于连芳等与张铭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：于连芳，男，1945年10月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张铭，女，1987年6月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。

原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。

法定代表人：李峰岩，总经理。

委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法务。

上诉人于连芳因与被上诉人张铭、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初25198号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员范磊独任审理。本院于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人于连芳及其委托诉讼代理人吴**志、被上诉人张铭之委托诉讼代理人朱燕、链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

于连芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张铭的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。张铭电话告知于连芳因信用卡只能用于消费不能用于贷款买房故请于连芳退还其支付的定金，在于连芳退还张铭定金时双方已经对解除合同达成合意。后于连芳给中介打电话说因为于连芳房子的户口可以迁出，故欲涨价至355万元，让中介问张铭是否同意，中介打电话说张铭买不起了，所以于连芳又退了20万给张铭，因此，于连芳现在不欠张铭钱。2.一审法院开庭时没有进行举证质证和法庭辩论，违反了法定程序。

张铭辩称，同意一审判决，不同意于连芳的上诉请求和理由。

链家公司述称，同意一审判决，不同意于连芳的上诉请求和理由。

张铭向一审法院起诉请求：1.于连芳承担定金罚则双倍返还定金，即支付于连芳定金20万，因为之前已经把定金还给我们了，所以现在只主张20万元；2.解除张铭与于连芳及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》。

一审法院认定事实：2019年11月21日，张铭与于连芳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张铭向于连芳购买涉案房屋，房屋总价款318万元，定金20万元。同日，张铭、于连芳与链家公司签订《补充协议》，对房屋交易具体事宜作出约定。2019年11月28日前，张铭向于连芳共支付20万元定金（其中8万元通过招商银行信用卡支付）。2019年12月13日，张铭、于连芳与链家公司签订《变更协议书》，约定张铭应于2020年1月24日前将第一笔首付款296万元支付给于连芳。12月26日，张铭给于连芳打电话，称因招商银行信用卡只能用于消费，不能用于支付买房定金，故让于连芳将定金退到招商银行卡内。同日，于连芳将20万元定金汇入张铭招商银行信用卡内。同日约一小时后，张铭将20万元及50元汇入于连芳银行卡内，张铭称该20万元系定金，50元系之前让于连芳将20万元定金打入招行信用卡的手续费；于连芳称该20万元并非定金，而是购房款。2020年1月10日，于连芳给链家公司打电话，称其房屋户口可以迁出，房价要求涨到355万元，让链家公司问张铭是否同意。于连芳称之后链家公司在1月13日电话告知其张铭买不起房了，故2020年1月13日，于连芳将20万元汇入张铭银行卡，并附言“退购房款”。链家公司称没有打电话给于连芳告知其张铭买不起房了，在1月十几号于连芳给链家公司打电话说房子不卖了。

张铭提交2020年5月25日与于连芳电话记录，根据录音内容，张“嗯，中介跟我说了，就说这房子不打算卖了”，于“嗯，对对对”，张“你是着急要卖啊还是怎么着，如果挂着网签呢你也卖不了”，于“我根本就不卖了”“我现在不卖了，我就租吧，不卖了”“你关键是你的钱没用到我的账上，你的钱没用受损失知道吧，你说我这个违约我承认，但是你这个钱你没受损失，看法院怎么判”。于连芳不认可录音为自己的声音，经法院释明，于连芳称不申请对录音真实性进行鉴定。

庭审中，于连芳称如果张铭愿意以355万元的价格买房，那么于连芳同意将房屋卖给张铭，现在不同意以318万元的价格出售房屋。

一审法院认为，张铭、于连芳与链家公司自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》，上述合同并未违反国家效力性、强制性法律规定，各方均应遵守执行。现张铭要求解除上述合同，于连芳、链家公司均同意解除，法院不持异议。根据本院查明的事实可以确认，张铭将20万元定金支付给于连芳后，因招商银行信用卡政策原因，张铭让于连芳将20万元定金退回张铭招行信用卡中，并于当日即向于连芳继续支付20万元，就该20万元的性质，张铭称系定金，于连芳称系购房款，结合双方陈述及证据，首先，张铭让于连芳从其卡中退回20万元定金系基于招商银行信用卡政策原因，而非不愿意履行合同欲要回定金的意思表示；其次，张铭于于连芳退回定金后同日即又支付等额的20万元；再次，双方约定第一笔首付款296万元支付时间为2020年1月24日前，而12月26日当天并未到应支付首付款时间，故法院依法采信张铭的主张，确定该20万元为定金，于连芳收受定金后，理应遵守双方合同约定及定金罚则的规定。按照法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据法院查明的情况，可以确认于连芳收受定金后欲擅自上涨房价，故而将20万元定金退回张铭，致使双方合同不能继续履行，于连芳的行为显属违约，张铭有权依据定金罚则的规定，要求于连芳向其支付20万元。张铭要求于连芳承担保函费用，该费用并非诉讼所必须支出的费用，法院依法不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，法院判决：一、解除张铭与于连芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并解除张铭、于连芳与北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》《变更协议书》；二、于连芳于本判决生效之日起七日内向张铭支付20万元；三、驳回张铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，于连芳提交新证据：血透中心诊断证明书，用以证明于连芳身患重疾，经济困难。张铭对该诊断证明书的真实性认可，关联性、证明目的不予认可。链家公司对该诊断证明书的真实性认可，对证据不发表意见。本院认为上述证据与本案无关，本院对此不予采信。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张铭、于连芳与链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同约定履行义务。一审中，张铭主张解除合同，于连芳、链家公司均同意解除，故一审法院判决解除张铭与于连芳之间的《北京市存量房屋买卖合同》及张铭、于连芳与链家公司之间的《补充协议》《变更协议书》并无不当，本院予以确认。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张铭与于连芳之间的争议焦点在于2019年12月26日张铭向于连芳支付的20万元款项的性质。对此，张铭主张该20万元系定金，于连芳主张系购房款，根据一审查明的事实，张铭向于连芳支付该20万元的背景系张铭致电告知于连芳其先前使用信用卡支付的20万元定金因银行政策原因需退回，在于连芳退还20万元后的较短时间内张铭即使用其他付款方式将20万元汇入于连芳银行卡中。于连芳虽主张该20万元系购房款，但当时并未到双方约定的支付首付款的时间，故对其主张本院难以采信。本院认为张铭对该20万元的性质的解释更为合理，一审法院认定该20万元系定金正确，本院予以确认。于连芳在收受定金后因房屋户口原因欲上涨房价，故将20万元定金退还给张铭，致使双方之间的合同无法继续履行，其上述行为构成违约，应当适用定金罚则。张铭要求于连芳向其支付20万元，于法有据，一审法院对此予以支持并无不当，本院予以确认。需要说明的是，合同解除与合同解除的后果并非同一问题，于连芳主张合同一旦解除就不再涉及赔偿问题，于法无据，应不予采信。

于连芳主张一审开庭时未进行举证质证、法庭辩论，经审查，一审程序符合法律规定，于连芳的该项上诉理由不能成立，应不予支持。

综上所述，于连芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由于连芳负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　范　磊

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　付雅卓

书 记 员　　李佳星