北京工商管理专修学院等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京建机资产经营有限公司西三旗分公司，营业场所北京市海淀区西三旗建材城中路6号办公楼。

负责人：吕学东，经理。

委托诉讼代理人：何雨，北京安杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邝星，北京安杰律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京工商管理专修学院，住所地北京市昌平区南口镇南大街**。

法定代表人：平桂祥，院长。

委托诉讼代理人：耿桂芝，北京京勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张礼杰，北京京勤律师事务所律师。

原审第三人：北京志强永发商贸有限公司，，住所地北京市昌平区南口镇南大街****楼**

法定代表人：董本库，经理。

委托诉讼代理人：李龙海，北京凯理律师事务所律师。

上诉人北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（以下简称建机公司西三旗分公司）因与上诉人北京工商管理专修学院（以下简称工商学院），第三人北京志强永发商贸有限公司（以下简称永发公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

建机公司西三旗分公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项、第四项、第七项，改判工商学院向我公司支付欠付租金1443200元；2.改判工商学院向我公司支付迟延支付租金的违约金：第一笔迟延支付租金的违约金以721600元为基数，自2017年3月12日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；第二笔迟延支付租金的违约金以721600元为基数，自2017年9月12日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；违约金均计算至租金实际付清之日；3.改判工商学院向我公司支付逾期交还土地及房屋所产生的占有使用费，以年租金1443200元（折合日租金3954元）为基数，自2018年3月11日起计算至实际交还之日止。事实与理由：1.一审判决认定我公司与工商学院签订的租赁合同于2017年4月14日协商解除，并不满足协商解除合同的适用条件，适用法律错误。表面看工商学院配合腾退涉案场地，然而结合工商学院在腾退后索取高额补偿款以及索取未果即非法占有涉案场地至今的事实，可见腾退补偿是工商学院同意提前解除租赁合同的前提条件，属于决定双方能否协商解除合同的核心事项。双方未就补偿事宜达成一致，不能认定租赁合同已协商一致解除。涉案场地至今仍处于工商学院控制之下，故双方租赁合同并未被协商解除，而是继续履行直至租赁期限届满后终止。2.一审判决就欠付租金及违约金的数额均适用法律错误。双方租赁合同并未于2017年4月14日协商解除，而是继续履行直至租赁期限届满后终止，我公司并未同意工商学院缓交租金，故工商学院应当支付租赁期间欠付的租金1443200元及逾期支付租金的违约金。3.一审判决就房屋场地占有费的起算时点及计算标准均适用法律错误。房屋场地占用费应自租赁期限届满至次日，即2018年3月11日开始计算。2017年4月14日至2018年3月10日期间应按照租金标准计算。一审法院将房屋场地占用费标准降低至年租金的30%，明显不合理。

工商学院针对建机公司西三旗分公司的上诉请求辩称，不同意建机公司西三旗分公司的上诉请求。1.租赁合同已于2017年4月14日协商解除。首先，双方通过口头达成了提前解除的合意。其次，双方通过行为表明合同已经提前解除。再次，结算清理事项是否达成一致不影响对合同解除的认定。2.因租赁合同已经提前解除，对方所称欠付租金及违约金没有事实及法律依据。3.对方关于一审判决第四项的上诉于2021年3月1日提出，超过民事诉讼法规定的15日上诉期限，该判项已对其发生效力，其无权再提出上诉。

工商学院上诉请求：1.撤销原判第四项，改判工商学院无需向建机公司西三旗分公司支付房屋场地占用费；2.撤销原判第五项，改判工商学院无需向建机公司西三旗分公司支付水电费。事实与理由：我公司与工商学院签订的租赁合同于2017年4月14日协商解除，随即工商学院开始实施腾退，系接受对方委托实施，不应支付在此期间的占用费、水电费。清理腾退期间租赁标的物已无法正常使用，不具有作为租赁物的基本使用价值，而且对方收回土地后并非为了转租或出售，其在土地利用上没有任何损失，因此工商学院无需支付占用费。

建机公司西三旗分公司针对工商学院的上诉请求辩称，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条规定，本案中租赁合同并没有提前解除，而是履行期限届满，合同到期前应支付租金，届满后应支付占有使用费。对方明知应返还租赁物，恶意占有租赁物三年。工商学院企图把双方之间合同解除的关系混淆是我公司委托其腾退的关系，双方是合同到期终止的关系，并不存在委托的法律关系。

永发公司辩称，建机公司西三旗分公司、工商学院的上诉主张与我公司无关，不发表意见。

建机公司西三旗分公司向一审法院起诉请求：1.判令工商学院、永发公司将其占用的位于北京市昌平区南口镇南大街21号院内土地及房屋腾退并交还建机公司西三旗分公司（注：工商学院占用房屋面积5770平方米，土地面积4842.86平方米；永发公司占用房屋面积2000平方米，土地面积2712.1平方米）；2.判令工商学院向建机公司西三旗分公司支付欠付租金1443200元；3.判令工商学院向建机公司西三旗分公司支付延迟支付租金的违约金：其中，第一笔延迟支付租金的违约金以人民币721600元为基数，自2017年3月12日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，第二笔延迟支付租金的违约金以721600元为基数，自2017年9月12日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，违约金均计算至租金实际付清之日止，暂计至2019年2月12日为116157.56元；4.判令工商学院向建机公司西三旗分公司支付逾期交还土地及房屋所产生的占有使用费，以年租金人民币1443200元（折合日租金3954元）为基数，自2018年3月11日起计算至实际交还之日止，暂计至2019年2月12日为人民币1336442.74元；5.判令工商学院向建机公司西三旗分公司支付租赁期间拖欠的水电费及租赁期满至土地房屋返还前所发生的水电费，截至2019年1月15日合计为812825.71元；6.本案诉讼费由工商学院承担。本案审理中，建机公司西三旗分公司将第5项诉讼请求变更为：判令工商学院向建机公司西三旗分公司支付租赁期间拖欠水电费及租赁期满土地房屋返还前发生的水电费，截至2019年8月15日共计人民币855262.43元。

工商学院向一审法院反诉请求：1.确认2008年3月11日《房租及其周边场地租赁合同书》及2016年10月24日《<房租及其周边场地租赁合同书>变更补充协议三》已于2017年4月14日解除；2.判令建机公司西三旗分公司支付提前解除合同违约金144.32万元；3.判令建机公司西三旗分公司赔偿工商学院预期利益损失50万元（已扣除违约金，此为暂定金额，最终以鉴定结果为准）；4.判令建机公司西三旗分公司赔偿工商学院腾退期间发生的损失1249605.61元；5.判令建机公司西三旗分公司承担工商学院投资建设学生第五公寓、永发超市的扩建造价费用500万元（此为暂定金额，最终以鉴定结果为准）6.反诉诉讼费、鉴定费、保全费等全部诉讼费由建机公司西三旗分公司负担。本案审理中，工商学院撤回了第2项、第3项、第4项和第5项诉讼请求。

一审法院认定事实：一、各方当事人主体情况以及诉争租赁标的物的情况

北京水泥机械总厂于1970年登记成立，2006年9月名称变更为北京水机科贸有限公司（以下简称水机公司）。水机公司系法人独资的有限责任公司，原股东为北京金隅集团有限责任公司。2008年11月19日，北京金隅集团有限责任公司（以下简称金隅集团）下发《关于由北京市建筑五金装饰材料工业有限公司（以下简称五金公司）吸纳合并水机公司的通知》，决定由五金公司吸纳合并水机公司，承接水机公司的资产、债权、债务及人员。之后，水机公司注销。2009年11月23日，金隅集团发布《关于将北京西砂资产经营有限公司等企业划归（委托）北京市建机资产经营有限公司领导和管理的通知》，决定将五金公司（含水机公司）划归北京建机资产经营有限公司领导和管理。2012年2月23日，北京建机资产经营有限公司向金隅集团提出请示，成立建机公司西三旗分公司（即本案原告）的请示，并由建机公司西三旗分公司管理运营水机公司的资产。2012年3月19日，金隅集团作出《关于成立北京建机资产经营有限公司西三旗分公司的批复》，同意成立建机公司西三旗分公司。2012年3月27日，建机公司西三旗分公司登记成立。

工商学院于2001年6月4日登记成立，原名称为北京途锦联华工商管理专修学院，2002年3月变更为现名称。

本案案涉场地位于北京市昌平区南口镇南大街21号，办理了《中华人民共和国国有土地使用证》（京昌国用2011出第00XXX号），登记土地使用权人为水机公司，地类为工，地类为工业用地型为国有出让。该地块上的厂房[包含落砂车间（清整车间）和铸钢车间]亦办理了《中华人民共和国房屋所有权证》（X京房权证昌字第XXXX号），登记房屋所有权人为水机公司。

二、各方当事人签订系列合同及履行情况

（一）建机公司西三旗分公司（含北京水泥机械总厂、水机公司）与工商学院签订系列租赁合同及履行情况

2002年1月，北京水泥机械总厂向金隅集团上报了“关于为学院提供场地新建学生校舍的请示”。2002年1月28日，金隅集团作出[2002]XX号《金隅集团关于北京水泥机械总厂为北京途锦联华工商管理专修学院提供场地新建大学生校舍的请示的批复》（以下简称[2002]XX号批复），主要内容为：“一、同意北京水泥机械总厂将铸钢车间、落砂车间、钢材库、配件库等房屋及周边地区出租给北京途锦联华工商管理专修学院，用于该校扩大办学规模，年租金不得低于70万元。出租面积约15000平方米，其中建筑面积5500平方米。出租年限30年，自2002年3月1日至2032年2月28日止。二、同意北京途锦联华工商管理专修学院在北京水泥机械总厂原钢材库、配件库建设2万平方米的学生校舍，由学院自己筹集资金，自己建设，总公司有关部门和水泥机械总厂给予帮助。租赁期满后，新建的2万平方米学生校舍的所有权归北京水泥机械总厂，不给任何补偿。望接到批复后，尽快办理出租手续，签定租赁合同。并将双方正式签定的资产、地产租赁、地产租赁合同复印件上报集团公司综合计划部iv>

2002年2月1日，北京水泥机械总厂（出租方、甲方）与北京途锦联华工商管理专修学院（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《2002年租赁合同》），主要约定：第一条租赁物的名称、数量、质量与用途1.铸钢车间（4000㎡），清整车间（1500㎡），共5500㎡，周边场地2000㎡。2.配件平房70㎡；检验科平房200㎡；钢材库平房和简易房860㎡（300+360+200）；五金库平房700㎡（300+400）。房屋占地1830㎡及周边场地共约7800㎡。3.质量以目前状况为准。4.上述房产作为乙方依法办学之场所，不得利用该房产从事其他活动。第二条租赁期限1.租赁期限30年，起始时间为2002年2月1日至2032年1月31日。2.2001年8月1日所签HT2001-XX号合同及8月8日所签补充条款租赁期限延至同本合同一致。3.租赁期满，在届时同等租价条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及支付方式1.收交租金的起始时间为甲方移交房产的次月。租金标准每五年议定一次，第一个五年年租金为70万元。每五年期满前一个月内按地区届时租价协商确定下一个五年租金。同等租价条件下，乙方享有优先承租权。2.租金以支票形式每年分两次支付，3月15日前和9月15日前各支付年租金的50%。第四条房产交付方式1.清整车间、铸钢车间北跨2002年2月底前交付。南跨在3月15日前交付。2.二月底前移交第一条第二款所列房产。3.第一条第二款所列房产，甲方报请上级批准同意后，乙方可予以拆除。补偿方式另行议定。第五条新建房屋产权在甲方所属土地上，乙方投资新建学生公寓房产，租赁期内（30年）乙方具有所有权、使用权、不完全处置权，租赁期满产权归甲方所有。第六条房产的维护、改造与装修1.甲方所收租金不含租赁财产的维护保养费用。承租房产的维护保养及其费用由乙方负担。因使用、管理和维护保养不当造成房产损坏，乙方负责修复或赔偿。2.乙方有权按照自己的需要对房产进行改造和室内外装修。乙方对房屋进行装修改造，应事先向甲方提交方案，经甲方书面同意后方可施工。对乙方所提方案，甲方应在15天内做出书面答复，逾期不予答复，视为同意。装修和改造费用由乙方负担。第七条消防、治安、环保、绿化…第八条供水、供电、供暖……第九条转租……第十条合同终止…第十一条违约责任1.甲方应根据第四条约定时间向乙方交付出租房产，每延迟一天，除免收一日租金外，还应向乙方支付相当于一日租金的违约金。如甲方迟延交付房屋达90天，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付相当于三个月租金的违约金。2.乙方迟延交付房租，甲方有权按房租金额每日万分之五向乙方收取违约金。乙方迟延支付房租90天以上，甲方有权解除本合同。乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。3.甲方提前解除本合同，应提前90天通知乙方。甲方除按乙方所建房产净值（房产折旧按年限平均法，折旧年限为30年）支付给乙方外，还应向乙方支付相当于12个月租金的违约金。除此以外，甲方不再向乙方进行其他赔偿。4.乙方提前解除本合同，应提前90天通知甲方。乙方所建房产归甲方所有，乙方应向甲方支付相当于12个月租金的违约金，除此以外，乙方不再对甲方进行其他赔偿。

《2002年租赁合同》签订后，出租方向承租方交付了房屋和场地，承租方开始使用房屋并交纳了租金。合同履行期间，2002年2月6日，北京水泥机械总厂出具《关于将铸钢、落砂车间改建成大学生公寓的函》，主要内容为：“1、同意贵院将铸钢、落砂车间改建成大学生公寓。2.改建所需费用由贵院负担。”本案庭审中，建机公司西三旗分公司、工商学院均认可，在2003年前后，工商学院在落砂车间、铸钢车间内部分别改建了四层学生公寓，即诉争的5A公寓和5B公寓。至本案庭审辩论终结前，工商学院未能提交5A公寓和5B公寓改建的建设工程规划许证等审批手续。

2008年3月11日，水机公司（出租方、甲方）与工商学院（承租方、乙方）签订《房屋及其周边场地租赁合同书》（简称《2008年合同书》），主要约定：第一条租赁物的名称、面积、质量用途及所有权1.租赁物的名称、面积、质量、用途及所有权（1）地上建筑）地上建筑物物内原配套的水、电、暖设施）：总建筑面积17157平方米（以甲、乙双方实测面积为准），具体：办公楼4416平方米、单身宿舍楼2462平方米、中心实验室1500平方米、招待所1500平方米、餐厅648平方米、浴池422平方米、烘干室24平方米、车库75平方米、宣传栏37平方米、铸钢车间4000平方米、清整车间（落砂车间）1500平方米、单身楼、办公楼北侧平房183平方米、乙炔气房30平方米、保安平房360平方米、厂大门冠名租用10万元/年、人防工程租金2万元/年。（2）地上建筑）地上建筑物周边场地物内原配套的水、电、暖设施）总面积：11000平方米。上述地上建筑物及地上建筑物周边场地以下分别简称“租赁房屋”和“周边场地”。2.用途乙方只能利用租赁房屋及周边场地进行办学或从事与办学有关的活动，不得用其从事其他非法活动。3.甲方对租赁房屋和周边场地的权属保证：甲方保证对转让地、转让房屋拥有完整、合法、无瑕疵的处分权利，甲方有权签订并履行本合同；甲方保证其租赁房屋、周边场地和租赁行为合法有效。第二条租赁期限1.租赁期限为十年，自2008年3月11日起，至2018年3月10日止。2.租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。3.当甲方以出售、转让等方式处分租赁房屋、周边场地时，在同等条件下，乙方或乙方指定单位享有优先购买、受让的权利。第三条租金及支付方式……双方同意租赁房屋、周边场地、厂大门冠名租金及人防工程租金的年租金合计为310万元。第四条房产拆除、改建、扩建、新建、维护1.经甲方同意，乙方可以拆除部分或全部租赁房屋以满足乙方改建、扩建校区的需要，具体拆除、改建、扩建方案由甲乙双方另行签订书面协议确定。2.经甲方书面同意，乙方可以在周边场地内投资新建房屋。在本合同租赁期限内，乙方对新建房产具有无偿使用、收益的权利。3.乙方新建房屋必须符合国家质量和安全要求。4.新建房屋违规、违法所带来的包括法律、行政、经济等责任由乙方自行承担。5.乙方可以按照自己的需要对租赁房屋进行改造和室内外装修。乙方对租赁房屋进行装修改造，应事先向甲方提交方案，经甲方书面同意后方可施工。对乙方所提方案，甲方应在15个工作日内作出书面答复，逾期不予答复，视为同意。装修和改造费用由乙方负担。6.在租赁期内，房屋出现质量问题，乙方自行对房屋予以修缮加固。7.乙方按照合同约定进行设备设施的检修保养或部分工程的新建、装修、改造时，甲方应提供一切可能的条件给予便利和配合，并协调一切相关单位和人员予以配合。包括对部分管线的临时中断、道路场地的临时占用等。第五条消防、治安、环保、绿化、计划生育……第六条供电供水供暖甲、乙双方另行签订专项协议书予以约定。第七条转租、置换1.乙方因教学需要，可将租赁房屋、周边场地部分或全部转租给第三方使用。2.转租合同不得同本合同相抵触，租赁房屋、周边场地转租不影响本合同执行。第八条违约责任1.乙方迟延支付租金，每迟延一日，乙方按日以中国人民银行公布的同期贷款利率向甲方支付违约金。2.无论何种原因（不可抗力除外），若乙方提前解除合同，须向甲方支付违约金，违约金为壹年的租金。3.甲方提前解除合同的，须向乙方支付壹年的租金作为违约金。第九条合同终止1.租赁期满，乙方如不再续租，应提前60天书面通知甲方，本合同到期自行终止，乙方应于约定日期交还租赁房屋和周边场地。乙方所交还的租赁房屋和周边场地应保持完好可使用状态。2.如政府对周边场地进行重新规划或开发，需拆除租赁房屋或乙方新建的建筑物，双方应终止或部分终止。乙方凭相关证明文件就新建等自己投资部分从甲方地上建筑拆迁补偿款或转让款中获得相应补偿。3.因不可抗力致使本合同无法继续履行须提前终止时，双方互不负赔偿责任。第十条其他约定1.甲方将厂区内租赁场所外的房屋、场地（北京市昌平区南口镇南大街21号院内全部建筑物或场地）出租、转让的，乙方或乙方指定单位在同等条件享有优先承租、受让的权利。2.甲方将厂区内租赁场所外的房屋、场地出租、转让给第三方，甲方必须要求第三方不得影响乙方的教学管理工作。乙方有权要求甲方消除影响，排除妨碍。第十一条争议的解决方式及其他条款……4.本合同签署之日起，甲、乙双方之前有关北京市昌平区南口镇南大街21号院内全部房屋租赁、周边场地及与房屋租赁、周边场地相关的租赁合同同时终止，双方均不再履行。甲方不得再就双方之间原租赁房屋、周边场地向乙方主张任何权利，并且保证任何第三方不得就双方之间原租赁房屋、周边场地和现租赁房屋、周边场地向乙方主张任何权利。

《2008年合同书》签订后，双方开始履行。2008年10月9日，工商学院向水机公司提交《关于我院在五公寓旁边建设有关项目的报告》，主要内容为工商学院计划在五公寓旁边建一个食堂、一个浴室及开水间。本案庭审中，建机公司西三旗分公司和工商学院均认可工商学院于2008年新建了两层的食堂（即出租给永发公司用于经营超市的建筑物）。截至本案庭审辩论终结前，工商学院未能提交该食堂的建设工程规划许可证等手续。

2008年11月12日，水机公司（甲方）、工商学院（乙方）以及案外人北京兴泰机械工程有限公司（丙方）签订《协议书》，主要约定：“甲方与丙方于2005年4月1日签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同）。丙方承租‘学生第五公寓’北侧服务用房20间和‘学生第五公寓’东侧服务用房10间（以下简称东侧场地），现乙方根据其办学要求，提出要承租东侧场地，经乙、丙双方协商，丙方同意将东侧场地（以现状为准）转租给乙方，并向甲方提出转租申请。现经三方协商一致，签订协议如下：一、甲方同意乙、丙之间的转租，转租期至甲方与丙方《房屋租赁合同》的租赁期截止日（即2015年12月31日）。二、甲、丙原合同除‘学生第五公寓’东侧服务用房10间由丙方转租给乙方外，其他内容维持原合同条款不变。三、鉴于乙方根据其办学需要提出要承租东侧场地，丙方同意转租，乙方一次性支付丙方50万元，作为对丙方的经济补偿。转租期内，乙方不再向丙方支付租金等任何费用，也无需向甲方支付除水、电、暖费用外的任何费用。四、甲、丙双方租赁期满（2015年12月31日），乙方所建房屋产权归甲方所有。但甲方应根据乙方投入进行补偿。鉴于乙方在东侧场地上的建设投入，甲方同意与乙方重新签订房屋租赁合同，租赁期为2016年1月1日至2020年12月31日，年租金贰万元。五、在转租期间，乙方独立承担交通、消防、生产、治保、绿化、计划生育、环保责任，并接受甲方相关部门的管理，签订相关责任书。六、本协议一式三份，三方各持有一份，自三方盖章签字并签订相关责任书之日起生效。”《协议书》签订后，各方主体开始履行。

2015年11月1日，建机公司西三旗分公司（甲方）与工商学院（乙方）签订《补充协议》，主要约定：1.乙方在原《2008年合同书》的基础上，增加租赁面积，即承租甲方原（水机公司）食堂后院有证平房150平方米，无证平房50平方米。该房产租期为两年四个月零10天（2015年11月1日-2018年3月10日，同乙方《2008年合同书》终止日期一致），年租金30000元。租金交付时间分别为2015年11月1日支付2015年11月1日至2016年3月8日租金10685元，自2016年3月9日起同《2008年合同书》支付方式、支付时间一致。2.本《补充协议》与原《2008年合同书》具有同等法律效力。除本协议中明确约定所做补充的条款外，原《2008年合同书》的其他部分应完全继续有效。《补充协议》签订后，双方继续履行。

2016年8月1日，工商学院向建机公司西三旗分公司提交《工商学院关于提前退租的函》（以下简称《退租函》），主要内容为：双方《2008年合同书》租赁期至2018年3月10日，鉴于工商学院目前发展现状和实际困难，特提出退租部分租赁物，退租范围包括办公楼4416平方米、单身宿舍楼2462平方米、中心实验室1500平方米、招待所1500平方米、餐厅648平方米、浴池422平方米、烘干室24平方米、车库75平方米、单身楼、办公楼北侧平房183平方米、乙炔气房30平方米、保安平房360平方米、地下室。、地下室物，宣传栏（37平方米）、铸钢车间（4000平方米）、清整车间即落砂车间（1500平方米）、厂大门冠名、门卫室和周边场地4843平方米因各种因素仍按原合同条款继续租用。

2016年10月，建机公司西三旗分公司（出租方、甲方）与工商学院（乙方、承租方）签订《<房屋及其周边场地租赁合同书>变更补充协议三》（以下简称《变更补充协议三》），主要内容为：“鉴于：1.2008年3月11日，甲方（原水机公司）与乙方签订《2008年合同书》，该合同约定，甲方将其位于北京市昌平区南口镇南大街21号院内办公楼等17157平方米房屋及11000平方米周边场地出租给乙方用于办学或与办学有关的活动，租赁期限为十年，自2008年3月11日起至2018年3月10日止。2.2015年11月1日，甲、乙双方签订《补充协议》，协议内容为：乙方在原《2008年合同书》的基础上，增加租赁面积，即承租甲方（原水机公司）食堂后院有证平房150平方米，无证平房50平方米。该房产租赁期限为两年四个月零10天，自2015年11月1日起至2018年3月10日止，同乙方《2008年合同书》终止日期一致。2016年8月1日乙方因自身原因，向甲方提出退租部分租赁标的的要求。3.2008年11月12日，甲方、乙方、丙方（北京兴泰机械工程有限公司）三方签订《协议书》约定：乙方在‘学生第五公寓’东侧建设服务用房10间房，面积270平方米，甲方同意与乙方重新签订房屋租赁合同，租期为2016年1月1日至2020年12月31日，乙方每年支付租金2万元。依据目前租赁及使用实际情况，为了统一管理及收费等事宜，甲、乙双方同意将余下租用标的统一合并管理及计费。为此，根据国家有关法律法规的规定以及金隅集团对土地房产出租管理的相关管理办法，甲、乙双方在平等、互利、自愿的基础上，就乙方提出退租部分租赁标的之事宜，经协商一致，签订本补充协议，具体内容如下：一、根据乙方申请，甲方同意确定本次退租房屋面积为11857平方米，具体范围详见附件《退租函》。二、本次退租属乙方违约，甲方同意不需要乙方另行支付违约金；双方同意只对租赁单价进行部分调整。三、双方确认：1.本协议签订后，乙方承租房屋面积变更为5770平方米，租金单价变更为0.6元/天/平方米，乙方承租场地面积4843平方米，租金单价变更为0.045元/天/平方米，厂大门冠名租用10万元/年。2.上述租赁标的及租金变更时间确定为2016年9月11日，自2016年9月11日至2018年3月10日合同到期之日，乙方按年租金144.32万元向甲方支付租金。租金支付方式仍按半年度支付（注：付款时间分别为2016年10月31日前支付租金72.16万元、2017年3月11日前支付租金72.16万元、2017年9月11日前支付租金72.16万元）。3.本协议生效后五日内，乙方应将退租房屋及场地按原合同约定的条件和方式，全部交还甲方并办理交接验收手续，同时，乙方应将2016年9月10日之前应付租金、水电、供暖费用全部结清。四、当双方签订的原《2008年合同书》及《补充协议》到期终止时，乙方应将承租期间在甲方标的物上的新建、改建及装修后的房屋，按时无条件交给甲方所有。若乙方继续承租该租赁标的，甲方对租赁标的内全部房产有支配及收益的权利。五、乙方自行承担承租期间在甲方标的物上的新建、改建等行为可能引发的法律、行政、经济等全部责任。六、原《2008年合同书》及《补充协议》中所含门卫房屋、宣传栏乙方继续使用至合同期满，办公楼楼顶上工商学院的LOGO及其他广告均由乙方自行拆除，并恢复原貌。七、本《变更补充协议三》与原《2008年合同书》具有同等法律效力。除本协议中明确所做修改的条款外，原《2008年合同书》的其他部分完全继续有效。八、本协议一式伍份，甲方执叁份，乙方执贰份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”

《变更补充协议三》签订后，建机公司西三旗分公司履行出租义务，工商学院交纳了2017年3月10日之前的租金。

（二）各方签订其他合同的情况

2000年12月20日，北京水泥机械总厂（甲方）与北京途锦联华工商管理专修学院（乙方）签订《联合办学协议书》，主要约定甲方以其现有的土地使用权、建筑物、相关设备及下属北京市飞杨文化技能培训学校与乙方的师资力量、教学设备、资金进行合作，甲乙双方出资2.3亿元人民币，其中甲方出资8000万，出资比例占35%，乙方出资1.5亿元，出资比例65%，合作期限2000年12月20日至2050年12月20日。《联合办学协议书》还约定了其他内容。《联合办学协议书》尾部加盖有北京途锦联华工商管理专修学院的公章，并有其法定代表人郭某签字确认。

本案庭审中，建机公司西三旗分公司称《联合办学协议书》并未实际履行，已于当天解除，并提交了同日签订的《关于终止<联合办学协议>的协议》。《关于终止的协议》尾部乙方处加盖有“北京途锦联华工商管理专修学院”字样的印章和“郭某”字样的签名。工商学院称对于《关于终止

（三）工商学院与永发公司签订合同的情况

2016年1月13日，工商学院（出租人、甲方）与永发公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《超市租赁合同》），主要约定：甲方学院将北京市昌平区南口镇南大街21号100幢等7幢20号楼1按现有装修和设施的状况出租给乙方；租赁用途为商用（主营超市）；房屋租赁期为十年，自2015年11月1日至2025年10月31日，甲方应提前5个月，即于2015年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，为了弥补乙方因第三方原因造成的经济损失，甲方自2015年11月1日至2017年6月30日免收乙方租金。《超市租赁合同》还约定了其他内容。本案庭审中，工商学院自认《超市租赁合同》的标的物未取得房屋所有权证书，亦未取得建设规划审批手续。另，永发公司以租赁合同纠纷为由将工商学院诉至法院，该案已由法院立案受理。

三、2017年建机公司西三旗分公司与工商学院就腾退进行会谈的情况以及其他相关情况

2017年4月14日，建机公司西三旗分公司与工商学院开会，会中向工商学院传达了关于“疏解整治促提升”专项行动的要求，提出了解除租赁合同的意向，并希望工商学院于2017年8月31日前完成腾退的目标，工商学院同意腾退，但双方并未签订书面协议。会谈后，工商学院开始着手进行腾退。2017年5月9日，建机公司西三旗分公司与工商学院再次进行了会谈，谈话中提出希望工商学院于2017年5月16日前提交腾退涉及的补偿诉求方案，并表示租金问题一并再说。之后，工商学院并未在2017年5月16日前提交相关补偿诉求的方案。2017年6月30日，建机公司西三旗分公司的工作人员与工商学院就燃气管道规划问题进行会谈，在本次会谈中工商学院口头提出借支腾退资金，但建机公司西三旗分公司的人员表示在框架协议未签订的情况下，无法借支款项，并提出希望尽快订立框架协议。

2017年7月6日，工商学院向建机公司西三旗分公司提交了《腾退5A5B公寓及周边房屋土地项目资料》，主要内容为腾退补偿计算明细，包括腾退房屋补偿金6225.65万元、装修及附属物补偿（按评估结果与腾退补偿方案执行）、停产停业损失补偿（23631.24平方米，按800元—3000元/平房米计算）、搬迁迁移费118.16万元、移机费（按腾退补偿方案计算）、奖励费（按腾退补偿方案计算）、解除租赁合同违约金144.32万元、其他投资补偿1648万元等。

2017年7月6日，建机公司西三旗分公司向工商学院发送《通知》一份，内容为：“2008年3月11日，贵院与原水机公司（现建机公司西三旗分公司）签订《2008年合同书》，该合同约定，贵院承租我公司房屋、场地，2016年9月签订《变更补充协议三》。为有序疏解非首都功能，推动京津冀协同发展，优化提升首都核心功能，落实市政府关于‘疏解整治促提升’专项行动（京政发【2017】8号）及市、区两级政府疏解腾退相关安排，昌平区南口镇南大街21号温南路南侧已经列为市政府本次疏解腾退的重点区域。根据上述要求，我公司分别于2017年4月14日和5月9日向贵院开会传达疏解腾退相关要求，截至目前，贵院仅对5A5B进行腾空并封闭管理，而超市及周边区域仍继续营业，严重影响我公司疏解腾退进度。现我公司决定：终止与贵院签订的《2008年合同书》及《变更补充协议三》，请贵院于2017年8月31日前将租赁物及场地全部腾空并交还我公司，逾期腾退，我公司将采取相应措施，特此通知。”

2017年7月19日，工商学院向建机公司西三旗分公司提交《申请》，主要内容为：“为配合贵司落实市政府关于‘疏解整治促提升’专项行动（京政发【2017】8号）及市、区两级政府疏解腾退相关安排，有序疏解非首都功能，2017年4月14日和5月9日贵司向我院开会传达疏解腾退相关要求后，我院积极组织相关人员开始进行腾退工作，10间商用平房在5月中旬腾退完成，500多间公寓在6月28日对大楼进行封闭，超市及幼儿园也决定在8月31日前腾退完成，我院对腾退工作进行了积极配合。10间商用平房为经商长期租户，按年收取租金；500多间公寓多为公司租用，散户不多，租金收取相同，退租的违约租金返还一直未能支付租户，他们的退租是在我院相关人员的耐心工作和承诺下完成的。鉴于超市及幼儿园的腾退工作有些难度，我院研究决定同意贵司先将10间商用平房拆除，对超市和幼儿园起到震慑作用，由于商用平房和公寓退租的违约金我院当时没有能力支付，是对租户承诺与贵司达成腾退协议贵司支付我院资金后立即返还，为顺利拆除10间商用平房后不引起维稳性群体事件，我院研究暂借支贵司五百万元，支付退租违约租金。”建机公司西三旗分公司收到《申请》后并未向工商学院借支款项。

2017年9月12日，工商学院向建机公司西三旗分公司提交《致函》，称目前仍有幼儿园及永发超市，因拆迁补偿款的问题与工商学院分歧较大，仍未谈妥，希望建机公司西三旗分公司帮助协商解决纠纷与矛盾，维护区域安全稳定。

2017年9月28日，建机公司西三旗分公司向工商学院发送《关于到期不再续租的通知书》，主要内容为：“一、2008年3月11日，我公司（原水机公司）与贵单位签订《2008年合同书》，该合同约定，我公司将位于北京市昌平区南口镇南大街21号院内办公楼等17157平方米房屋及11000平方米周边场地出租给乙方用于办学或与办学有关的活动，租赁期限为十年，自2008年3月11日起至2018年3月10日止，合同签订后，我公司按约将标的物交付贵单位使用。二、2015年11月1日，双方签订《补充协议》，约定增加租赁食堂后院有证平房150平方米，无证平房50平方米，租赁期限自2015年11月1日至2018年3月10日止。三、2016年8月1日，贵单位因自身原因，向我公司提出退租部分标的物的要求。为此，双方签订《变更补充协议三》，该协议确认：贵单位租赁房屋面积变更为5770平方米，租赁场地变更为4813平方米，同时变更了租金单价及年租金数额，租赁期限自2016年9月11日至2018年3月10日止。协议签订后，贵单位按约定退还部分标的物。四、根据市政府关于‘疏解整治促提升’专项行动（京政发【2017】8号）及区政府疏解腾退要求，昌平区南口镇南大街21号温南路南侧被列为市国资委、金隅集团疏解腾退的重点区域，因此2017年4月14日，我公司要求贵单位积极配合本次疏解腾退，经双方共同努力，目前已完成5A5B租户及周边部分商户的腾退工作，但尚有幼儿园、超市等部分商户未完成腾退。根据上述情况，我公司决定在租赁期限届满后不再续租，请贵单位务必在2018年3月10日之前，将全部租赁房屋和周边场地腾空并于2018年3月11日按合同约定条件交付我公司。”

之后，工商学院并未于2018年3月10日将承租的房屋和场地腾退。2018年3月26日，建机公司西三旗分公司向工商学院发送《腾退通知》，主要内容为：“贵单位与我公司于2008年3月11日签订《2008年合同书》、2008年11月12日签订《协议书》、2015年11月1日签订《补充协议》、2016年9月11日签订《变更补充协议三》，根据上述合同约定，租赁期限至2018年3月10日到期。我公司于2017年9月28日向贵单位送达了《关于到期不再续租的通知书》，该通知明确表示，我公司决定在租赁期限届满后不再续租，要求贵单位务必在2018年3月10日之前，将全部租赁房屋和周边场地腾空并于2018年3月11日按合同约定条件交还我公司。但合同到期后，贵单位至今仍未按要求将全部租赁房屋和周边场地腾空并交还我公司，因此，我公司再次向贵单位通知以下事项：一、请贵单位收到本通知后，在2018年4月10日之前无条件按合同约定将全部租赁房屋和周边场地腾空并交还我公司。二、如贵单位逾期未腾空或未全部搬离，视为贵单位放弃剩余物品的所有权，我公司将自行收回租赁房屋及场地并清理，清理时，不会保管贵单位的任何剩余物品。所有物品将作废品处理。三、如贵单位逾期仍拒不腾空并交还租赁房屋和场地，我公司将采取相关措施，由此产生的全部后果和损失由贵方自行承担。”收到上述通知后，工商学院并未腾退，2019年2月，建机公司西三旗分公司诉至法院。

本案庭审中，建机公司西三旗分公司、工商学院就“双方《2008年合同书》以及《变更补充协议三》是否于2017年4月14日解除”各持己见。建机公司西三旗分公司表示，双方虽于2017年4月14日、5月9日就疏解腾退相关问题进行了会谈，但建机公司西三旗分公司只是提出了解除租赁合同的意向，后因工商学院之后提出的腾退补偿要求过高所以双方并未就租赁合同关系解除以及腾退补偿等达成协议，故双方之间的《2008年合同书》及《变更补充协议三》并未协商解除，直至2018年3月10日合同履行期限届满，双方权利义务终止。工商学院则表示，双方于2017年4月14日会谈中协商解除了租赁合同关系，“双方就提前解除合同以及在2017年8月31日前完成腾退两个问题达成了一致，补偿问题是要求我方提出书面材料”。

四、水电费问题

2017年4月16日至2019年1月15日，工商学院欠付水电费812825.71元。2019年2月19日，工商学院工作人员李某、张某签字确认当期（2019年1月16日至2月15日）水电费为33310.32元。2019年2月15日之后，案涉房屋和场地停止供电，但并未停水。另，根据工商学院工作人员签字确认的水费通知单，工商学院2019年2月16日至2019年8月15日的水费为9126.4元。庭审中，工商学院陈述称水费并非使用产生而是因为地下管道一直漏水，但因没有找到漏水点而无法修复。工商学院并未提交相关证据。

一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。建机公司西三旗分公司（以及水机公司）与工商学院签订的《2008年合同书》《变更补充协议三》均系双方的真实意思表示，合同涉及的主要租赁物场地系国有工业用地，铸钢车间、清整车间办有房屋所有权证书，故《2008年合同书》《变更补充协议三》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。

本案中，各方的争议焦点主要有三个，一是《2008年合同书》《变更补充协议三》是否于2017年4月14日协商解除；二是建机公司西三旗分公司主张的租金、占用费、水电费等问题的认定；三是建机公司西三旗分公司是否有权要求永发公司腾退。对于上述焦点，法院具体认定如下：

一、《2008年合同书》《变更补充协议三》于2017年4月14日协商解除。

当事人协商一致，可以解除合同。民事法律行为可以基于双方的意思表示一致成立。以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。行为人可以明示或者默示作出意思表示。本案中，2017年4月14日，建机公司西三旗分公司在与工商学院的会谈中传达了“疏解整治促提升”专项活动的要求，明确提出了解除合同的意向和腾退期限，工商学院表示同意。会谈后，工商学院即开始实施腾退。工商学院实施腾退的行为表明其同意解除合同。另，综合双方2017年5月9日、6月30日的会谈情况、函件来往情况以及工商学院腾退中向建机公司西三旗分公司寻求协助等行为，可以认定双方于2017年4月14日会谈协商中虽未就解除合同的全部法律后果达成一致，但双方已通过协商就先行解除合同和按时腾退达成了一致。现工商学院反诉主张确认《2008年合同书》《变更补充协议三》于2017年4月14日解除，理由正当，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。双方租赁合同关系解除，工商学院应当将租赁物腾退并返还给建机公司西三旗分公司。现建机公司西三旗分公司主张工商学院腾退并返还租赁物，理由正当，法院予以支持。

关于《2008年合同书》《变更补充协议三》提前解除的损失问题，工商学院在本案中撤回了相关反诉请求，双方可另行解决。

二、《2008年合同书》《变更补充协议三》协商解除，工商学院应支付合同解除前的租金、合同解除后至实际腾退返还期间的占用费和水电费，但占用费的标准法院依法酌定。

双方《2008年合同书》《变更补充协议三》于2017年4月14日解除，工商学院应按约定支付2017年3月11日至2017年4月14日的租金136302元。

房屋租赁合同解除，承租人逾期腾退房屋的，出租人有权要求承租人支付房屋使用费。本案中，双方《2008年合同书》《变更补充协议三》解除后，工商学院仍然占用租赁物，应向建机公司西三旗分公司支付占用费。关于占用费的标准，鉴于2017年4月14日后工商学院已按建机公司西三旗分公司要求实施腾退，并已将大部分租赁物清空并封闭，租赁物的实际使用条件已与租赁合同约定的使用条件明显不同，故法院按照公平原则，酌情确定占用费的标准为合同约定租金标准的30%，即43.296万元/年。

建机公司西三旗分公司主张租金和占用费过高的部分，依据不足，法院不予支持。另，因双方协商中建机公司西三旗分公司同意工商学院缓交租金，故建机公司要求工商学院支付逾期交纳租金的违约金，法院不予支持。

关于水电费问题，工商学院占有使用房屋期间使用水电，应当支付水电费。建机公司西三旗分公司要求工商学院支付截至2019年8月15日的水电费855262.43元，理由正当，法院予以支持。关于建机公司西三旗分公司主张的2019年8月16日至实际腾退之前的水电费，其并未提交相应证据，且该费用是否发生及发生金额尚未确定，诉讼请求并不明确，法院对此不予处理。关于工商学院辩称的水费是因管道漏水产生，但并未提交证据，法院无法采信。

三、建机公司西三旗分公司有权要求永发公司腾退。

无权占有不动产，权利人可以请求返还原物。本案中，建机公司西三旗分公司作为水机公司物权的继受主体，其合法权利应受法律保护。永发公司虽基于其与工商学院之间的《超市租赁合同》占有使用涉案场地和房屋，但因建机公司西三旗分公司与工商学院的《2008年合同书》《变更补充协议三》租赁期限已于2017年4月14日解除，工商学院即丧失将涉案房屋继续出租给永发公司占有使用的权利，永发公司占有使用涉案房屋已无合法依据。现建机公司西三旗分公司要求永发公司腾退，理由正当，法院予以支持。永发公司辩称的其占有系善意取得，缺乏法律依据，法院不予采信。关于永发公司和工商学院因《超市租赁合同》产生的纠纷，双方可另行解决。

另，根据法院查明的事实，工商学院将铸钢车间、清整车间内部改建为5A5B学生公寓，因《2008年合同书》《变更补充协议三》中并未针对改建的面积计收租金，故不影响合同效力。但需要特别说明的是，法院对《2008年合同书》《变更补充协议三》效力的认定并不影响相关行政机关依法对改建部分性质进行认定和处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京建机资产经营有限公司西三旗分公司与北京工商管理专修学院2008年3月11日订立的《房屋及其周边场地租赁合同书》及2016年10月订立的《<房屋及其周边场地租赁合同书>变更补充协议三》于2017年4月14日解除；二、北京工商管理专修学院于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于北京市昌平区南口镇南大街21号院内场地及房屋腾退并交还给北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（具体腾退范围以双方2016年10月签订的《<房屋及其周边场地租赁合同书>变更补充协议三》约定的租赁范围为准）；三、北京工商管理专修学院于本判决生效之日起十五日内支付北京建机资产经营有限公司西三旗分公司2017年3月11日至2017年4月14日的租金136302元；四、北京工商管理专修学院于本判决生效之日起十五日内支付北京建机资产经营有限公司西三旗分公司自2017年4月15日起至实际腾退返还之日的房屋场地占用费（按432960元/年为标准计算）；五、北京工商管理专修学院于本判决生效之日起十五日内支付北京建机资产经营有限公司西三旗分公司截至2019年8月15日的水电费共计855262.43元；六、北京志强永发商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于北京市昌平区南口镇南大街21号院内的房屋（二层，现作为经营超市使用）腾退并交还于北京建机资产经营有限公司西三旗分公司；七、驳回北京建机资产经营有限公司西三旗分公司的其他诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，建机公司西三旗分公司（以及水机公司）与工商学院签订的《2008年合同书》《变更补充协议三》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2017年4月14日，建机公司西三旗分公司在与工商学院的会谈中传达了“疏解整治促提升”专项活动的要求，明确提出了解除合同的意向和腾退期限，工商学院表示同意，并于会谈后，即开始实施腾退。双方就先行解除合同和按时腾退达成了一致，即发生解除合同的法律效果，虽双方就解除合同的法律后果未达成一致意见，但不影响解除合同的法律效果。一审法院确认《2008年合同书》《变更补充协议三》于2017年4月14日解除，具有事实及法律依据，本院予以维持。

合同解除后，尚未履行的终止履行。双方租赁合同关系解除，工商学院应当将租赁物腾退并返还给建机公司西三旗分公司。现建机公司西三旗分公司主张工商学院腾退并返还租赁物，理由正当，一审法院予以支持正确。合同解除后，工商学院应建机公司西三旗分公司要求实施腾退，并将大部分租赁物清空并封闭，租赁物已不具备租赁合同约定的使用条件，该事实的发生，主要由于双方对腾退补偿的数额及支付时间等未达成一致，故双方对此均负有责任，一审法院按照公平原则，结合房屋的使用条件等案件事实，酌情确定占有使用费的标准为合同约定租金标准的30%，并无不当，本院予以确认。建机公司西三旗分公司上诉称工商学院应按租金标准支付房屋占有使用费，与事实不符，本院不予确认。工商学院上诉称其腾退系受建机公司西三旗分公司委托，故其不应向建机公司西三旗分公司支付占有使用费，腾退房屋系解除合同后其应履行的义务，至今仍有其转租的第三人在场地内经营，故其理由不能成立。同时，工商学院占有使用房屋期间使用水电，应当支付水电费。一审法院判决工商学院支付建机公司西三旗分公司截至2019年8月15日的水电费共计855262.43元，具有事实及法律依据，本院予以维持。

因双方协商中建机公司西三旗分公司同意工商学院缓交租金，故建机公司要求工商学院支付逾期交纳租金的违约金，一审法院不予支持正确，本院予以确认。

综上所述，建机公司西三旗分公司、工商学院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费56193.4元，由北京建机资产经营有限公司西三旗分公司负担29966.4元（已交纳），北京工商管理专修学院负担26227元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　磊

审 判 员　　赵　蕾

审 判 员　　朱文君

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　李　想

书 记 员　　罗娇杨