王某某与聂某某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：赵力永，北京润佳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：聂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。

上诉人王某某因与被上诉人聂某某租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初64616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聂某某的全部诉讼请求。事实和理由：1.王某某与聂某某虽未直接签订书面合同，但存在转租事实，约定租赁的北京市海淀区上庄镇李家坟村的温室大棚（以下简称涉案大棚）和土地均是合法的，租赁标的不包括房屋，且转租已经权利人认可，转租合法有效，一审法院认定双方租赁关系无效是错误的；2.王某某交给聂某某的土地和大棚并不存在违法建筑，违法建筑是聂某某使用期间产生的，因聂某某未按要求自行整改，导致大棚被拆除，后果应由聂某某自行承担。

聂某某辩称，不同意王某某的上诉请求和理由。对于一审判决关于聂某某实际使用涉案大棚和院落一年多的认定不认可，但聂某某未上诉。1.王某某自上一手房东处承租涉案大棚后，在大棚外建设了一排房屋，导致涉案大棚被整体拆除，一审判决认定聂某某与王某某的转租合同无效是正确的；2.聂某某本意是从北京市海淀区上庄镇李家坟村租赁大棚，王某某交给聂某某的却是闫某1代胡某1签订的一份合同，与双方事先商议的不符，故聂某某没有接受，双方协商解除和退租金的事宜；3.涉案大棚内的违章建筑与聂某某无关，在聂某某承租之前就存在，且聂某某并未实际接收和使用涉案大棚，现租赁物灭失，聂某某没有任何过错，王某某应当全额退还租金。

聂某某向一审法院起诉请求：1.根据定金罚则判令王某某双倍返还定金34万元；2.判令王某某返还所收转让款31万元，以上两项合计65万元。

一审法院认定事实：胡某1与闫某1系夫妻。2001年，北京市西郊农场李家坟村农工商合作社（甲方）与北京市景兴旺花木经营部（乙方、法定代表人胡某1）签订《土地租赁合同》，载明就乙方承租甲方村西31亩土地事宜，9家农户转让的土地31亩，达成如下协议：甲方将位于上庄乡李家坟村村西31亩土地租给乙方使用，租期为30年。2011年1月1日，胡某1（转让方、甲方）与王某某（受让方、乙方）签订《温室大棚转让合同》，载明甲方将承包在北京市海淀区上庄镇李家坟村土地上所建的温室大棚1个，长18米、宽8米及棚前院落南长20米，北长22米，其中东长米，西长19米，面积361平方米，转让给乙方进行所用；标底金额20万元，使用期限20年，从2011年1月1日至2030年12月31日止。2015年11月，王某某与聂某某协商将上述王某某大棚转租给聂某某。2015年12月24日，王某某书写收条，内容为收到聂某某交来温室大棚转让定金17万元，余款19万元于2016年元月10日前付清，温室大棚转让金总价为36万元，在付清全款后签订转让合同一并将钥匙交付聂某某，逾期不能付款，视为放弃转让，定金不退。聂某某另提交2015年12月24日中国农业银行个人结算业务申请书，称2015年12月24日其向王某某支付定金17万元之外，还向王某某另外支付12万元，王某某对此不予认可，称中国农业银行个人结算业务申请书所涉12万元包含在定金17万元内。2016年5月4日，王某某书写收条，内容为收到聂某某温室大棚转让余款19万元，转让全款到位，合同于3日后签订。2017年8月30日，聂某某向王某某发送短信，内容为“你想啊，我一年损失36万，你想我能干嘛”。

庭审中，王某某提交胡某1（转让方、甲方）与聂某某（承受方、乙方）的《温室大棚转让合同》，内容为甲方将承包在北京市海淀区上庄镇李家坟村土地上所建的温室大棚1个，长18米、宽8米及棚前院落南长20米，北长22米，其中东长米，西长19米，面积361平方米，转让给乙方进行所用；标底金额20万元，使用期限20年，从2011年1月1日至2030年12月31日止。聂某某对上述合同上聂某某签字认可，但称王某某当时说给其运作租地一事，让其在空白合同上签字，其不认识胡某1，不认可该合同，其要求与王某某签订合同。王某某称系聂某某要求与原出租人签订合同。

庭审中，闫某1到庭作证，称承受方为聂某某的《温室大棚转让合同》中胡某1的签字为闫某1所写，胡某1于2014年已经去世；王某某称要将大棚转让给聂某某，需要闫某1与聂某某签订合同，闫某1将胡某1与王某某签订的《温室大棚转让合同》收回，代胡某1与聂某某签订了《温室大棚转让合同》，其未向聂某某收取过钱款，2015年年底王某某将大棚钥匙交给聂某某，2016年聂某某要在大棚西边开门，闫某1不同意，双方因此还发生争执。聂某某对闫某1上述证言不予认可，称王某某未将诉争大棚交付给聂某某。

2017年8月，诉争大棚被北京市海淀区上庄镇人民政府核查队拆除，经本院核实，核查队工作人员称李家坟村西大棚内建有房屋，该房屋属于违法建筑，核查队在拆除大棚内部房屋时，一并将大棚拆除，核查队现无法查找到当时的拆除资料。经本院现场勘验，李家坟村西存在大片被拆除大棚。庭审中，经本院释明，聂某某称如法院认定诉争租赁合同无效，其坚持诉讼请求；王某某称如法院认定诉争租赁合同无效，其在本案中不提出反诉。

一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，王某某与胡某1签订《温室大棚转让合同》，承租长18米、宽8米的大棚1个及棚前院落面积361平方米。后王某某将上述大棚及棚前院落转租给聂某某，由王某某向聂某某收取转租费用，双方就上述大棚及棚前院落形成租赁合同关系。聂某某称共向王某某支付48万元，但未提交充分证据证明，王某某亦不予认可，且聂某某向王某某发送短信中自述“你想啊，我一年损失36万，你想我能干嘛”，故就聂某某上述主张，本院不予采信，根据本院查明事实，本院认定聂某某共向王某某支付转租费用36万元。根据本院现场勘验情况，诉争场地存在大面积被拆除大棚，王某某及聂某某均认可本案诉争大棚被拆除，经本院向北京市海淀区上庄镇人民政府核查队核实，上述大棚被拆除原因为大棚内建有违章建筑，故王某某与聂某某就上述大棚及棚前院落的租赁合同关系应属无效。经本院释明，王某某在本案中不提出反诉，本院不持异议，王某某可就无效后果另案主张权利；2015年12月24日王某某签写收条载明“付清全款后签订转让合同，一并将钥匙交付聂某某”，2016年5月4日王某某签写收条载明“合同三日后签订”，聂某某未提交证据证明其于2016年5月4日付清全款后曾向王某某要求交付诉争大棚及场地，现聂某某称王某某未向其交付诉争大棚及场地，与常理不符，本院不予采信，聂某某承租期从2016年5月8日起算。根据本案已查明案情，诉争大棚于2018年8月被拆除，本院认定2016年5月8日至2017年7月31日期间诉争大棚及场地由聂某某使用，王某某与聂某某之间租赁关系虽被认定无效，但聂某某在上述期间实际使用诉争大棚及场地，应向王某某支付使用费，标准参照双方约定的租金标准予以确定，就剩余费用，王某某应退还聂某某。双方租赁合同被认定为无效，聂某某要求王某某双倍退还定金，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，判决：一、王某某与聂某某之间就北京市海淀区上庄镇李家坟村土地上所建的温室大棚及棚前院落形成的租赁合同关系无效；二、王某某于本判决生效后10日内退还聂某某转让费329786.92元；三、驳回聂某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，王某某提交北京市海淀区上庄镇农业综合服务中心于2020年10月22日出具的《关于上庄镇李家坟村胡家大院设施补贴的情况说明》，其中载明“海淀区上庄镇李家坟村胡家大院胡某1（李家坟村委会西）于2010年建设完成中高档日光温室11亩，并于2010年12月通过北京市设施农业建设办公室和海淀区设施农业建设办公室组织的专项验收，且验收合格”，以证明涉案大棚经镇政府合法验收，属于合法建筑。聂某某对涉案大棚为合法建筑的事实并无异议。就此本院认为，依据查明的事实，涉案大棚及院落被拆除系因院落内有违法建设的房屋，而非涉案大棚本身系违法建设，王某某提供的上述证据与本案争议的事实并无关联性。

本院补充如下事实：2020年9月22日一审庭审中，法官告知双方：“上次庭审结束后，本院数次前往北京市海淀区上庄镇人民政府查询诉争大棚拆除文件，上庄镇政府工作人员均不能明确诉争大棚拆除的相关情况，后本院前往李家屯村委会，李家屯村委会主任李某1接待承办人，称诉争大棚是由镇政府作为违建拆除的，相关文件村里不持有。本院前往诉争大棚所在地现场勘验，发现现场大棚均已被拆除，现向双方当事人出示现场勘验照片，双方当事人意见？”聂某某回答：“听清了，但我方没有去过诉争场地，也没有使用过大棚，不清楚现场情况。我方认为拆除需要拆除公告、拆除谈话记录等拆除手续文件，我方继续申请法庭调取拆除谈话记录。”王某某回答：“听清了，对照片真实性认可。现场还有没有拆除的大棚。”二审中，经询问，王某某陈述，其从胡某1处承租涉案大棚及院落时，租赁物包括大棚一个及大棚外的一排工具房；其接手涉案大棚及院落后，未进行过改动，且就是因为有一排工具房，故与聂某某约定的租金标准相对较高。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王某某与胡某1于2011年1月1日签订《温室大棚转让合同》，载明出租的标的物包括涉案大棚及棚前院落。后王某某与聂某某协商将涉案大棚及院落使用权让与聂某某，聂某某向王某某支付对价共36万元，王某某协调胡某1之妻闫某1以胡某1的名义直接与聂某某签订了《温室大棚转让合同》，涉案大棚及院落交由聂某某使用。此过程中，虽然王某某与聂某某并未签订书面合同，但王某某享有对涉案大棚及院落的使用权，其将上述使用权转让给聂某某，聂某某向王某某支付对价，闫某1亦认可未再向聂某某收取过钱款，故王某某与聂某某之间系租赁合同关系。依据本案查明的事实，王某某自认其自胡某1处承租的租赁物包括大棚一个及大棚外的一排工具房，其接手涉案大棚及院落后，未进行过改动就转租给聂某某，且因棚外有工具房而收取了较高的租金，故应当认定王某某出租给聂某某的租赁物中包括大棚及棚外工具房。因双方当事人均无法提供棚外工具房的合法建设手续，且涉案大棚现已因违章建筑问题而被整体拆除，故一审法院认定王某某与聂某某之间就涉案大棚及院落形成的租赁合同关系无效，符合法律规定，本院予以维持。王某某上诉主张租赁标的不包括房屋，与其自认不符；王某某另主张违章建筑产生于聂某某使用期间，但未就此提供证据予以证明。王某某据此上诉主张其与聂某某之间的租赁合同关系有效，事实及法律依据不足，本院不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王某某与聂某某就涉案大棚与院落形成的租赁合同关系无效，聂某某有权要求王某某返还其已经支付的转让费。一审法院依据聂某某使用涉案大棚与院落的情况，判决王某某将扣除使用费后的转让费329786.92元返还聂某某，是正确的，应予维持。聂某某虽对此有异议，但未提出上诉。王某某以双方租赁合同关系有效为由不同意返还上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10300元，由王某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　辛　荣

审 判 员　　王爱红

审 判 员　　范　磊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　王湘羽

书 记 员　　舒　妍