北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京永定鼎万基商贸有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府后院内****。

法定代表人：侯秉见，总经理。

委托诉讼代理人：金涛，北京市东友律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会，住，住所地北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会/div>

法定代表人：孟宪锋，主任。

上诉人（原审被告）：北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社，住，住所地北京市门头沟区永定镇万佛堂村/div>

法定代表人：孟宪锋，社长。

以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。

以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴甜甜，北京乾同律师事务所律师。

上诉人北京永定鼎万基商贸有限公司（以下简称鼎万基公司）与上诉人北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会（以下简称万佛堂村委会）、上诉人北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社（以下简称万佛堂合作社）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

鼎万基公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持鼎万基公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院酌定的停产停业综合补助比例过低，鼎万基公司是房屋实际承租人，鼎万基公司应获得停产停业补助至少不低于50%；2.工程配合奖是针对实际承租人的，鼎万基公司对拆迁腾退进行了积极配合，按照合理时间把涉案房屋腾退，鼎万基公司应该获得全部的工程配合奖。

万佛堂村委会、万佛堂合作社辩称，不同意鼎万基公司的上诉请求和理由。停产停业综合补助是给予经营的一种补偿，本次拆迁中，鼎万基公司的注册地址不在拆迁地址，拆迁补偿是针对万佛堂合作社的补偿，所以停产停业综合补助应该是给万佛堂合作社的。工程配合奖是针对房屋产权人的，房屋的产权人是万佛堂村委会的，应该给万佛堂村委会。

万佛堂村委会、万佛堂合作社上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回鼎万基公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：根据合同约定遇到拆迁是无条件腾退，所以不应该给予鼎万基公司停产停业综合补助，装修、设备及附属物价款，非住宅搬迁费。万佛堂村委会交付鼎万基公司房屋时有装修装饰，一审判决把全部的装修、设备及附属物价款都给了鼎万基公司错误，涉案院落内有一大部分建筑是签合同之后扩建的，扩建部分没有拆迁补偿。

鼎万基公司辩称,1.营业执照统一在招商引资时统一办理的，实际经营地点在租赁房屋；2.原有房屋是破损的，鼎万基公司对所有房屋进行了装修。

鼎万基公司向一审法院起诉请求：万佛堂村委会、万佛堂合作社支付北京市门头沟区永定镇万佛堂某厂北侧办公区的非住宅房屋及附属物的腾退货币补偿款2001576元（包括停产停业综合补助665130元、工程配合奖1108560元、非住宅搬迁费27714元、装修、设备及附属物价款200172元）。

一审法院认定事实：2012年10月10日，万佛堂村委会（出租方、甲方）与鼎万基公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于门头沟区永定镇万佛堂村某厂北侧办公区破损房屋租赁给乙方使用。租赁房屋面积约1000平方米（肆拾间平房）。房屋租赁经营期限为五年，自2012年10月20日至2017年10月19日。甲方将现有的约1000平方米的房屋设施，在合同有效期内，由乙方修缮使用并加以维护；待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所租赁的房屋一并归还给甲方……本合同履行期间，如遇国家建设需要，政府拆迁征地需要，企业商业开发征地需要及甲方自身开发征地等原因需征用该租赁房屋时，乙方应在接到甲方通知后积极配合腾退租赁房屋，双方自愿解除本合同。乙方因履行本合同对甲方原有房屋所修缮、改建的房屋，在本合同解除和终止后，乙方不得自行拆除，应连同租赁房屋无偿交还甲方。

2017年8月19日，案外人北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿地产开发公司）张贴了《致永定镇3751项目被腾退人的一封信》，载明腾退奖励期为2017年8月20日至2017年9月28日。

2017年12月11日，鼎万基公司支付租金5000元，收据载明的租金支付期间为2016年11月至2017年4月。

2019年8月16日，万佛堂合作社与案外人永鸿地产开发公司签订《非住宅房屋腾退货币补偿协议》，约定：被腾退房屋总建筑面积554.28平方米，一次性停产停业综合补助665130元、非住宅搬迁费27714元、工程配合奖1108560元、装修、设备及附属物价款200172元。

双方当事人均确认，上述被认定的腾退面积均为双方签订的租赁合同约定的承租范围。

另查，鼎万基公司的工商档案显示，其注册地址为北京市门头沟区永定镇政府后院内二排108室，实际经营地址为北京市门头沟区永定镇政府万佛堂。万佛堂合作社的税务登记证书显示发证日期为2011年7月20日，扣缴义务为代扣代缴个人所得税。

审理中，法院依法调取涉案房屋的拆迁档案。档案中的营业面积确认单载明：经实地踏勘，位于门头沟区永定镇万佛堂某厂北侧办公区的万佛堂合作社的实际经营面积为443.42平方米。后附万佛堂合作社的北京市农村合作经济组织登记证书。

根据《门头沟区永定镇3751地块棚户区改造及环境整治项目腾退补偿安置方案》（以下简称《腾退补偿安置方案》），非住宅房屋及地上物的被腾退人为腾退范围内地上建筑物的合法所有权人或土地承租人。领取停产停业综合补助需同时具备以下条件：被腾退房屋被认定为非住宅；被腾退人持有租赁协议且协议在有效期内；有营业执照，营业执照表明的经营地址与被腾退房屋相一致；被腾退房屋实际用于经营；已办理税务登记并能出具纳税凭证。搬迁费按被腾退房屋被认定的建筑面积给予50元/平方米。工程配合奖的给付条件为在腾退奖励期内签订《非住宅房屋腾退补偿协议》且搬迁腾空房屋并上交相关权属证明。

万佛堂合作社领取了北京市门头沟区永定镇万佛堂某厂北侧办公区的非住宅房屋及附属物的腾退货币补偿款。

一审法院认为，房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人之间合理分配。本案中，万佛堂村委会与鼎万基公司签订的租赁合同未对停产停业损失作出明确约定。考虑到万佛堂合作社、鼎万基公司均持有以被拆迁房屋所在地为经营场所的营业执照，且拆迁时鼎万基公司的租赁期限临近届满，法院综合考量被拆迁房屋的剩余租期及拆迁给承租人造成的损失等客观情况，酌情确定出租方万佛堂村委会、万佛堂合作社权利义务分得70%，承租方鼎万基公司分得30%的停产停业综合补助费。关于非住宅搬迁费，根据腾退政策，结合庭审中的当事人的陈述，鼎万基公司配合完成了涉案房屋的腾退，此部分补偿应由鼎万基公司取得。关于装修、设备及附属物补偿款，万佛堂村委会、万佛堂合作社表示不清楚鼎万基公司是否对涉案房屋进行过添附、装修，但结合涉案房屋腾退前一直由鼎万基公司占有使用的事实，以及双方签订的租赁合同对租赁房屋“破损房屋”的状况描述，鼎万基公司主张对涉案房屋进行了装修的陈述，法院予以采信，此部分补偿应由鼎万基公司取得。关于工程配合奖，法院综合考虑腾退政策的制定目的、督促意义，以及双方签订的租赁协议中的相关约定，确定此部分奖项应由房屋产权人取得，鼎万基公司的此项诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于返还义务主体，鼎万基公司虽与万佛堂合作社之间不存在合同关系，但万佛堂合作社认可代表万佛堂村委会处理所有经济方面的事务，故鼎万基公司要求万佛堂村委会、万佛堂合作社权利义务承担连带返还义务，存在事实依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会、北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社于本判决生效之日起七日内给付北京永定鼎万基商贸有限公司停产停业综合补助199539元、非住宅搬迁费27714元、装修、设备及附属物价款200172元；二、驳回北京永定鼎万基商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，万佛堂村委会与鼎万基公司于2012年10月10日签订时《租赁合同》时，租赁房屋为破损状态，鼎万基公司承租房屋后对房屋进行了装修，并在此实际经营。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。万佛堂村委会与鼎万基公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方基于《租赁合同》享有的权利受法律保护。在双方履行《租赁合同》临近期满时，租赁房屋所在地块遇棚户区改造及环境整治，并由万佛堂合作社签订《非住宅房屋腾退货币补偿协议》，获得了相应补偿款，鼎万基公司有权要求分割。《租赁合同》约定如遇国家建设、政府拆迁征地等原因需征用租赁房屋时，鼎万基公司应在接到万佛堂村委会通知后积极配合腾退租赁房屋，双方自愿解除本合同。该约定仅明确了遇拆迁征用时，合同解除，鼎万基公司应积极配合，并不是对如何分割拆迁补偿的约定，故万佛堂村委会、万佛堂合作社有关因合同约定遇拆迁无条件腾退所以不应给予鼎万基公司任何补偿的主张，没有事实根据，本院不予采信。关于停产停业综合补助，虽然鼎万基公司在租赁房屋实际经营，但因拆迁时，租赁期限已经临近期满，一审法院酌情确定鼎万基公司获得30%的停产停业综合补助妥当，本院予以确认。关于非住宅搬迁费，因是对实际房屋使用人的补助，一审法院认定由鼎万基公司享有正确，本院予以确认。因鼎万基公司在使用租赁房屋前已经对破损的房屋进行了装修，装修、设备及附属物补偿款应当由鼎万基公司享有，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于工程配合奖，根据《腾退补偿安置方案》中对于集体土地非住宅房屋及地上物补偿有关“工程配合奖”给付条件的规定，满足在腾退奖励期内签订《非住宅房屋腾退补偿协议》、搬迁腾空房屋、上交相关权属证明3个条件的，可获得工程配合奖，而上述3个条件中搬迁腾空房屋的实现与鼎万基公司的积极配合密不可分，故本院酌情确定鼎万基公司可分得20%的工程配合奖。一审法院认定工程配合奖全部归产权人，依据不足，本院予以纠正。虽然万佛堂合作社与鼎万基公司没有合同关系，但万佛堂合作社签订了《非住宅房屋腾退货币补偿协议》，并获得了相应补偿款，故万佛堂合作社与万佛堂村委会应当共同承担对鼎万基公司各项补偿款的给付义务，一审法院判决万佛堂合作社与万佛堂村委会共同给付鼎万基公司补偿款正确，本院予以确认。

综上所述，鼎万基公司的部分上诉请求成立，应予支持，其他部分不能成立应予驳回，万佛堂村委会、万佛堂合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初566号民事判决第二项；

二、变更北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初566号民事判决第一项为：北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会、北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社于本判决生效之日起七日内给付北京永定鼎万基商贸有限公司停产停业综合补助199539元、非住宅搬迁费27714元、装修、设备及附属物价款200172元、工程配合奖221712元；

三、驳回北京永定鼎万基商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费22813元，北京永定鼎万基商贸有限公司负担15695元（已交纳）；由北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会、北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社负担7118元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费26678元，北京永定鼎万基商贸有限公司负担16293元（已交纳）；北京市门头沟区永定镇万佛堂村村民委员会、北京市门头沟区永定镇万佛堂村股份经济合作社负担10385元（已交纳7711元，余款2674元于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月三十一日

法官助理　李昊婷

书 记 员　李佳星