胡红与北京天台山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：胡红，女，1957年12月4日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：贺西泉（胡红之夫）,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：李响，北京中昂律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。

法定代表人：刘美玲，总经理。

委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。

上诉人胡红因与被上诉人北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员辛荣独任审理，于2021年3月8日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

胡红上诉请求：撤销一审判决，改判胡红与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）第二十二条第（二）款第2项第（1）小项中逾期办理房屋权属转移登记违约金的标准由“万分之零点壹”变更为“万分之壹”，改判天台山公司按日万分之一的标准向胡红支付违约金771444元，或将本案发回重审。事实和理由：1.《预售合同》是在《北京市商品房预售合同（住宅类）（草稿）》（以下简称《预售合同（草稿）》）的基础上签订的，《预售合同（草稿）》与《预售合同》具有同等法律效力，是卖方要约的一部分，是《预售合同》的附属内容；2.《预售合同》对《预售合同（草稿）》的内容进行了修改，天台山公司对违约条款未尽到提示说明义务，存在故意隐瞒和欺诈，该格式条款应为无效；3.胡红在双方《预售合同》签订之前就已付款，系依据《预售合同（草稿）》履行义务，一审法院否认《预售合同（草稿）》的效力是错误的。

天台山公司辩称，同意一审法院判决，不同意胡红的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.《预售合同（草稿）》来源不明，天台山公司对其真实性不予认可，且该《预售合同（草稿）》仅是草稿，无当事人签字，是可以被修改的，《预售合同（草稿）》不能认定为《预售合同》的附件或者要约；2.《预售合同》违约金条款中的违约金标准是后期填写的，并非格式条款，是双方真实意思表示，因销售政策不同，故不同房屋的违约金标准有所不同，这是有生效判决支持的；3.《预售合同》中违约金计算标准部分有下划线，其表述不存在歧义，胡红的证据不能证明双方签订合同时天台山公司存在欺诈、胁迫，或合同存在显失公平的情形。

胡红向一审法院起诉请求：1.请求判令胡红与天台山公司签订的《预售合同》第二十二条第（二）款第2项第（1）小项中逾期办理房屋权属转移登记违约金的标准由“万分之零点壹”变更为“万分之壹”；2.判令天台山公司向胡红支付逾期办理房屋权属转移登记违约金771441.08元（以总房款7142973元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日起暂计算至本案起诉之时即2020年7月15日）。

一审法院认定事实：2014年7月18日，天台山公司（出卖人）与胡红（买受人）签订《预售合同》，约定胡红购买天台山公司开发出售的位于门头沟区902号房屋（以下简称902号房屋），房屋预测建筑面积192.64平方米，其中套内建筑面积159.65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32.99平方米，单价每平方米44741.45元，房屋总价7142973元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2014年1月11日前付清该商品房房款。胡红于2014年7月15日向天台山公司支付完毕所有房屋价款7142973元，天台山公司于2014年7月29日向胡红开具发票。

2015年8月2日，胡红办理房屋入住手续，向天台山公司交纳代收契税214289.19元、代办产权费500元、房屋登记费80元、印花税5元、有线电视初装费300元。

2015年11月2日，双方签订《收房补充协议》（以下简称《收房补充协议》），约定：2015年7月，胡红收到天台山公司的《收房通知书》，双方对收房标准有分歧，就相关分歧，双方进行了沟通，为有效解决分歧，双方达成本协议，天台山公司同意对胡红延期收房期间（双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日）由天台山按已付房款每日万分之一的标准向胡红支付补偿金，本协议达成后，双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于《预售合同》亦无其它争议。上述补偿金已支付。

另查，胡红曾向本院起诉要求天台山公司退还其预交的契税214289.19元、代收代办产权费500元、代收房屋登记费80元、代收印花税5元、有线电视初装费300元，并请求解除《预售合同》第十六条第（五）款第2项第（2）、（4）小项及第二十二条第（二）款第1项第（2）小项，并赔偿上述款项自2015年8月2日至实际还清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。本院于2019年2月28日作出判决如下：胡红与天台山公司签订的《预售合同》第十六条第（五）款第2项第（2）、（4）小项于2019年1月19日解除，第二十二条第（二）款第1项第（2）小项于2019年1月25日解除；天台山公司于判决生效之日起七日内返还胡红预交契税214289．19元、产权代办费500元、产权登记费80元、产权证印花税5元、有线电视初装费300元，上述共计215174.19元，并以上述款项为基数，按照中国人民银行同期存款利率，返还胡红自2015年8月2日起至实际付清之日止的利息。

截至2020年11月13日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理案涉房屋的初始登记，天台山公司认为房屋实测面积超出规划，系因胡红自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。天台山公司自认尚未出售的案涉项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。

再查，2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明：受处罚单位为天台山公司；天台山公司在门头沟区居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设；依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设；根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对天台山公司上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。天台山公司表示已经缴纳上述罚款，并表示该项目其他楼栋与A7#、A8#、A9#情形一致，也存在实测面积超出规划的情形。

2017年7月5日，北京市规划委员会门头沟分局向北京市国土资源局门头沟分局出具《关于协助对违法建设部分不予产权登记的函》，主要内容如下：在办理该项目A1#——A16#楼，总计16栋住宅楼的不动产登记手续时，对未按照《建设工程规划许可证》的许可内容进行建设的，超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模的阳台部分不予以不动产登记。

又查，胡红以邮寄方式提起本案诉讼，本院于2020年7月15日收到胡红邮寄的起诉书等诉讼材料。

庭审中，天台山公司主张，逾期办证违约金的起算点应顺延，理由为：1.根据《预售合同》附件五，房款付清时间应为2014年1月11日，胡红实际付清房款时间为2014年7月15日，迟延付款6个月，故逾期办证违约金的起算点应相应顺延6个月。2.合同约定的交房日期为2015年7月31日，因当时小区绿地尚未建好，天台山公司统一与住户签订《收房补充协议》，给住户一个月的经济补偿，胡红实际于2015年8月2日收房，天台山公司亦与其签订了《收房补充协议》，向其支付了一个月的经济补偿，双方实际上是以协议方式将交房日期推迟了一个月，故逾期办证违约金的起算点应相应顺延一个月。经询问，天台山公司不以胡红实际收房日期晚于约定交房日期2日为由主张逾期办证违约金的起算点相应顺延。

双方对是否签署过草签合同存在争议。

胡红主张，其与天台山公司于2014年1月8日在天台山公司售楼处签订了案涉房屋的草签合同，约定天台山公司的逾期办理产权证违约金标准为万分之一，并提供《预售合同（草稿）》一份。该《预售合同（草稿）》上无双方签字或盖章。经质证，天台山公司认为该《预售合同（草稿）》并非法律意义上的草签合同，仅是一份草稿，双方未签字盖章，不具备合同效力。

对于上述争议的证据和事实，本院认定如下：签署合同应当以双方签字或盖章为必要条件，胡红提交的《预售合同（草稿）》并无任何一方的签字或盖章，故该合同并未成立，不属于草签合同。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案的争议焦点在于：第一，天台山公司逾期办理产权登记是否构成违约。第二，逾期办证违约金的起算时间。第三，合同约定的逾期办证违约金标准应否变更或调整。第四，胡红的起诉是否超过诉讼时效。

关于争议焦点一，天台山公司逾期办理产权登记是否构成违约。

根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，并于房屋交付后730日内办理房屋转移登记手续。天台山公司辩称由于胡红委托第三方进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，但其未向本院提交相关证据，且案涉项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为胡红办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应当按照合同约定向胡红支付逾期办理房屋权属登记违约金。

关于争议焦点二，逾期办证违约金的起算时间。

第一，关于天台山公司所提因双方签订《收房补充协议》，逾期办证违约金应顺延一个月的答辩意见。本院认为，从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决天台山公司与购房人之间对交房标准的分歧，以天台山公司向购房人支付一个月补偿金为条件，购房人同意以房屋现状办理交房手续，该协议并未对天台山公司的交房时间作出重新约定。故天台山公司以此为由，主张逾期办证违约金的起算点顺延一个月的答辩意见，本院不予采纳。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的逾期交房补偿金的答辩意见，因该补偿金系天台山公司自愿支付，且与逾期办证违约金无关，故本院对上述答辩意见亦不予采纳。

第二，关于天台山公司所提胡红迟延支付房款，逾期办证违约金的起算点应顺延的答辩意见。本院认为，判断合同一方的行为是否违约，必然在行为发生前已经存在合同约定。本案中，双方于2015年7月18日签订《预售合同》，而胡红在2015年7月15日即已付清了全部房款，且双方在签订《预售合同》之前并未签订其他协议约定付款时间，天台山公司在《预售合同》中将付款时间提前至合同签订数月前的约定对胡红不发生法律效力，故胡红并不存在逾期付款的违约行为，对天台山公司以此为由，主张顺延逾期办证违约金起算点的答辩意见，本院不予采纳。

第三，关于天台山公司所提因胡红未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见。本院认为，胡红已经按照合同约定交纳了办证所需税费，后因天台山公司的违约行为，本院判决天台山公司返还胡红办证所需税费，且本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，胡红不存在违约行为，故对天台山公司以此为由，主张顺延逾期办证违约金起算点的答辩意见，本院不予采纳。

综上，天台山公司应自合同约定的房屋交付日期2015年7月31日起730日内为胡红办理完毕房屋权属证书，因至法庭辩论终结时，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，构成违约，故天台山公司应自2017年8月1日起向胡红支付逾期办证违约金。胡红主张逾期办证违约金暂计算至起诉之日即2020年7月15日，本院不持异议。

关于争议焦点三，合同约定的逾期办证违约金标准应否变更或调整。

胡红以天台山公司存在重大误解、显失公平、欺诈为由，要求变更合同关于逾期办证违约金的条款。对此，本院认为：

第一，关于胡红主张的重大误解问题。所谓重大误解，是指当事人因自己的过失导致对法律行为的性质、对方当事人、标的物种类、质量、规格、数量等合同内容有严重错误认识的情形。本案中，双方《预售合同》已对逾期办证违约金计算标准作出明确约定，胡红提供的《预售合同（草稿）》并无双方签字盖章，不具备法律效力，胡红并未提供证据证明其对违约金计算标准存在错误认识从而作出了错误的意思表示，故胡红主张的重大误解证据不足，本院不予采信。

第二，关于胡红主张的显失公平问题。显失公平需合同双方权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。本案中，万分之零点一是双方对于天台山公司逾期办理房产证时如何承担违约责任的约定，胡红并未提供证据证明上述约定存在双方权利义务明显失衡的情形，故胡红主张的显失公平证据不足，本院不予采信。

第三，关于胡红主张的欺诈问题。所谓欺诈，是指一方当事人以虚构事实或隐瞒真相的方式，诱使他人作出错误的意思表示的行为。本案中，胡红提供的《预售合同（草稿）》并无双方签字盖章，不具备法律效力，即使双方在协商过程中确曾有过日万分之一违约金标准的意向，但其最终标准仍取决于胡红与天台山公司的协商情况。作为不同的特定物，天台山公司与他人就同小区其他房屋约定的违约金标准如何，并不是影响案涉房屋违约金标准的基础因素，天台山公司在与胡红就案涉房屋违约金标准进行协商时，也不负有告知胡红其与他人约定的违约金标准的义务。胡红虽提供销售人员微信聊天记录证明该销售人员认为违约金标准应该都一样，但应然并不等于实然，双方协商一致并签字确认的合同才是确定双方具体权利义务并由双方遵照履行的依据。胡红主张天台山公司欺诈，证据不足，本院不予采信。

综上，胡红提供的证据并不能对抗双方签订的书面合同，胡红主张案涉合同关于逾期办证违约金标准的条款存在重大误解、显失公平、欺诈情形，要求变更合同的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。天台山公司主张合同约定的违约金标准过高，请求酌减的答辩意见，未提交证据证实，本院不予采纳。本院认定，天台山公司以全部购房款为基数，按照日万分之零点一的标准向胡红支付逾期办证违约金。

关于争议焦点四，胡红的起诉是否超过诉讼时效。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，根据《预售合同》约定，天台山公司应自合同约定的房屋交付日期2015年7月31日起730日内为胡红办理完毕房屋权属证书，即办理完毕房屋权属证书的最后期限应为2017年7月31日，故本案诉讼时效应自2017年8月1日起算。胡红于2020年7月15日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。

综上，本院确认，天台山公司按每日71.43元（总房款7142973元×0.00001）的标准，给付胡红自2017年8月1日至2020年7月15日共计1080天的逾期办证违约金77144.4元。对胡红主张金额过高部分，本院不予支持。

判决：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付胡红二○一七年八月一日起至二○二○年七月十五日的逾期办理房屋权属登记违约金77144.4元；二、驳回胡红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未提交新证据。

本院补充如下事实：《预售合同》第十二条第（一）款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第（二）款第2项第（1）小项中约定的逾期办理房屋权属转移登记违约金的标准为万分之零点壹，其中“零点壹”字样的下方划有下划线。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。

本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，胡红提供的《预售合同（草稿）》并无双方当事人的签字及盖章，对双方当事人无法律约束力。胡红上诉主张《预售合同（草稿）》是天台山公司要约的一部分，是《预售合同》的附属内容，天台山公司对此不予认可，胡红亦未提供证据证明双方同意受该《预售合同（草稿）》相关条款的约束。即使双方曾就《预售合同（草稿）》的相关违约金条款达成一致，但《预售合同》签订时间在《预售合同（草稿）》之后，亦可认定双方已经通过签订在后的《预售合同》变更了原《预售合同（草稿）》中关于违约金的约定。因此，胡红关于《预售合同（草稿）》具有法律约束力的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，胡红与天台山公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。胡红上诉主张《预售合同》关于逾期办理房屋权属转移登记违约金的约定属于格式条款，天台山公司未尽提示说明义务，该条款应为无效。但首先，胡红未提交证据证明该合同文本系由天台山公司提供的为反复使用而预先拟定的文本；其次，《预售合同》约定的逾期办理房屋权属转移登记违约金的标准为万分之零点壹，其中“零点壹”字样的下方划有下划线，可知该具体标准系可由双方当事人协商确定的，且下划线亦起到提示的作用；最后，胡红未提交证据证明该违约金标准远不能弥补其因逾期办理房屋权属转移登记而遭受的实际损失，从而导致免除天台山公司责任或排除胡红主要权利的后果。因此，胡红上诉主张《预售合同》关于逾期办理房屋权属转移登记违约金标准的条款应为无效，无事实和法律依据，本院不予支持。胡红另主张签订《预售合同》时天台山公司存在隐瞒和欺诈的情形，其存在重大误解，但合同中约定逾期办理房屋权属转移登记违约金的标准为万分之零点壹，“零点壹”字样的下方划有下划线，该条款的内容具体明确，不存在产生歧义的可能；胡红未就天台山公司的欺诈和隐瞒行为提供充分证据予以证明，且胡红作为有完全民事行为能力的自然人，应当在签字前对相关法律文本进行严格审查和确认。因此，胡红以天台山公司存在欺诈和隐瞒为由要求变更《预售合同》关于逾期办理房屋权属转移登记违约金标准的约定，事实和法律依据不足，本院不予支持。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同约定胡红未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，天台山公司应当按日计算支付全部已付款万分之零点一的违约金。现因天台山公司超出规划标准建设，导致902号房屋所在楼栋至今未能办理初始登记，胡红因此至今未能取得902号房屋的所有权证书，天台山公司应当支付违约金。关于违约金的计算标准，一审法院按照双方《预售合同》的约定，确定为每日万分之零点一是正确的，应予维持；关于违约金的起算时间，一审法院依据双方《预售合同》关于天台山公司应当在2015年7月31日前交付房屋及胡红应在交付房屋之日起730日内取得房屋所有权证书的约定，确定违约金起算时间为2017年8月1日，并无不当，双方当事人对该起算时间亦无异议，本院亦予以维持。一审法院据此判决天台山公司支付胡红2017年8月1日起至2020年7月15日的逾期办理房屋权属登记违约金77144.4元是正确的，应予维持。胡红主张应当按照日万分之一的标准计算违约金，并据此要求天台山公司支付违约金771444元，事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，胡红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11516元，由胡红负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　辛　荣

二〇二一年三月十六日

法官助理　　王湘羽

书 记 员　　舒　妍