另案处理并未违反法定程序。

综上所述，育星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3900元，由北京育星东方文化传媒有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘国俊

审 判 员　王爱红

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月十八日

法官助理　李昊婷

书 记 员　李佳星