韩福臣与北京市久筑物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：韩福臣，女，1962年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：刘晓丽，北京广衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区**楼**。

法定代表人：朱宝东，董事长。

委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。

上诉人韩福臣因与被上诉人北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初5894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理本案。上诉人韩福臣的委托诉讼代理人刘晓丽、被上诉人久筑物业公司的委托诉讼代理人靳鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

韩福臣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回久筑物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.韩福臣已举证证明交纳了2011年7月11日至2011年12月31日物业费，一审法院认定韩福臣未交纳，属于事实认定错误。2.一审法院对久筑物业公司主张的已超过诉讼时效的物业费予以支持，属于适用法律错误。久筑物业公司提交的《前期物业服务合同》中约定了物业费每年3月31日前收取，各年物业费应从当年4月1日起算。2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2014年12月31日、2015年度、2016年度物业费都超过了诉讼时效。久筑物业公司提交的《催缴通知单》无法证明久筑物业公司及时向韩福臣主张过权利。业主不会保管物业费收费凭据多年，一审法院将举证责任分配给韩福臣不符合举证规则。久筑物业公司的诉讼请求已过诉讼时效。3.久筑物业公司未提交合法收费依据，一审法院判令韩福臣按照3元/平方米/月标准交纳物业费，属适用法律错误。涉案房屋作为小区配套经营性用房，长期租赁给两家涉密单位，不允许第三人进入，久筑物业公司未提供物业服务。韩福臣、承租人多次提出与久筑物业公司议定符合实际需求的物业服务项目，但均被拒绝。久筑物业公司的主张侵犯了韩福臣的知情权和作为业主的合法权益。4.一审中，久筑物业公司未出示证据原件，久筑物业公司提交的《前期物业服务合同》合同期限不符合法律规定，一审法院不应采信久筑物业公司的证据。

久筑物业公司辩称，不同意韩福臣的上诉请求，同意一审判决。具体答辩意见：1.久筑物业公司有权按照《前期物业服务合同》收取物业费。除2011年下半年、2014年7月1日至2018年7月31日欠交物业费，其余时间韩福臣不欠物业费，说明其明知且认可物业费收费标准。2.韩福臣拥有产权的房屋属于小区范围内，无法独立于小区，韩福臣享受了物业服务，应支付物业费。3.物业公司提供服务的范围限于小区公共区域和共有部分，承担小区道路等公共区域的维修，业主专有部分的维修由业主负责。4.关于诉讼时效，久筑物业公司采取致电、上门催收等方式主张物业费，起诉前久筑物业公司还委托律师事务所发函催收，韩福臣也曾回函，可以证明久筑物业公司长期催缴物业费。物业服务具有持续性特点，不存在按阶段单独催缴一说。5.《前期物业服务合同》的原件已在一审期间核实。

久筑物业公司向一审法院起诉请求：1.韩福臣支付全部欠缴物业管理费总计439816.67元；2.韩福臣按中国人民银行一年期贷款利率支付因逾期未缴纳物业费用所产生的滞纳金（以439816.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年7月1日开始计算至实际付清之日止）。

一审法院认定事实：2019年9月10日，久筑物业公司向韩福臣发送《关于**里**号楼拖欠物业费的律师函》，要求其支付自2011年起，截至2018年7月31日的物业费用。

上述律师函所载期间内，韩福臣系北京市海淀区**里**号楼-*层-***等5套房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为2645.79平方米。久筑物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司。

经询，双方当事人之间未单独签订物业服务合同。

有争议的证据和事实如下：

久筑物业公司庭审时主张韩福臣应当立即支付涉案房屋2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业费用共计439816.67元，以及相应的滞纳金；本案一审庭审结束后，久筑物业公司向法院提交书面意见，自认其诉讼请求主张有误，实际应按涉案房屋建筑面积2645.79平方米计算，而此前存在按2665.56平方米计算向韩福臣多收取物业费的情况，经核算韩福臣实际欠付物业费用应为436555.35元。久筑物业公司为此提交其历年来催缴通知照片、其与北京市新兴房地产开发总公司签订的两份《前期物业服务合同》（两合同时间接续，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；办公楼及商业的物业服务费标准均为3元每月每平方米）等予以证明。韩福臣不认可上述久筑物业公司提交证据的真实性及证明目的。

韩福臣抗辩主张及举证如下：1、韩福臣主张2011年全年物业费用已结清，其中2011年7月1日至2011年12月31日的物业费用由承租人北京航天控制仪器研究所（以下简称研究所）交纳。经韩福臣申请调查取证，研究所提供久筑物业公司开具的发票一张，发票记载“项目：物业费2011年部分，金额47980元，付款单位研究所……”。久筑物业公司认可该发票的真实性，但主张发票金额对应的涉案房屋物业费为2011年1月1日至6月30日，并非2011年7月1日至2011年12月31日。2、韩福臣主张涉案房屋建筑面积2645.79平方米，但该公司多年来一直按2665.56平方米向我收取物业费，多收取的部分应当予以退还。久筑物业公司认可自2005年7月1日至2014年6月30日期间（不含2011年7月1日至2011年12月31日）确存在多收取韩福臣物业费用的事实，多收费面积差应为19.76平方米，多收取费用为6046.56元。韩福臣主张多收费的面积差应为19.77平方米。经询，双方当事人均同意多收取的物业费部分在本案中予以折抵。3、久筑物业公司怠于行使物业服务费用的催收义务，韩福臣及承租人研究所均未收到催收通知，故该公司主张的2016年之前（含本年）的物业费已经超过法定诉讼时效两年。4、该公司违约在先：不履行维修、养护、管理和维护义务，且不依法将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，严重侵犯了业主的知情权；涉案房屋为独立院落，不在物业服务的范围内，承租人又是涉密单位，不允许其他人员随意进出，故该公司从未进过涉案房屋的公共区域，更未对涉案房屋及公共区域提供过物业服务，涉案房屋及该部分公共区域的物业、保安、保洁、绿化等工作均需韩福臣或承租方自行雇人处理；涉案房屋所在小区的环境、卫生、绿化、垃圾清理、车辆停放、安保等服务均存在严重问题。5、业主取得房产证后，该公司依然与开发商签订前期物业合同，属于违法行为。涉案房屋为居住小区内经营性的配套用房，其物业费收费标准应依据物业服务协商确定。综上，基于上述理由，双方之间亦并无合同约定，故不同意久筑物业公司的全部诉讼请求。韩福臣就其上述主张提交照片以及研究所提供的记账凭证、发票及经费报销单予以证明。久筑物业公司不认可韩福臣提交上述全部证据的真实性及证明目的。

一审法院认为，久筑物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务期间，韩福臣作为涉案房屋的业主，接受了相应的物业服务，应当向久筑物业公司交纳相应的物业服务费。关于韩福臣的抗辩意见：1、2011年全年物业费用已结清。久筑物业公司对此不予认可，研究所提供的发票所载金额47980元，经核算仅为半年物业费用（按2665.56平方米计算），韩福臣亦未对其该项主张提交其他证据予以证明，故该院对此不予采信，认定2011年韩福臣仅交纳半年的物业费用（按2665.56平方米计算）；2、久筑物业公司存在多收取物业费的情况。根据久筑物业公司提交的起诉书“建筑面积2665.56平方米”，根据当事人庭审陈述以及本案证据，涉案房屋实际建筑面积应为2645.79平方米，多收取面积差为19.77平方米，经核算，韩福臣此前多向久筑物业公司交纳物业费6049.62元。鉴于双方当事人均同意该部分费用在本案中予以折抵，该院对此不持异议，为一次性解决纠纷，在计算韩福臣应向久筑物业公司支付的费用时予以扣减；3、部分诉讼请求超过诉讼时效。鉴于久筑物业公司提供的物业服务是持续、不间断的过程，且该公司提交了催缴物业费的通知单等证据，并不存在明显怠于行使催缴义务的情形，物业服务合同关系具有不同于其他民事法律关系的公共服务性，且缴费主体众多，对于分散居住者收费不便等因素，对诉讼时效的法律适用，不宜过苛，故对于韩福臣该项抗辩主张该院依法不予支持；4、久筑物业公司违约在先，所提供的各项物业服务存在严重问题，且涉案房屋为独立院落，承租人又是涉密单位，该公司并未对涉案房屋及公共区域提供过物业服务。久筑物业公司对此不予认可，韩福臣提供的证据亦不能充分有效的证明其该项主张。物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故韩福臣的该项抗辩主张，事实及法律依据不足，不足以构成免除物业费的理由；5、业主取得房产证后，该公司依然与开发商签订前期物业合同，属于违法行为，涉案房屋为居住小区内经营性的配套用房，其物业费收费标准应依据物业服务协商确定。该项抗辩主张事实及法律依据不足，该院依法不予采信。

综上，基于上述分析，扣除多收取的物业费用部分之后，韩福臣应向久筑物业公司支付2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业费用共计430505.73元。关于滞纳金，双方当事人并无约定，因韩福臣存在对物业服务质量不满的情形才未交物业费，与故意拖欠物业费的一般情形有所不同，故对该项诉讼请求，该院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.韩福臣于判决生效之日起7日内向久筑物业公司支付2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业费用共计430505.73元；2.驳回久筑物业公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人未提交新的证据。

二审期间，经核对《前期物业服务合同》原件，韩福臣对久筑物业公司一审期间提交的两份《前期物业服务合同》真实性均有异议：两份合同均只有单位公章，无签署日期和法定代表人签字，且未说明物业费的具体收费标准和收费项目，且合同期限为2016年至2020年的《前期物业服务合同》缺乏完整性。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，久筑物业公司作为涉案房屋所在小区提供物业服务，韩福臣作为涉诉期间涉案房屋业主，接受了物业服务，应向久筑物业公司交纳物业服务费。

韩福臣主张久筑物业公司诉讼请求中涉及2011年7月1日至2011年12月31日物业费已经交纳，依据为研究所提供的交费发票。而发票数额为以3元/平方米/月标准，按原收费面积计算，半年的物业费用。在韩福臣未能提交其他证据佐证的情况下，不足以据此认定韩福臣已交纳了2011年7月1日至2011年12月31日的物业费。故本院对韩福臣该项诉讼请求不予支持。

韩福臣对《前期物业服务合同》的真实性有异议，且不认可物业费按3元/平方米/月标准收取。对此本院认为，久筑物业公司提供了《前期物业服务合同》原件供韩福臣核对，韩福臣虽质疑《前期物业服务合同》的真实性，但未提交足以推翻的证据。结合涉案房屋此前的交费情况，可以佐证涉案房屋的物业费标准为3元/平方米/月。韩福臣以涉案房屋为独立院落、未享受物业服务为由，拒绝支付物业费，缺乏法律依据。

韩福臣主张久筑物业公司的诉讼请求超过诉讼时效期间，对此本院认为，久筑物业公司提供的物业服务是持续、不间断的过程，在案证据显示其并不存在怠于主张权利的情形，一审法院认定久筑物业公司诉讼请求未超过诉讼时效期间，并无不当。

韩福臣的其他上诉意见，本院并非未予考虑，但均不影响本院在前述认定基础上对本案作出处理。

综上所述，韩福臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7898元，由韩福臣负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　婷

二〇二一年三月三十日

法官助理　　孙梦青

书 记 员　　姜　菲