韩起辉等与北京神州灵山新材料有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：韩起辉，男，1973年8月13日出生。

委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。

委托诉讼代理人：费双骏，北京市亚太律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京神州灵山新材料有限公司，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村大街**院****。

法定代表人：王建才，董事长。

委托诉讼代理人：孟金龙，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈智荣，北京市京师律师事务所实习律师。

原审被告：韩起生，男，1971年11月17日出生。

原审被告：刘宏兰，女，1950年6月1日出生。

原审被告：李庆坤，男，1958年7月14日出生。

上诉人韩起辉因与被上诉人北京神州灵山新材料有限公司（以下简称神州灵山公司）、原审被告韩起生、刘宏兰、李庆坤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初4296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任，公开开庭审理了本案。上诉人韩起辉之委托诉讼代理人费双骏，被上诉人神州灵山公司之委托诉讼代理人孟金龙、陈智荣，原审被告李庆坤到庭参加诉讼，原审被告韩起生、刘宏兰提交书面意见称不参加庭审。本案现已审理终结。

韩起辉上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.神州灵山公司不应成为本案诉讼主体。神州灵山公司不是《债务转让协议》《房屋买卖合同》的合同相对方，与本案无直接利害关系。2.一审法院未对《债务转让协议》中债权债务关系进行审查。3.《房屋买卖合同》约定房屋价格远低于市场价格，显失公平。4.王建才未足额支付房款，韩起辉不认可收条的真实性。5.买受人仅享有合同债权，不认可房屋所有权直接归买受人。神州灵山公司不能在未取得房屋所有权时，要求上诉人办理过户手续。

神州灵山公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。王建才是神州灵山公司的法定代表人，其购买位于北京市门头沟区903号房屋（以下简称903号房屋）是执行公司事务。神州灵山公司就903号房屋支付的价款符合市场价格。

李庆坤辩称，韩云海借了李庆坤和其他人的钱，韩起生是在韩云海授意下打的条。

刘宏兰提交书面意见辩称，同意韩起辉的上诉请求和理由。

韩起生提交书面意见辩称，同意韩起辉的上诉请求和理由。

神州灵山公司向一审法院起诉请求：1.判令刘宏兰继续履行签订的房屋买卖合同义务，尽快将房屋过户给北京神州灵山新材料有限公司；2.判令韩起生、李庆坤、韩起辉协助履行房屋过户义务。

一审法院认定事实：韩云海与刘宏兰系夫妻，二人育有韩某、韩起生、韩起辉三个子女。韩云海于2017年2月4日去世。

2014年5月5日，韩云海与北京金泰房地产开发有限责任公司签署《北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同》一份，约定韩云海购买北京金泰房地产开发有限责任公司在门头沟区建设的工矿棚户区改造腾退安置住房，即903号房屋。

2014年12月19日，王建才、韩云海等签署房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲乙双方自愿达成如下协议：一、乙方将自己所属的、坐落在北京市门头沟区**两居室楼房**卖给甲方，甲方同意接受；二、购房款950000元，扣除乙方欠款121453.62元后，甲方实际支付乙方828546.38元。于2014年12月19日前一次性付清；三、履行方式为甲乙双方共同指定中介人李庆坤为房款代收人。甲方将应付款项汇入李庆坤指定的开户银行和账号内；四、关于过户问题，乙方承诺此房无产权纠纷，无抵押。待将来具备过户条件时，由李庆坤、韩起生二人召集、协调，乙方及其配偶子女到房屋管理部门办理权属变更登记手续（税费由甲方负担）。甲方配合。五、乙方于2014年12月19日前将楼房钥匙及其他相关手续交给甲方。六、交易之前，双方曾看过房。对房屋现状和价款各方均认可。……九、因此房产的取得时间是在乙方的婚姻关系存续期间，故乙方之妻刘宏兰对甲乙双方的房屋买卖行为表示认可和同意。”合同落款甲方处有王建才签字，乙方有韩云海、刘宏兰签字，担保人处有韩起生、李庆坤的签字。

2014年12月19日，（甲方）王建才与（乙方）韩起生、丙方（韩云海）签署《债务转让协议》一份，载明：“乙方因经济困难，欠甲方借款、车款及保险费等共计130343.82元。现经三方友好协商，自愿达成债务转让协议如下：一、自2014年12月19日起，乙方将121453.62元债务转让给丙方。二、自即日起，甲乙双方的债权债务关系消灭。甲方与丙方形成新的债权债务关系。三、甲方对乙、丙双方的债务转让行为表示同意和认可。”关于上述121453.62元债务，即王建才、韩云海等签署房屋买卖合同第二项中扣除的款项。

合同签订后，神州灵山公司分多次向韩云海支付了房款。2017年3月30日，韩起生出具收条一份，载明：“今有收到由李庆坤交来王建才购韩云海杨坨两居室楼房款828546.38元，已全部收齐。待房产证下来协助王建才过户。收款人：韩起生，2017年3月30日。”对于上述房款支付情况，韩起辉认为，神州灵山公司没有付清全部房款；韩起生表示，收条系其本人出具，因父亲韩云海当时在输液，没法签字，便告诉韩起生房款已经收齐，让韩起生写收条；李庆坤称，其是中间人，房款基本上都是其与韩云海交接，上述收条就是收齐房款后，韩起生向其出具的；刘宏兰表示，房屋买卖都是韩云海做主，其不清楚具体情况。

2019年2月1日，北京市华夏公证处出具（2019）京华夏内民证字第78号《公证书》一份，载明：“申请人刘宏兰、韩某、韩起生、韩起辉因继承被继承人韩云海的遗产，于二〇一九年一月十五日向本处申请办理继承权公证……本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人韩云海于二〇一七年二月四日死亡。二、继承人刘宏兰、韩某、韩起生、韩起辉向本处申请继承被继承人韩云海生前与其妻子刘宏兰的夫妻共同财产，包括：房产：坐：坐落在北京市门头沟区国有工矿棚户区改造定向安置房项目**终以公安局行政管理部门审核的房号为准）楼房壹套（暂无房屋所有权证，详见北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同）。三、据被继承人韩云海的继承人刘宏兰、韩某、韩起生、韩起辉称，被继承人韩云海生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人韩云海的配偶刘宏兰，子女韩某、韩起生、韩起辉。韩云海的父母均先于其死亡。五、现韩起辉要求继承韩云海的上述遗产，刘宏兰、韩某、韩起生表示自愿放弃对韩云海上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者韩云海的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因韩云海的父母均先于其死亡，又因刘宏兰、韩某、韩起生表示自愿放弃对韩云海上述遗产的继承权，因此兹证明被继承人韩云海的上述遗产由韩起辉继承。”经一审法院询问韩某，其表示认可（2019）京华夏内民证字第78号《公证书》的真实性，其已放弃主张有关903号房屋的权益，也不再参与本案涉及的纠纷。

903号房屋后办理了房产登记，（2019）门不动产权第xx号不动产权证书载明：“坐落：门头沟区903；权利人：刘宏兰、韩起辉；共有情况：按份共有。”903号房屋目前由神州灵山公司占有使用。

关于韩云海、刘宏兰、韩起生三人的残疾情况，刘宏兰、韩起生提交残疾证，并当庭陈述称：韩云海眼睛有残疾，刘宏兰腰部有残疾，韩起生存在多重残疾（言语残疾、肢体残疾）。对上述情况，一审法院亦向北京市门头沟区残疾人联合会进行了核实，即韩云海患视力残疾，刘宏兰患肢体残疾，韩起生患言语残疾和肢体残疾。

另，在本案审理过程中，神州灵山公司向一审法院提出财产保全申请，申请查封了北京市门头沟区903房屋，并交纳保全费5000元。

一审法院认为，本案的争议焦点在于903号房屋买卖合同的效力。对此，刘宏兰、韩起辉称刘宏兰、韩云海、韩起生存在残疾，系限制民事行为能力人，根据刘宏兰、韩起辉当庭陈述的残疾情况及一审法院核实的情况，刘宏兰、韩云海、韩起生虽存在视力残疾、肢体残疾或言语残疾，但不存在智力障碍等影响行为能力的情况，因此，一审法院对刘宏兰、韩起辉上述意见不予采纳。

关于韩起辉认为903号房屋出售价格过低的意见，其未提供证据证明2014年该房屋出售价格明显过低，故一审法院对上述意见不予采纳。

关于神州灵山公司已经支付韩云海828546.38元房款的事实，有收条佐证，一审法院予以认定。关于韩起辉不认可以债务121453.62元抵扣房款的意见，一审法院认为，王建才、韩起生、韩云海三方签署的《债务转让协议》合法有效，可以证明韩云海自愿承担韩起生与神州灵山公司之间的债务，并以此债务折抵部分房款，故一审法院对韩起辉该意见不予采纳。

综上，一审法院认定，本案涉及的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩云海现已去世，其继承人应继续履行合同义务，因韩起生、韩某已经在公证时放弃了对房屋的相关权利，因此，韩起辉应承担协助神州灵山公司过户的义务。另，903号房屋现登记在刘宏兰与韩起辉名下，为二人共有，故刘宏兰也应承担协助过户义务。虽房屋买卖合同约定李庆坤、韩起生应召集、协调韩云海的配偶子女协助神州灵山公司办理过户手续，但根据权利义务相一致原则，二人对903号房屋并不享有权利，则不应承担协助过户的义务。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘宏兰、韩起辉于本判决生效之日起15日内协助北京神州灵山新材料有限公司将位于北京市门头沟区903号房屋过户至该公司名下。二、驳回北京神州灵山新材料有限公司其他诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审期间，李庆坤提交韩云海书写的字据照片，用于证明房款已经给清。神州灵山公司认可该证据，但韩起辉对该证据的真实性及证明目的均不认可，认为不属于新证据。神州灵山公司提供借据，用于证明韩起生借款的事实；提供委托书，用于证明王建才系受公司委托购买903号房屋，韩起辉对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。神州灵山公司提供其公司名称变更的查询打印件，韩起辉对该证据的真实性认可。李庆坤对神州灵山公司提供的证据均予以认可。

本院认为，神州灵山公司主张其是房屋买卖合同的当事人，王建才对此不持异议，认为其系以神州灵山公司的法定代表人身份购买903号房屋，考虑用于抵扣房款的借款的出借人亦是神州灵山公司，故神州灵山公司有权作为房屋买卖合同的买受人向韩起辉等人主张权利。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。韩起辉主张903号房屋的购买价格远低于市场价，但并未就此提供证据证明，本院对其主张不予采信。903号房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。神州灵山公司提供的收条以及李庆坤的当庭陈述均可证明神州灵山公司已经支付全部购房款，韩起辉主张房款未足额支付，但并未就此提供相应证据证明，本院对其主张不予采信。现神州灵山公司要求韩起辉、刘宏兰履行其合同义务，将903号房屋过户至神州灵山公司名下于法有据，一审法院支持其该项诉讼请求正确，本院对此予以确认。

综上所述，韩起辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由韩起辉负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　刘国俊

二〇二一年三月二十六日

法官助理　黄旭宁

书 记 员　明　玥