北京市水土保持工作总站与北京今天假日饮食有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市水土保持工作总站，住所地北京市海淀区翠微路甲3号。

法定代表人：郑文革，主任。

委托诉讼代理人：陈芳孝，男，北京市水土保持工作总站副书记、总工程师。

委托诉讼代理人：赵玉森，北京五辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京今天假日饮食有限责任公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇大峪村黑山地块A2-B1层108,2层。

法定代表人：邓素月，总经理。

委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭梓帆，北京乾同律师事务所律师。

上诉人北京市水土保持工作总站（以下简称水保总站）因与被上诉人北京今天假日饮食有限责任公司（以下简称今天假日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

水保总站上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项；2.改判今天假日公司支付水保总站自2019年9月1日起至2020年3月20日的房屋占有使用费（按照评估机构评估标准日租金每平方米4.9元计算），金额为20049.33元（日租金）×202天=4049964.66元；3.改判驳回今天假日公司电费11913.41元、燃气费7129.5元的诉讼请求；4.一审诉讼费、鉴定费、上诉费用由今天假日公司承担。事实与理由：1.一审法院认定本案房屋占有使用费的计算标准为原租金每年70万元，该项事实认定错误，显失公平，该标准明显严重低于该地区同等地段商业房屋租赁价格。今天假日公司恶意违约，应承担违约责任，并按照每日每平方米4.9元的价格支付房屋占有使用费。该价格是上诉人单方委托鉴定机构作出的正常评估，也是客观的房屋市场价格，鉴定结果具有客观公正性。本案的20000元鉴定费用及诉讼费用应由今天假日公司承担。2.今天假日公司主张的电费11913.41元、燃气费7129.5元系其违反合同约定将涉案房屋屋顶租给案外人中国铁塔股份有限公司北京市城北分公司产生，并获得相应费用，应由今天假日公司承担。

今天假日公司辩称，同意一审判决，不同意水保总站的上诉请求。涉案合同到期后，我方未能按期腾退并非主观恶意违约。我公司在合同履行过程中没有任何违约行为，在合同到期前半年我方一直主动与对方沟通，希望能续签合同，后来对方不同意。我公司同意一审法院对房屋占有使用费的认定标准。法院认定的我公司逾期占用期间是2019年9月1日到2020年3月20日，时间相对较短，市场环境变化不大，参照原合同租金计算占用费是恰当的。水保总站不能续租原因是行政机关房屋不能再出租，我公司未给对方造成任何损失，至今房屋仍处于空置没有出租。水保总站是单方委托鉴定，一审中我公司始终不认可。水保总站主张高额的占用费没有事实依据，一审判决兼顾了公平原则，也考虑了双方利益，请求二审法院予以维持。

水保总站向一审法院起诉请求：1.判令今天假日公司向水保总站支付自2019年9月1日起至2020年3月20日的房屋使用费（按照我方自行委托的评估机构评估标准为日租金每平方米4.9元），金额为20049.33元（日租金）×202天=4049964.66元；2.本案诉讼费以及全部评估鉴定费用（包括我方自行鉴定部分）由今天假日公司承担。

今天假日公司向一审法院反诉请求：1.判令水保总站支付我方租赁期间房屋设施设备维修费933438元；2.判令水保总站支付我方消防罚没费15000元；3.判令水保总站返还我方的电费11913.41元、燃气费7129.5元；4.判令水保总站支付我方房屋押金50000元；5.反诉受理费由水保总站支付。

一审法院认定事实：2007年，出租方水保总站（以下简称甲方）与承租方今天假日公司（以下简称乙方）签订房屋租赁合同，载明：一、租赁房屋及期限，甲方同意将位于北京市门头沟双峪路39号水保总站所属框架结构办公楼一幢4000平方米，（以房产证数字为准）及办公楼内所属设备（附设备清单）；院落一处及院内临建砖混结构平房二处，租给乙方作为合法开展业务的用房，租期12年，自2007年9月1日-2019年8月31日止。二、租金数额及交纳期限，租用期内楼房及设备、院落、临建平房整体租金为每年70万元（含各种税）。乙方每年分两次将当年租金付给甲方，分次支付年租金35万元，支付时间为；每年9月1日和次年3月1日，超过15日未交纳租金甲方可从违约抵押金中扣款。三、租房违约抵押金1.乙方同意在本合同生效承租期开始前将5万元支付给甲方作为租房违约抵押金。2.在本合同履行期内，若因乙方违反本合同的规定，并给甲方造成经济损失，则甲方有权从租房违约抵押金中直接扣除相应数额予以补偿，抵押金不足部分乙方在15日内补齐。3.本合同期满或双方同意本合同提前终止时，乙方应将该房产完整交还甲方，甲方在确认房产完整后5日内应将租房违约抵押金5万元全部退还乙方。四、甲方的权利与义务，1.甲方保证本合同约定出租的所有房屋及院落的权属归属无争议。2.甲方保证提供的电力、供水、排水、供暖设备能够满足乙方经营需要。3.甲方按照国家和北京市有关规定交纳租赁房屋相关税费，并在乙方办理相关手续时提供给乙方。4.甲方保证所出租房屋及设备质量完好。非因乙方责任而致该房产的房顶、结构、地板、上下水管路、供电线路等设备损坏或发生故障时，甲方应负责修复，并负担所需费用。由上述原因给乙方造成的直接经济损失，经评估后甲方给乙方赔偿。5.本合同期满或双方同意提前终止，解除合同15日内乙方要将其全部可动产或自有财产搬出该房，否则视为放弃所有权，甲方有权处置。6.甲方保证出租房产符合标准，符合规划、公安消防、环保等部门规定。7.甲方保证出租房屋的供电、供水、冬季供暖正常使用，并向乙方明示各项费用交纳标准。8.甲方有责任协助乙方办理经营业务中的相关行政管理部门的各项手续。9.甲方应为乙方提供出租房产的技术档案资料，作为乙方在经营中合理改造利用的基础资料。10.合同期内甲方不得干预乙方正常经营活动。并对房屋质量进行保修。水电设施、土建一年；采暖设施二个供暖期。自2004年9月1日起。11.本合同生效后甲方应在10日内搬出其全部可动产和私有财产，否则视为甲方放弃所有权，乙方有权处理。五、乙方权利与义务……6.租赁期满或双方协商解除合同后，乙方在30日内需将自己所有财产与自置设备、物品搬出房产，并进行清洁处理，按照完好状态交还房产。乙方投入的房屋装修无偿留归甲方所有。若因乙方拆除搬迁等原因而致该房产内外受损，乙方要负责修复，并恢复原状或赔偿损失……。合同于2019年8月31日到期，到期后双方未续约，亦未签订新的租赁合同，今天假日公司未及时腾退诉争房屋。

2019年3月4日，水保总站向今天假日公司发出《关于妥善处理<房租租赁合同>到期终止后相关事宜的通知》，载明：今天假日公司：……一、《房屋租赁合同》于2019年8月31日到期后，我站收回租赁标的物，不再续租合同。二、根据《房屋租赁合同》第四条第5项内容，你公司应在2019年9月15日之前将承租标的物内所属财产腾空并归还我站，否则视为放弃所有权，我站有权自行处置。三、根据《房屋租赁合同》第五条内容，你公司应结清房屋租赁合同期间的水费、电费、燃气费、物业服务费、供暖费等费用；并保证交回的承租标的物完好无损。望早做准备，做好清退工作，避免经营损失，及时归还承租房屋、院落并配合水保总站完成交接验收工作。

2019年4月2日，今天假日公司向水保总站回函，载明：水保总站：贵站关于房屋租赁合同到期信函收悉，现回复如下。……我们恳请贵单位领导能够考虑，在保持社会稳定的基础上，延长合作时间到2020年2月底，我们有信心在现有的基础上继续做好各方面工作。特此申请，恳请领导予以批准！

2019年4月18日，水保总站向今天假日公司发出《关于请求延期<房屋租赁合同>的回函》，载明：今天假日公司：贵公司2019年4月2日关于《房屋租赁合同》到期后请求延长合作时间到2020年2月底的信函已收悉，现答复如下：1.水保总站所属的位于北京市门头沟双峪路39号框架结构办公楼出租一事，是北京市水务局巡视整改的重要内容，按照市水务局邀视整改的统一部署，2019年8月31日《房屋租赁合同》到期后，房屋必须收回。2.根据水保总站与贵公司于2007年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定，合同于2019年8月31日到期。《房屋租赁合同》到期后，水保总站将收回租赁标的物，不再续租合同。同时，根据《房屋租赁合同》第四条第5项内容，贵公司应在2019年9月15日之前将承租标的物内所属财产腾空并归还我站。望贵公司继续支持水保总站工作，履行《房屋租赁合同》约定，克服自身困难，提前准备，做好清退工作。

2019年7月，今天假日公司向水保总站发出说明，载明，我们是今天假日公司，关于我公司租赁北京市门头沟区双峪路39号水土保持工作总站房屋到期一事，根据实际情况做以下说明：我公司目前的签约客户，因为有很多客户没有到店消费，会员卡现有500多万元没有消费完。目前我公司仍有100多名员工，其中老员工占50%，根据劳动法规定签订的是无固定期劳动合同。根据以上说明我们恳请您给予关心帮助批转市水务局领导关照，延长合作时间到2020年10月，我们有信心在现有的基础上继续做好各方面工作。承诺在2020年10月前一定搬出该租用楼房。

2019年8月28日，水保总站向今天假日公司发出《关于到期终止<房屋租赁合同>的通知》，载明：今天假日公司：水保总站与贵公司于2007年签订的《房屋租赁合同》将于2019年8月31日到期。请贵公司按照《房屋租赁合同》的约定，以及《北京市水务局关于北京今天假日饮食有限公司申请继续承租门头沟区双峪路39号租赁物的函》要求，按期将租赁物腾空并交付给水保总站。

2020年2月27日，今天假日公司向水保总站回函，载明：水保总站，贵站于2020年2月26号的关于腾退房屋的函收悉，现回复如下：一、我公司在租赁贵站房屋合同到期前，即着手积极联系转场，由于涉及到100多名员工安置，上千会员的权益，企业的生存，耽误了几个月的时间，给贵站带来了麻烦，我们深表歉意。二、众所周知，北京1月23号即发生大规模疫情。即便如此我们仍克服困难，抓紧时间积极落实企业转场，现在除零星设施外，主要租赁房屋已在2020年2月28号具备交接条件，请贵站派员前来接收。三、为顺利交接该房屋，我公司已于2月16号、2月24号、分别邀请贵站有关领导前来磋商，对贵站在函件中提出的交接标准和条件，我公司确实难以为继。现在北京对疫情的管控极为严格，相关设施拆除所需要的机械、人员均无法进场、进京、但我们将在疫情过后10天内，全部完成。请贵站能从客观实际出发，与我们相向而行，完成交接。四、贵站在函件中提出的赔偿损失要求，我们无法接受，毕竟我们是一个小微餐饮企业，我们希望贵方安排时间与我们协商，让我们的合作圆满结束。再次感谢贵站的支持与合作。

2020年3月20日，水保总站与今天假日公司签署《交接清单》，载明，接收方：水保总站，交付方：今天假日公司，本接收清单经接收方和交付方双方人员逐一现场核实形成，内容如下：一、办公楼，门头沟双峪路39号水保总站所属框架结构办公楼一幢4091.7平方米。二、院落以及院落内砖混结构房屋。三、水、电、气、暖、电话等情况，双方在确认交接清单前，交付方应将水、电、天然气、供暖、电视电话、宽带（含WIFI）费等一切费用结清，且协助变更用户。1.电表：截至2020年3月13日，表底数见《用电客户电费交费通知单》（相关缴费凭证附后）；2.水表：截至2020年3月18日，表底数为363270（相关缴费凭证附后）；3.天然气表：截至2020年3月18日，表底数为2450（相关缴费凭证附后）……特别说明：今天假日公司保证，在承租期间到实际向水保总站交接之日前，没有遗留任何包括但不限于经济、民事、劳动、行政、刑事和承租期间擅自对外部分转租所引起并遗留的一切法律纠纷。如交接后出现上述任何有关法律纠纷，一切后果及责任均由今天假日公司全部承担。接收时间：2020年3月20日。

庭审中，为证实其多次通知今天假日公司到期解除合同及主张房屋占有使用费的依据，水保总站向法院提交了如下证据：

一、2019年6月27日，水保总站向今天假日公司发出《北京市水土保持工作总站关于严格履行<房屋租赁合同>的通知》，载明：今天假日公司：……《房屋租赁合同》将于2019年8月31日到期。2018年6月，水保总站按照北京市水务局巡视整改工作要求，向贵公司正式送达《通知函》，通知贵公司于2018年7月31日提前终止《房屋租赁合同》，鉴于贵公司提出的提前终止合同存在具体困难，我单位按照市水务局要求，同意合同到期后收回出租标的物。为履行《房屋租赁合同》，水保总站于2019年3月、4月分别向贵公司送达《关于妥善处理＜房屋租赁合同＞到期终止后相关事宜的通知》(京水保[2019]×号文）和《关于请求延期＜房屋租赁合同＞的回函》，再次明确2019年8月31日《房屋租赁合同》到期后，水保总站收回租赁标的物，不再续租。按期收回本出租房屋是北京市水务局巡视整改一项重要工作内容。为此，请贵公司认真做好如下工作：1.根据《房屋租赁合同》第四条第5项内容，合同到期后，贵公司应在2019年9月15日之前将承租标的物内所属财产腾空并归还水保总站，否则视为放弃所有权，水保总站有权自行处置。2.根据《房屋租赁合同》第五条内容，贵公司应结清房屋租赁合同期间的水费、电费、燃气费、物业服务费、供暖费等费用；并保证交回的承租标的物完好无损。3.请贵公司在房屋腾退前期间，做好承租标的物消防安全管理工作，确保安全。以后关于合同延期的函件，水保总站将不再回复。今天假日公司称未收到该通知。

二、2019年8月6日，北京市水务局向今天假日公司发出《关于北京今天假日饮食有限责任公司申请继续承租门头沟区双峪路39号租赁物的函》，载明：今天假日公司：你公司《申请报告》收悉。根据法律规定及租赁合同约定，租赁期限届满后，出租人有权决定不再进行续租并收回出租的租赁物。另根据中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅印发的《北京市市级党政机关办公用房管理暂行办法》(京办发[2016]7号）等文件精神，结合我局实际情况，我局决定在《房屋租赁合同》期限届满后，不再续租此房屋。请你公司根据租赁合同约定，在租赁合同届满后30日内将租赁物腾空并交付给出租人。今天假日公司称未收到该函。

三、水保总站委托北京鼎革资产评估有限责任公司对位于北京市门头沟区双峪路39号1号楼的房地产——今天假日海鲜城（门头沟店）日租金价格，房屋建筑面积4091.7平方米进行资产评估，2019年12月19日，北京鼎革资产评估有限责任公司出具评估结论为截至评估基准日2019年10月1日，上述房地产的市场租金价格为4.90元/天*平方米。水保总站为此支出评估费共计10000元。今天假日公司不认可该份报告，称与实际不符。

庭审中，关于房屋占有使用费，今天假日公司表示因合同第五条第6款约定其有30日的腾退期，故9月1日至9月30日，其无需缴纳租金，10月1日至12月31日，应按照原合同每年70万元的标准支付租金，2020年1月至3月因疫情原因应该按照国家政策免除租金，同时，其已经在2020年3月3日完成房屋的全部清退移交工作并要求水保总站工作人员进行交接，水保总站怠于接收导致2020年3月20日才签署交接清单，故2020年3月20日并非腾退日期。为证实其上述主张，今天假日公司向法院提交了如下证据：

一、发改投资规[2020]734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》网页打印件，载明，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。水保总站对该份指导意见的真实性认可，对关联性不认可，双方不存在租赁关系，今天假日公司没有按照合同约定腾退，应该承担违约责任并支付占有使用费，该指导意见目的在于减免租金，而不是减免违约金，因此该意见不适用于本案。同时水保总站向法庭提交北京市水务局内部通知《关于应对新冠疫情影响减免企业及个体工商户房租相关工作的通知》，证明今天假日公司不符合其减免租金的条件。

二、录音、录像材料四份

2020年2月14日的录音中，水保总站陈总表示：“关于这个费用，说心里话，严格意义你们应该在去年8月31日要到期的。我们局里正式的去了一个文，你们给我们写了个文，我们又充分地考虑了你们的利益，我们实际上一直都在履行这个合同，按照这个合同履行我们的责任和义务，我们都履行完毕了，最后局里面在这个基础上单独地又给你开了一个月。所以这种情况你们还没有任何的动作，导致后续的咱们走后续的一些程序协商。所以关于费用的话呢，后续我们按照纪检监察方面的一些要求，后来我们又专门评估过，我们建议是什么呢，从9月1号到9月30号，从2020年的2月1日到2月27号就是2月底，我们的费用基本上按照每平米1917.8元每天计算，就是按照70万元每年。”水保总站欧阳主任表示：“也就是关于费用的赔偿，咱们的合同的约定到2019年8月31日到期，但是合同到期你们没有按照要求给我们腾退，你们占有，我们这个房子需要有别的用处，那么截止到今天你们还占有，我们提出赔偿，这个标准分两个的段，19年的9月1日到19年的9月30日这一个月，是按照那个70万一年，折合成每天就是1917.8一天对我们进行赔偿。然后2019年的10月1号到1月31号，因为我们按照市水务局巡视及巡查要求我们对这个房子的当时的市场价进行了一个评估，4.9元一天每平，这个时间段你们应该按照这个对我们进行赔偿，20049.33一天。然后在2月1号到2月27号，也是我们希望你们向我们全部移交，主楼附属设备包括转租的，我们的一个底线，在这个期间我们充分考虑到目前国难当头，你们这段期间不再进行经营，并且在这过程中我们酌情按照70万元一年这么一个标准，1900大数吧，1900块钱这样一个标准向你们进行索赔。两块加起来，大数是257万元，这是大数。”水保总站对该份录音的真实性认可，对证明目的不认可，称该证据仅证明双方对涉案房屋占有使用费的协商过程，并不能证明双方已经就占有使用达成了合意。

2020年3月3日的录音中，今天假日公司邓总表示：“那个今天什么候过来呢？”水保总站郑主任表示：“我不过去……”今天假日公司邓总表示：“哦那他们几点过来”水保总站郑主任表示：“他们我不知道，我安排他们跟你联系……那你那个清理的情况”今天假日公司邓总表示：“嗯全都弄完了啊……就反正我们该我们弄的全都弄完了。有就有就有两个事儿，一个是基站，基站我们找人弄，现在疫情至今，那个这个手机绝对不能动。我说那你直接欧阳电话给他了，我说你们直接找找你们甲方，他说那行，那我们就直接找甲方……我这把钥匙给您”。水保总站对该份录音的真实性没有异议，对证明目的不认可，称只能证明双方就清退的协商过程，并不能证明被告已经清退完毕，清退应该由交接清单签字为准，另外对方在上述日期内房屋没有完全腾空，不具备交接的条件。

2020年3月5日的录音中，水保总站欧阳主任表示：“第二呢就是那个就接收那个时间，我觉得你也别太着急，到时候我们会联系你，然后那个接收的这段时间，我们到时候在那个接收的时间点上，我们也会酌情的进行考虑。好吧，因为是接收，接收这个事是个是个技术活。是个力气活，那个接收的越细，将来的麻烦就越少。好吧，这个你也别不用太着急，不是说是那个你今天不来，不是明天不来，我们就又得损失，损失2万块钱，这个我们都我们都会考虑好吧。”今天假日公司王主任：“那咱们这个尽快的交接不就完了，你给我发了吗？”水保总站欧阳主任：“嗯，你你再看呗。然后那个就是现在不是还有一些垃圾。没有清运嘛，然后，听邓总跟我们主任打电话说是3月5号就开始清运了，是吧，你们这两天你们该弄弄好吧嗯。”今天假日公司王主任：“那这意思我还是等你们电话是吧”水保总站欧阳主任：“对，等我电话。实际上那个咱们从那个3月3号就已经在交接的过程当中啊。好吧，不是说是最后签字签字是哪天咱们就定哪天不是这样的啊，我已经说的说的够够直白了吧。”。水保总站对该份录音的真实性没有异议，对证明目的不认可，称只能证明双方就清退的协商过程，恰恰证明了清退应该以交接清单签字为准，在3月3日的时候还没有完全腾退，根本不具备交接条件。

2020年3月20日的录像中，双方就交接时间是否为3月20日、电费、燃气费等问题进行沟通。水保总站对该份录像的真实性没有异议，对证明目的不认可，称只能证明双方就清退的协商过程，恰恰证明了清退应该以交接清单签字为准，在3月3日的时候还没有完全腾退，根本不具备交接条件。

庭审中，今天假日公司为证实其反诉主张，向法院提交了如下证据：

一、双方就消防维修改造的往来函件6份

2015年3月3日，今天假日公司向水保总站发《关于门头沟店消防设备老化问题告之函》，载明，水土保持工作总站各位领导：……由于我们承包贵单位门店中的中控消防设备是在2000年时安装开始使用的，经技术部门认定此设备是该产品的第一代产品，现第五代产品已上市。设备的过时老化，造成经常出现不报、误报、失报的现象，上级消防安全检查人员多次下发整改通知，并给予了罚款处理。由于近期频繁出现消防烟感不灵问题，我们联系了厂家更换了电路板、线路、烟感器等零部件，支出维修费用近万元人民币。2015年元月起门头沟区主管安全生产的领导，曾亲自带队检查我们承包的门店，对消防安全提出了具体要求。责令我们尽快与产权单位协商，将现有的消防设施、设备进行更新升级改造，彻底消除隐患。有鉴于此我们特向贵单位领导提出申请，请求贵单位对现有设备、设施进行更新升级改造，以保证我们的正常经营活动。妥否请批复。

2015年5月10日、2015年8月3日今天假日公司向水保总站发两份内容相同的《关于门头沟店报警设备更新改造请示报告》，载明：水保总站：我公司已在2015年3月3日发函贵单位，关于我们所租赁经营贵单位“北京市门头沟区双峪路39号”房屋消防设备老化、存在安全隐患问题给予了告之，但至今一直没有获得贵单位的答复。虽说我们已经对部分电路板、线路及烟感器等部件进行了维修更换。但由于消防设备确实已经过时老化，有些零件无处购买或代替，不能从根本上彻底解决问题、消除隐患。还是不断出现不报、误报、失报的现象。门头沟区主管安全领导及消防部门多次督查我们尽快与产权单位协商，将现有消防设施、设备进行更新升级改造。为此我们请来了“北京市海潮消防工程公司”的专业人员对我们现有的报警设备更新进行了工程预算（附：工程预算书）。预算金额为320391.72元。为了保证我们的安全生产、正常经营及符合消防部门提出的设备更新要求，我公司再次向贵单位提出申请，尽快对现有的消防报警设备进行更新改造。以上请求妥否，请批复。

2015年8月17日，水保总站向今天假日公司发《关于限期停止施工的函》，载明：今天假日公司，根据国家统一部署和号召，为确保“世界田径锦标赛和纪念抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年”两大安保工作任务圆满完成，我单位于2015年8月14日到你处进行日常安全检查工作，发现你公司正在对从我单位租赁的房屋3层进行装修改造，根据你公司与我单位所签订的房屋租赁合同第五条相关条款、按照北京市水务局《关于做好重大活动期间水务安全管理工作的通知》要求，现将有关事项函告如下：1.因本次装修，之前未与我单位进行协商和沟通，未将装修方案报我单位备案，你公司的行为已经违反了房屋租赁合同第五部分第五条的相关条款，你公司的行为已经构成违约，因此请你公司从即日起必须立即停止施工并于2015年10月1日前将本次房屋改造及以往未经我单位允许的房屋改造恢复原状。2.从即日起至将房屋恢复原状之前这一期间，你公司如再出现不经我单位备案即擅自施工改造行为，我单位有权依法按照双方合同约定采取法律手段追究你公司的法律责任。3.如你公司未能在上述期限内将房屋恢复原状，我单位有权按照合同的约定依法追究你公司的违约行为，同时依法终止双方的房屋租赁合同。4.根据北京市水务局《关于做好重大活动期间水务安全管理工作的通知》要求，请你公司务必做好对所租赁房屋按照约定用途依法合理使用，同时务必做好安全生产、防火防灾事故发生工作；尤其是在自8月20日起至9月3日国家重大活动这一期间必须加强管理、严格落实通知精神的各项规定要求。以上要求内容，请你公司务必重视并落实到位。

2015年8月24日，今天假日公司向水保总站发《回复》，载明：水保总站：贵站于2015年8月17日发给我公司的函收悉。现回复如下：今年初，门头沟消防安鉴部门多次来我单位进行安全检查，明确指出我单位存在的生产安全隐患，并就其老化的设施设备一一明确了改造更新要求。为此我单位在今年3月3日至函贵单位（贵单位会计取房租时代为转交）将此情况及我单位的整改方案一并报上请求答复（至今未果），今年5月10日我公司再次就此问题向贵单位报告，得到的回复是：主管此事的刘主任已调离，安副主任无权处理，至今也无音讯。此后，门头沟安监和消防部门反复追问我公司的整改进程，不得已我公司方按具体要求进行了基本整改。现贵单位要求停工，我公司已按要求停止了整改施工，并已附函向门头沟安监及消防部门做了通报及备案。综上所述，我公司郑重申明：保证安全生产安全经营是我们一线生产企业的重中之重。目前，从中央到各级政府都要求我们高度重视，我们绝不敢有丝毫的怠慢。贵单位与我们是合作伙伴，我们对安全生产的重视和责任，就是对贵单位的负责和保证。多年来，贵单位给了我们大力支持。对此，我们表示感谢，也希望贵单位能体恤我们的苦衷与不易，为来之不易的合作共同努力。

2015年8月28日，今天假日公司向水保总站发《关于门头沟店屋面、地下室严重漏水的请示报告》，载明：水保总站：自2007年贵我双方签订房屋租赁合同以来，我们始终本着有利合作，准时交纳房租，尽量自己克服困难的原则，对房屋发生的大量问题，及时处理，以防发生各种事故，影响到安全生产。目前，该楼房防水年久失修，室内上下管道严重腐蚀、经常漏水且已严重影响到我们正常的经营活动。多年来，为了不给贵单位添麻烦，我们尽量自己克服，但根本的问题不能解决。现根据贵方来函精神，将此问题并报上，期待贵方回复，附现实照片23张。另提交中通快递邮单复印件，证明上述请示报告及照片已寄送水保总站。

2015年9月4日，今天假日公司向水保总站发《关于进行安全整改工程的报备说明》，载明：水保总站：今年以来门头沟有关安全消防部门几次来我店，对我单位的生产安全设施设备提出整改要求，目前涉及的消防设备老化、电线老化的问题尤为突出，已暴露的安全隐患亟待解决。为此，我公司将在九月初对相关问题进行整改，对无力解决的设备更新问题进行上报。希望贵单位领导能够给予重视与支持，我们也将一如既往的把安全生产放在高于一切的地位，优先做好。特此报备。

经质证，水保总站对3月3日、8月17日函件真实性认可，证明目的不认可，另外4份真实性不认可，称8月17日的函只能证明我方发现今天假日公司施工后制止，不能证明维修前通知我方，不能证明支出合理性。

二、行政处罚缴款书2份及北京市门头沟区公安消防支队行政处罚决定书1份。缴款书对应处罚决定书编号分别为门公（消）行罚决字[2017]第0188号、[2018]0252号，对应消防罚没款分别为10000元、5000元，缴款单位均为今天假日公司。

经质证，水保总站对上述证据分真实性认可，证明目的不认可，称被处罚单位是今天假日公司，也无法确认处罚原因，即使是因为消防问题发生的行政处罚也与我方没有关系，因为是在对方承租期间因为自己的行为被处罚，252号决定书处罚原因写的很清楚，是被告自己经营存在问题。

三、发票、支出凭证、报价表、协议、合同、收据、转账记录等，证明其多次对房屋主体结构、消防设备设施、房屋漏水维修处理，支出共计933438元。

经质证，水保总站认为维修项目、数目、金额，均未提前通知我方，费用系今天假日公司自行决定修理，材料系其单方提出，不能证明费用支出的真实性和合理性，并且这些费用已经超过诉讼时效，天然气报装是为了实现经营目的，发票中多次体现施工内容是对宿舍维修，宿舍并不在双方签订的租赁合同之内，因此产生的费用应该是被告为了实现自己的经营目的擅自产生或增加的经营费用，产生的费用我方均不予认可。

四、交接清单、燃气费发票、电费发票、业务回单、用电客户电费交费通知单、支票照片、收据复印件、同意函照片，证明其垫付交接后电费11913.41元及提前垫付燃气费7129.5元。

经质证，水保总站对证据真实性无异议，证明事项及证明目的不认可，称交接单已经写明了交接日期，电表和气表的用户写明了是对方，我方认为用户写的是谁就应该由谁负担。此外水保总站向法庭提交中国铁塔股份有限公司北京市城北分公司向其发出的承诺函，佐证今天假日公司私自把涉案房屋的屋顶出租才产生电费，这些与我方无关。双方租赁合同特别说明中说了如果交接后产生的一切法律纠纷由被告承担。我方从接受房屋以后房屋一直属于封闭状态，不可能产生电费。

另查，关于双方房屋租赁合同中违约抵押金50000元是否已返还的问题，今天假日公司称未返还，水保总站称如已退还，庭后提交凭证，如未退还听从法院裁判，截至庭审结束，水保总站未向法庭提交相关退款凭证。

一审法院认为，水保总站与今天假日公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期满后，双方并未签订新的续租合同，今天假日公司未及时腾退返还租赁的房屋，而是继续占有使用诉争房屋，构成违约，应当承担相应责任，故其应向水保总站支付占有使用费。

关于房屋占有使用费的起算时间，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日期满且未续签或延长合同，合同中第四条第五款约定，本合同期满或双方同意提前终止，解除合同15日内乙方要将其全部可动产或自有财产搬出该房，否则视为放弃所有权，甲方有权处置，第五条第六款约定，租赁期满或双方协商解除合同后，乙方在30日内需将自己所有财产与自置设备、物品搬出房产，并进行清洁处理，按照完好状态交还房产。水保总站主张应自2019年9月1日起支付房屋占有使用费，今天假日公司辩称2019年9月1日至9月30日是腾退期，应当免除占有使用费，结合本案实际情况，在双方合同期满前，水保总站多次向今天假日公司表明不再续约，故今天假日公司在合同期满前应当知晓合同到期后的腾退义务，而在2019年9月1日至9月30日，今天假日公司完全没有做出任何腾退行为，其存在违约的主观故意，且合同就上述时间是否产生费用未作明确约定，故法院对今天假日公司的辩解意见不予采纳，房屋占有使用费的起算时间应为2019年9月1日。

关于房屋占有使用费的截止时间，水保总站与今天假日公司签署《交接清单》的时间为2020年3月20日，今天假日公司提供录音、录像资料证明其于2020年3月3日完成房屋的全部清退移交工作并要求水保总站工作人员进行交接，是水保总站怠于接收导致签署《交接清单》的日期为2020年3月20日。水保总站对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，称仅能证明双方对涉案房屋占有使用费的协商过程，并不能证明双方已经就占有使用达成了合意，另外对方在上述日期内房屋没有完全腾空，不具备交接的条件，清退应该由交接清单签字为准。综合本案现有证据及双方陈述，可以确认双方就交接过程进行了多次沟通，并就完成交接的时间点进行了协商，但始终未明确具体日期，而《交接清单》明确载明日期为2020年3月20日，双方在《交接清单》上签字盖章，应认识到需要承担的法律后果，故法院确认2020年3月20日为腾退日期，房屋占有使用费支付的截止时间确定为该日，法院对今天假日公司的辩解意见不予采纳。

关于房屋占有使用费的计算标准，双方当事人于2007年签订《房屋租赁合同》时约定的房租标准是每年70万元，双方对合同期间的租金标准认可，且未有证据证明该租金标准在合同签订时存在重大误解或显失公平，2019年9月1日至2020年3月20日这一时间段是在原租赁合同约定期限基础上的延续，且时间相对较短，市场营商环境变化不大，故法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式即每年70万元对房屋占有使用费标准予以确定，现水保总站要求按每日每平方米4.9元的标准计算房屋占有使用费，没有法律依据，法院不予采纳。今天假日公司辩称诉争房屋因受疫情影响，要求减免2020年1月至3月的占有使用费，于法无据，法院对今天假日公司的该项辩解意见不予采纳。经核算，2019年9月1日至2020年3月20日的房屋占有使用费为387397.26元（70万元/年÷365天×202天）。关于违约抵押金的返还，根据双方合同约定，合同期满时，水保总站在确认房产完整后5日内应将租房违约抵押金50000元全部退还今天假日公司，是否已经退还的举证义务在水保总站，而截至庭审结束，水保总站未提交相关证据佐证其已退还，故今天假日要求水保总站退还违约抵押金50000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，因今天假日公司在合同期满后继续占有使用诉争房屋，属于违约状态，故该50000元应优先用于折抵合同期满后诉争房屋的占有使用费，折抵后的房屋占有使用费为337397.26元。

水保总站对诉争房屋租金标准自行委托评估，对产生的费用10000元，其主张应由今天假日公司承担，因其单方委托的鉴定系便利其举证，而非民诉法规定的鉴定意见，故该项主张于法无据，法院不予支持。

关于今天假日公司主张水保总站支付其租赁期间房屋设施设备维修费933438元及消防罚没费15000元的诉讼请求，根据双方合同约定，水保总站保证提供的电力、供水、排水、供暖设备能够满足乙方经营需要，保证所出租房屋及设备质量完好，非因今天假日公司责任而致该房产的房顶、结构、地板、上下水管路、供电线路等设备损坏或发生故障时，水保总站应负责修复，并负担所需费用、水保总站保证出租房产符合标准，符合规划、公安消防、环保等部门规定。本案中，2015年3月3日，今天假日公司向水保总站发《关于门头沟店消防设备老化问题告之函》；2015年5月10日、2015年8月3日今天假日公司向水保总站发两份内容相同的《关于门头沟店报警设备更新改造请示报告》；2015年8月17日，水保总站向今天假日公司发《关于限期停止施工的函》；2015年8月24日，今天假日公司向水保总站发《回复》；2015年8月28日，今天假日公司向水保总站发《关于门头沟店屋面、地下室严重漏水的请示报告》；2015年9月4日，今天假日公司向水保总站发《关于进行安全整改工程的报备说明》。水保总站对3月3日、8月17日函件真实性认可，证明目的不认可，另外函件报告真实性不认可，综合本案证据情况及双方当事人的陈述，今天假日公司对房屋设施设备实施的维修改造并未取得水保总站的同意，且其亦未能证明其实施的维修改造系水保总站必须履行的维修义务，故今天假日公司主张水保总站支付其租赁期间房屋设施设备维修费933438元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。消防罚没款系针对房屋使用人今天假日公司的行政处罚，无证据证明系因出租人原因导致，且被处罚的主体亦非水保总站，故今天假日公司主张水保总站支付其租赁期间消防罚没费15000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

关于房屋交接后产生的电费11913.41元、燃气费7129.5元，今天假日公司提交的《用电客户电费交费通知单》显示其在双方《交接清单》确认的电表交接时间2020年3月13日后，今天假日公司交纳了11913.41元电费，燃气费系预交，在双方交接时燃气表内尚余燃气费7129.5元，法院经核算，该金额无误，水保总站称交接单已经写明了交接日期，电表和气表的用户写明是今天假日公司，此外今天假日公司租赁期内私自把涉案房屋的屋顶出租给中国铁塔股份有限公司北京市城北分公司才产生电费，其接受房屋以后房屋一直属于封闭状态，不可能产生电费。法院认为，《交接清单》中载明了具体交接时间，经过该时间点后，相关的义务应当由房屋的实际控制人即水保总站承担，故法院对水保总站的上述辩解意见不予采纳，如确有证据表明电费系由案外人产生，2020年3月13日后的电费亦应由水保总站向案外人另行主张，故水保总站应向今天假日公司支付电费11913.41元、燃气费7129.5元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京今天假日饮食有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京市水土保持工作总站二○一九年九月一日至二○二○年三月二十日的房屋占有使用费337397.26元；二、北京市水土保持工作总站于本判决生效之日起七日内支付北京今天假日饮食有限责任公司电费11913.41元、燃气费7129.5元；三、驳回北京市水土保持工作总站的其他诉讼请求；四、驳回北京今天假日饮食有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，水保总站与今天假日公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期满后，今天假日公司继续占有使用诉争房屋，应向水保总站支付占有使用费。

关于房屋占有使用费的计算标准，双方当事人于2007年签订《房屋租赁合同》时约定的房租标准是每年70万元，双方对合同期间的租金标准认可，2019年9月1日至2020年3月20日这一时间段是在原租赁合同约定期限基础上的延续，且时间相对较短，在这个过程中双方一直就占有使用费标准及腾退问题进行协商，今天假日公司不构成恶意占有，故一审法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式即每年70万元对房屋占有使用费标准予以确定，具有事实及法律依据，扣减租房违约抵押金50000元后的房屋占有使用费为337397.26元，本院予以确认。

关于房屋交接后产生的电费11913.41元、燃气费7129.5元，《交接清单》中载明了电表底数、天然气表底数，水保总站对房屋实际使用情况亦进行了核实，故经过该时间点后，相关的义务应当由房屋的实际控制人即水保总站承担，故水保总站应向今天假日公司支付电费11913.41元、燃气费7129.5元，水保总站的上诉主张不能成立。

综上所述，水保总站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费39360元，由北京市水土保持工作总站负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　赵　蕾

审 判 员　　刘秋燕

审 判 员　　朱文君

二〇二一年三月十八日

法官助理　　李　想

书 记 员　　罗娇杨