贺良军与北京城建兴华地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：贺良军，男，1977年10月19日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：马延莹，北京市一格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任荣波，北京市一格律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京城建兴华地产有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街**。

法定代表人：武涛，董事长。

委托诉讼代理人：唐涣，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：倪荣，北京大成律师事务所律师。

上诉人贺良军因与被上诉人北京城建兴华地产有限公司（以下简称城建兴华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初22352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

贺良军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持贺良军的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院未查明城建兴华公司是否向贺良军交付卫生间和走道，实际上城建兴华公司向贺良军交付的房屋的公共部分不符合规划。贺良军并未享受《北京市商品房预售合同》中约定的关于放弃卫生间、走道使用权的优惠。2.一审法院适用法律错误。《北京市商品房预售合同》附件九“补充协议”第十三条属于无效的格式条款，改变了公摊的性质、功能，排除了贺良军的主要权利，并且违反了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》的规定，应当被认定为无效。3.一审法院程序违法，一审法院未依职权调取竣工验收手续，一审法院未追加边户业主为第三人。

城建兴华公司辩称，同意一审判决，不同意贺良军的上诉请求和理由。1.城建兴华公司向贺良军交付的房屋经过了规划验收。2.《北京市商品房预售合同》附件九“补充协议”第十三条并非无效的格式条款，该条约定有下划线标注以及贺良军本人签名，城建兴华公司已经尽到提示义务，并未排除或者限制贺良军的合同权利。《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》不属于法律和行政法规，因此不属于效力性强制性规定，不能作为认定合同效力的依据。

贺良军向一审法院起诉请求：判令城建兴华公司履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，向贺良军交付符合城建兴华公司在北京市大兴区住房和城乡建设委员会备案的规划设计图纸以及竣工验收图纸等各项文件的、位于北京市大兴区魏善庄镇**、西区AA-25地块F3其它类多功能用地项目4#办公楼的公摊部分（含卫生间、走道）。

一审法院认定事实：城建兴华公司系“兴融中心”项目的开发商。2016年5月14日，城建兴华公司（出卖人）与贺良军（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），主要内容包括：“该商品房房屋坐落为：大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块F3其它类多功能用地项目4#办公楼、商业楼611（以下简称涉案房屋）。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为9层，其中地上7层，，地下**该商品房为第一条所规定项目中的4＃办公楼、商业楼611。该商品房的用途为办公，层高为4.2米。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共65.21平方米。其中，套内面积46.9平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.31平方米。有关共同部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米32805.5元。规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。设计变更的约定：经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。交付条件：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。交接手续：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第(3)种方式处理：（3）详见补充协议约定。”

预售合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”中“4#办公楼公用建筑面积分摊部位说明”载明：项目说明：4#办公楼坐落位于大兴区魏善庄镇，其中地下2层，，地上**，项目性质为办公楼结构为钢混。大兴区魏善庄镇4#办公楼内功能区分布为：4#楼地下办公：-1层。4#楼库房：－l层。4-2#楼地下商业：-1层。4#楼商业：1层。4-2#楼地上商业：1至2层。4#楼地上库房：2层。4#楼办公：1-7层。共有部分明细：一、1＃楼办公、1#楼库房、1＃商业、1＃楼地库车位、2＃地库车位、2＃楼办公、2＃楼库房、2＃楼商业、3＃楼办公、3#楼库房、3＃楼商业、4#楼办公、4＃楼地上库房、4＃楼地下办公、4＃楼库房、4#楼商业、4－2＃楼地上商业、4－2＃楼地下商业共同分摊部位：1、C01＃汽车库－2层：报警阀室。2、C02－1＃汽车库及C02－2＃汽车库及C02－3＃汽车库－2层：报警阀室、管井1、换热站、走道1、给水机房、通信机房、中水机房、移动通信机房、有线电视机房。3、2#办公楼－1层：消防控制室。4、4＃办公楼、商业楼－1层：消防控制室。二、1＃楼地库车位、4#楼办公、4＃楼地上库房、4＃楼地下办公、4＃楼库房、4#楼商业、4－2＃楼地上商业、4－2＃楼地下商业共同分摊部位：1、4#办公楼、商业楼－1层：4＃变配电室。三、4#楼办公、4＃楼地上库房、4＃楼地下办公、4＃楼库房、4#楼商业、4－2＃楼地上商业、4－2＃楼地下商业共同分摊部分：1、－1层：强电间、弱电间。四、4#楼办公、4#楼商业共同分摊部位：1、1层：电梯间、电梯厅、管井、楼梯间、外墙一半、走道。2、2至7层：电梯间、电梯厅、管井、楼梯间、外墙一半、卫生间、走道。

预售合同附件九“补充协议”第十三条其他约定：“买受人知晓并同意将该商品房所在楼栋的露台（若有）、卫生间（部分共用部位）、、地下储藏间归设计通道与之相连的专有商品房所属的业主使用该业主享有对上述部分的独立专有使用权，买受人自愿放弃对该部分的共有权益，且出卖人已就上述情况对买受人进行了购房价款的优惠补偿，买受人确认在签署本补充协议时对上述情况明确知晓，并且不就此向出卖人提出任何异议或主张任何赔偿。享有上述部分独立专有使用权的购房人对该部分无权进行产权登记并无权就该部分取得产权证书，该购房人对其使用不可用于营利用途，不得危及建筑物及公共安全，且应自交付使用后承担其维修、维护费用，并保证无条件配合对共用设备、设施的维护、维修。”

预售合同签订后，涉案房屋于2016年12月23日完工并通过质量验收，另于2017年1月5日完成了工程竣工验收备案。期间，贺良军向城建兴华公司支付了购房款，后于2017年9月25日与城建兴华公司办理了涉案房屋交付手续，所签署的《房屋验收交接记录表》中，除记录有对客厅、阳台存在的部分异议外，贺良军未提出其他异议。

对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：

庭审中，贺良军诉请城建兴华公司交付预售合同所约定的公摊部分，其请求的基础为城建兴华公司未履行房屋交付义务，城建兴华公司则对此不予认可。其中，经法院组织双方当事人结合所提供的平面图、宣传册页图及现场照片等证据，确定该层东侧共有11户，该侧房屋两端规划设计为卫生间，而涉案房屋所在现场东侧两端并非公共卫生间，两端分别被朝向公共通道的户门所封闭。另经法院询问，贺良军现主张交付的公摊部分即指上述东侧房屋两端的卫生间及走道区域。贺良军据上述事实主张城建兴华公司存在擅自变更规划设计的情形，城建兴华公司向法院提供涉案房屋质量竣工验收记录及竣工验收备案表予以反驳，贺良军未能就其上述主张向法院提供充分证据。城建兴华公司另否认贺良军有主张交付公摊区域的权利，所依据的是上述双方预售合同补充协议其他约定相关条款内容，主张贺良军通过约定放弃了对争议部分的共有权益。贺良军对该条款内容约定事实无异议，但主张该约定违反法律规定而无效。

一审法院认为：合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，贺良军与城建兴华公司自愿签订商品房预售合同，不违背法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应遵照履行。根据合同性质及双方约定，贺良军主要负有支付购房款义务，城建兴华公司则主要负有交付符合约定房屋之义务。实际履行中，贺良军履行了支付购房款义务，城建兴华公司亦向贺良军实际交付了涉案房屋，交付时，贺良军并未就交付房屋的面积提出任何异议。庭审中，贺良军主张城建兴华公司未全面履行房屋交付义务，但根据现有证据及其陈述，可确定争议所指向的系公摊部分。根据上述公摊说明，可知涉案房屋所在的4#楼办公参与分摊部分不仅针对2-7层的卫生间、走道等，其对应权利涉及其他众多业主，没有证据证明贺良军有权独立主张交付所述卫生间、走道区域。贺良军主张城建兴华公司擅自变更了规划设计，城建兴华公司为此向法院提供了竣工验收备案文件，贺良军未能就其主张向法院提供充分证据。故现没有证据证明城建兴华公司存在未履行房屋交付义务的违约情形，贺良军要求城建兴华公司交付卫生间、走道，缺乏合同、法律依据，法院对此不予支持。根据现有证据及双方当事人陈述，双方争议的实质在于公用部分的利用问题，而城建兴华公司亦依据上述补充协议相关条款内容进行了抗辩，贺良军对于该条款内容约定事实无异议，但主张违反法律规定而无效，其亦未能就此主张向法院提供充分的法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回贺良军的全部诉讼请求。

经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案诉争的4#办公楼的公摊部分（含卫生间、走道）属于建筑物内的共有部分，不属于业主所享有的住宅、经营性用房等专有部分。城建兴华公司与贺良军签订《北京市商品房预售合同》，城建兴华公司依据该合同负有向贺良军交付合同约定的住宅、经营性用房等专有部分的义务，对于除住宅、经营性用房等专有部分之外的建筑物内的共有部分，不能直接向贺良军个人进行交付。贺良军对该共有部分所享有的权利，贺良军在其与城建兴华公司签订的《北京市商品房预售合同》附件九“补充协议”第十三条中进行了部分让渡，该条款并非无效的格式条款，也未违反法律、行政法规的强制性规定，对于贺良军主张该条款无效的上诉理由，本院不予支持。贺良军请求城建兴华公司直接向其交付4#办公楼的公摊部分（含卫生间、走道），无合同和法律依据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。经审查，一审法院不存在贺良军上诉所称的程序违法问题，本院对其该项上诉理由不予支持。

综上所述，贺良军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18647元，由贺良军负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　刘国俊

审 判 员　辛　荣

二〇二一年三月二十六日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪