中国建银投资有限责任公司等与徐荷娜租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**。

法定代表人：董轼，董事长。

委托诉讼代理人：于杰，北京市中闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏建友，北京市中闻律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京建投嘉昱资产管理有限公司，住所，住所地北京市西城区南滨河路**div>

法定代表人：韩少卿，董事长。

委托诉讼代理人：袁明晖，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：李戎华，男，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：徐荷娜，女，1982年2月24日出生。

委托诉讼代理人：张凤金，北京实景律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宁子容，北京实景律师事务所实习律师。

上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称中建投公司）、北京建投嘉昱资产管理有限公司（以下简称北京建投公司）因与被上诉人徐荷娜租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中建投公司的上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐荷娜的全部诉讼请求；2．本案一二审诉讼费用由被上诉人徐荷娜承担。事实和理由：1．徐荷娜与北京建投公司签订的《意向承租书》及《房屋租赁安全协议书》不具备租赁合同的实质内容和要件，二者之间不存在租赁关系；徐荷娜提交证据存在矛盾之处，无法证明其对房屋进行了较多装修改造，涉案房屋及土地增值与徐荷娜的装修行为无关。2．一审判决中建投公司给付徐荷娜征收补偿利益无法律依据。徐荷娜与陶某未经中建投公司的同意，擅自将涉案房屋出租给案外人的行为无效，相应的法律后果应由徐荷娜承担，无权基于征收补偿获得安置补偿费用。陶某签订的130万的欠条中无徐荷娜签字，属于陶某个人行为，与徐荷娜无关，欠条与涉案征收补偿款没有关联，徐荷娜未产生任何损失，徐荷娜非本案适格原告。北京建投公司与徐荷娜之间没有签订任何有关拆迁的补偿协议，在双方没有就补偿事宜分配进行约定的情况下，一审法院酌定相应征收补偿利益数额没有事实和法律依据。3．徐荷娜一审超过举证期限提交证据，一审法院仍接收并组织质证，程序违法。

北京建投公司的上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐荷娜的全部诉讼请求；2．本案一二审诉讼费用由被上诉人徐荷娜承担。事实和理由：1．徐荷娜与北京建投公司签订的《意向承租书》不具备租赁合同的实质内容及关键要素，二者之间不存在租赁关系；徐荷娜提交证据无法证明其对房屋进行了较多装修改造，涉案房屋及土地增值与徐荷娜的装修行为无关。2．一审判决北京建投公司给付徐荷娜征收补偿利益无法律依据。徐荷娜与陶某未经北京建投公司和中建投公司的同意，擅自将涉案房屋出租给案外人的行为无效，相应的法律后果应由徐荷娜承担，无权基于征收补偿获得安置补偿费用。陶某签订的130万的欠条中无徐荷娜签字，属于陶某个人行为，与徐荷娜无关，欠条与涉案征收补偿款没有关联，徐荷娜非本案适格原告。北京建投公司、中建投公司与徐荷娜之间没有签订任何有关拆迁的补偿协议，三者之间没有征收补偿关系，一审法院酌定确定相应征收补偿利益数额没有事实和法律依据。徐荷娜一审超过举证期限提交证据，一审法院仍接收并组织质证，程序违法。

被上诉人徐荷娜答辩称，同意一审判决。徐荷娜和北京建投公司之间存在事实租赁关系，徐荷娜的装修改造确实使得涉案房屋增值。

徐荷娜向一审法院起诉请求：1．请求判令解除徐荷娜、北京建投公司签订的《意向承租书》；2．请求判决中建投公司、北京建投公司给付徐荷娜房屋补偿款、保值增值费、配合提前搬家奖励费、搬迁费、临时安置费、停产停业补助费、移机费等拆迁安置补偿款12000000元；3．诉讼费、保全费由中建投公司、北京建投公司承担。

一审法院认定事实：2012年4月13日，中财宝信（北京）房地产土地评估有限公司作出房地产估价报告，载明：委托方北京建投公司，估价项目名称石景山区北辛安XX号院办公及宿舍房地产租赁价格评估，估价对象石景山区北辛安XX号住宅房地产，建筑面积773平方米，用途办公及宿舍，产权单位为中国建设银行北京分行，估价目的为确定房地产租赁价格提供参考依据，估价时点2012年4月12日，估价结果确认估价对象于估价时点租赁价值为房地产年租金96000元，月租金8000元，估价报告有效期为1年，自2012年4月13日至2013年4月12日。该估价报告载明建筑物状况为：估价对象为一处独门独院，内括两排宿舍平房、一排厨房、一个锅炉房、二层小楼、两间独房，结构为砖混及砖木，维修保养状况较差，门窗损坏较严重，成新率约为6成新，现使用状态空置，具体装修情况为：…已无入户门、已无门窗、水泥地面、瓷砖到顶。该估价报告另附有估价对象位置图、现场照片等资料。

2013年2月16日，徐荷娜（乙方）与北京建投公司（甲方）签订《意向承租书》，约定：乙方拟承租北京市石景山区北辛安和平街XX号资产（以下简称XX号资产），房产面积800．14平方米，房屋用途可作为小型宾馆使用，甲方资产现状出租，房屋租金价格以评估价为准，乙方要对该房产进行维修、改造，在不改变结构的情况下进行翻新、加固（一切费用均由意向承租方承担），乙方自行办理各种营业手续及证照，在条件允许的情况下，甲方可提供相关的证明材料及政策性文件，需要时甲方可配合办理，待乙方装修改造完毕后，在达到正式营业条件前一个月，双方再签订房屋租赁合同，其他未尽事宜双方协商解决。

该《意向承租书》签订后，徐荷娜对XX号资产进行了相应改造。

2013年9月16日，北京市石景山区公安消防支队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明：场所名称北京建金佳园宾馆，消防安全责任人武某，地址**，使用性质宾馆，使用面积520平方米，建筑层数地上二层。

2013年11月28日，中建投公司出具《证明》一份，载明：北京市公安局石景山分局治安大队：兹证明，XX号资产系我公司商业不动产类资产，可作宾馆经营使用。

2013年12月23日，中建投公司出具《证明》一份，载明：北京市石景山区卫生局：兹证明，XX号资产系我公司商业不动产类资产，可作宾馆经营使用。

2014年4月8日，中建投公司出具《证明》一份，载明：北京建投公司系建投控股有限责任公司全资控股的子公司，建投控股有限责任公司系中建投公司出资设立的控股子公司。2011年9月1日起，中建投公司北京地区资产委托北京建投公司管理。

2014年6月17日，原北京市工商行政管理局石景山分局作出个体工商户名称预先核准通知书，载明：根据相关法律规定，准予预先核准由投资人武某出资设立的个体工商户名称为北京建金佳园宾馆。

2014年10月9日，北京建投公司出具XX号资产情况说明，载明：石景山区建委领导，贵区所管辖的XX号资产，系上个世纪70年代建行石景山支行老办公用房…伴随着改革开放的飞速猛进和经济的快速发展，昔日曾经辉煌的XX号资产已经演变成了一个闲置多年的废旧库房。根据国务院的要求，中国建设银行于2004年9月17日更名为中建投公司…按照股份制改造的文件要求，建行把尚未取得房产证的所有房产，全部移交给了中建投公司管理，中建投公司就这样承继了建行的各类无证房产（XX号资产就是其中的一处），中建投公司又将北京地区的承继房产委托给了北京建投公司代管。为了理顺权属关系，特恳请石景山建委领导批示，为我们解决XX号资产的房屋权属确认问题。

2017年9月，XX号资产被依法拆迁。

2019年1月10日，北京市石景山区房屋征收事务中心（甲方）与中建投公司（乙方）签订《北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目私有住宅房屋征收补偿协议》，载明：被征收人中建投公司，被征收房屋地址XX号，被征收房屋建筑面积511平方米，占地面积804．42平方米，甲方向乙方支付的补偿补助总款共计人民币35155113元，其中被征收房屋价值补偿33061216元（土地价款28095661元、房屋及附属物价款4965555元），临时安置费1744000元，搬迁费40880元，平房补助费204400元，移机补助费44470元，未经批准建设的地下室、地面、地面**及以上建筑合法有效土地使用权范围外建筑补助费60147元，奖励费100000元。

2020年3月16日，本院作出（2020）京01民终1537号判决书，判决：陶某于判决生效后7日内支付翁某、陶某拆迁补偿款1180800元及利息。该判决事实查明部分有如下记载：2016年4月8日，陶某、徐荷娜（甲方）与翁某、陶某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将XX号院共计四幢房屋出租给乙方作为宾馆或公寓房使用，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，月租金8000元，免租期两个月。如遇国家占有土地或动迁，乙方需无条件搬出，双方均不属于违约，在协议有效期内如遇2年内拆迁，补偿款甲、乙双方各占50%分成。2016年4月11日，陶某出具《收条》一张，载明：今收到翁某、陶某交来房屋改造、装修部分款项50万元。2017年9月27日，甲方陶某与乙方翁某签订《欠条》，载明：甲方欠乙方XX号院拆迁补偿款130万元，在中建投公司拆迁款打入甲方账户后3个工作日，转入乙方账户。该案一审判决书原告翁某、陶某诉求部分有如下记载：2016年4月11日，该案原告向该案被告支付50万元，用于补偿该案被告之前对租赁房屋的改造及装修费用，后该案原告又陆续投入约40万元用于租赁房屋的装修改造。

2020年3月21日，陶某、翁某出具收条，载明：今翁某收到陶某（2020）京01民终1537号判决书的拆迁补偿款及利息共计1278836元，双方有关XX号资产拆迁补偿纠纷已全部结清，互不相欠。

诉讼中，徐荷娜称其接手XX号资产后，投入200余万元进行翻建、新建、装修，并提供证人、发票、收据以及XX号资产改造前后照片佐证。

其中，证人琚某出庭陈述：其于2013年3月承包了XX号老房翻新改造、装修工程，原有危房29间，原来的房顶都塌陷了，窗户都自粉了，大部分房间都没有门，经与原告协商，室内重新打了地平、对墙体进行了加高、内外墙进行了粉刷、安装铝合金窗户、重新做了房顶，将院中间改造成4大间，院东北角露天改建成1大间，院西南角新建1间，翻新改造新建后共35间，之后对35间房屋进行装修，使之达到了星级宾馆使用条件，自己是包工头，具体花费多少钱记不清了，包工包料大概是两百万左右，支付的方式大部分是现金，也有转账。证人闵某出庭陈述：自己跟包工头琚某在XX号资产进行水电改造上下水，劳务费现金结，一天一发，XX号资产顶原来是露天的，房屋门都烂了，自己只包工，料是包工头买。

XX号资产改造后，徐荷娜未与北京建投公司签订相应租赁合同亦未交纳相应租金，对此，徐荷娜陈述因北京建投公司无法提供XX号资产产权证导致案涉宾馆无法正式营业，故未签订相应租赁合同且北京建投公司未主张过租金，北京建投公司称XX号资产没有达到开办宾馆的条件，不满足签订正式租赁合同的前提条件故未签订，北京建投公司另主张其向徐荷娜主张过租金及要求腾退事宜，但北京建投公司未能提供相应催收及要求腾退证据。

另查，2008年1月30日国有土地地籍调查成果确认单载明：XX号宗地使用权面积800．14平方米，权利人名称中国建设银行股份有限公司北京石景山支行，宗地用途商业金融用地。

一审法院认为，本案的争议焦点主要集中在三个方面：一、徐荷娜与北京建投公司是否形成了租赁关系；二、徐荷娜是否有权主张相应征收补偿利益；三、如徐荷娜有权主张相应征收补偿利益，相应征收补偿利益如何确定。

关于第一个焦点，法院认为徐荷娜与北京建投公司已形成事实租赁关系，理由如下：1．案涉意向承租书明确了徐荷娜与北京建投公司建立租赁关系的意向以及租赁标的XX号资产情况；2．徐荷娜与北京建投公司后续未签订书面租赁合同，但徐荷娜继续占有使用XX号资产，北京建投公司未提供证据证实其提出过异议以及主张过相应租金及腾退事宜；3．北京建投公司与徐荷娜于2015年签订相应的《房屋租赁安全协议书》进一步证实了双方间已建立租赁关系。基于此，法院认为徐荷娜与北京建投公司已形成不定期事实租赁关系。至于北京建投公司和中建投公司所提租金交纳问题，租金是否交纳收取不成为事实租赁关系形成的阻却事由，但法院会在确定征收补偿利益分配时对此予以适当考量。

关于第二个焦点，法院认为徐荷娜有权主张相应征收补偿利益，理由如下：1．徐荷娜对XX号资产进行了相应改造行为，使XX号资产在一定程度上保值增值；2．案外人陶某向次承租人支付了相应款项使XX号资产如期腾退，对XX号资产的顺利腾退征收起到积极作用，且案外人陶某亦认可其相应行为代表徐荷娜；3．案外人陶某系北京建投公司具体负责XX号资产腾退征收的人员之一。基于此，法院认为徐荷娜有权主张相应征收补偿利益。

关于第三个焦点，如前所述，徐荷娜有权主张相应征收补偿利益，具体数额法院结合以下因素予以确定：1．徐荷娜提交的证人证言可以相互印证徐荷娜在XX号资产上进行了相应翻扩建及装修行为；2．中财宝信（北京）房地产土地评估有限公司作出的估价报告及北京建投公司出具的情况说明均可以说明徐荷娜接手XX号资产前该处资产相应状况，结合徐荷娜承租XX号资产的目的及改造XX号资产后的状况，可以进一步说明徐荷娜对XX号资产投入了较多改造费用；3．徐荷娜方人员积极促成XX号资产如期腾退并发生相应费用；4．徐荷娜未交纳过租赁标的相应租金。基于以上各种因素，法院认为徐荷娜对XX号资产进行了较多改造，使XX号资产一定程度上保值增值，且促使XX号资产如期腾退，结合XX号资产征收补偿协议及征收估价报告，法院认为XX号资产征收补偿协议中所列搬迁费40880元、移机补助费44470元、未经批准建设的地下室、地面、地面**及以上建筑以及合法有效土地使用权范围外建筑补助费60147元以及提前搬迁奖励费10万元应由徐荷娜享有另酌定徐荷娜享有XX号资产价值补偿1655185元、临时安置费补偿697600元、平房补助费补偿81760元，以上共计2680042元。

因XX号资产征收补偿利益由中建投公司取得，故亦应由中建投公司向徐荷娜履行相应给付义务。

一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条之规定，判决：一、中国建银投资有限责任公司于判决生效后30日内给付徐荷娜征收补偿利益2680042元；二、驳回徐荷娜的其他诉讼请求。

二审期间，徐荷娜向本院提交了如下证据：1．固定资产交接单，证明张某是北京建投公司的经理，负责资产管理的领导；2．房屋征收处置报告，证明《意向承诺书》签署之后徐荷娜使房屋增值；3．聊天的录音及文字整理，证明给翁某130万元款项的经过，是经过北京建投公司领导同意的。中建投公司和北京建投公司认为徐荷娜提交上述证据超过了举证期限，同时认为证据1没有原件，真实性无法确认，也不认可证据2和证据3的真实性。中建投公司和北京建投公司未提交新的证据。本院认为，徐荷娜提交的证据1-2没有原件，真实性无法确认，本院不予采信；证据3与本案争议焦点之间无必然关联，本院不予采信。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，根据各方当事人诉辩主张，本案的争议焦点在于徐荷娜和北京建投公司是否存在事实租赁关系，徐荷娜对XX号资产是否进行过改造装修，徐荷娜是否有权获得相应的拆迁补偿利益。

中建投公司和北京建投公司上诉称徐荷娜和北京建投公司之间不存在事实租赁关系，对此，本院认为，北京建投公司和徐荷娜签订了《承租意向书》，明确了徐荷娜与北京建投公司建立租赁关系的意向以及租赁标的XX号资产情况，徐荷娜一直占有使用XX号资产，北京建投公司未提出过异议，亦未主张过相应租金且要求其腾退。本院作出的（2020）京01民终1537号民事判决书亦写明徐荷娜将XX号资产转租给了案外人，从而可以证明徐荷娜与北京建投公司形成了租赁关系，徐荷娜是XX号资产的承租人。因此，徐荷娜和北京建投公司之间已经形成了事实的租赁关系。故中建投公司和北京建投公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。

中建投公司和北京建投公司上诉称徐荷娜未对XX号资产进行较多装修改造，对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐荷娜在一审期间提交的证人证言可以相互印证其在XX号资产上进行了相应翻扩建及装修行为，结合中财宝信（北京）房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告，其中载明了当时涉案房屋的具体装修情况，可以证明徐荷娜对XX号资产进行了装修改造。故中建投公司和北京建投公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。

中建投公司和北京建投公司上诉称徐荷娜无权主张征收补偿利益，对此，本院认为，徐荷娜与北京建投公司形成了事实租赁关系，事实上也占有使用了XX号资产，并对XX号资产进行了相应改造装修使其保值增值；为了促使次承租人如期腾退，案外人陶某代表徐荷娜向次承租人支付了相应款项，本院亦作出（2020）京01民终1537号判决书，判决案外人陶某支付翁某、陶某拆迁补偿款1180800元及利息。因此，徐荷娜主张相应的征收补偿利益具有事实和法律依据，中建投公司和北京建投公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。

关于具体的征收补偿利益数额，一审法院在综合考量了徐荷娜的装修改造行为对涉案资产的保值增值、评估报告结果、促成次承租人如期腾退所发生的费用，以及未交纳租金等各种因素的基础上，酌定徐荷娜应享有的征收补偿利益，并无不当。

综上所述，中建投公司和北京建投公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院均不予采信；其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28240．34元，由中国建银投资有限责任公司和北京建投嘉昱资产管理有限公司各负担14120．17元。（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　郭　勇

审 判 员　　梁　睿

审 判 员　　唐述梁

二〇二一年三月二十三日

法官助理　　孙沙沙

书 记 员　　焦　淼