崔烁与郑皓租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：崔烁，男，1986年6月8日出生。

委托诉讼代理人：董思霄，男，住北京市石景山区，由北京友名餐饮服务中心推荐。

被上诉人（原审被告）：郑皓，男，1986年8月23日出生。

委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。

上诉人崔烁因与被上诉人郑皓租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初15879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人崔烁及其委托诉讼代理人董思霄，被上诉人郑皓及其委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

崔烁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持崔烁关于转让费及装修费的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院关于租赁合同中修改部分没有双方签字确认、修改的期限不符合常理的认定错误，合同一式两份，郑皓不提供其所持原件，应承担举证不能的不利后果。合同仅签订四个月，转让费却高达三十万，且郑皓在四个月内丢失合同原件，与常理相悖。合同中约定了保证转让合同延续至少一年，现因郑皓未能保障延续一年，导致店铺被产权方收回，郑皓构成根本违约。2.一审法院关于崔烁系合同期满将涉案房屋交回、提出解除合同不成立的认定错误，物业方已经明确崔烁可以经营到2019年10月31日，崔烁于2019年7月31日收到物业方收回房屋的通知后，于2019年8月3日搬离并交回钥匙，是行使法定解除权，并非合同履行期限届满终止。

郑皓辩称，同意一审法院判决。

崔烁向一审法院起诉请求：1．判令郑皓返还崔烁商铺转让费30万元；2．判令郑皓返还崔烁商铺押金2万元；3．判令郑皓赔偿崔烁装修损失7900元；4．本案诉讼费由郑皓承担。

一审法院认定事实：崔烁提交的证据二转账记录、证据三微信记录、合同终止通知书和证据五票据、转账记录，郑皓均无异议。

崔烁提交的证据一店铺转让合同原件，郑皓对上述合同第一页的真实性认可及第二页的签名真实性认可，但是不认可第二页手写补充部分，其称“一年内”等手写内容并非双方签字捺印确认过的补充，关联性，合法性、证明目的均不认可。但郑皓的店铺转让合同原件已丢失。

崔烁提交的证据四、2019年8月1日的微信聊天记录及快递签收单，微信聊天记录载明，崔烁给郑皓发微信称：鉴于2019年7月31日物业方通知我方于2019年8月9日交还店铺并撤离店铺内物品。根据与你方所签订合同的相关条款，要求与你方解除合同，并全额退还我方全部转让费用及其他相关费用于2019年8月4日之前通过银行汇款形式汇到我方银行。郑皓对微信记录真实性认可，对快递签收单不认可，其并未揽收。

崔烁提交的证据六，2019年4月15日崔烁与阳光燕子的聊天记录及收据，证明其装饰门头花费2100元；2019年4月14日-19日的微信聊天记录，证明其安装风管花费5800元。郑皓对此真实性、关联性、证明目的均不认可。法院认定崔烁装饰门头及安装风管花费7900元。

崔烁提交证据七，2019年7月31日崔烁合伙人许某与物业人员的录音，证明物业只针对郑皓及涉案店铺要被收回的事实。郑皓对此真实性认可，但对合法性及证明目的均不认可，该录音的背景是录音者希望物业给其出具相关的证明而物业无法出具，原因是因为合同具有相对性，其合同是与郑皓签订的。法院认定物业与郑皓的合同于2019年8月9日到期终止，物业称拆是拆不了，但要收回。

郑皓提交的证据一、微信聊天记录以证明系崔烁自行搬离涉案店铺：2019年7月18日，日东升商务置业群中通知本商务楼一层和二层的租户，到期和不到期的，都只能经营到十月三十一号。2019年8月6日，日东升商务置业群中通知租期有变动，延期到2020年2月底。2020年10月27日，郑皓与物业的聊天记录载明，让崔烁续签合同，但他们不签，主动退租搬家。崔烁对此证明目的不认可，即使延期到2020年2月也没有按照约定满足1年的履行期限，这也是崔烁搬离的原因。

崔烁提供证人许某出庭作证称，从一开始是我跟我一个朋友想弄了饭馆，我们在石景山区找门脸房，我和郑皓也是朋友，鉴于是朋友关系，转让费便宜一些30万，必须一次性付清。当时是在金融街签的合同，修改填写了第1页，我修改填写了第2页，当时郑皓说签合同后，保证干1年没有问题，我说得保证我们物业签上，他说可以保证，就签订完合同了。7月18日收到物业的通知，说到10月后不能继续干了，7月30日、31日我找物业负责商户的孙江丽，他说当时是郑皓跟物业签的合同，有什么问题，也是物业联系郑皓，我跟我的合伙人崔烁去找郑皓说这个事，郑皓当时说，店铺已经转给我们了，与他无关了。郑皓帮不上我，物业也不管我。8月1日我们就开始搬大件，2、3日大件搬完了，剩下的零碎的桌椅板凳。郑皓对该证人证明目的不认可，证人所陈述的在合同中自行补充的内容，相互矛盾，并未经过我方的同意认可。如果在原合同改动应经协议双方签字按印认可，才具有效力。

郑皓提供证人王某出庭作证称：合同是我书写的，签订合同时，没有满1年退转让费这些补充的内容。商铺转让合同中第1页修改处的手写字体是王某写的，写的租赁位置及租金。合同落款处是郑皓签的名字。崔烁主张该证人前后说法矛盾，第2页码没有看到任何修改，却认可第1页自己填写修改的部分。证人确认修改完之后双方签字，这个事实前后矛盾。

根据崔烁、郑皓的上述举证、质证内容，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：

2019年4月9日，甲方郑皓与乙方崔烁签订《店铺转让合同》，载明：第一条，甲方于2019年4月9日前将位于北京石景山区鲁谷翠园西街6号日东升有限公司（丙方）一层门店的店铺（面积80平方米）转让给乙方使用；第二条，该店铺的所有权证号码为911***，产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同，租期到2019年8月9日止，月租为20683元。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；第三条，店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙所有，动产无偿归乙方；第四条，乙方在2019年4月9日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计30万元、“剩余租金10万元”，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索要任何其他费用；…；第八条，如果合同签订前政府“以及物业方”已下令拆迁“收回”店铺，甲方退偿全部转让费，赔还装修损失／元，并支付转让费的15％的违约金。如果合同签订之后“一年内”政府“以及物业方”明令拆迁“收回”店铺，或者市政建设（如修、扩路、建天桥、立交桥、修地铁等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余（剩余被划掉改为“全部”）租期的转让费，押金仍归乙方（前述顺延除外）。或甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修、添置设备损失／元，并支付转让费的15％的违约金。…。（法院注：引号内内容为手写体，第八条的内容在合同的第二页）。

2019年4月9日，崔烁依约定转给郑皓转让费30万元及剩余租金10万元。

2019年4月24日，崔烁转给郑皓商铺押金2万元，郑皓将押金收据交给崔烁。郑皓同意退还押金2万元。

2019年7月31日，涉案店铺房主北京日东升投资有限责任公司出具的《合同终止通知书》载明：郑皓先生，…《经营席位租赁合同》将于2019年8月9日到期届满，因双方未达成续租协议，根据合同法相关规定，我司现通知如下：…您应于2019年8月9日交还店铺…。

2019年8月1日-3日，崔烁搬离涉案店铺，8月9日将钥匙交给了物业。

2019年8月15日，北京友名餐饮服务中心曾将郑皓以合同纠纷为由诉至法院后，于2019年11月7日撤诉。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，崔烁与郑皓签订的《店铺转让合同》（以下简称合同）系当事人自愿签订，内容不违反法律规定，合法有效。崔烁留存的合同为原件，郑皓的合同已丢失，尽管郑皓不认可崔烁合同中修改的部分，但其未提供合同原件，故法院对崔烁提供的合同原件予以采信。但对于合同中的修改部分，修改处并未有崔烁、郑皓签字确认，且修改第八条的“一年内”明显超过第一页的合同期限，不符合常理，因此，对修改部分，法院不予采信。

本案合同中明确约定合同的解除条件是合同签订后政府拆迁店铺。2019年7月18日，崔烁在微信群中接到通知，称经营期限截止到十月底。8月1日崔烁即作出解除合同的意思表示，崔烁作出解除合同的事由并不符合合同约定，故崔烁提出的解除不成立。崔烁于2019年8月3日搬离涉案店铺，并于2019年8月9日合同期满时将钥匙交回。因合同履行期限届满而终止，对于崔烁要求判令郑皓返还崔烁商铺转让费30万元的诉求，法院不予支持。对于崔烁要求判令郑皓返还崔烁商铺押金2万元的诉求，郑皓予以认可，法院予以确认。因合同约定租赁期满后不动产归北京日东升投资有限责任公司所有，动产无偿归崔烁，故对于崔烁要求判令郑皓赔偿崔烁装修损失7900元的诉求，法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告郑皓于本判决生效后七日内退还原告崔烁押金2万元；二、驳回原告崔烁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。主张法律关系变更的当事人，应当对该法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。本案中，崔烁主张双方合同中存在签订一年内物业方收回店铺则崔烁有权解除合同、郑皓退还全部转让费的约定，故崔烁应对相应事实承担举证责任，但合同打印原文显示为合同签订后政府明令拆迁店铺时崔烁有权解除合同、郑皓退还剩余租期的转让费，崔烁所主张的内容为手写改动，且与合同前页上的手写笔迹不一致，崔烁亦未提交其他证据证明双方对改动内容达成一致，故本院对崔烁关于合同内容存在改动的主张不予采信，崔烁不能根据改动内容享有合同解除权，其基于郑皓违约所主张的退还商铺转让费、赔偿装修损失的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。

综上所述，崔烁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5919元，由崔烁负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　刘秋燕

二〇二一年三月十五日

法官助理　王　梦

书 记 员　马子萌