张修才与徐立荣返还原物纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张修才，男，1968年10月21日出生。

委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：徐立荣，女，1952年1月1日出生。

委托诉讼代理人：盛有利（徐立荣之夫）。

委托诉讼代理人：翟珊珊，北京振持律师事务所律师。

上诉人张修才因与被上诉人徐立荣返还原物纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

张修才上诉请求：撤销原判，改判驳回徐立荣的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉房屋是拆迁安置房，产权证书至今未发放，产权性质无法确定，一审法院确认徐立荣为案涉房屋的所有权人，缺乏依据。2.陈某1与徐立荣签订《房屋过户协议书》时，并没有完全的所有权或经过共有人追认，未取得完全的处分权，陈某1的处分行为无效。一审法院认为陈某1通过与徐立荣签订《房屋过户协议书》放弃所有权，无法律依据。3.陈某1、林某1与张修才签订《补充协议》，林某1认可原房屋买卖合同，张修才已履行付款义务并占有使用，该物权应优先得到保护。徐立荣提交的林某1的证明，系之后的另行处分，后处分的行为无效。4.林某2、林某1的证明属于证人证言，林某2、林某1应出庭作证，当庭电话核实不符合法律规定。5.张修才已全部支付购房款，实际支付705000元，以现金支付合同款不违反法律规定，张修才已善意取得房屋。二、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，审判程序违法。陈某1、林某2、林某1应为必须参加本案的当事人，一审法院应依照职权主动追加，张修才多次申请追加陈某1、林某2、林某1为当事人，但一审法院未准许。三、张修才已依法取得房屋的相关权利。鉴于徐立荣与陈某1的母女关系，在另案中陈述徐立荣口头委托陈某1出租案涉房屋，因此张修才有正当理由相信陈某1具有签订房屋买卖合同的代理权限，该代理为表见代理，对张修才产生法律效力。

徐立荣辩称，同意一审判决，不同意张修才的上诉请求和理由。1.案涉房屋是回迁安置房，属于村集体自建房，不属于商业开发建设，不会发放大产权证书。村集体及大汤山村民委员会出具证明，证实案涉房屋属于徐立荣所有。2.一审法院认定张修才并非善意取得正确，张修才均以现金支付购房款，不符合常理，可以认定交易的不真实性。3.案涉房屋的产权早已确认为徐立荣所有，林某2、林某1已放弃权利，其不愿意出庭作证符合常理，为查清本案事实，其接受法庭的询问，不违反法律的相关规定。

徐立荣向一审法院起诉请求：1.判令张修才将位于北京市昌平区502号楼房腾空并交付给徐立荣；2.本案的各项诉讼费用由张修才承担。

一审法院认定事实：2008年10月16日，北京天时房地产开发有限公司与陈某2签订《昌平区大汤山村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，将其宅基地及地上房屋列为拆迁范围。2008年10月16日，出卖人北京市昌平区小汤山镇大汤山村民委员会（以下简称大汤山村委会）与买受人陈某2签订《安置房屋购买合同》，约定陈某2购买北京市昌平区8号楼3单元502号。2012年11月8日，陈某1以其父陈某2的名义与徐立荣签署《房屋过户协议书》，约定将案涉房屋产权过户至徐立荣名下。大汤山村委会加盖公章。

2013年3月1日，出卖方（甲方）陈某1与购买方（乙方）张修才签订《房屋买卖合同》，陈某1将案涉房屋以47万元价格卖给张修才。之后，张修才陆续向陈某1支付购房款705000元。2014年1月19日，陈某1与张修才签订《房屋过户协议》，约定陈某1将案涉房屋产权过户到张修才名下。2017年11月24日，甲方陈某1、林某1与乙方张修才签订《补充协议》。

2019年6月3日，大汤山村委会出具《证明》，证明案涉房屋为徐立荣的房产。2020年9月10日，林某1、林某2分别出具《证明》，两人均称案涉房屋是徐立荣的个人财产。一审法院当庭与林某1、林某2电话联系，两人确认《证明》为本人真实意思表示。

一审法院认为，本案首先需要确认徐立荣是否为案涉房屋的权利人。案涉房屋系拆迁安置房，应为被安置人陈某2、徐立荣、陈某1、林某2、林某1共同共有。陈某2于2011年10月病故，其法定继承人为其妻徐立荣、其女陈某1，陈某1于2012年11月8日与徐立荣以签订《房屋过户协议书》的形式放弃该房屋的所有权。该《房屋过户协议书》经大汤山村委会登记备案。林某2、林某1亦出具《证明》放弃该房屋的所有权。故徐立荣为案涉房屋的所有权人。

关于张修才提出的两点答辩意见。其一为，张修才从陈某1手中购得该房屋，为房屋所有权人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现陈某1将案涉房屋卖给张修才属无权处分行为，且房屋实际权利人徐立荣也并未追认，张修才无权取得房屋的物权。其二为，张修才有正当理由相信陈某1具有签订房屋买卖合同的代理权限，张修才已善意取得案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。张修才举示的证据材料不足以证明徐立荣对陈某1有出售房屋的委托，亦无法证明其有理由相信陈某1有出售房屋的代理权。且张修才提交的陈某1与张修才签订的《房屋买卖合同》约定购房价款为48万元，但张修才实际支付购房价款为705000元，但未提交相应的转账明细。法院无法确认其为善意受让人。

对于徐立荣提出的要求张修才将案涉房屋腾空并交付给自己的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现徐立荣为案涉房屋的所有权人，有权要求张修才将案涉房屋腾空并交付给自己。故徐立荣该项诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：张修才于本判决生效之日起30日内将北京市昌平区502室房屋腾空并交付徐立荣。

本院经审理查明：陈某2与徐立荣原系夫妻关系，陈某1系二人之女。陈某1与林某2原系夫妻关系，二人于2009年离婚，林某1系二人之女。陈某2于2011年10月去世，陈某2的父母已于1988年去世。

2008年10月16日，拆迁人北京天时房地产开发有限公司与被拆迁人陈某2签订《昌平区大汤山村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，确定陈某2在拆迁范围内房屋面积为201.67平方米，宅基地为269.66平方米，户籍人口5人，分别为陈某2、徐立荣、陈某1、林某2、林某1。

2008年10月16日，出卖人大汤山村委会与买受人陈某2于2008年10月16日签订《安置房屋购买合同》，约定陈某2购买的第一套楼房为8号楼3单元5层2门，建筑面积96平方米，总价134400元。

案涉房屋至今未进行产权登记，陈某2去世后，陈某2的第顺序继承人陈某1、徐立荣于2012年11月8日签订《房屋过户协议书》，约定将案涉房屋产权过户至徐立荣名下。陈某1、徐立荣签字确认，大汤山村委会加盖了印章。双方约定的“过户”实为到村委会备案。

2013年3月1日，出卖方陈某1与购买方张修才签订《房屋买卖合同》，陈某1将案涉房屋以47万元价格卖给张修才。张修才于2013年入住案涉房屋。2017年11月24日，陈某1、林某1与张修才签订《补充协议》，对2013年3月1日签订《房屋买卖合同》进行了确认，还对到大汤山村委会过户（实为到村委会备案）一事进行了约定。张修才提供的4张由陈某1出具的收据显示，陈某1共收到张修才房屋首付款或房费705000元。张修才称其按照陈某1的要求增加了购房款后陈某1才将盖了大汤山村委会印章的双方于2014年1月19日签订的《房屋过户协议》交给他，该协议约定陈某1将案涉房屋产权过户（实为到村委会备案）到张修才名下。该协议加盖的印章为“北京市昌平区小汤山镇大汤山村村民委员会”，比大汤山村委会的印章多一个“村”字，系假章。

2019年5月28日，大汤山村委会出具《说明》：我村村民徐立荣，大汤山村2008年旧村改造该村民家庭分得安居房两套，12号楼4单元301室及8号楼3单元502室。截止目前该村民8号楼3单元502室房屋，村内无买卖记录。2019年6月3日，大汤山村委会出具《证明》，证明案涉房屋为徐立荣的房产，2008年上楼至2017年3月份的取暖费都由房主本人徐立荣承担并交纳，大汤山村从未收取过该房屋的物业费和卫生费。

2020年9月10日，林某1出具《证明》：我叫林某1，是陈某1的女儿。2008年，因北京市昌平区64号院拆迁，我作为被腾退安置人之一。2012年11月8日，我和我母亲均同意将案涉房屋过户至徐立荣名下，并经大汤山村委会盖章批准。现上述房产是徐立荣个人的产权，我特此证明上述事项且认可上述情况。

2020年9月10日，林某2出具《证明》：我叫林某2，与陈某1原系夫妻关系。2009年，我与陈某1离婚。2008年，因北京市昌平区64号院拆迁，我作为被腾退安置人之一。2009年离婚时，我已明确表示放弃我应享有的拆迁权益，徐立荣本人已向我支付了10万元作为补偿。故基于64号院的所有拆迁利益已与我无关。现位于北京市昌平区8号楼3单元502室楼房与我无关，是徐立荣的房子，我特此证明上述事项且认可上述情况。

在一审庭审中，徐立荣起诉的案由是排除妨害纠纷，对于起诉要求张修才腾空案涉房屋的原因，徐立荣有不同表述，分别是：徐立荣作为案涉房屋的权利人，针对张修才无权占有的行为有权要求腾退；与张修才签订的《房屋买卖合同》《房屋过户协议》无效，租赁关系解除后张修才无权占有。

本院认为，根据双方争议的基本事实以及徐立荣的诉讼请求，本案系物权纠纷，徐立荣有关合同无效、租赁关系解除的主张均不在本案审理范围。徐立荣的诉讼请求是判令张修才将案涉房屋腾空并交付给徐立荣，结合徐立荣和物权纠纷有关的主张，本案的案由应为返还原物纠纷，一审法院将本案的案由认定为排除妨害纠纷不妥，本院予以纠正。

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；在未取得所有权之前，权利人有权追回。陈某2去世后，陈某1、林某2、林某1均表示案涉房屋归徐立荣所有。案涉房屋虽然目前尚未进行产权登记，不能称对案涉房屋享有所有权，但徐立荣应为案涉房屋的权利人。陈某1在没有处分权的情况下将案涉房屋转让给张修才，权利人徐立荣有权追回。徐立荣起诉要求张修才腾空案涉房屋并交付给徐立荣，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判决支持徐立荣诉讼请求的判决结果正确，本院予以确认。

因本案并不涉及陈某1与张修才签订的《房屋买卖合同》《房屋过户协议》以及陈某1、林某1与张修才签订的《补充协议》的效力，本院对张修才有关本案遗漏必须参加诉讼的当事人的上诉理由不予采信。案涉房屋返还徐立荣后，张修才未能购买案涉房屋的法律后果可另行主张。

综上所述，张修才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由张修才负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月三十日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸