北京门头沟龙华运输队与北京星雨恒春汽车维修有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京门头沟龙华运输队，住所地北京市门头沟区新桥南大街**。

法定代表人：张艳明，队长。

委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京星雨恒春汽车维修有限公司，，住所地北京市门头沟区斋堂镇煤窝路口北100米

法定代表人：付春燕，总经理。

委托诉讼代理人：张璋，北京市广盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈瑶，北京市广盛律师事务所律师。

上诉人北京门头沟龙华运输队（以下简称龙华运输队）因与被上诉人北京星雨恒春汽车维修有限公司（以下简称星雨恒春公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

龙华运输队上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回星雨恒春公司的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：龙华运输队同意一审判决第一项、第四项。1.一审法院认定双方存在书面租赁合同属于事实认定错误。龙华运输队的法定代表人在一审出庭时否认签订过书面的租赁协议；星雨恒春公司在一审中认可两份书面租赁协议均在星雨恒春公司处保管，没有给过龙华运输队，与常理不符；证人陈某在一审庭审中称所谓书面租赁协议是星雨恒春公司单方炮制的，并非双方协商一致；星雨恒春公司在一审时明确认可所谓书面租赁协议是其单方打印的。2.一审法院认定的租赁范围有误，属于事实认定不清。星雨恒春公司一审中陈述租赁、使用的为大车间和南车间，但事实上南车间早在2017年11月即已经被政府强制拆除，后龙华运输队将大车间前面的空院置换给星雨恒春公司使用，用于替代南车间。在双方租赁合同期间，双方达成南车间后面空地使用协议，年租金8万元；陈某还证明其他三间房屋及锅炉房的租赁事实，但一审法院未予表述。如果认定上述租赁范围，龙华运输队不仅不会返还租金，星雨恒春公司还应当向龙华运输队支付剩余租金。3.一审法院认定的经济损失有误。龙华运输队未同意星雨恒春公司新建、装修房屋，不存在按照双方过错分担扩建、造价费用的前提。南车间早在2017年即被拆除，一审判决包括南车间的装修损失，显属不当。星雨恒春公司新建和装修没有正规施工合同和合法票据，一审法院认定的造价费用没有事实依据。即使存在新建费用，因房屋被拆除时租赁期限已经经过一半，也应该考虑折旧情况。

星雨恒春公司辩称，同意一审判决，不同意龙华运输队的上诉请求和理由。1.龙华运输队上诉所称未签订书面租赁合同与事实不符。2.星雨恒春公司承租的只有租赁合同中约定的大车间及南车间，并未再口头约定承租锅炉房及空地，自2017年承租之日起至2019年星雨恒春公司支付的租金都是合同约定的40万元，龙华运输队在收取时也未对租金数额提出异议。3.星雨恒春公司在起诉时是就大车间及南车间一起主张的财产损毁、停业亏损等损失。4.星雨恒春公司在大车间一层内部搭建二层，经过龙华运输队的口头同意，龙华运输队对整个搭建过程均知情，并未制止，龙华运输队允许星雨恒春公司自建房屋。5.因龙华运输队属于村办集体所有制企业，星雨恒春公司在承租房屋时被告知是合法建筑，并且有门头沟政府安置占用土地的批复，星雨恒春公司尽到了核实义务，现因违建原因导致房屋被拆除，龙华运输队应进行赔偿。6.陈某与龙华运输队具有利害关系，证人证言的效力较低。

星雨恒春公司向一审法院起诉请求：1.龙华运输队返还星雨恒春公司2019年剩余租金231233元；2.龙华运输队承担给星雨恒春公司停业造成财产损毁、停业亏损等损失共计915724.1元。

一审法院认定事实：2017年1月1日，龙华运输队（甲方）与星雨恒春公司（乙方）签订租赁合同，合同约定，1、租赁标的：办公楼下大车间和南车间；租赁金额：每年40万元；租赁期限五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；缴费日期：每年的1月31日前交齐1年的租赁费；乙方不能拆除原有建筑的结构，如有需要，须经甲方同意，若有乙方自建的建筑，合同到期后，不得拆除归甲方所有；如遇国家或集体征占，甲方不做任何赔偿。

合同签订后，龙华运输队将租赁物交付给星雨恒春公司使用，星雨恒春公司已按双方约定的时间和数额，支付了龙华运输队2017年、2018年、2019年的租金共计120万元。

2019年6月3日，北京市门头沟区龙泉镇人民政府印发《龙泉镇限期拆除违法建设决定书》，内容为，龙华运输队位于门头沟区龙泉镇门头沟殡仪馆山上的建筑物，因无相关规划、建设手续，属于违法建设，现责令龙华运输队于2019年6月6日前自行拆除。如逾期未完成自拆，龙泉镇政府将根据相关规定对违法建设自行拆除。请当事人立即清理物品，若逾期未拆除，造成的一切损失由龙华运输队自负。

对有争议的证据，一审法院认定如下：

星雨恒春公司主张，星雨恒春公司承租涉案房屋后，新建大车间二层288平方米，并将南车间装修。星雨恒春公司提交以下证据：一、房屋原状录像，房屋拆除现场照片，证明房屋基本状况；二、大车间建设二层、南车间装修的部分材料采购、工程款等收据，收条等，证明合同签订后，经龙华运输队许可，星雨恒春公司出资修建大车间二层及南车间装修。经质证，龙华运输队对上述证据不予认可。法院认为，证据一房屋原状录像中，显示有企业名称标牌，能够证明拆迁前案涉房屋的结构、成新等基本状况。证据二收据、收条，部分有收款人签名，用途标注为车间砌门口，二层办公室打隔断，二楼卫生间防水、墙地砖，车间内刮腻子等，对上述证据的合法性、真实性、关联性予以确认；对收据、收条中无付款人名称、付款人为案外人等，无法证明与房屋建设有关，对上述证据的真实性、关联性，法院不予确认。

星雨恒春公司主张，由于无地方存放物品，导致未及时运走部分物品，造成经济损失43524.1元；但未提供相关证据；龙华运输队不予认可。

星雨恒春公司主张，因租赁场地被拆除，造成经营损失460000元，提供了营业额流水记录。经质证，龙华运输队对该项证据不予认可。法院认为，营业额流水记录系星雨恒春公司单方制作，亦无其他证据予以佐证，故对上述证据的真实性、关联性，法院不予确认。

审理中，就星雨恒春公司实际使用租赁物的截止时间问题，星雨恒春公司称，自2019年6月3日起，星雨恒春公司即未再进入租赁场地，龙华运输队主张，星雨恒春公司直到2019年12月才停止使用案涉租赁物。根据双方的当事人陈述，星雨恒春公司认可于2019年6月14日接到案涉租赁物需要拆除的通知，案涉租赁物于2019年6月28日拆除；龙华运输队认可案涉租赁物于2019年6月28日至7月1日被拆除。故法院认定，星雨恒春公司实际使用案涉租赁物至2019年6月27日。

一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《北京市城乡规划条例》规定条例所称的各项建设工程指新建、改建、扩建、翻建各类建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。龙华运输队将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给星雨恒春公司，星雨恒春公司亦未审查出租的房屋是否具有房屋所有权证或者其他合法建设手续的情况下承租房屋，双方订立的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，星雨恒春公司已交纳2019年全年的租金，但其实际使用案涉租赁物至2019年6月27日，故龙华运输队应返还星雨恒春公司多交纳的租金204931元。

对于建造房屋造价费用损失赔偿问题，因星雨恒春公司和龙华运输队对于未办理合法手续情况下出租及建设房屋均有过错，应当按照双方的过错确定赔偿损失的数额。对龙华运输队关于其没有过错不应承担赔偿责任的抗辩意见，法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。租赁合同约定，星雨恒春公司不能拆除原有建筑的结构，如有需要，须经龙华运输队同意。龙华运输队在知道星雨恒春公司新建二层、装修南车间后未在合理期限内提出异议，视为同意星雨恒春公司新建及装修。因星雨恒春公司新建及装修的房屋已经被政府拆除，法院根据房屋的建造时间、结构、材料、面积参照本地区同类房屋情况确定造价费用，由龙华运输队按照50%比例承担赔偿责任。对星雨恒春公司主张过高部分，法院不予支持。

对星雨恒春公司请求龙华运输队赔偿财产损毁、停业亏损等损失的诉讼请求，因其提供的相关证据未被确认，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十四条第（二）项之规定，判决：一、北京星雨恒春汽车维修有限公司与北京门头沟龙华运输队2017年1月1日签订的《租赁合同》无效；二、北京门头沟龙华运输队于本判决生效后7日内返还北京星雨恒春汽车维修有限公司租金204931元。三、北京门头沟龙华运输队于本判决生效后7日内赔偿北京星雨恒春汽车维修有限公司经济损失115200元；四、驳回北京星雨恒春汽车维修有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，龙华运输队现虽对双方之间是否存在书面的房屋租赁合同存在异议，但根据双方当事人在一审、二审期间的陈述可知，龙华运输队对于双方之间曾就大车间和南车间形成年租金为40万元的房屋租赁合同关系并不持异议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为认定案件事实的根据。本案中星雨恒春公司提供的租赁合同虽为复制件，但结合双方当事人在一审、二审期间的陈述以及星雨恒春公司实际支付租金的情况，一审法院认定龙华运输队（甲方）与星雨恒春公司（乙方）于2017年1月1日签订租赁合同并无不当。对于龙华运输队上诉所称双方不存在书面租赁合同一节，本院不予支持。因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方就大车间和南车间签订的租赁合同应当被认定为无效，双方对一审判决该租赁合同无效均不持异议，本院予以确认。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。星雨恒春公司已交纳2019年全年的租金，但其实际使用案涉租赁物至2019年6月27日，故一审法院认定龙华运输队应返还星雨恒春公司多交纳的租金204931元的处理正确。龙华运输队上诉所称双方还存在南车间后面空地、三间房屋及锅炉房等部分的租赁合同关系，但其在本案中并未就此提起反诉，对龙华运输队上诉主张不应返还租金且星雨恒春公司还应向龙华运输队支付剩余租金的上诉理由，本院不予支持。

考虑到案涉租赁物已经被拆除，但星雨恒春公司提供的证据能够证明其在租赁期间进行了新建和装修，龙华运输队在对此明知的情况下并未提出异议，应当视为龙华运输队对该新建和装修行为的认可。因南车间和大车间均属于涉案租赁合同的标的物，且均已被拆除，星雨恒春公司和龙华运输队对于未办理合法手续的情况下出租及建设房屋均有过错，故一审法院根据导致合同无效的责任大小酌情判令龙华运输队承担一定的赔偿责任，并无不当。龙华运输队上诉对一审法院酌定的损失不予认可，但并未提供证据予以证明，本院对其该项上诉理由不予支持。

综上所述，龙华运输队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费15122元，由北京星雨恒春汽车维修有限公司负担10901元（已交纳），由北京门头沟龙华运输队负担4221元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费6102元，由北京门头沟龙华运输队负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　刘国俊

审 判 员　辛　荣

二〇二一年三月十七日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪