简某1等与张云霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：简某1，男，1970年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：朱武平，北京璐祥民嘉律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：简某2，女，1963年11月23日出生，汉族，住北京市海淀区。

被上诉人（原审原告）：张云霞，女，1954年9月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：李强，北京理瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：樊伟，北京理瀚律师事务所律师。

上诉人简某1、上诉人简某2因与被上诉人张云霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

简某1、简某2上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回张云霞一审全部诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1.涉案合同并未约定过户时限，我方并不存在违约；2.即使我方违约，一审判决赔偿的数额也远高于双方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，一审判决的数额显属不当；3.一审认定的张云霞存在的损失与事实不符，张云霞的可得利益应以房屋现值扣除购房成本和套现成本来确定。

张云霞辩称，同意一审法院判决。

张云霞向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令简某1、简某2向我返还购房款210万元；3.判令简某1、简某2赔偿房屋差价432.6万元；4.判令简某1、简某2赔偿房屋装修折价损失10万元；5.判令简某1、简某2赔偿我购买同类型房屋支付的中介费用16.23万元；6.判令简某1、简某2支付自判决生效之日至实际支付之日止的上述款项同期利息（按照银行间同业拆借利息计算）；7.诉讼费由简某1、简某2承担。

一审法院认定事实：2012年11月2日，简某1、简某2（甲方、卖方）与张云霞（乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落在北京市海淀区101室（以下简称101室）房屋出售给乙方，房屋总价款210万元，双方在签订本合同时，支付定金10万元，待房产证下发时，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，房产过户到乙方名下。合同签订当日，张云霞向简某1支付定金10万元。2013年4月之前，张云霞分次向简某1、简某2支付了全部购房款。简某1、简某2在张云霞支付部分购房款项后，于2012年12月将101室房屋交付给张云霞。张云霞收房后将101室房屋进行装修，并于2013年4月入住。现101室房屋实际登记地址为北京市海淀区101室。

此后，张云霞与简某1、简某2因房屋过户问题产生纠纷。2018年，张云霞向一审法院提起诉讼，要求简某1、简某2继续履行合同，简某3、简某4等人配合办理101室房屋所有权登记手续。经一审法院审理查明：101号房屋是杨某与北京颐泉房地产开发有限公司签订《北坞村腾退补偿安置协议书》置换、购买的安置房。杨某系被腾退人，简某1、简某2、周某为共居人。杨某系简某1、简某2、简某3、简某4、简某5之母，杨某于2010年11月去世。双方均认可房屋买卖合同中约定的北京市海淀区102室房屋系书写错误，出售的房屋实为101室房屋。2018年7月12日，法院作出（2018）京0108民初7481号民事判决，判决一、张云霞、简某1、简某2继续履行于2012年11月2日签订的《房屋买卖合同》；二、简某1、简某2、简某3、简某4、简某5、周某、北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后10日内协助张云霞将位于北京市海淀区101号房屋办理所有权登记手续，登记至张云霞名下，所需费用由张云霞自行负担。宣判后，简某3不服，提起上诉。2018年9月26日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终7197号民事判决书，认定：简某1、简某2与张云霞于2012年11月2日签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行己方义务。张云霞已经支付了全部购房款并入住诉争房屋，但诉争房屋尚未过户至张云霞名下，房屋买卖合同尚未履行完毕，张云霞尚未取得诉争房屋所有权。由于诉争房屋系杨某原来的房屋拆迁安置而来，后杨某去世，诉争房屋的权属必然涉及杨某的财产继承问题。简某1、简某2在未取得杨某其他继承人同意的情况下，将诉争房屋出售给张云霞，构成无权处分。在无权处分的情形下，房屋的善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件，现房屋尚未过户至张云霞名下，不构成善意取得房屋所有权的条件。对于房屋买卖合同是否能够继续履行的问题，杨某的继承人表示不同意出售诉争房屋，导致房屋买卖合同不具有继续履行的可能性，判决：撤销（2018）京0108民初7481号民事判决，驳回张云霞的诉讼请求。

诉讼中，经张云霞申请，法院委托鉴定机构分别对101室房屋现市场价值及装修现值进行鉴定。鉴定过程中，张云霞自行撤回对装修现值的鉴定申请。2020年9月3日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具《估价报告书》，载明：……二、估价对象：财产范围：101室房屋所有权及其应分摊的国有土地使用权，含室内装修，不含室内动产、债权债务等其他财产及权益……三、价值时点：价值时点为2020年8月14日……六、估价结果：……估价对象市场价值总额：6025518元；房地产单价：71613元/建筑平方米；专业意见：本次评估结果为设定估价对象为商品房条件下的市场价值，如估价对象房屋性质为按经济适用住房管理，根据北京市相关政策规定，按经济适用住房产权管理的住房上市交易时应按房屋售价的3%交纳土地出让金。根据注册房地产估价师的调查了解，目前该类房屋上市交易时均按网签价的3%交纳土地出让金。估价对象地区政府指导价约为21500元/平方米，估价对象网签价为1809010元，土地出让金为54270元。则估价对象房屋性质为按经济适用住房产权管理的市场价值为5971248元。

本案庭审中，张云霞就诉讼请求提交（2018）京01民终7197号民事判决书、《房屋买卖合同》、付款凭证、《北坞村腾退补偿安置协议书》、2019年7月8日庭审笔录、手机截图、北京颐泉房地产开发有限公司《证明》等材料予以证明。简某1、简某2对民事判决书真实性认可，对证明目的不予认可，简某1、简某2认为现在还没有履行到过户阶段，不能明确合同无法履行。对庭审笔录的真实性认可，对证明目的不予认可，称该交易不适用催告条款。对《房屋买卖合同》、付款凭证、《北坞村腾退补偿安置协议书》、手机截图的真实性认可，对证明目的不予认可。对北京颐泉房地产开发有限公司《证明》无异议，认可101室房屋目前可以办理房屋产权证。简某1就答辩意见提交2017年3月28日庭审笔录予以证明。张云霞对该笔录的真实性认可，对证明目的不予认可，否认知晓简某1、简某2的家庭情况。简某2对简某1提交的证据没有异议。经询问，张云霞明确表示，在收到简某1、简某2返还购房款及全部赔偿损失款的情况下，同意一个月内将101室房屋腾退交还给简某1、简某2。经释明，张云霞就其主张未提交其他相关证据。简某1、简某2就各自答辩意见，未提供其他相关证据。

一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张云霞与简某1、简某2于2012年11月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应遵守履行。在合同履行过程中，张云霞要求简某1等人继续履行合同并配合其办理房屋产权变更登记手续，经法院原审生效判决认定：诉争房屋系杨某原有房屋拆迁安置房屋，杨某去世后，诉争房屋的权属必然涉及杨某的财产继承问题，因杨某其他继承人不同意简某1、简某2出售101室房屋，导致房屋买卖合同不具有继续履行的可能性。本案中，简某1、简某2在合理期限内仍未协助张云霞办理101室房屋产权变更登记手续，简某1、简某2已构成根本违约，理应承担违约责任。现张云霞起诉主张解除合同，简某1、简某2退还已付购房款，请求合理，于法有据，法院予以支持。简某1、简某2辩称张云霞知晓其家中情况，张云霞亦有合同责任之抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。因简某1、简某2违约造成合同无法继续履行，现张云霞主张简某1、简某2赔偿违约损失，请求合理，但张云霞主张赔偿432.6万元，并无充分依据，故法院将依据鉴定意见及双方提交的证据酌情予以判处。简某1、简某2不同意赔偿张云霞违约损失，理由均不成立，法院不予采信。房屋买卖合同解除后，在简某1、简某2退还张云霞购房款并赔偿张云霞合理损失的情况下，张云霞应将101室房屋及时返还给简某1、简某2，具体腾退方案，法院酌情予以判处。关于张云霞起诉主张简某1、简某2赔偿装修损失10万元之请求，因鉴定机构在鉴定意见中已考虑房屋装修情况，鉴定结果中所作价款业已包含装修价值，故法院对张云霞该项请求，不予支持。关于张云霞主张简某1、简某2赔偿其购房中介费用，因相关费用并未实际发生，且该部分费用并非必然发生的损失，故法院对张云霞此项请求，不予支持。关于张云霞起诉主张简某1、简某2支付自判决生效之日至实际支付之日止相关费用的利息之请求，因该项内容涉及判决生效后的执行问题，不属于本案判决范围，故法院对张云霞此项请求，不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张云霞与简某1、简某2于二〇一二年十一月二日签订的《房屋买卖合同》。二、简某1、简某2于本判决生效后七日内返还张云霞购房款二百一十万元。三、简某1、简某2于本判决生效后七日内赔偿张云霞经济损失三百八十七万一千二百四十八元。四、张云霞于收到简某1、简某2返还购房款二百一十万元及赔偿款三百八十七万一千二百四十八元后七日内将购买的位于北京市海淀区101室房屋腾退交还简某1、简某2。五、驳回张云霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。简某1、简某2与张云霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。生效判决已经认定涉案房屋买卖合同有效但不具有继续履行的可能性，张云霞已无法取得涉案房屋的所有权，故张云霞有权要求解除合同，一审判决合同解除并无不妥，本院予以确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，简某1、简淑霞应当将收取的购房款返还张云霞，张云霞亦应及时将101室房屋返还给简某1、简某2，一审对此处理正确，本院予以确认。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于张云霞主张的房屋差价损失，涉案房屋买卖合同履行过程中，因房价上涨，张云霞不能获得房屋买卖合同的履行利益，遭受房屋差价损失，简某1、简淑霞对此应予赔偿。损害赔偿的数额受到可预见性规则的限制，可预见的内容应为可预见损害的类型而无须预见损害的程度，故对于简某1、简淑霞关于房屋差价损失数额超出其可预见程度的上诉理由，本院不予采纳。综合考虑合同的履行情况、简某1和简淑霞的过错程度、房屋上涨等因素，一审法院认定的损失数额并无明显不当，本院对此不持异议。

综上所述，简某1、简某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费53599元，由简某1、简某2负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　朱文君

审 判 员　赵　蕾

审 判 员　刘　磊

二〇二一年三月十九日

法官助理　李　正

书 记 员　杜　莹