北京交通职业技术学院等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宗节，男，1960年10月26日出生，汉族，住安徽省安庆市。

委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京交通职业技术学院，住所地北京市昌平区邓庄村东。

法定代表人：林海波，院长。

委托诉讼代理人：高波，男，北京交通职业技术学院职员。

委托诉讼代理人：白斌，北京理真律师事务所律师。

上诉人陈宗节与上诉人北京交通职业技术学院（以下简称交通学院）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。

陈宗节上诉请求：撤销一审判决第三项，改判交通学院返还陈宗节已经交纳的承包费70万元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。合同无效的，因该合同取得的财产，应当返还。本案中，《承包经营合同》被确认无效，在此情况下，交通学院应返还陈宗节70万元承包费。陈宗节在2013年无法继续经营的情况下，已经将涉案场地返还给交通学院，因此陈宗节不应当再向交通学院支付2013年9月1日至2020年8月6日期间的占有使用费。

交通学院辩称，不同意陈宗节的上诉请求和理由。

交通学院上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回赔偿陈宗节1141807元损失的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判陈宗节按照每年40万元计算向交通学院支付2013年9月1日之后的占有使用费；3.撤销一审判决第四项，改判陈宗节赔偿交通学院物品折价及变压器损失80万元。事实和理由：1.一审法院认定陈宗节在承租土地上的建设及装饰装修设备价值过高，且根据实际情况，陈宗节的损失不应由交通学院进行赔偿。2.一审法院确认交通学院与陈宗节之间的合同无效后，在确定过错比例时未考虑陈宗节不能经营系案外人原因导致，而且合同不能履行除合同无效因素外系陈宗节的个人原因所致，应当认定陈宗节承担主要过错。3.一审法院认定2013年9月之后陈宗节仅支付承包费35万元显失公平。4.一审法院对陈宗节向交通学院支付的物品损失赔偿以及变压器损失酌定数额过低，显失公平。

陈宗节辩称，不同意交通学院的上诉请求和理由。

陈宗节向一审法院起诉请求：1.判令解除陈宗节与交通学院2011年7月28日签订的《承包经营合同》；2.请求法院判令交通学院赔偿陈宗节经济损失600万元（具体数额以评估结果为准）。本案审理中，陈宗节将诉讼请求变更为：1.判令确认双方2011年7月28日签订的《承包经营合同》无效；2.判令交通学院赔偿陈宗节损失450.71万元；3.判令交通学院返还已经缴纳的承包费70万元。

交通学院向一审法院反诉请求：1.判令解除双方2011年7月28日签订的《承包经营合同》；2.判令陈宗节将位于北京市昌平区南口镇雪山村南的园林实训基地腾退给交通学院；3.判令陈宗节支付2012年9月1日至合同解除之日的承包费（截止到2018年8月30日暂计为240万元），并按照每年40万元的标准继续支付承包费至实际腾退之日；4.要求陈宗节支付拖欠承包费的利息（按年利率6%计算）；5.要求陈宗节赔偿交通学院经济损失50万元。本案审理中，交通学院将反诉请求变更为：1.判令确认双方的《承包经营合同》无效；2.判令陈宗节支付欠付的2012年9月1日到2013年8月31日的承包费10万元以及自2013年9月1日到2020年8月6日的承包费（按每年40万元计算）；3.判令陈宗节支付拖欠承包费的利息（年利率6%，起算时间按照合同约定的支付时间和相应金额计算）；4.判令陈宗节赔偿变压器损失50万元；5.判令陈宗节赔偿合同附件中的附属物品折价损失30万元。

一审法院认定事实：一、各方签订合同的情况

2006年7月21日，案外人张某1与北京市昌平区南口镇雪山村民委员会（以下简称雪山村委会）签订《土地租赁协议》，主要约定雪山村委会将本村土地45亩租给张某1使用（其中复耕土地43亩，非耕地2亩），张某1在租赁期内不得改变土地使用性质；土地租赁期限：自2006年8月1日至2036年12月31日，租金为2006年8月1日至2016年12月31日，每年每亩地150元人民币，2017年1月1日以后为每年每亩地200元人民币。

2008年8月1日，张某1与交通学院签订《土地租赁协议》，约定张某1将所租土地四十五亩及自建房屋八百平方米转租给交通学院使用，交通学院按土地使用性质使用，租用期限为二十八年，自2008年8月1日起至2036年7月31日止，租金为每年二十万元。

2011年7月28日，交通学院（甲方）与陈宗节（乙方）签订《承包经营合同》，主要约定：承包场地位于北京市昌平区南口镇雪山村南，场地总面积45亩，包括空地30亩左右，房屋包括平房10间，2000平方米左右的多功能大厅，4个蔬菜大棚及一些附属设施；承包期为20年，2011年9月1日至2031年8月31日；每年承包费为肆拾万圆整；乙方经营的餐饮，甲方可作为客饭招待点，每半年或一年结算，或抵承包费数额。《承包经营合同》还约定了其他内容。《承包经营合同》签订后，交通学院将场地和房屋交付于陈宗节。2011年7月30日，双方另签订了物品交接清单一份，主要内容包括：餐椅37把，圆桌Φ1.6m、Φ1.8m、Φ2.2m共3个，空调柜机4台，挂机6台，茶水柜3个，自动麻将桌1台，衣架2个，椅子7把，单人床6张，玻璃茶几2个，双人床1张，太阳能1个，电视柜4个，热水器2个，床头柜6个，大灶台1个，圈椅8把，圆茶几4个，双人沙发3个，单人沙发4个，大茶几2个，小茶几2个，写字台4个，厨具1套，餐具2套，冰柜1台，冰箱1台，洗衣机1台，微波炉1台，货架3个，客房被褥6套，抽水泵1台，拖拉机1台，单人铁床4个，上下铺13套，电风扇3台，羽毛球场2个。

另查，2014年12月15日，雪山村委会与张某1因土地租赁合同发生纠纷，诉至法院。后，双方于2015年3月25日达成调解协议，主要内容为：雪山村委会与张某1之间签订的土地租赁协议继续履行，租金自2015年8月1日起按1800元/亩给付，给付期限按原合同执行；雪山村委会同意张某1在合同租赁期限内将土地进行转租；调解书生效后由村委会恢复对张某1租赁土地的正常供水。

2016年1月，张某1以土地租赁合同纠纷为由将交通学院诉至法院，要求交通学院支付2013年8月1日至2015年8月1日的租金40万元。法院经审理，作出（2016）京0114民初2419号民事判决书，支持了张某1的诉讼请求。交通学院上诉后，北京市第一中级人民法院于2016年10月31日作出（2016）京01民终5467号民事判决书，判决维持原判。（2016）京0114民初2419号民事判决书查明，“2013年5月至今，租赁土地仍未正常供水。”（2016）京01民终5467号民事判决书载明“根据本案二审期间查明的事实，交通学院于2013年8月2日、2013年10月31日分别向雪山村股份经济合作社交纳了两笔水费款，但诉争土地供水仍未恢复供水，对于断水造成的损失，当事人可以另行主张。”

二、陈宗节与交通学院的合同履行情况

（一）承包费支付情况

陈宗节支付了2011年9月1日至2012年8月31日的承包费40万元。关于2012年9月1日至2013年8月31日的承包费40万元，陈宗节、交通学院均认可交通学院欠付接待用餐费30万元用以抵销了承包费中30万元。剩余10万元，陈宗节表示交通学院本应支付其承包食堂的平抑金10万元，应该冲抵承包费。交通学院则称，陈宗节承包了交通学院的一个食堂，2011年为了平抑食堂饭菜价格，曾支付给陈宗节10万元平抑基金，但后来审计发现对该政策理解有误，政策要求不能直接现金补贴食堂，所以第二年就没有这个钱了，所以无法抵扣。

（二）陈宗节扩建及装饰装修情况

陈宗节作为实际经营者在案涉场地注册设立了北京宜龙方园农家乐旅游观光园（个体工商户）。为开展餐饮等经营扩建了部分建筑物，添设了附属物，并对原有建筑进行了装修。

关于扩建，陈宗节陈述称，其在承包房屋之外扩建了厨房和锅炉房，其中厨房面积为320平方米，造价单价为1800元/平方米，锅炉房面积61平方米，造价单价为500元/平方米。交通学院认可陈宗节扩建了厨房320平方米和锅炉房61平方米，但对于单价不予认可。

关于附属物，陈宗节陈述其建设了室外鱼池300平方米（单价500元/平方米）以及排污池、污水池、假山、草坪、停车场铺砖等附属物。交通学院认可陈宗节建设了上述附属设施，但表示草坪早已枯死、停车场铺砖在陈宗节承包初期2011年已经被责令拆除，对于各项附属物的具体价格亦不予认可，按照使用年限到2018年时价值应该有较大折旧。

关于树木花卉部分，陈宗节陈述其种植有柳树10棵、梧桐树20棵、槐树3棵、桃树160棵以及餐厅内的盆景和名贵苗木等，但2018年时梧桐树、槐树以及部分桃树已经枯死，仅剩柳树10棵和桃树130棵。交通学院认可2018年时剩余柳树10棵和桃树130棵，但价格不予认可，同意由法庭酌定，对于盆景花卉和室内苗木，交通学院认为陈宗节应及时处理，该损失不应由交通学院赔偿。

关于装饰装修，陈宗节陈述其装修内容包括：平房加装暖气、平房墙面刷白、多功能厅包间刷白、多功能厅吊顶以及阳光板、水电改造等。交通学院认可陈宗节进行了装修，但对于具体价格和具体细节不清楚，且在2018年9月时现值较低。

关于设备，陈宗节主张其安装了锅炉、软化水设备、办公及客房供暖设备、餐厅风机盘管、热回收换气机、降温设备；交通学院表示确实见过锅炉、暖气设备、餐厅风机盘管和降温设备，但价格不予认可，热回收换气机、软化水设备不清楚是否存在。

关于其他物品，陈宗节陈述称其购置了绞肉机、碎冰机、风机、不锈钢桶、货架、烤箱、双眼灶等厨具设备共计103.356万元以及会议桌、餐桌、宴会椅等家具共计22.9万元。交通学院表示上述可移动设备不应由交通学院赔偿。

庭审中，陈宗节提交了北京宜龙方园农家乐旅游观光园与北京格瑞斯装饰工程有限公司签订的《店铺装修工程施工合同（含造价单）》以及与北京盛世如日升科技发展有限公司的《合同书》、照片等证据，用以证实其扩建、附属物、装修和设备安装情况。《店铺装修工程施工合同（含造价单）》显示，“一、现场装修”包含停车场地砖铺贴（1200平方米，18万元）、室外鱼池（300平方米，15万元）、厨房墙体（320平方米，57.6万元）、室内瓷砖铺贴（1000平方米，12万）、菜间隔断（1项，3000元）、原水电线路改造（400平方米，2.8万元）、厨房防水处理（180平方米，1.44万元）、锅炉房（61平方米，3.05万元）、污水池排水池（2处，4000元）、外围墙（96平方米，2.304万元）、新建东南房水电敷设（80平方米，1.2万元）、整体墙面腻子乳胶漆（3633平方米，12.7155万元）、风景水帘和水石山（1套，1.56万元）；“二、绿植”包含草坪绿化（1500平方米，3.75万元）、柳树（10棵，3万元）、梧桐树（20棵，4万元）、槐树（3棵，6000元）、桃树（160棵，4.8万元）、室内名贵盆景树木（1项，48万元）；“三、办公设备”包含乒乓球桌、麻将机、吸尘器、K歌包房设备、平板电脑、打印机、复印机、国税税控机、地税税控机、点菜系统设备、包间空调、立式变频空调、老板桌含真皮座椅、办公桌椅、玻璃茶几和座椅、三座沙发、地毯等。《合同书》主要为环境控制工程，具体包括锅炉190289元、软化水设备25800元、办公及客房供暖设备及安装62400元、餐厅风机盘管及安装464185元、热回收换气设备及安装126600元、降温设备15400元、大厅吊顶270000元。

2018年9月，陈宗节单方委托北京天通资产评估有限责任公司进行了评估。北京天通资产评估有限公司于2018年9月30日出具了评估报告（基准日2013年10月31日）。该评估中认定2013年10月31日锅炉房、室外鱼池、厨房成本为756500元；装饰装修部分评估值共计为767591.7元；柳树、梧桐树、槐树、桃树评估值共计为10万元；锅炉成新率为90%，估值为157559.29元；软化水设备成新率为90%，估值为21362.4元；暖气片、管材、管件成新率为90%，估值为51667.2元；餐厅风机盘管成新率93%，估值为466227.41元；热回收换气机成新率93%，估值为127157.04元；降温设备成新率93%，估值为15467.76元；大厅吊顶成新率93%，估值为231012元。评估报告还对盆景树木、厨房设备（绞肉机等）、办公家具进行了评估。

交通学院表示，陈宗节提交的评估报告系单方委托，且不具有司法鉴定资质，对于报告的成新率和基准日均不认可。

（三）陈宗节的使用情况

2013年6月之后，因案涉场地被停水，陈宗节的北京宜龙方园农家乐旅游观光园于2013年9月之后即处于停业状态。陈宗节称之后一直与交通学院就合同问题进行协商，但未能达成一致。

三、租赁物性质以及被拆除和腾退的情况

本案诉争的土地性质系集体土地，地类为农业用地（水浇地）。庭审中，双方均认可《承包经营合同》涉及的房屋均未取得建设规划审批手续。

2018年9月14日，交通学院向陈宗节发送《财产保管告知书》，主要内容为：“2018年9月14日上午9：30分，学院总务处收到昌平区南口镇政府关于雪山基地围墙拆除限时整改通知，拆除限时时间为9月14日0:00前完成雪山基地围墙拆除工作。按照围墙拆除工作通知精神，现通知承包人陈宗节，在拆除整改期间，你应配合到达现场对你自身物品进行保管，在此期间所发生的一切物品被盗丢失现象，后果自负。”2018年9月19日，交通学院向陈宗节发送《告知函》，主要内容为：“2018年9月13日，你方承包范围内的围墙因不符合相关要求已经被昌平区南口镇人民政府强制拆除，场地未清理，现场处于无围墙的状态，请你方及时做好你方物品的保护工作。另，2018年9月18日接到昌平区南口镇人民政府的通知，镇政府拟对位于承包范围内的阳光大棚及附属厨房（位于场地西侧）进行强制拆除，请你方及时将在阳光大棚及附属厨房内的物品搬离。如你方未及时做好物品保护工作以及阳光大棚及附属厨房内物品搬离工作的，因镇政府强制拆除造成的经济损失由你方自行负担。”

本案庭审中，双方均认可2018年9月底案涉场地上的围墙、多功能厅、陈宗节建设的厨房、锅炉房、假山等均被拆除。陈宗节陈述称，在拆除时诉争场地中的家具、厨具以及电器等因时间不足均未能保留。

另，双方均表示，2020年8月，案涉场地被昌平区南口镇雪山村村民委员会腾退，剩余物品已经全部拆除，现场地已被收回。

四、交通学院反诉主张的变压器问题

交通学院称其于2008年在案涉场地上装有变压器一个，价值约50万元，后在陈宗节使用场地期间遗失，故主张陈宗节应当赔偿50万元。对此，陈宗节表示确实使用过变压器，但变压器不属于《承包经营合同》的范围，没有看管义务，不应承担责任，丢失后已经报警，变压器是旧的，根本不值50万元。

上述事实，有《承包经营合同》、物品交接清单、（2016）京01民终5467号民事判决书、《财产保管告知书》《告知函》照片以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的性质应当结合合同主体情况、合同具体内容和履行情况等予以考察认定。本案中，交通学院与陈宗节签订的合同虽名为《承包经营合同》，但该合同的性质应结合实际情况予以认定。首先，从双方主体身份特征来看，交通学院不属于农村集体经济组织，陈宗节亦不属于农村集体组织成员；其次，从合同约定内容来看，交通学院将土地和房屋等交付陈宗节使用，陈宗节的主要义务是支付费用；最后，从使用方式来看，陈宗节并不以交通学院的名义进行经营，而是自己另行注册了个体工商户开展经营。综合上述情况，交通学院与陈宗节签订的《承包经营合同》性质应认定为租赁合同。

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。严格限制将农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四十四条规定，建设占用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据上述规定，未经合法审批，不得将集体所有的农业用地用于非农用途。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体本案中，交通学院与陈宗节签订的《承包经营合同》虽系双方真实的意思表示，但双方未经合法审批将农业用地出租用于餐饮经营等非农业用途，且合同约定多功能厅、平房等房屋均未取得建设规划审批手续，故双方的《承包经营合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同。

合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，交通学院作为出租人负有提供可供承租人经营使用的合法场地和房屋的义务，但其将未取得建设工程规划许可手续的房屋用于出租，对租赁合同的无效存在主要过错；陈宗节作为承租人未对诉争土地的类别、房屋的境况进行审慎审查，亦存在一定过错，对于自身的损失亦应承担一定的责任。关于责任比例，法院根据双方的过错大小，酌情确定交通学院对合同无效造成的损失承担70%的责任，陈宗节承担30%的责任。

承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按过错承担。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

本案中，陈宗节进行了扩建、装修、修建了附属物，也安装了设施，租赁合同无效双方应当按照各自的过错分担扩建造价费和装修现值损失。

关于陈宗节的损失数额问题，因涉案房屋已全部被拆除，不具备鉴定的条件，陈宗节提交的评估报告属单方委托且交通学院不予认可，故对于陈宗节的损失由法院综合本案现有证据情况酌情予以认定。关于陈宗节主张的各项损失，法院认定如下：

一、关于扩建厨房、锅炉房的造价费损失

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，双方均认可厨房面积320平方米和锅炉房面积61平方米，法院对此予以确认。关于扩建费问题，陈宗节提交的《店铺装修工程施工合同（报价单）》显示厨房造价单价为1800元/平方米，锅炉房造价单价为500元/平方米；交通学院虽不认可价格但亦未提交相反证据。鉴于陈宗节主张的上述造价亦未高出当时市场行情，故法院对此予以确认。按照过错责任，交通学院应当支付陈宗节厨房、锅炉房的扩建造价费损失424550元。

二、关于装饰装修、附属物、设备以及林木的现值损失。

关于装饰装修问题，交通学院认可陈宗节进行了装修，陈宗节提交的照片亦显示其进行了装修。另，从生活经验法则来看，陈宗节提交的《店铺装修工程施工合同（报价单）》“一、现场装修”项下的“室内瓷砖铺贴、菜间隔断、原水电线路改造、厨房防水处理、东南房水电敷设、整体墙面腻子乳胶漆铺设”及《合同书》中“大厅吊顶”亦符合其开展农家乐旅游观光园的用途，符合常理。故法院结合证据情况，综合考虑合同年限及实际经过的年限等因素，酌情确定2018年9月上述形成附合的装修现值为373460元。交通学院按照过错应赔偿陈宗节装修现值损失261422元。

关于附属物，陈宗节主张项目包括“鱼池、假山、围墙、污水池和排污池、停车场地砖、草坪”；交通学院仅认可鱼池、假山、污水池和排污池及部分围墙，法院对此不持异议。法院结合证据情况，综合考虑合同年限及实际经过的年限等因素，酌定鱼池、假山、污水池和排污池及部分围墙2018年9月时的现值为125216元。交通学院按照过错应赔偿陈宗节鱼池、假山、污水池和排污池及部分围墙的现值损失87651元。关于“停车场铺砖、草坪”，交通学院称停车场铺砖2011年即被责令拆除，草坪亦早已枯死灭失，在2018年时均不存在；陈宗节亦未能举证证明2018年9月时停车场铺砖、草坪仍然存在，故陈宗节要求交通学院赔偿该现值损失，缺乏依据，法院不予支持。

关于设备，交通学院认可陈宗节加装了“锅炉、办公及客房供暖设备、餐厅风机盘管、降温设备”，法院对此予以确认。上述设备均属形成附合的设备，故法院结合证据情况，综合考虑合同年限及实际经过的年限等因素，酌定“锅炉、办公及客房供暖设备、餐厅风机盘管、降温设备”在2018年9月的现值为475978元。交通学院按照过错应赔偿陈宗节上述设备现值损失333184元。另，陈宗节主张还有“软化水设备、热回收换气机”，交通学院不予认可，陈宗节提交的照片亦未显示，故法院对此不予支持。

关于林木，双方均认可2018年9月剩余树木为桃树130棵、柳树10棵，法院综合本案证据等因素，酌定树木2018年9月现值为5万元。交通学院按过错应赔偿陈宗节35000元。关于槐树、梧桐树，陈宗节明确表示槐树、梧桐树早已死亡，现陈宗节要求交通学院赔偿，缺乏依据，法院不予支持。

关于厨具、办公家具、餐厅家具、室内绿植盆景等，均属于可移动物品，与租赁物未形成附合，且陈宗节在停业状态下本可及时妥善处理，故该损失不属于合同无效导致的损失，陈宗节要求交通学院赔偿该损失，缺乏依据，法院不予支持。

经核算，交通学院应赔偿陈宗节各项损失共计1141807元。

另，自2011年9月至2013年9月，陈宗节占有租赁物开展经营，应当支付占有使用费。故交通学院反诉要求陈宗节支付2012年9月1日至2013年8月31日欠付的占用使用费10万元，理由正当，法院予以支持。陈宗节要求交通学院返还承包费70万元，缺乏依据，法院不予支持。

关于交通学院反诉的2013年9月起至2020年8月被全部腾退之间的占用费问题，双方合同无效，陈宗节未及时腾退返还租赁物，物应当向交通学院支付一定的占用费。但根据法院查明的事实，案涉场地自2013年9月之后一直处于停水状态，陈宗节无法按照合同约定用途开展经营，实际处于停业状态，租赁物的实际不具备合同约定的使用条件，且双方自2013年9月之后一直处于协商过程，交通学院对未及时收回租赁物导致占用损失过大亦负有责任，故法院综合本案实际情况，酌情确定2013年9月1日至2020年8月被拆除之间的使用费为35万元。交通学院反诉主张占用费利息，缺乏法律依据，法院不予支持。

关于交通学院反诉的《物品交接清单》的物品折价赔偿问题，合同无效后陈宗节本应返还物品，现陈宗节无法返还，应当折价补偿。关于补偿金额，考虑到上述物品交接时并非全新，价值有限，客观上亦不具备评估条件，法院对此酌定为2万元。关于交通学院反诉主张的变压器丢失应由陈宗节赔偿的问题，双方合同中并未就变压器的保管和使用进行约定，亦未进行明确交接，但该变压器安装在案涉租赁场地范围内并由陈宗节实际使用，故法院结合公平原则确定陈宗节应当承担部分责任。具体数额，交通学院并未举证证明变压器的价值和新旧程度，法院结合双方陈述及使用折旧因素酌定陈宗节应赔偿交通学院变压器损失3万元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈宗节、北京交通职业技术学院于2011年7月28日签定的《承包经营合同》无效；二、北京交通职业技术学院赔偿陈宗节扩建造价费损失以及装修、设备、附属物、林木现值损失共计1141807元；三、陈宗节支付北京交通职业技术学院欠付的占有使用费以及2013年9月1日至2020年8月6日的占有使用费共计450000元；四、陈宗节支付北京交通职业技术学院物品折价补偿以及变压器损失共计50000元；上述第二项与第三项、第四项互相折抵后，北京交通职业技术学院应支付陈宗节641807元，于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回陈宗节的其他诉讼请求；六、驳回北京交通职业技术学院的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，交通学院与陈宗节签订的《承包经营合同》约定交通学院将涉案房屋、土地交付给陈宗节使用、经营，陈宗节向交通学院支付使用费，故双方签订的《承包经营合同》的性质为租赁合同，一审法院对于《承包经营合同》的性质认定正确，本院予以确认。

建设占用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均认可涉案土地性质为集体土地，地类为农业用地，双方未办理农用地转用审批手续，且涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证，违反法律规定，故双方签订的《经营承包合同》应属无效。

合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，交通学院将未取得建筑规划许可证的房屋出租给陈宗节，违反了出租人的法定义务，故交通学院对于合同无效负有主要过错。陈宗节作为承租人，对租赁物的状态亦负有一定的审查义务，故陈宗节对于合同无效亦负有过错。故一审法院根据双方过错的大小，酌情确定交通学院对合同无效造成的损失承担70%的责任，陈宗节承担30%的责任并无不当，本院予以确认。陈宗节及交通学院对于各自承担责任比例的上诉主张均不能成立，本院不予支持。

承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按过错承担。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，陈宗节对涉案房屋进行了扩建、装修，双方应按照过错承担扩建造价费及装修现值损失。

关于扩建厨房、锅炉房的造价费损失一节。陈宗节主张在承包房屋之外扩建了厨房和锅炉房，其中厨房面积320平方米，锅炉房面积61平方米，根据其提供的《店铺装修工程施工合同（报价单）》，厨房造价单价为1800元/平方米，锅炉房造价单价为500元/平方米。交通学院认可陈宗节扩建的厨房和锅炉房的面积，对造价单价虽不予认可，但未提供相反证据予以反驳，一审法院考虑到陈宗节主张的造价未超出当时市场行情，故对此予以确认，并按照过错责任，认定交通学院应支付陈宗节厨房、锅炉房的扩建造价费损失424550元并无不当，本院予以确认。

关于装饰装修、附属物、设备以及林木的现值损失一节。1.装饰装修问题。陈宗节主张其对涉案房屋进行了装修，交通学院亦认可陈宗节进行了装修，但主张对于装修细节和具体价格不清楚。根据陈宗节提交的《店铺装修工程施工合同》和《合同书》中列明的类别及价格，一审法院考虑到室内瓷砖铺贴、菜间隔断、原水电线路改造、厨房防水处理、东南房水电敷设、整体墙面腻子乳胶漆铺设及大厅吊顶符合开展农家乐旅游观光园的用途，并综合考虑合同年限及实际经过的年限等因素，酌情确认上述形成附合的装修的现值，并认定交通学院按照过错赔偿陈宗节装修现值损失261422元并无不当，本院予以确认。2.附属物问题。交通学院一审中认可陈宗节主张的鱼池、假山、排水池和排污池及部分围墙，一审法院综合考虑合同年限及实际经过的年限酌定上述附属物的现值为125216元，并认定交通学院按照过错赔偿陈宗节现值损失87651元并无不当，本院予以确认。3.设备问题。交通学院对陈宗节加装了锅炉、办公及客房供暖设备、客厅风机盘管、降温设备予以认可，一审综合考虑合同年限及实际经过的年限等因素，酌定上述设备的现值，并认定交通学院按照过错应赔偿陈宗节上述设备现值损失333184元并无不当，本院予以确认。4.林木问题。双方均认可剩余树木为130棵桃树，10棵柳树，一审酌定上述林木的现值，并确认交通学院按过错应赔偿陈宗节35000元并无不当，本院予以确认。综上，一审法院认定交通学院应赔偿陈宗节各项损失共计1141807元并无不当，交通学院不予赔偿陈宗节上述损失的上诉请求于法无据，应不予支持。

关于房屋占有使用费。2011年9月至2013年9月，陈宗节实际占有使用租赁物。交通学院主张陈宗节支付2012年9月1日至2013年8月31日欠付的占有使用费10万元于法有据。2013年9月后，涉案场地一直处于停水状态，陈宗节无法正常使用租赁物开展经营，故一审法院结合本案实际情况，酌情确定2013年9月1日至2020年8月陈宗节应支付占有使用费35万元亦无不当，本院予以确认。陈宗节及交通学院关于占有使用费的上诉主张均不能成立，本院不予支持。陈宗节另上诉主张交通学院向其返还承包费70万元，于法无据，应不予支持。

关于交通学院主张的物品折价赔偿以及变压器损失。《物品交接清单》中的物品折价问题，一审考虑到物品折旧问题，酌定物品价值2万元并无不当。关于变压器损失，因双方在合同中未对变压器的保管和使用问题进行约定，亦未对变压器进行交接，但变压器由陈宗节实际使用，故一审酌定陈宗节赔偿变压器3万元亦无不当，交通学院主张陈宗节向其赔偿物品折价及变压器损失80万元不能成立，应不予支持。

综上所述，陈宗节与交通学院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费55672元，由陈宗节负担15150元（已交纳）；由北京交通职业技术学院负担40522元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　范　磊

审 判 员　　辛　荣

审 判 员　　刘国俊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　付雅卓

书 记 员　　李佳星