尹长清与蒋有文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：尹长清，男，1941年6月1日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：孙非（尹长清之女婿），住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：张晨，北京天驰君泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：蒋有文，男，1958年9月28日出生，汉族，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：张效辉，北京市京大律师事务所律师。

上诉人尹长清因与被上诉人蒋有文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

尹长清上诉请求：撤销一审判决第二项，改判尹长清仅向蒋有文支付房屋重置成新价29167元，驳回蒋有文关于房屋重置成新价、停产停业补助、搬家补助、奖励费的其他诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。（1）尹长清没有义务向蒋有文支付房屋重置成新价279042.75元。蒋有文应该得到的补偿款数额为不属于尹长清的被腾退建筑面积(1540.43平方米-1430平方米)占本次腾退的建筑面积（1540.43平方米）的比例*建筑总补偿款（677995元）*60%=29167元。（2）尹长清没有义务向蒋有文支付停产停业损失。蒋有文并未基于涉案土地的租赁关系向北京市昌平区沙河镇老牛湾村民委员会（以下简称老牛湾村委会）申请停产停业损失。蒋有文经营的北京顺达兴包装制品厂的经营地点与租赁土地和房屋没有任何关系。（3）尹长清没有义务向蒋有文支付搬家补助费和奖励费。尹长清是本次腾退的被腾退人，尹长清与老牛湾村委会之间存在土地租赁关系，蒋有文与老牛湾村委会就涉案土地没有土地租赁关系，蒋有文没有权利获得搬家补助、奖励费。蒋有文仅有权基于搬迁造成的实际费用向尹长清另行主张。2.一审判决适用法律错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，故蒋有文主张的一审第一项诉讼请求，应另案以其他主体作为被告以其他案由起诉。

蒋有文辩称，同意一审判决，不同意尹长清的上诉请求和理由。蒋有文从尹长清处承租涉案房屋和场地用于公司经营，双方在租赁协议中约定了“谁投资谁受益”的原则，在遇政府拆迁腾退的时候，对于拆迁款项应当按照“谁投资归谁所有”的原则进行分配。租赁期间，蒋有文投资建设了2号房和6号房，并在该场地申请注册了北京顺达兴包装制品厂，尹长清并未在涉案场地经营。尹长清在拆迁腾退时背着蒋有文以其自有的营业执照向老牛湾村委会申请拆迁补偿并取走60%的拆迁补偿款。蒋有文作为涉案房屋和场地的实际使用人，依法享有拆迁补偿权利和利益。

蒋有文向一审法院起诉请求：1.判决尹长清支付蒋有文腾退补偿款1185987.45元，其中包括房屋重置成新补偿款427136.85元、装修附属物补偿款34774.11元、其他补偿补助款724076.49元（包括停产停业补助616172元、搬家补助38510.75元、奖励费69393.74元）；2.尹长清退还房屋占有使用费16205.5元。

一审法院认定事实：2008年2月23日，尹长清（甲方）与蒋有文（乙方）签订《协议书》，约定甲方将本村承租的老牛湾村原小学校的约2亩地的院落及院落内本方承建的约450平方米的房屋（以实际测量为准）提供给乙方有偿使用，使用期限20年，自2004年1月1日起至2023年12月31日止，使用费每年45000元分两次支付：每起始年1月10日前支付40000元，每年底前支付5000元。乙方自主经营，自负盈亏，属地注册，按时支付水电费等各种费税。合同期满乙方投资的房屋等不动产归甲方，乙方投资的动产归乙方所有，如续租乙方有优先权。合同期内如国家规划或政府部门及村内规划，占用此场地，协议可自行终止，如按国家规定补偿，甲方投资的部分，补偿归甲方所有，乙方投资的部分补偿归乙方所有。《协议书》还对其他事项进行了约定。

2008年2月23日，尹长清（甲方）与蒋有文（乙方）签订《补充协议》，约定：1、甲方投资盖的车间、库房、办公室、厕所、宿舍、石棉瓦棚及原有的院墙、水、电、大门等归甲方。2、乙方投资盖的彩钢大棚及进厂后再建的建筑物归乙方。3、甲方尹长清支付乙方蒋有文盖棚费，所打的借收款条随之作废。4、拆原村委会建筑补偿由甲方负责。《补充协议》后附有平面示意图。

协议签订后，尹长清依约交付了房屋，蒋有文交纳了相应的租金并开始经营厂房。因涉及拆迁，蒋有文于2019年7月12日搬离涉案房屋，现蒋有文主张退还剩余的房屋占有使用费16205.5元，尹长清表示同意退还。

另查一，2004年5月1日，北京市昌平区沙河九九金属加工厂（甲方）、尹长清与北京顺达兴包装制品厂（乙方）签订《合作办厂协议书》，约定甲方提供厂址北京市昌平区沙河镇老牛湾村原小学校院内（约2亩地）、提供房屋（车间、库房、办公室）约450平方米及设备……乙方场地、设备使用期限为20年，其间乙方支付水、电及卫生费并向甲方每年支付补偿费4.5万元，自协议签订之日算起。合同期内，甲方投资归甲方，乙方投资归乙方。合同期满，乙方有继续租用优先权。协议书还对其他事项进行了约定。

北京市昌平区沙河九九金属加工厂、尹长清与北京顺达兴包装制品厂共同确认了2005年11月9日的《北京市昌平区沙河九九金属加工厂使用沙河镇老牛湾经济合作社村中一院落平面示意图》，本院落共占地1800平方米，建筑面积1430平方米，其中院落中间南北向长方形彩钢大棚为682.5平方米，院落北边东西朝向虚线形成的建筑面积为168.7平方米。关于用虚线标注问题，庭审中，尹长清表示虚线是墙，北边168.7平方米的彩钢棚是搭着三面院墙建的临时结构，所以用虚线；蒋有文则称因为当时北边没有建设房屋，所以是虚线，双方在2008年现场确认的时候又重新明确了场地范围，根据2008年的示意图北边没有房屋。

另查二，2019年1月29日，北京市昌平区沙河镇人民政府发布《昌平区沙河镇关于“G6、G7沿线及重点村”集体土地上非住宅自主腾退补偿补助实施方案》，其中，关于房屋重置成新价的具体标准为：1、经区政府或有关职能部门同意建设的非住宅房屋，可按重置成新价的80%给予补偿；2、经镇政府同意或确认，由村集体或村集体经济组织为发展本村经济而建设的非住宅房屋，可按重置成新价的70%给予补偿；3、经与镇政府签订协议建设的非住宅房屋，可按重置成新价的70%给予补偿；4、经镇政府同意或确认，为增加本村经济收入与村民委员会或村集体经济组织签订协议而建设的非住宅房屋，可按重置成新价的50%给予补偿。关于停产停业综合补助费，利用非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予被腾退人一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积*800元/平方米；纳税总额低于实际经营面积*500元/平方米的，可按实际经营面积*500元/平方米的标准给予补助费……关于搬迁补助费，按照正式房屋建设面积*25元/平方米计算；上述搬迁补助费不能满足大型、专用、精密等设备搬迁费用的，可按据实原则给予适当补助……关于奖励费，项目奖励期定为60天，在规定奖励期内前40天签订《腾退补偿补助协议》，且在约定期限内腾退完毕的，可根据不同奖励期给予被腾退人货币奖励，奖励金额不超过该非住宅房屋腾退补偿补助总额的5%计算……

2019年5月7日，北京市昌平区沙河镇老牛湾村股份经济合作社、北京市昌平区沙河镇老牛湾村民委员会（甲方）与尹长清（乙方）签订补偿协议，约定：一、租赁土地及房屋（含附属物）坐落于老牛湾村，房屋建筑面积1540.43平方米。二、经甲乙双方同意，对乙方采取一次性货币解约补偿方式，甲方支付乙方房屋的重置成新补偿款为677995元，装修附属物为55197元，其他补偿补助款为724076.49元，共计1457268.49元，协议还对其他事项进行了约定。根据《昌平区沙河镇G6、G7沿线环境整治即无项目带动自主腾退项目腾退补偿计算表》记载，土地租赁人尹长清，总建筑面积1540.43㎡，2010年之【前】补偿房屋部分建筑面积1540.43㎡，评估价格1355990元，房屋拆迁补偿比例50%，认定房价677995元，补偿金额677995元；附属物/装修评估价格55197元，补偿金额55197元。2010年12月6日至2013年3月28日【前】补偿为0。停产停业补助部分，停产停业认定面积1232.34㎡，补偿单价500元/平方米，补偿金额616172元。搬家补助部分，合理补偿面积1540.43㎡，补偿单价25元/平方米，补偿金额38510.75元。奖励费5%部分，补偿金额69393.74元。2019年6月，尹长清领取了60%的拆迁补偿款874361.09元。

另查三，庭审中，蒋有文主张《房屋评估价格结果通知单》中2号房屋（建筑面积686.23平方米，评估的房屋重置成新价为615804元），即为院落中间南北向长方形彩钢大棚，和6号房屋（建筑面积285.42平方米，评估的房屋重置成新价为181461元），即为院落北边东西朝向彩钢棚，均系蒋有文所建，并称2号房屋系2004年下半年建设，《补充协议》中已经明确该房屋归蒋有文，6号房屋系在2010年6月25日至2010年7月15日所建，并提交了《工程合同书》和收条加以证明。尹长清对此不予认可，称2号房屋系其在2005年所建，后因欠款问题抵给了蒋有文，所以才有了《补充协议》的约定，但其未提交其他证据证明该两处彩钢棚系其所建。庭审中，双方均表示涉案场地现已经拆除，尹长清没有实际使用涉案房屋和院落，拆迁前由蒋有文使用涉案房屋和院落。

另查四，尹长清主张其在涉案房屋内注册了北京双子座装饰工程有限公司，称村委会是根据其营业执照给予的停产停业补偿，并提交了营业执照、银行交易明细、村委会的说明函证明其注册情况和纳税情况。蒋有文认可前述证据的真实性，但不认可关联性和证明目的，称拆迁之前都是蒋有文在涉案场地生产经营，并在此注册了北京顺达兴包装制品厂，同时提交了工商档案登记信息、银行交易明细等证据证明其注册情况和纳税情况。尹长清对前述证据不予认可。法院依法向老牛湾村委会进行核实，村委会书记表示评估时确实是按照尹长清提供的北京双子座装饰工程有限公司的营业执照给予的停产停业补偿，但蒋有文也的确在涉案房屋内经营。

另查五，蒋有文向法院提交了北京市方正公证处出具的《公证书》及录像，证明涉案房屋拆除之前的现状，包括蒋有文投资建设的两处建筑物均完好无损。尹长清对《公证书》及录像不认可。

另查六，庭审中，双方当事人均未能提供涉案房屋的规划审批手续。经法院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局核实，涉案地块土地利用现状地类为村庄，涉案房屋未查询到规划国土审批手续。双方均认可《协议书》《补充协议》系无效合同，但尹长清表示不提起反诉。

一审法院认定上述事实，有《合作办厂协议书》、院落平面示意图、《协议书》《补充协议》《工程合同书》、收条、录像、腾退补偿计算表、《房屋评估价格结果通知单》、照片、《公证书》、视频、支出凭单、银行存单、拆迁政策、补偿协议、北京市规划和自然资源委员会昌平分局复函、营业执照、银行交易明细、工商档案登记信息、说明函、询问笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故蒋有文与尹长清签订的《协议书》和《补充协议》应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

关于蒋有文主张房屋重置成新补偿款一节，根据双方确认的2005年11月9日的平面示意图和2008年2月23日签订的《补充协议》及示意图，结合双方庭审当中的陈述，法院认定双方对2号房屋的建设均有贡献。对于6号房屋，根据北京市方正公证处的录像显示，该处彩钢棚系一个整体结构，且系统一构造和装修，故法院认定该彩钢房系蒋有文所建。因此，对于蒋有文主张2号房屋、6号房屋的重置成新价，于法有据，法院予以支持。尹长清辩称6号房屋中原有的168.7平方米彩钢棚是搭着三面院墙建的临时结构，且彩钢棚只是搭了一个顶，但是根据录像显示6号房屋并不只有一个彩钢棚顶，且尹长清在庭审中表示对于超过168.7平方米的部分不知道是谁建的，其亦未提交充分的证据证明6号房屋系其所建，故法院对其辩解不予采信。对于尹长清应给付蒋有文的房屋重置成新价的具体数额，法院在公平原则的基础上，根据双方当事人对该房屋的贡献大小以及房屋评估价格结果通知单、腾退补偿计算表等因素酌定为279042.75元。对于蒋有文主张过高部分，于法无据，法院不予支持。

关于蒋有文主张的装修附属物补偿款一节，因蒋有文未提供充分的证据加以证明，法院对该项请求不予支持。

关于蒋有文主张的停产停业补助一节，虽然村委会表示是根据尹长清提供的北京双子座装饰工程有限公司的营业执照给予的停产停业补助，但村委会同时表示蒋有文亦在涉案房屋内实际经营，且根据北京市方正公证处的录像显示房屋内有大量产品，故蒋有文利用被腾退房屋从事生产经营活动，腾退必然造成一定经济损失，法院综合考虑双方的经营地点、注册地点、纳税情况、租赁面积、承租时间、剩余租赁期限等因素酌情确定由尹长清给付蒋有文停产停业补助308086元。

关于蒋有文主张的搬家补助38510.75元一节，因涉案房屋在蒋有文承租期限内被腾退，拆迁前确系由蒋有文占有使用，法院综合考虑拆迁政策、补偿协议等因素，对于该项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

关于蒋有文主张的奖励费，根据拆迁政策，不仅需要拆迁人在规定期限内签订补偿协议，而且需要在约定期限内腾退完毕，故蒋有文作为实际使用涉案房屋人，对于获得该奖励费具有贡献，因此对于蒋有文的该项主张，于法有据，法院予以支持，但具体数额法院酌情确定为34696.87元。对于蒋有文主张过高部分，于法无据，法院不予支持。

关于蒋有文主张退还剩余房屋占有使用费的请求，因双方在庭审中达成一致，由尹长清退还16205.5元，法院对此不持异议。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认尹长清与蒋有文于2008年2月23日签订的《协议书》《补充协议》无效；二、尹长清于本判决生效后十日内给付蒋有文房屋重置成新价279042.75元、停产停业补助308086元、搬家补助38510.75元、奖励费34696.87元，以上共计660336.37元；三、尹长清于本判决生效后十日内退还蒋有文房屋占有使用费16205.5元；四、驳回蒋有文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，蒋有文与尹长清对一审法院关于双方签订的《协议书》和《补充协议》应属无效的认定均不持异议，本院对此予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方之间的《协议书》和《补充协议》虽被认定无效，但因尹长清同意蒋有文在涉案场地进行建设和改造，现房屋和场地涉及自主腾退补偿补助的情形，故双方应当对所涉及的补偿补助款项在公平原则的基础上按照贡献大小进行分割。一审法院结合双方当事人的陈述和相关证据，认定双方对2号房屋的建设均有贡献、6号房屋系蒋有文所建，并在此前提下，以公平原则为基础，根据双方对该房屋的贡献大小以及房屋评估价格结果通知单、腾退补偿计算表等因素酌定尹长清应当向蒋有文支付房屋重置成新补偿款279042.75元，并无不当。尹长清上诉主张其仅应当向蒋有文支付房屋重置成新价29167元，于法无据，本院不予支持。

《昌平区沙河镇关于“G6、G7沿线及重点村”集体土地上非住宅自主腾退补偿补助实施方案》中规定了停产停业综合补助费的给付条件，虽村委会表示是根据尹长清提供的北京双子座装饰工程有限公司的营业执照给予停产停业补助，但蒋有文实际租赁涉案场地和房屋从事生产经营活动，腾退必然给其造成一定的经济损失，一审法院综合考虑双方的经营地点、注册地点、纳税情况、租赁面积、承租时间、剩余租赁期限等因素酌情确定由尹长清给付蒋有文停产停业补助308086元，所作处理并无不当。因蒋有文实际租赁涉案场地和房屋从事生产经营活动，在拆迁过程中实际腾退了涉案场地和房屋，故一审法院判决支持蒋有文关于搬家补助38510.75元的诉讼请求并酌情支持了部分搬家奖励费34696.87元，于法有据，本院予以确认。尹长清上诉主张其不应当向蒋有文支付停产停业补助、搬家补助和奖励费的上诉理由，于法无据，本院不予支持。

综上所述，尹长清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10403元，由尹长清负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　刘国俊

审 判 员　辛　荣

二〇二一年三月十五日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪